李德勇 曉茹

一對(duì)夫妻協(xié)議離婚時(shí)，約定將丈夫名下一套房產(chǎn)給妻子，但簽訂離婚協(xié)議并辦理離婚手續(xù)后，男方一直拖延辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，后來(lái)竟偷偷將房產(chǎn)抵押給了別人—

夫妻協(xié)議離婚，約定將登記在丈夫名下的一套房產(chǎn)給妻子。兩人簽訂離婚協(xié)議后，前夫拖延辦理過(guò)戶手續(xù)，并將房產(chǎn)抵押給了他人

童苗苗與劉昆原是一對(duì)夫妻，婚后第三年因感情破裂決定協(xié)議離婚。兩人沒(méi)有子女，也沒(méi)有共同債務(wù)，經(jīng)協(xié)商，家中存款歸劉昆所有，登記在劉昆名下的一套房產(chǎn)歸童苗苗所有。在律師見(jiàn)證下，兩人簽訂了離婚協(xié)議，并到民政部門辦理了離婚手續(xù)。

離婚后，童苗苗催促劉昆辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，但劉昆總是找理由拖延。童苗苗催促多次無(wú)果，盡管很生氣，但覺(jué)得協(xié)議已經(jīng)簽了，白紙黑字寫(xiě)得清清楚楚，約定房產(chǎn)歸她所有，即便未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，劉昆也賴不了賬。

可讓童苗苗萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到的是，事情拖到2021年年中，當(dāng)她再次催促劉昆辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)，劉昆卻告訴她，房屋已經(jīng)被他抵押出去，暫時(shí)辦理不了過(guò)戶手續(xù)。

原來(lái)，劉昆與童苗苗協(xié)議離婚時(shí)雖然同意將房子給她，但并不是真心的，而是另有打算——他知道簽了離婚協(xié)議，并不代表房子就屬于童苗苗，只要他拖延時(shí)間不辦理房產(chǎn)過(guò)戶，房子就仍然歸他所有，他隨時(shí)可以按照自己的意愿處置。

2021年5月，因生意上急需一筆周轉(zhuǎn)資金，劉昆經(jīng)人介紹向肖某借款100萬(wàn)元，雙方約定以劉昆名下一套房產(chǎn)，也就是劉昆與童苗苗離婚協(xié)議約定歸屬于童苗苗的那套房產(chǎn)作為抵押，簽訂了借款合同及房產(chǎn)抵押合同，并辦理了房產(chǎn)抵押登記。因?yàn)榉孔拥漠a(chǎn)權(quán)是劉昆單獨(dú)所有，辦理房產(chǎn)抵押手續(xù)非常順利。

童苗苗得知房產(chǎn)被抵押無(wú)法辦理過(guò)戶，既震驚又擔(dān)心，經(jīng)向律師咨詢，決定起訴劉昆，請(qǐng)求法院確認(rèn)她與劉昆簽訂的離婚協(xié)議有效，劉昆與第三人肖某簽訂的抵押合同無(wú)效，判決劉昆履行離婚協(xié)議將房產(chǎn)過(guò)戶給她。

法院：離婚協(xié)議雖約定了房產(chǎn)歸屬，但不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬以登記為生效要件，未辦理過(guò)戶手續(xù)，房產(chǎn)便仍屬于被告所有；被告與第三人簽訂的借款抵押合同合法有效

童苗苗向法院提交了她與劉昆簽訂的離婚協(xié)議作為證據(jù)，證明被劉昆抵押的房產(chǎn)經(jīng)離婚協(xié)議約定歸她所有。劉昆到庭應(yīng)訴，向法院出具了房產(chǎn)證和他與肖某簽訂的借款抵押合同等，表示自己辦理抵押借款程序完全合理合法。

法官經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，無(wú)權(quán)占有人設(shè)立抵押權(quán)，須符合以下兩個(gè)條件，抵押權(quán)方為有效：一是受讓人取得抵押權(quán)時(shí)是善意的；二是依照法律規(guī)定已經(jīng)辦理抵押登記。本案中，原、被告通過(guò)離婚協(xié)議約定，涉案房屋歸原告所有，但一直未能變更產(chǎn)權(quán)登記?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第214條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。”也就是說(shuō)，雖然離婚協(xié)議約定將房產(chǎn)給原告，但辦理過(guò)戶之前，房產(chǎn)仍登記在被告名下，仍屬于被告所有。被告以其名下的財(cái)產(chǎn)向第三人肖某作出抵押擔(dān)保，并依法辦理了抵押登記，雙方之間的抵押合同依法有效。

原告主張，在離婚協(xié)議中約定涉案房屋歸原告所有，離婚協(xié)議系原告與被告真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反國(guó)家法律、法規(guī)禁止性規(guī)定，合法有效，法庭予以認(rèn)可，對(duì)原告請(qǐng)求確認(rèn)離婚協(xié)議有效的訴訟請(qǐng)求予以支持。但離婚協(xié)議的約定不具有對(duì)抗外部第三人的效力，而且迄今為止涉案房屋仍登記在劉昆名下，且顯示為單獨(dú)所有，第三人肖某基于對(duì)涉案房屋登記公示權(quán)屬狀況之信賴，向本案被告出借款項(xiàng)并依法在行政機(jī)關(guān)辦理了抵押登記，取得了涉案房屋的抵押權(quán)，且現(xiàn)有證據(jù)無(wú)法證明肖某取得抵押權(quán)存在惡意，或存在與被告串通損害第三方利益等影響抵押合同生效的其他情形。據(jù)此，原告請(qǐng)求解除對(duì)涉案房屋的抵押，法院不予支持。因涉案房屋辦理了抵押登記，依照相關(guān)法律，在抵押登記解除前，原告無(wú)權(quán)訴請(qǐng)被告辦理過(guò)戶登記，故法院對(duì)原告要求被告辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記的訴請(qǐng)也不予支持。

最終，法院做出判決：駁回原告的全部訴訟請(qǐng)求。

（文中人物均為化名）

編后：

約定不動(dòng)產(chǎn)歸屬后，應(yīng)盡快辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶

房產(chǎn)作為高價(jià)值資產(chǎn)，是離異夫妻極力爭(zhēng)奪的目標(biāo)。當(dāng)雙方經(jīng)過(guò)協(xié)商達(dá)成一致，約定了房產(chǎn)歸屬，簽訂了離婚協(xié)議，獲得房產(chǎn)的一方往往以為萬(wàn)事大吉，對(duì)辦理房產(chǎn)過(guò)戶不著急，或者在對(duì)方故意拖延辦理時(shí)應(yīng)對(duì)不力，房產(chǎn)過(guò)戶遲遲無(wú)法完成。這很可能給獲得產(chǎn)權(quán)的一方帶來(lái)麻煩。根據(jù)民法典的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬，依據(jù)產(chǎn)權(quán)登記簿的標(biāo)注。不管離婚協(xié)議如何約定，只要產(chǎn)權(quán)登記簿標(biāo)注屬于誰(shuí)，不動(dòng)產(chǎn)就是誰(shuí)的，誰(shuí)就有權(quán)按自己的意愿進(jìn)行處置，包括作為抵押物抵押給他人。當(dāng)產(chǎn)權(quán)登記簿標(biāo)注的產(chǎn)權(quán)所有人與他人簽訂了抵押合同，離婚協(xié)議約定的產(chǎn)權(quán)歸屬人就會(huì)暫時(shí)喪失變更產(chǎn)權(quán)的條件。這是因?yàn)?，離婚協(xié)議只對(duì)協(xié)議雙方具有約束力，對(duì)第三方無(wú)約束力。就是說(shuō)，不能依照離婚協(xié)議的約定，否定離婚協(xié)議一方當(dāng)事人與第三人簽訂的抵押合同。而且，只有當(dāng)?shù)盅汉贤狡冢蛑鱾鶆?wù)消滅，抵押權(quán)才隨之解除或消滅，不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)才恢復(fù)到原來(lái)的狀態(tài)，方能依法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。

所以，夫妻離婚后，若非財(cái)產(chǎn)登記一方取得了房屋所有權(quán)，應(yīng)盡快辦理完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，以免夜長(zhǎng)夢(mèng)多。

【編輯：馮士軍】