文/ 虞曉芬

高度警惕房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)雙螺旋下降。建議在特殊時(shí)期運(yùn)用特殊手段，進(jìn)一步加大政策力度，提高政策精準(zhǔn)性

從2022年開(kāi)始的這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整幅度之大以及政策效應(yīng)短期化，均出乎預(yù)期。這既與百年未遇之大變局下經(jīng)濟(jì)下行以及我國(guó)人口結(jié)構(gòu)發(fā)生深層次變化有密切關(guān)系，更是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期積累的深層次矛盾的爆發(fā)。由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)依賴度高，當(dāng)前減緩房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，對(duì)于保障民生、防范金融風(fēng)險(xiǎn)、減少產(chǎn)業(yè)鏈上下游沖擊等均有重大意義。建議在特殊時(shí)期國(guó)家采取更大力度的政策穩(wěn)定市場(chǎng)。

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本特征

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月份房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有以下特點(diǎn)。一是商品房成交量繼續(xù)下行。1-8月商品房銷售面積同比下降7.1%，比1-7月降幅又?jǐn)U大0.6個(gè)百分點(diǎn)，其中8月商品房銷售面積7386萬(wàn)平方米，同期下降23.95%。二是降價(jià)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。70個(gè)大中城市中，8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市僅18個(gè)，比7月又減少了2個(gè)；二手房銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市僅為3個(gè)，比7月又減少了3個(gè)。三是去庫(kù)存壓力進(jìn)一步增大。8月全國(guó)待售商品房面積64795萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.2%，比7月份提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。四是投資與開(kāi)發(fā)進(jìn)一步縮量。1-8月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降8.8%，比1-7月降幅又?jǐn)U大0.3個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開(kāi)工面積同比下降24.4%。

為此，8月底國(guó)家繼續(xù)出臺(tái)推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”和“延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅”等支持政策。9月，沈陽(yáng)、南京、大連、蘭州、青島、濟(jì)南、福州、武漢等十多個(gè)二線城市全面取消限購(gòu)，廈門、西安、福州、蘇州等城市取消了部分區(qū)域的限購(gòu)政策，釋放出強(qiáng)烈的政策信號(hào)，這有助于增強(qiáng)市場(chǎng)信心、促進(jìn)大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。但總體看，受多重因素影響，政策效果的持續(xù)性有待觀察。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)

事實(shí)上，從去年下半年開(kāi)始，各地已陸續(xù)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，從采取購(gòu)房補(bǔ)貼到加大城市更新力度，從降低首付比例到一些城市放松限購(gòu)等，尤其是國(guó)家層面多次調(diào)低商業(yè)銀行房貸利率。今年2季度個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率已下降到4.11%（見(jiàn)圖1），是自2008年有統(tǒng)計(jì)以來(lái)的歷史最低水平，但總體來(lái)看政策效應(yīng)短期化，主要是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展仍面臨不少的挑戰(zhàn)。

圖1 全國(guó)個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率

房?jī)r(jià)過(guò)高、抑制了有效需求。國(guó)際上公認(rèn)家庭住房開(kāi)支占家庭收入不高于30%是合理比例。假定人均購(gòu)買35平方米住房，20%首付、80%銀行貸款，30年，貸款利率4%，計(jì)算得到合理的房?jī)r(jià)收入比應(yīng)在5.8倍以下。而2022年我國(guó)22個(gè)重點(diǎn)城市均大于合理值，其中9個(gè)城市房?jī)r(jià)收入比大于16倍（見(jiàn)圖2）。全國(guó)城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)收入比達(dá)到6.97倍，浙江省9.12倍。過(guò)高的房?jī)r(jià)必抑制有效需求。特別是在經(jīng)濟(jì)下行期，消費(fèi)者購(gòu)房能力進(jìn)一步削弱，客觀上需要一輪去泡沫的過(guò)程。但遺憾的是，不少地方政府限制開(kāi)發(fā)商限價(jià)銷售，預(yù)計(jì)將拉長(zhǎng)本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整時(shí)間。

人口基本面發(fā)生變化，房地產(chǎn)總需求下降。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年我國(guó)新增城鎮(zhèn)常住人口僅646萬(wàn)，比2017-2021年年均凈減少1250萬(wàn)，如果按人均25平方米計(jì)，減少3.1億平方米?！捌咂铡辟Y料顯示，2020年全國(guó)20-29歲適婚年齡段人口占比14.64%，較30-39歲年齡段人口平均每年少593萬(wàn)人，意味著與過(guò)去十年相比，每年將減少超300萬(wàn)戶年輕家庭的剛性需求，按平均每戶100平方米計(jì)算，減少3億多平方米（注：與新增城鎮(zhèn)常住人口住房需求，部分重復(fù)）。此外，我國(guó)2021年城鎮(zhèn)人均住房面積41平方米已處于較高水平，如韓國(guó)2021年為33.7平方米/人、日本2018年為38.97平方米/人、新加坡2021年24.80平方米/人（注：統(tǒng)計(jì)口徑略有不同，這些國(guó)家是按外墻的輪廓線或中線到中線計(jì)算面積，沒(méi)有公攤面積），改善性需求相比過(guò)去也將下降。因此，房地產(chǎn)政策調(diào)整難以從根本上改變由于人口基本面變化導(dǎo)致的產(chǎn)業(yè)規(guī)模下降的事實(shí)，只能減緩其趨勢(shì)。

市場(chǎng)信心不足、購(gòu)房能力下降。一是經(jīng)濟(jì)下行影響大。1-8月M2同比增長(zhǎng)10.6%，以遠(yuǎn)高于GDP增速的背景下，M1僅增長(zhǎng)2.2%，M2與M1增速剪刀差為8.4個(gè)百分點(diǎn)，反映出投資與消費(fèi)信心不足、活躍度低。8月份CPI同比上漲0.1%、PPI降幅達(dá)到3.0%，按美元計(jì)價(jià)的出口額同比下降8.8%，1-7月規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)下降15.5%。宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)明顯不及預(yù)期，一些家庭實(shí)際可支配收入減少，這些均嚴(yán)重影響房地產(chǎn)消費(fèi)信心和住房消費(fèi)能力。二是部分樓盤爛尾嚴(yán)重影響居民購(gòu)房信心。恒大、碧桂園等一批企業(yè)爆雷，影響項(xiàng)目按時(shí)交付，增加居民購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。

地方政府財(cái)力緊張、救市力量不足。三年疫情進(jìn)一步削弱了地方政府有限的財(cái)力，疊加經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢，地方政府可動(dòng)用的救市資金有限。根據(jù)財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)，今年上半年全國(guó)地方一般公共預(yù)算本級(jí)收入65319億元，地方一般公共預(yù)算支出117227億元，地方赤字51908億元；地方政府性基金預(yù)算本級(jí)收入21594億元，同比下降17.2%。因此，不同于以往，地方政府還有財(cái)政實(shí)力投入大量棚戶區(qū)改造資金和購(gòu)房補(bǔ)貼等，本輪救市政策特別是中小城市需要更多地依賴中央政府政策支持。

促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展若干建議

當(dāng)前，要高度警惕房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)雙螺旋下降。建議在特殊時(shí)期運(yùn)用特殊手段，進(jìn)一步加大政策力度，提高政策精準(zhǔn)性，具體可包括：

創(chuàng)造新增需求，穩(wěn)規(guī)模。為避免房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模大幅下降對(duì)經(jīng)濟(jì)造成的沖擊，一是應(yīng)加大中央財(cái)政補(bǔ)貼和政策性金融貸款，支持各地推進(jìn)城中村改造、城市有機(jī)更新，推廣房票政策落地，創(chuàng)造部分新增需求，防止新增商品房成交面積大幅度下降。二是進(jìn)一步放松限購(gòu)政策。除少數(shù)城市熱點(diǎn)區(qū)域繼續(xù)實(shí)施限購(gòu)政策外，全面取消限購(gòu)，釋放被壓抑的市場(chǎng)需求。

提高居民住房消費(fèi)能力，穩(wěn)需求。一是建立以住房公積金為基礎(chǔ)的政策性住房金融體系，對(duì)首次購(gòu)房的繳存者給予更低的利率，顯著降低購(gòu)房成本；著力擴(kuò)大住房公積金制度覆蓋面，惠及更多人群，推進(jìn)靈活就業(yè)人員繳存，實(shí)現(xiàn)“愿交能交”；拓寬住房公積金資金池，探索將房屋維修基金、房改基金、住房保障基金等涉房類低成本資金存入公積金管理中心，提高低成本貸款支持額度。二是可考慮向家庭收入在一定水平以下的居民，發(fā)放消費(fèi)券，居民按照效用最大化選擇合適的產(chǎn)品包括用于住房消費(fèi)。

降低交易成本，促市場(chǎng)良性循環(huán)。全面推動(dòng)二手房“帶押過(guò)戶”，對(duì)跨行貸款的，各地可通過(guò)提供資金監(jiān)管平臺(tái)，降低業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)一步降低交易契稅，購(gòu)買144平方以下戶型的住房，享受90平方以下稅費(fèi)優(yōu)惠政策。進(jìn)一步整治房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)亂象，對(duì)違法違規(guī)、惡意經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司加大執(zhí)法力度，及時(shí)采取責(zé)令改正、行政處罰等措施，提高執(zhí)法效能和威懾力，合理降低房地產(chǎn)交易中介費(fèi)用。

營(yíng)造友好開(kāi)發(fā)環(huán)境，穩(wěn)房企。減少新建商品房?jī)r(jià)格干預(yù)，允許房地產(chǎn)企業(yè)以價(jià)換量，改善現(xiàn)金流。加大優(yōu)質(zhì)房企金融支持力度，適度提升高信用企業(yè)銀行保函替代比例，支持房企發(fā)行長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域REITS產(chǎn)品，支持存量融資合理展期，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，不調(diào)整貸款評(píng)級(jí)。合理放寬開(kāi)發(fā)條件限制要求，對(duì)于明顯供大于求的城市和片區(qū)，支持房企在滿足“首個(gè)分期須配套先行”的條件下，適度增加建設(shè)工程規(guī)劃許可證分期發(fā)放、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)；支持房企對(duì)在建項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)品及方案優(yōu)化，在滿足分期技術(shù)條件的情況下進(jìn)行工程規(guī)劃許可證調(diào)整，分批驗(yàn)收；降低項(xiàng)目延期開(kāi)竣工的處罰。優(yōu)化完善預(yù)售資金監(jiān)管，在確保工程款前提下，允許出款繳納稅費(fèi)，歸還貸款本息、管理費(fèi)營(yíng)銷費(fèi)等，減少企業(yè)高額的利息和違約金。

科學(xué)精準(zhǔn)供地，降風(fēng)險(xiǎn)。按照“人—房—地”匹配原則，科學(xué)穩(wěn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地總量供給。人口凈流入城市，要堅(jiān)持穩(wěn)定住房用地合理供給，避免出現(xiàn)新一輪供不應(yīng)求；供大于求的城市，應(yīng)主動(dòng)減少供應(yīng)量，避免因財(cái)政壓力亂出地。優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，減少商辦用地供給占比，減少配套不成熟區(qū)域供地。按照“好房子”“好小區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持職住平衡規(guī)劃用地，配套設(shè)施與住宅小區(qū)建設(shè)“四同步”。完善土地出讓方式，給予開(kāi)發(fā)企業(yè)合理利潤(rùn)空間；探索土地出讓從“競(jìng)地價(jià)”到“競(jìng)品質(zhì)”，從“期房銷售”到“現(xiàn)房銷售”；加強(qiáng)拿地企業(yè)資金實(shí)力和信用審核，防止陷入多家股東單位合作開(kāi)發(fā)、最后項(xiàng)目無(wú)單位負(fù)責(zé)的困境。

加強(qiáng)輿論正確引導(dǎo)，穩(wěn)預(yù)期。加大正面發(fā)聲力度，利用官媒、官微等及時(shí)宣傳政策措施內(nèi)容與成效，反映市場(chǎng)積極的變化，營(yíng)造良好輿論氛圍，強(qiáng)信心，引導(dǎo)社會(huì)公眾合理消費(fèi)。加強(qiáng)對(duì)自媒體賬號(hào)發(fā)布內(nèi)容的管理，對(duì)造謠傳謠、“標(biāo)題黨”惡意炒作、違規(guī)營(yíng)利等及時(shí)采取措施。