■ 林 彬

（哈爾濱商業(yè)大學 黑龍江哈爾濱 150000）

引 言

國務(wù)院于1998 年發(fā)布《關(guān)于進一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，住房商品化時代正式到來，房地產(chǎn)業(yè)作為支柱性行業(yè)，是拉動國內(nèi)投資、促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、刺激經(jīng)濟發(fā)展的重要載體。對金融部門而言，與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的貸款收入是國內(nèi)商業(yè)銀行收入的重要來源。對居民而言，房地產(chǎn)約占其總財產(chǎn)的70%，是家庭財富的重要組成部分。1998 年后我國房地產(chǎn)價格逐漸走高，過高的房價使居民擔負的按揭貸款壓力過重，抑制全社會消費，在一定程度上影響著我國金融市場的穩(wěn)定，存在系統(tǒng)性風險的隱患，對經(jīng)濟和社會穩(wěn)定產(chǎn)生著消極的影響。

政府為了調(diào)控房地產(chǎn)價格、促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，不斷規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)交易和監(jiān)管的流程，積極出臺相關(guān)住房供給結(jié)構(gòu)、限制貸款額度、調(diào)整貸款利率、提高購房首付與戶口購買管制等政策，但是調(diào)控政策并沒有遏制住房價整體上漲趨勢。我國地方政府的財權(quán)與事權(quán)不匹配是國內(nèi)房價上漲的重要原因之一，國家出臺調(diào)控房地產(chǎn)的政策，更多是抑制房地產(chǎn)購買需求，并沒有從地方財政失衡這個根本原因入手，導致房價調(diào)控政策效果不理想。房價增長速度過快會形成價格泡沫，可能引發(fā)系統(tǒng)性金融風險。基于此，本文將我國地方財政、房地產(chǎn)企業(yè)的購置成本和房地產(chǎn)價格三者置于同一分析框架，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)分析影響機制，選取國內(nèi)相關(guān)面板數(shù)據(jù)構(gòu)建模型實證研究三者的關(guān)系，探究房地產(chǎn)價格高漲的根本原因，并根據(jù)研究結(jié)論給出相關(guān)政策建議。

一、文獻綜述

（一）關(guān)于房地產(chǎn)價格影響因素的研究

關(guān)于房地產(chǎn)價格影響因素的探索一直是研究的重點。國外研究方面，Abraham 和Hendershott（1996）通過構(gòu)建房價變動模型，分析和探究居民的實際收入、房屋建設(shè)成本、地區(qū)的就業(yè)率和利率的變動對房地產(chǎn)價格所產(chǎn)生的影響。Jud 和Winkler（2002）分析了美國130 個大中城市的數(shù)據(jù)，認為房屋建設(shè)成本、地區(qū)人口、居民收入以及利率是影響房地產(chǎn)價格的重要因素。Deokho 和Ma（2006）對韓國房地產(chǎn)進行研究發(fā)現(xiàn)，利率長期負影響韓國房地產(chǎn)價格，這種單向影響關(guān)系在短期內(nèi)也成立。Miller 和Liang（2006）用Var 模型實證研究了美國277 個地區(qū)的相關(guān)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，得出人均收入的增長、對房地產(chǎn)價格的預(yù)期以及人均GDP 造成房地產(chǎn)價格波動的結(jié)論。

國內(nèi)研究方面，鄒瑾等（2015）認為人口老齡化對房價存在長期的影響，且存在區(qū)域差異，而儲蓄、住房需求差異和家庭結(jié)構(gòu)在其中發(fā)揮著重要的作用。楊柳等（2016）認為市場預(yù)期是影響房地產(chǎn)市場運行的重要因素，其中技術(shù)預(yù)期與信貸預(yù)期對于房地產(chǎn)價格波動的解釋力最大。祝繼高（2017）等認為商業(yè)銀行信貸對于房地產(chǎn)價格波動有著顯著的影響，房價的增長幅度與城市商業(yè)銀行貸款損失準備顯著正相關(guān)。劉海云和呂龍（2018）認為經(jīng)濟發(fā)展的聯(lián)動、人口流動以及信息的傳遞這些非地理因素會加劇國內(nèi)城市間的房價泡沫傳染。王麗艷等（2019）認為政策的干預(yù)會導致商品住宅市場羊群行為的產(chǎn)生與擴散，而這正是抬高房價的重要原因。

（二）關(guān)于地方財政對房地產(chǎn)價格影響的研究

國外研究方面，Kim（2005）發(fā)現(xiàn)地價的上漲會導致房價的上漲，買房需求旺盛時，房地產(chǎn)開發(fā)商將提高房價以收回地價所投入的高成本，而買房需求平淡時，房地產(chǎn)開發(fā)商將減少供給，同樣提高房價來抵消對利潤的影響。Diao(2015)利用寬面板數(shù)據(jù)實證研究后證實，土地財政收入與房地產(chǎn)價格具有非常顯著的正相關(guān)關(guān)系。

國內(nèi)研究方面，況偉大（2011）研究認為，為緩解地方財政赤字，以協(xié)議或者拍賣出讓的土地價格越高，房價就會越高，協(xié)議或拍賣的出讓方式會使房價變高，但是房價高漲的主要原因還是供求關(guān)系失衡，預(yù)期與投機也是房價波動的重要因素。郭珂（2013）認為，地方政府對于土地財政的依賴對房價有著顯著的正向作用，而地方財政缺口和房地產(chǎn)有關(guān)的國內(nèi)貸款對房價也有著顯著的正向作用。唐云峰和馬春華（2017）認為地方財政壓力與房價整體處于上升趨勢，但在財政壓力階段性下降時，房價的上升存在棘輪效應(yīng)，而且地方財政壓力與土地財政對房價的上漲存在直接作用。財政壓力通過土地財政對房價產(chǎn)生間接作用，固化了棘輪效應(yīng)。孫超等（2020）認為，土地財政對房價的直接效應(yīng)和通過地價的中間效應(yīng)顯著地推動房價的增長，而且房價的適應(yīng)性預(yù)期也是房價上漲的重要原因。劉佳（2022）認為，土地財政是導致城市房價泡沫產(chǎn)生和累積的重要因素，在我國東部地區(qū)尤為明顯。國內(nèi)的學術(shù)界大多認為，土地財政是導致房地產(chǎn)價格上漲的重要原因，但雷根強和錢日帆（2014）通過研究指出，土地財政并不是推高房價的主要原因，影響房價的關(guān)鍵因素依然是預(yù)期和經(jīng)濟社會基本面因素。

（三）關(guān)于調(diào)控房地產(chǎn)價格的研究

從短期調(diào)控房價來看，易斌（2015）通過構(gòu)建添加信貸摩擦和房地產(chǎn)抵押擔保兩個因素的新凱恩斯模型，認為抑制住房需求和土地供給調(diào)節(jié)均對房地產(chǎn)價格調(diào)控有效果，而土地供給調(diào)節(jié)是更優(yōu)的方法。徐淑一等（2015）認為，市場利率提高能夠?qū)Ψ績r產(chǎn)生顯著的抑制效果，利率的沖擊對房地產(chǎn)價格的影響具有持續(xù)性，我國貨幣政策對房地產(chǎn)價格是可控的。陳詩一等（2016）認為降低利率能使得房地產(chǎn)價格上升，降低相應(yīng)的社會融資成本就會弱化房地產(chǎn)市場金融加速器效應(yīng)。

從長期調(diào)整房價來看，項衛(wèi)星等（2007）認為，歷史上銀行信貸的過度擴張是造成日本、東南亞與美國房地產(chǎn)市場泡沫的重要原因，應(yīng)加強我國的金融監(jiān)管和金融市場制度建設(shè)，確保我國房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。陳欣慰等（2011）認為要想真正地控制房價，應(yīng)從建立健全與事權(quán)相匹配的地方財稅體系，規(guī)范土地出讓收入管理與監(jiān)管，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)與改革地方官員政績考核機制做起。孫超等（2020）認為調(diào)控房價應(yīng)先從剝離地方政府與當?shù)胤科罄媛?lián)系，建立以城市群為單位的區(qū)域房價調(diào)控中心，改善城鄉(xiāng)二元土地管理制度做起。鄭淑霞等（2021）認為控制房地產(chǎn)價格應(yīng)從拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道、發(fā)展實體經(jīng)濟、擺脫土地財政依賴與重視經(jīng)濟的區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展三個層面長期著手。

（四）文獻簡評

比較國內(nèi)外對于地方財政之于房地產(chǎn)價格的影響研究，國外的研究很少將地方財政視為影響房地產(chǎn)價格的重要原因，其原因有如下三點：第一，西方發(fā)達國家建立了相對健全的公共財政支出監(jiān)管體系，保證著財政支出的效率與公平，大規(guī)模投入市場很難；第二，西方國家整體社會福利支出比重很大，大多集中于社區(qū)服務(wù)、教育、醫(yī)療等公共服務(wù)，在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面的支出比重很小，地方財政支出很難帶動房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展；第三，西方國家稅收種類多且收入穩(wěn)定，地方還是中央的財政收入對出讓土地的依賴不大，不會直接對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。從國內(nèi)研究的結(jié)論來看，不少國內(nèi)文獻基于地方出讓收入或者土地價格，分析討論對房價的影響，但在以往的研究中，討論地方財政與房地產(chǎn)價格的直接關(guān)系居多，卻忽略了房地產(chǎn)企業(yè)的土地購置成本在這個路徑中有著不可忽視的作用，現(xiàn)有文獻研究鮮有將地方財政、房地產(chǎn)企業(yè)購置成本與房地產(chǎn)價格三者一起研究。

鑒于此，本文搜集從2004 年到2020 年期間的國內(nèi)面板數(shù)據(jù)，構(gòu)建固定效應(yīng)模型與隨機效應(yīng)模型，用豪斯曼檢驗選用最優(yōu)模型來實證研究地方財政、房地產(chǎn)企業(yè)土地購置成本與房地產(chǎn)價格三者關(guān)系，并根據(jù)實證結(jié)果提出相關(guān)調(diào)控我國房價的政策建議。

二、影響機制與研究假設(shè)

在過去的20 年中，房地產(chǎn)業(yè)取得了充足的發(fā)展，根據(jù)國家統(tǒng)計局相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，全國的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)從2003 年的37123 家發(fā)展到2021 年的105434 家，年平均增長率為6.9%；而房地產(chǎn)平均從業(yè)人數(shù)從2003 年的1205355 人上升到2021 年的2801571 人，年平均增長率為5.15%；房地產(chǎn)開發(fā)投資從2003 年的10153.8 億元，占全社會固定資產(chǎn)投資19%，上漲到2021 年的147602.1 億元，占全社會固定資產(chǎn)投資的27%，房地產(chǎn)開發(fā)投資年平均增長率達到了16.43%；商品房銷售額從2003 年的7955.66 億元上漲到了2021 年的181929.95 億元，銷售面積從2003 年的33717.6萬平方米上漲到2021 年的179433.41 萬平方米，年平均增長率分別為21%與10.71%；而房地產(chǎn)行業(yè)增加值從2003年的6157 億元上升到2021 年的77215.9 億元，年平均增長率為15.34%，高于GDP 的年平均增長率12.64%，與其他行業(yè)相比，發(fā)展勢頭略遜于金融業(yè)，高于農(nóng)林牧漁業(yè)增加值、工業(yè)增加值、建筑業(yè)增加值等其他行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)取得充分的發(fā)展且在我國經(jīng)濟社會中的地位不斷提高。

伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展的是房地產(chǎn)價格的不斷上漲，我國平均房地產(chǎn)價格從2003 年的2359 元/平方米上漲到2021 年的10139 元/平方米，年平均增長率為8.59%，全國各地房價均呈上漲趨勢，國內(nèi)房價漲幅較快且價位較高已經(jīng)偏離了正常趨勢，2020 年我國商品房平均銷售價格占居民可支配收入的30%，這個比例超過了很多發(fā)達國家（圖1）。

圖1 部分國家商品房平均銷售價格/居民可支配收入

房價過高形成的價格泡沫會扭曲經(jīng)濟和社會結(jié)構(gòu)，對國內(nèi)生產(chǎn)和消費產(chǎn)生消極影響。伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，政府非常重視調(diào)控房地產(chǎn)價格，從2003 年以來，中央出臺了幾輪調(diào)控房價政策（表1），但是從房價增長的趨勢來看，這些調(diào)控政策并沒有起到實質(zhì)性作用，雖然存在城鎮(zhèn)人口增長較快、人口流動和收入增加、商品房開發(fā)建設(shè)成本增加等經(jīng)濟社會原因，但是未形成多層次多元化的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，出臺的調(diào)控政策偏向于抑制房地產(chǎn)短期需求，缺乏具有前瞻性與長期穩(wěn)定的調(diào)控政策，沒有將地方財政失衡這一房價高漲的根本原因納入調(diào)控體系，才是調(diào)控政策沒有抑制房價不斷高漲的根本原因。

表1 房地產(chǎn)調(diào)控政策回顧

我國地方財政不平衡是導致房地產(chǎn)價格高漲的重要原因，從1994 年1 月1 日啟動分稅制改革，文件明確劃分了中央政府與地方政府事權(quán)與財權(quán)，分稅制改革減少了地方政府財稅包干制帶來的相關(guān)問題，使全國財政收入快速增長，從1993 年至2021 年全國公共財政收入由4349.00 億元增加到202554.64 億元，增長了46.57 倍，全國公共財政收入占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重則由1993 年的12.30%提高到2019 年的19.3%。在改善了全國財政收入的基礎(chǔ)上，同樣實現(xiàn)了中央財政收入的快速上升，首次正式實施改革措施的1994 年，中央財政收入便實現(xiàn)了203.5%的增長，此后中央財政保持穩(wěn)定的增長，過去中央財政赤字的局面得到很大的改觀。雖然分稅制改革大幅提升了全國公共財政收入與中央財政的收入水平，但造成了中央與地方財政收支比例的失調(diào)，扭曲了中央和地方政府之間的關(guān)系，分稅制改革使得中央政府掌握了約有60%的財權(quán)，但大量的事權(quán)卻下放給地方，加重了地方政府財政赤字負擔，1994 年以來地方財政一直呈赤字狀態(tài)，而且財政赤字的缺口進一步加大，1994 年的地方財政赤字為1726.59 億元，2021 年地方財政赤字為99538.81 億元。

分稅制改革將土地出讓收入留給了地方財政，以此來緩解地方財政赤字，隨著我國經(jīng)濟增長、城市化進程加快與房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，面向市場出讓土地是補充地方財政收入的重要手段（圖2），而房地產(chǎn)企業(yè)的土地購置成本也是逐年增長，房地產(chǎn)企業(yè)為了利益只能將成本轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)價格上，助推了房價的增長，高漲的房價是地方政府出讓土地獲益最大的保障，地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)有著充足的動機推動房地產(chǎn)價格的增長，市場預(yù)期則又進一步推動了房價增長。

圖2 土地出讓金與地方財政收入情況

基于以上分析，提出如下假設(shè)：

假設(shè)一：由于地方政府財政的不平衡，地方政府對土地的出讓增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置成本，地方財政不平衡問題導致房地產(chǎn)企業(yè)土地購置費增加。

假設(shè)二：為了獲得利潤，房地產(chǎn)企業(yè)會將逐年上漲的土地購置成本轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)價格，購置費用的增加推動房地產(chǎn)價格高漲。

假設(shè)三：房地產(chǎn)價格的適應(yīng)性預(yù)期推動土地購置費和房價上漲。

三、實證分析

（一）變量選取和數(shù)據(jù)來源

地方財政不平衡（FI）：用地方財政收支缺口率來衡量地方財政的不平衡，該數(shù)值越大，表明一個地區(qū)財政赤字情況越嚴重

地方財政自給率（SF）：地方財政自給率是指地方財政預(yù)算收入和地方財政預(yù)算支出之比，指標數(shù)值越大，說明該地區(qū)地方財政“造血能力”越強，財政收支越平衡。

土地購置費用（LC）：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過各種方式取得土地使用權(quán)而支付的費用。土地購置費按實際發(fā)生額填報，分期付款分期計入。由于土地購置費可以分期計入，財政部規(guī)定市、縣國土資源管理部門與土地受讓方依法約定分期繳納全部土地出讓價款的期限原則上不超過一年，土地成交價款只有在未來一年實際支付的時候，才會計入土地購置費，土地購置費反映的不是當下拿地的情況，而是過去一年拿地的情況，鑒于此，引入延后一年的土地購置費（FLC），來反映當年房地產(chǎn)企業(yè)拿地的土地購置成本，單位為億元。

平均銷售價格（RHP）：指報告期內(nèi)由住宅商品房屋的銷售總額除以銷售總面積計算得出的住宅商品房平均價格，包括現(xiàn)房銷售和期房銷售，反映了一個地區(qū)一定時期內(nèi)所有住宅商品房銷售價格的平均水平，單位是元/平方米。

其他開發(fā)投資（OI）：指的是在固定資產(chǎn)建造和購置過程中發(fā)生的,除建筑安裝工程和設(shè)備、器具購置投資完成額以外的費用，單位為億元。

商品房銷售額（SV）；指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年出售商品房屋的合同總價款(即雙方簽署的正式買賣合同中所確定的合同總價)，單位為億元。

土地價格（LP）：指土地所有者向土地需求者讓渡土地使用權(quán)的價格。我國目前由于土地不得買賣，土地出讓指讓渡一定使用期限內(nèi)國有建設(shè)用地使用權(quán)，所以人們通常所講的地價，是轉(zhuǎn)讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的價格，單位為元/平方米。

國內(nèi)貸款（DL）：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年實際到位的國內(nèi)貸款，指報告期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)向銀行及非銀行金融機構(gòu)借入用于房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的各種國內(nèi)借款，單位為億元。

地區(qū)人均生產(chǎn)總值（PGDP）:一個地區(qū)核算期內(nèi)（通常是一年）實現(xiàn)的生產(chǎn)總值與這個地區(qū)的常住人口的比值，是衡量各國人民生活水平的一個標準，單位為元/每人。

單位房屋竣工造價（BCC）：指竣工房屋平均每平方米建筑面積的建造價值，報告期竣工房屋的建造總價值/報告期竣工房屋的建筑面積，單位為元/每平方米。

城鎮(zhèn)居民可支配收入（UDI）：指城鎮(zhèn)居民可用于最終消費支出和儲蓄的總和，即城鎮(zhèn)居民可用于自由支配的收入。既包括現(xiàn)金收入，也包括實物收入。按照收入的來源，可支配收入包含四項，分別為：工資性收入、經(jīng)營凈收入、財產(chǎn)凈收入和轉(zhuǎn)移凈收入，單位為元。

以上各個變量的數(shù)據(jù)選取2004～2020 年30 個省份（由于數(shù)據(jù)的可得性，數(shù)據(jù)不含西藏自治區(qū)、臺灣省、澳門特別行政區(qū)和香港特別行政區(qū)四個地區(qū)）年度面板數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來自國家統(tǒng)計局官網(wǎng)、《中國統(tǒng)計年鑒》和《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》。為了更加客觀地衡量，將以上數(shù)據(jù)用CPI 平減指數(shù)排除通貨膨脹影響，為了排除非線性影響，除了財政收支缺口率與地方財政自給率兩個比值數(shù)據(jù)外，其余的數(shù)據(jù)均取對數(shù)。

（二）變量的單位根檢驗

本文中，省份個數(shù)n 為30，而時間跨度T 為17，屬于短面板數(shù)據(jù)，因此選用HT 檢驗法檢驗面板數(shù)據(jù)是否存在單位根。從表2 檢驗結(jié)果可以看出，除了商品房銷售額與地區(qū)人均生產(chǎn)總值為一階單整外，其余變量均為0 階單整。

表2 單位根檢驗結(jié)果

（三）模型設(shè)定

為了考察地方財政、房地產(chǎn)企業(yè)土地購置成本和房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系，本文采用以下模型進行分析。

在模型（1）和（2）中，用財政收支缺口率（FI）和財政自給率（SF）衡量地方財政的收支狀況；模型（1）和（2）用延后一年房地產(chǎn)企業(yè)土地購置費用的對數(shù)（Ln FLC）衡量當年的土地購置成本；β0與β1的正負和大小，代表財政收支缺口率與財政自給率對房地產(chǎn)企業(yè)土地購置成本的影響，驗證假設(shè)1。

在模型（3）和（4）中，因為使用的變量存在一階單整，將所有的變量取完對數(shù)后再取一階差分保證模型的平穩(wěn)性，用延后一年房地產(chǎn)企業(yè)土地購置費用對數(shù)一階差分（DLn FLC）衡量當年房地產(chǎn)企業(yè)的土地購置成本；γ0的正負和大小代表房地產(chǎn)企業(yè)土地購置成本對住宅房地產(chǎn)價格的影響，由于房地產(chǎn)企業(yè)的其他開發(fā)投資（OI）是在固定資產(chǎn)建造和購置過程中發(fā)生的,除建筑安裝工程和設(shè)備、器具購置投資完成額以外的費用，其中有很大的比例為購置土地的投資，選用房地產(chǎn)企業(yè)的其他開發(fā)投資對數(shù)一階差分（DLn OI）可作為模型（3）的穩(wěn)健性檢驗，驗證假設(shè)2。

其中，模型（1）和（2）的控制變量中加入住宅商品房價格對數(shù)的一期滯后(L.LnRHP)，而模型（3）和（4）中加入住宅商品房價格對數(shù)一階差分的一期滯后(L.DLnRHP)，表示住宅商品房價格的適應(yīng)性預(yù)期，驗證假設(shè)3。

以上模型采用的數(shù)據(jù)為短面板數(shù)據(jù)，選用固定效應(yīng)模型和隨機效應(yīng)模型對面板數(shù)據(jù)進行回歸，并運用豪斯曼檢驗來選取最佳實證模型，最后運用KAO 檢驗協(xié)整性。

（四）實證分析結(jié)果

模型（1）與模型（2）分別使用固定效應(yīng)模型和隨機效應(yīng)模型，經(jīng)過豪斯曼檢驗后，均選擇固定效應(yīng)模型，根據(jù)實證結(jié)果，財政收支缺口率(FI)對于房地產(chǎn)企業(yè)土地購置費用呈現(xiàn)顯著的正向作用，而財政自給率(SF)對于房地產(chǎn)企業(yè)土地購置費用呈現(xiàn)顯著的負向作用，表明地方財政赤字越嚴重，越依賴出讓土地以緩解財政赤字，房地產(chǎn)企業(yè)土地購置費用就會越高；如果一個地區(qū)財政收支合理自給充足，相對而言不依賴出讓土地以緩解財政赤字，就會緩和房地產(chǎn)企業(yè)土地購置成本壓力，因此，地方財政赤字與自給不足是造成房地產(chǎn)企業(yè)土地購置費用上漲的直接原因，假設(shè)1 驗證成立。其余控制變量，國內(nèi)貸款對于房地產(chǎn)企業(yè)土地購置費用不顯著，表明房地產(chǎn)企業(yè)拿地的資金來源不完全依賴于國內(nèi)貸款，除了國內(nèi)貸款外，其余控制變量影響趨勢均符合預(yù)期，協(xié)整檢驗成功通過，實證結(jié)果如表3。

表3 模型（1）（2）實證結(jié)果

模型（3）與模型（4）分別使用固定效應(yīng)模型和隨機效應(yīng)模型實證后，經(jīng)過豪斯曼檢驗后，均選擇固定效應(yīng)模型，由實證結(jié)果可知，房地產(chǎn)企業(yè)土地購置成本對住宅房地產(chǎn)價格呈顯著的正向影響，表明房地產(chǎn)企業(yè)的土地購置成本會轉(zhuǎn)嫁到房價，房地產(chǎn)企業(yè)土地購置費用是造成房地產(chǎn)價格上漲的直接原因；模型（4）作為穩(wěn)健性檢驗，結(jié)果表明購置土地投資占比較大的其他開發(fā)投資依舊對住宅房地產(chǎn)價格起到顯著的正向影響，假設(shè)2 驗證成立。模型（1）和（2）的住宅商品房價格對數(shù)的一期滯后，模型（3）和（4）中住宅商品房價格對數(shù)一階差分的一期滯后對各自的因變量的影響都顯著為正，適應(yīng)性預(yù)期的實證結(jié)果驗證了假設(shè)3，其余控制變量影響趨勢均符合預(yù)期，且協(xié)整檢驗成功通過，實證結(jié)果如表4。

表4 模型（3）（4）實證結(jié)果

四、結(jié)論與政策建議

本文將地方財政、房地產(chǎn)企業(yè)土地購置費與房地產(chǎn)價格置于同一個分析框架之內(nèi)研究，實證研究表明，1994 年分稅制改革后地方財政失衡，地方政府通過出讓土地來彌補地方財政赤字，使得房地產(chǎn)企業(yè)土地購置成本壓力增加，而房地產(chǎn)企業(yè)為獲取相應(yīng)的利潤，將土地購置成本轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)價格，房價因此高漲，房地產(chǎn)企業(yè)的土地購置成本在地方財政和房地產(chǎn)價格兩者中扮演著重要的作用，而房價的適應(yīng)性預(yù)期同樣對房價和房地產(chǎn)企業(yè)土地購置成本上漲有很強的解釋力。這種地方財政赤字—房地產(chǎn)企業(yè)土地購置成本—房地產(chǎn)價格影響機制，循環(huán)推動著房價的高漲。

基于上述結(jié)論，本文提出政策建議如下：

一是深化分稅制改革，改善地方政府收支平衡。1994年中國實行分稅制改革讓中央與地方財政的關(guān)系失衡，使得地方財政出現(xiàn)赤字且財政缺口進一步擴大，地方財政收支不平衡與自給不足是房地產(chǎn)價格高漲的根本原因。建立與地方政府事權(quán)相匹配的財稅體系，有必要重新分配中央與地方的財權(quán)與事權(quán)，使得地方政府不會因為財政赤字壓力而過度依賴出讓土地。

二是合理設(shè)計房地產(chǎn)稅，豐富地方稅收的來源，打擊房地產(chǎn)投機行為。因土地的稀有性和人口的飽和性，出讓土地對于改善地方財政收入不具有可持續(xù)性，應(yīng)根據(jù)不同地區(qū)發(fā)展差異引入房產(chǎn)稅，增加不動產(chǎn)交易稅、租金稅、遺產(chǎn)稅、房產(chǎn)贈與稅、第二套起的住房稅與差價盈利稅等稅的征收力度，這樣不僅能提高擁有多套房的成本，打擊房地產(chǎn)投機者，還能豐富地方稅收的稅源，使地方財政獲得一筆穩(wěn)定的財政收入，不過度依賴土地財政收入，但是由于近年來房地產(chǎn)市場不景氣，推出房地產(chǎn)稅的時機和方案需要進一步研究。

三是加強土地出讓監(jiān)管，規(guī)范土地出讓收入使用。進一步提高出讓土地過程的公開度、透明度，做到信息充分披露和公平競爭，禁止違規(guī)暗箱操作和權(quán)力尋租，堅決打擊土地的炒賣，保證住宅建設(shè)用地穩(wěn)定的價格。同時，還應(yīng)該規(guī)定地方政府對土地出讓收入的使用期限，本屆政府獲得的當期土地出讓收入同樣包含未來的土地收益，過度使用就是提前透支未來土地收益，國有土地出讓金應(yīng)設(shè)定一定比例，建立國有土地收益基金，為地方政府未來發(fā)展預(yù)留一定準備，避免短視行為。

四是加強公共廉租房與房屋租賃市場的建設(shè)，完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。我國的公共廉租房與房屋租賃市場建設(shè)不夠完善，房地產(chǎn)市場內(nèi)高昂價格的商品房供應(yīng)過多，應(yīng)提高小戶型經(jīng)濟適用房供應(yīng)比例，公平分配公共廉租房，完善房屋租賃市場并給予法律保障，住房結(jié)構(gòu)的改善能豐富房地產(chǎn)市場買方的選擇，緩解商品房供需雙方壓力，是一個緩解房價過快增長的長期建設(shè)機制。