孫祥棟 王紅雨 尹彥輝 張勃

（1.北京化工大學(xué)，北京 100029；2.山東管理學(xué)院，濟(jì)南 250357）

內(nèi)容提要：為探討房地產(chǎn)稅改革、住房信貸、利率政策等房地產(chǎn)市場調(diào)控工具的作用效果及其影響機(jī)制，本文構(gòu)建了包含兩類異質(zhì)性家庭和房地產(chǎn)部門的TANK-DSGE模型，模擬分析房地產(chǎn)稅改革、住房信貸調(diào)控、貨幣政策等單一工具及其政策組合對宏觀經(jīng)濟(jì)變量的作用及其傳導(dǎo)機(jī)制。研究發(fā)現(xiàn)：按照上海、重慶房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的稅率水平征收房地產(chǎn)稅，在有效控制房價(jià)的同時(shí)，還會(huì)對經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生一定的抑制作用；按照當(dāng)前首套房首付比例，住房信貸的調(diào)控政策在有效遏制房價(jià)過快上漲現(xiàn)象的同時(shí)，將房地產(chǎn)市場的資金擠出，但伴隨一定的通脹壓力；參考當(dāng)前全球“負(fù)利率”的貨幣環(huán)境背景，寬松的貨幣政策可以有效擴(kuò)大需求，帶動(dòng)就業(yè)和經(jīng)濟(jì)增長，但同時(shí)會(huì)拉升房價(jià)，引致通貨膨脹。為實(shí)現(xiàn)多重調(diào)控預(yù)期，應(yīng)考慮多種政策工具的搭配使用。

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展直接影響宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性，是驅(qū)動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素。進(jìn)入21 世紀(jì)以來，房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅速發(fā)展。[1]根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1998 年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為3580 億元，到2020 年，增至147602 億元；同期，中國商品房平均銷售價(jià)格累計(jì)漲幅度高達(dá)380%。不斷攀升的房價(jià)使得國民生活負(fù)擔(dān)加重，嚴(yán)重制約了消費(fèi)需求和其他行業(yè)的發(fā)展，過高的房價(jià)已成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的阻礙。[2]2016 年以來，中央多次提出堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控“一以貫之”的總基調(diào)。為防范房地產(chǎn)市場泡沫發(fā)生，推動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)長期可持續(xù)發(fā)展，相關(guān)政策也陸續(xù)出臺(tái)。在此背景下，探討分析房地產(chǎn)市場調(diào)控政策與房地產(chǎn)市場調(diào)控效果、宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定之間的關(guān)系，對確保我國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

房地產(chǎn)稅改革作為中國財(cái)稅體制改革的重要一環(huán)，是當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控重點(diǎn)關(guān)注領(lǐng)域，是財(cái)政政策在房地產(chǎn)市場的主要體現(xiàn)。針對房地產(chǎn)稅政策，學(xué)者主要圍繞房產(chǎn)稅改革對房價(jià)的影響效應(yīng)展開，多數(shù)研究表明房產(chǎn)稅改革對房價(jià)上漲具有明顯抑制效應(yīng)。如駱永民和伍文中（2012）對房產(chǎn)稅改革與房價(jià)之間的關(guān)系進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)對持有住房征收房地產(chǎn)稅可以長期有效降低房價(jià)，并且還能平抑房價(jià)波動(dòng)引起的宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。[3]孟憲春等（2017）認(rèn)為就政策調(diào)控效力持久性而言，房產(chǎn)稅政策要優(yōu)于住房信貸政策，具有明顯抑制實(shí)際房價(jià)上漲的作用。[4]楊源源等（2021）研究表明，房產(chǎn)稅政策能有效遏制房價(jià)上漲，且對房價(jià)上漲的抑制能力明顯優(yōu)于宏觀審慎政策，其對不同購房需求均表現(xiàn)為擠出效應(yīng)。[5]也有部分學(xué)者研究認(rèn)為房產(chǎn)稅改革抑制房價(jià)上漲的作用不顯著。如況偉大等（2012）通過考察OECD 國家房地產(chǎn)稅對房價(jià)的影響，指出房地產(chǎn)稅雖然可以抑制房價(jià)上漲，但其抑制作用有限。[6]除此之外，翟乃森（2021）研究結(jié)果顯示房地產(chǎn)稅改革并不能改變房價(jià)整體走勢，其存在類似“自動(dòng)穩(wěn)定器”的作用，可以有效縮短外生沖擊對于宏觀經(jīng)濟(jì)的影響時(shí)間。[7]

住房信貸、貨幣政策也是影響房地產(chǎn)市場的重要因素。如在住房信貸方面，趙勝民和羅琦（2013）探討了住房信貸對房價(jià)的作用機(jī)制，發(fā)現(xiàn)信貸減少時(shí)會(huì)引起房價(jià)的劇烈波動(dòng)。[8]張戈等（2012）探究房地產(chǎn)信貸在開發(fā)投資中的乘數(shù)效應(yīng)時(shí)，發(fā)現(xiàn)緊縮型信貸政策對房地產(chǎn)開發(fā)投資有顯著影響。[9]在貨幣政策方面，侯成琪和龔六堂（2014）研究認(rèn)為貨幣政策沖擊是決定房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的關(guān)鍵因素。[10]張蕊等（2021）研究貨幣政策、資產(chǎn)價(jià)格與經(jīng)濟(jì)波動(dòng)之間的時(shí)變關(guān)系時(shí)發(fā)現(xiàn)隨著時(shí)間推移和資產(chǎn)價(jià)格泡沫增加，貨幣政策對宏觀經(jīng)濟(jì)的傳導(dǎo)渠道的有效性在不斷降低。[11]2008 年金融危機(jī)后，各國開始高度重視房地產(chǎn)市場調(diào)控與金融系統(tǒng)穩(wěn)定之間的聯(lián)系，通過貸款價(jià)值比（LTV）等政策工具，對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)注點(diǎn)轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理政策上來。[12，13]近年來，不少學(xué)者發(fā)現(xiàn)構(gòu)建貨幣政策結(jié)合宏觀審慎政策的“雙支柱”調(diào)控機(jī)制更能在穩(wěn)宏觀經(jīng)濟(jì)增長和降房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)之間找到平衡。如馬理和范偉（2021）研究發(fā)現(xiàn)“雙支柱”調(diào)控可以有效控制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲和降低金融風(fēng)險(xiǎn)，并且有效促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。[14]羅娜和程方楠（2017）以及Dominic 和Pau（2014）分析認(rèn)為宏觀審慎政策與貨幣政策的協(xié)調(diào)效應(yīng)不僅能對房價(jià)波動(dòng)實(shí)現(xiàn)有效調(diào)控，而且能促進(jìn)社會(huì)福利提升，減少宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。[15，16]

研究方法上，房地產(chǎn)市場調(diào)控多基于DSGE 模型展開研究。Iacoviello（2005）最早通過DSGE 模型引入信貸約束刻畫借貸型家庭，并對住房信貸和貨幣政策在房地產(chǎn)市場調(diào)控中的作用進(jìn)行分析。[17]陳詩一和王祥（2016）運(yùn)用DSGE 模型研究貨幣沖擊與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的傳導(dǎo)關(guān)系時(shí)，指出貨幣政策能有效降低產(chǎn)出與通貨膨脹波動(dòng)。[18]鄭忠華和邸俊鵬（2012）基于DSGE 模型研究房地產(chǎn)借貸與經(jīng)濟(jì)波動(dòng)時(shí)發(fā)現(xiàn)財(cái)政政策沖擊增加產(chǎn)出的同時(shí)，也使得房地產(chǎn)和借貸市場受到抑制，其對于儲(chǔ)蓄型家庭的影響要強(qiáng)于借貸型家庭。[19]高然和龔六堂（2017）基于考慮地方政府的土地財(cái)政行為的DSGE 模型，發(fā)現(xiàn)地方政府財(cái)政行為會(huì)將房地產(chǎn)市場的波動(dòng)傳導(dǎo)到實(shí)體經(jīng)濟(jì)，繼而放大消費(fèi)、投資和產(chǎn)出波動(dòng)。[20]

實(shí)踐層面，近年來，政府運(yùn)用多種政策工具，出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定。具體來看，主要涉及以下幾類：一是財(cái)稅政策。為實(shí)現(xiàn)產(chǎn)出均衡和經(jīng)濟(jì)可持續(xù)增長等目標(biāo)，政府借助財(cái)政收支與稅收政策進(jìn)行相關(guān)調(diào)控，其在房地產(chǎn)市場主要通過房地產(chǎn)稅收政策實(shí)施調(diào)控。[21]2011 年，上海、重慶兩地試點(diǎn)征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅，為我國全面開征房地產(chǎn)稅奠定基礎(chǔ)。二是貨幣政策。中央銀行調(diào)控貨幣供給量和利率實(shí)現(xiàn)既定經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的措施和方針的總和，主要涉及利率政策、信貸政策、匯率政策等方面。其中，信貸政策是實(shí)現(xiàn)信貸資金優(yōu)化配置并促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要手段，針對當(dāng)前房地產(chǎn)信貸增速過快的情況，各金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，加強(qiáng)審貸管理，精準(zhǔn)打擊了房價(jià)炒作行為[22]；此外，利率作為貨幣政策實(shí)施的主要手段之一，隨著利率市場化改革的逐步推進(jìn)，將在房地產(chǎn)市場調(diào)控體系中發(fā)揮愈加重要的作用。三是其他政策。除財(cái)政和貨幣政策外的其他政策工具，如限購政策、住房土地政策、城建拆遷政策及相關(guān)法律法規(guī)等[23-25]，此類政策工具具有較大的城市異質(zhì)性。

梳理總結(jié)以往研究可以發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有文獻(xiàn)較為豐富，奠定了本文的研究基礎(chǔ)，但仍存在一定的局限性：一是多數(shù)研究側(cè)重于調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場住房價(jià)格的直接影響，對宏觀經(jīng)濟(jì)整體穩(wěn)定運(yùn)行的影響缺乏進(jìn)一步探究。二是在DSGE 框架下探討房地產(chǎn)市場調(diào)控效應(yīng)時(shí)，未從多個(gè)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策工具協(xié)同效應(yīng)視角考察其對宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的沖擊。鑒于此，本文將構(gòu)建包含兩類異質(zhì)性家庭和房地產(chǎn)部門的TANK-DSGE 模型，系統(tǒng)分析房地產(chǎn)稅改革、住房信貸調(diào)控以及利率政策及其政策組合對房價(jià)、住房投資、異質(zhì)性家庭消費(fèi)等宏觀經(jīng)濟(jì)變量的作用和傳導(dǎo)機(jī)制，以期為房地產(chǎn)市場調(diào)控和宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定提供有益的參考。

二、模型構(gòu)建

在新凱恩斯主義框架下，結(jié)合中國實(shí)際經(jīng)濟(jì)特征本文將構(gòu)建具有房地產(chǎn)部門的動(dòng)態(tài)隨機(jī)一般均衡模型。模型中包括兩類異質(zhì)性家庭：儲(chǔ)蓄型家庭和借貸型家庭，分別用b 和s 表示，其中借貸型家庭占比為?，儲(chǔ)蓄型家庭占比為（1-?）。儲(chǔ)蓄型家庭不受流動(dòng)性約束限制，而借貸型家庭需借貸購買房地產(chǎn)商品。此外，模型假設(shè)存在兩種類型的中間產(chǎn)品生產(chǎn)者，即非房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者和房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者。作為壟斷競爭者的中間產(chǎn)品生產(chǎn)廠商的產(chǎn)出被最終產(chǎn)品廠商用作投入，兩類家庭均從消費(fèi)非房地產(chǎn)商品和房地產(chǎn)商品中獲得效用，并且房地產(chǎn)商品可以用作信貸市場的抵押品，借貸型家庭的借貸上限為貸款價(jià)值比（LTV），其中信貸市場的摩擦通過對借貸人的抵押約束引入。

（一）家庭

異質(zhì)性家庭的一個(gè)重要區(qū)別在于儲(chǔ)蓄型家庭的貼現(xiàn)率高于借貸型家庭，貼現(xiàn)率的異質(zhì)性使得資本流動(dòng)保持平衡：儲(chǔ)蓄型家庭的收入用來消費(fèi)和儲(chǔ)蓄，借貸型家庭是經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中唯一的借貸者，通過消費(fèi)Dtb和勞動(dòng)N 進(jìn)行決策，借貸型家庭最大化貼現(xiàn)效用為：

其中，βb是借貸型家庭主觀貼現(xiàn)因子，χ 和η 分別為消費(fèi)和勞動(dòng)的跨期替代彈性，φb是勞動(dòng)在居民消費(fèi)中的效用。參照Gali 和Monacelli（2008）、Funke等（2018）的研究，消費(fèi)指數(shù)是非住房消費(fèi)和房產(chǎn)持有量的加權(quán)平均值[13，26]：Db，t=，其中=Cb，thCb，t-1，Cb，t是非房產(chǎn)消費(fèi)，Cb，t-1表示消費(fèi)慣性，h 是測度其內(nèi)在消費(fèi)習(xí)慣的指數(shù)，Hb，t指房地產(chǎn)消費(fèi)，ρt是房產(chǎn)在消費(fèi)中所占比例，表示對房地產(chǎn)消費(fèi)的偏好，影響房產(chǎn)商品和非房產(chǎn)商品之間的邊際替代率，刻畫了居民購房需求變化，其對數(shù)服從隨機(jī)游走過程。參照Pariès 和Notarpietro（2008）的研究[27]，借貸型家庭可以交易名義無風(fēng)險(xiǎn)債券，但無法參與國際市場籌措資金。借貸型家庭的預(yù)算約束為：

qt是房屋相對價(jià)格，πc,t表示通貨膨脹，Bb，t是銀行貸款，Rt-1是t-1 期的貸款利率，Wt表示特定部門的工資率，Ib，t=Hb，t-（1-δh）Hb，t-1表示房地產(chǎn)投資，τh，t是房地產(chǎn)稅，其對數(shù)服從AR（1）過程，δh表示房產(chǎn)折舊率，TRt表示政府一次性轉(zhuǎn)移支付。借貸型家庭不進(jìn)行儲(chǔ)蓄，并受到信貸約束：

其中ωt表示貸款價(jià)值比（LTV），服從AR（1）過程，ωt=（1-ρω）ω+ρωωt-1+εω，t，1-ωt，表示貸款買房居民的最低首付比例，上式將借貸型家庭需要償還的貸款與房產(chǎn)的預(yù)期價(jià)值聯(lián)系起來，并假設(shè)我國借貸型家庭只進(jìn)入國內(nèi)抵押貸款市場，不考慮國際游資的影響。借貸型家庭在（2）（3）式的約束下最大化式（1），可得一階最優(yōu)條件：

儲(chǔ)蓄型家庭通過消費(fèi)和勞動(dòng)決策最大化效用：

預(yù)算約束為：

其中et是名義匯率，It表示非住房投資，Bf，t為儲(chǔ)蓄型家庭購買的國外債券，R*t表示國外利率，F(xiàn)j，t為家庭從擁有的中間產(chǎn)品廠商處獲得的利潤。其他變量均與借貸型家庭一致。最優(yōu)化一階條件為：

家庭消費(fèi)為綜合考慮國內(nèi)外商品消費(fèi)的指數(shù)：

（二）廠商部門

廠商部門分為中間產(chǎn)品廠商和最終產(chǎn)品廠商，最終產(chǎn)品利用中間產(chǎn)品來生產(chǎn)，生產(chǎn)函數(shù)為：

其中，j=C，H，Yj，t為j 商品總產(chǎn)出，Yj，t（i）為中間產(chǎn)品。最終產(chǎn)品廠商是價(jià)格接受者，在

上式的約束下，生產(chǎn)者利潤最大化問題為：

壟斷競爭的中間產(chǎn)品廠商和房地產(chǎn)廠商遵循Calvo 定價(jià)原則，設(shè)定每個(gè)部門每期有1-γj部分可以重新調(diào)整價(jià)格，本文參照J(rèn)ustiniano 和Preston（2010）的研究，假設(shè)剩余γj部分按照通脹程度進(jìn)行價(jià)格優(yōu)化[28]：

其中，j=C，H,上述假設(shè)下產(chǎn)生了傳統(tǒng)的加價(jià)原則，即公司將價(jià)格設(shè)定為當(dāng)前和未來邊際成本的加價(jià)，由此可得新凱恩斯菲利普斯曲線，在穩(wěn)態(tài)進(jìn)行一階對數(shù)線性逼近可得：

（三）貨幣政策

假設(shè)中央銀行根據(jù)泰勒規(guī)則來調(diào)整名義利率實(shí)現(xiàn)物價(jià)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)，其具體形式如下：

其中πC，t表示通貨膨脹，εtm表示外生的貨幣政策沖擊，參數(shù)φi表示相應(yīng)的彈性。本文要研究宏觀審慎監(jiān)管的作用。因此，將對傳統(tǒng)貨幣政策和宏觀審慎政策工具在穩(wěn)定房價(jià)方面的效力進(jìn)行比較分析。

（四）市場出清

非房產(chǎn)和房產(chǎn)的總消費(fèi)量以及勞動(dòng)等關(guān)系如下：

產(chǎn)出必須滿足：

三、模型的參數(shù)校準(zhǔn)與貝葉斯估計(jì)

在對上述模型進(jìn)行求解模擬分析前，須先對模型參數(shù)進(jìn)行校準(zhǔn)，為使模型更好地體現(xiàn)我國實(shí)際經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特征，本文中模型參數(shù)賦值方法分為兩種：對于學(xué)術(shù)界具有廣泛共識(shí)的參數(shù)和確定性的穩(wěn)態(tài)參數(shù)，本文利用標(biāo)準(zhǔn)的校準(zhǔn)方法，參考中國現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)分析的經(jīng)驗(yàn)文獻(xiàn)，并基于中國實(shí)際經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算穩(wěn)態(tài)值來對部分參數(shù)進(jìn)行校準(zhǔn)；對于那些難以校準(zhǔn)的參數(shù)，本文利用中國實(shí)際經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行貝葉斯估計(jì)求解模型參數(shù)。

（一）參數(shù)校準(zhǔn)

對于儲(chǔ)蓄型家庭的貼現(xiàn)因子βs，本文借鑒朱軍（2017）、徐雅婷和劉一楠（2019）的處理方式[29，30]，將一年期存款基準(zhǔn)利率換算為季度利率并根據(jù)利率與貼現(xiàn)因子的關(guān)系等式求得βs的校準(zhǔn)值為0.996，借貸型家庭的貼現(xiàn)率低于儲(chǔ)蓄型家庭，使用居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)估計(jì)季度貼現(xiàn)因子將其校準(zhǔn)為0.98。參考朱軍（2015）的研究[31]，將消費(fèi)和勞動(dòng)的跨期替代彈性的倒數(shù)χ 和η 分別校準(zhǔn)為2 和3.4。參考駱永民和伍文中（2012）、Funke 等（2018）的研究[3，13]，將房地產(chǎn)的季度折舊率δh校準(zhǔn)為0.0125。將住房偏好ρt取為0.2，考慮到我國居民對房地產(chǎn)的強(qiáng)偏好性，并結(jié)合譚政勛和王聰（2011）的研究[32]，本文將住房偏好校準(zhǔn)為0.3。對于我國借貸型家庭占比?，本文借鑒肖爭艷和彭博（2011）、白仲林等（2019）的研究[33，34]，將其校準(zhǔn)為0.7。參考毛豐付和李言（2017）將基準(zhǔn)情形下抵押貸款家庭貸款額度參數(shù)ωt設(shè)定為0.7[35]。參考白仲林等（2016）的研究[36]，將不能調(diào)整價(jià)格的廠商比例γi設(shè)定為0.75。

（二）貝葉斯估計(jì)

本文使用2000 年-2018 年我國現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)季度數(shù)據(jù)進(jìn)行貝葉斯估計(jì)，包括GDP、表征居民消費(fèi)水平的社會(huì)消費(fèi)品零售額、表征通貨膨脹率的物價(jià)指數(shù)CPI 和固定資產(chǎn)投資總額等共計(jì)4 個(gè)指標(biāo)作為貝葉斯估計(jì)的外部觀察數(shù)據(jù)。首先對數(shù)據(jù)進(jìn)行了X12 季節(jié)性調(diào)整、取對數(shù)以及HP 濾波處理，然后采用蒙特卡羅-馬爾科夫方法的隨機(jī)Metropolis-Hasting 算法得到相應(yīng)參數(shù)的后驗(yàn)分布。

四、動(dòng)態(tài)模擬分析

為探討房地產(chǎn)稅改革、住房信貸調(diào)控以及貨幣政策沖擊對房價(jià)、住房投資、異質(zhì)性家庭消費(fèi)等宏觀經(jīng)濟(jì)變量的影響及其傳導(dǎo)機(jī)制，本文基于上述理論模型及參數(shù)校準(zhǔn)結(jié)果進(jìn)行動(dòng)態(tài)模擬分析。首先，為探究房地產(chǎn)稅改革的政策效應(yīng)，參考上海、重慶房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的稅率水平，考察了不同房地產(chǎn)稅率下房地產(chǎn)稅改革政策調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)的作用效果。其次，參考潘敏和周闖（2019）對不同信貸水平的校準(zhǔn)[22]，分別考察了高信貸水平和低信貸水平下住房信貸調(diào)控政策影響房地產(chǎn)市場以及其他宏觀經(jīng)濟(jì)變量的作用機(jī)制及作用效果進(jìn)行分析。再次，基于對寬松貨幣政策效應(yīng)去向，動(dòng)態(tài)模擬分析了房地產(chǎn)市場表現(xiàn)及宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)情況。最后，探討了不同政策組合進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的效果。

表1 貝葉斯參數(shù)估計(jì)結(jié)果

（一）不同稅率水平下房地產(chǎn)稅沖擊的政策效應(yīng)

首先，本文分析了在房地產(chǎn)稅稅率水平為1.2%時(shí)，房地產(chǎn)稅改革沖擊下各宏觀經(jīng)濟(jì)變量的波動(dòng)。如圖1 所示，房地產(chǎn)稅沖擊的傳導(dǎo)機(jī)制為房地產(chǎn)稅沖擊→微觀個(gè)體決策→房地產(chǎn)市場。具體而言，當(dāng)發(fā)生正向的房地產(chǎn)稅沖擊時(shí)，首先作用于微觀經(jīng)濟(jì)個(gè)體，兩類家庭因持有房產(chǎn)均要繳納房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅支出增加了家庭的支出負(fù)擔(dān)，帶來負(fù)向的財(cái)富效應(yīng)。相對于借貸型家庭而言，儲(chǔ)蓄型家庭的財(cái)富水平較高，其抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力較強(qiáng)，因此繳納房地產(chǎn)稅對其消費(fèi)的抑制作用較小，而借貸型家庭由于抵押資產(chǎn)價(jià)格下跌帶來的抵押貸款能力相應(yīng)下降對消費(fèi)的擠出效應(yīng)更為顯著。并且，儲(chǔ)蓄型家庭的消費(fèi)水平在短期的下降后還會(huì)呈微弱上升趨勢。供給水平不變的情況下，居民消費(fèi)需求的降低導(dǎo)致通貨膨脹水平相應(yīng)下降。進(jìn)一步地，消費(fèi)需求萎縮傳導(dǎo)至供給側(cè)，意味著對勞動(dòng)和資本的需求相應(yīng)減少，會(huì)帶來更大的就業(yè)壓力，并且總產(chǎn)出下降。對于房地產(chǎn)市場，正向的房地產(chǎn)稅沖擊直接增加居民持有房產(chǎn)的成本，會(huì)降低人們對房產(chǎn)的需求，進(jìn)而房價(jià)下降。房價(jià)下降意味著房地產(chǎn)廠商的預(yù)期收入下降，因而房地產(chǎn)廠商調(diào)整投資水平使得房地產(chǎn)投資下降。此時(shí)由于征收房地產(chǎn)稅帶來的負(fù)向財(cái)富效應(yīng)，房地產(chǎn)價(jià)格下降并不會(huì)刺激消費(fèi)者的購買需求，因此房產(chǎn)存量呈上升趨勢。由此可見，征收房地產(chǎn)稅在調(diào)控房地產(chǎn)市場的同時(shí)，會(huì)對總消費(fèi)、就業(yè)、通貨膨脹以及總產(chǎn)出產(chǎn)生抑制作用。針對房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)稅在有效控制房價(jià)、擠出房地產(chǎn)投資的同時(shí)，會(huì)造成房地產(chǎn)存量增加。

圖1 房地產(chǎn)稅改革的政策效應(yīng)

進(jìn)一步分析在不同房地產(chǎn)稅率水平下房地產(chǎn)稅沖擊的作用效果，由圖1 可見，總體而言，房地產(chǎn)稅改革對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響程度和持續(xù)時(shí)間均隨著稅率的上升而加強(qiáng)。高稅率水平（1.8%）下房地產(chǎn)稅沖擊的政策效應(yīng)最大，低稅率水平（0.6%）下房地產(chǎn)稅沖擊的政策效應(yīng)相對緩和?？紤]到房地產(chǎn)稅改革在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的同時(shí)對宏觀經(jīng)濟(jì)的負(fù)向效應(yīng)，并結(jié)合當(dāng)前新冠肺炎疫情對全球經(jīng)濟(jì)的沖擊以及我國高質(zhì)量增長階段面臨的經(jīng)濟(jì)下行的壓力，在進(jìn)行房地產(chǎn)稅改革時(shí)，應(yīng)循序漸進(jìn)，統(tǒng)籌規(guī)劃，加強(qiáng)政策協(xié)調(diào)，在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，改善財(cái)政負(fù)擔(dān)的同時(shí)盡量將其對宏觀經(jīng)濟(jì)的沖擊降到最小。因此，本文進(jìn)一步分析了住房信貸沖擊和貨幣政策沖擊的政策效應(yīng)。

（二）不同住房信貸水平下信貸沖擊的政策效應(yīng)

本文分別考察兩種限貸措施下住房信貸沖擊的政策效應(yīng)。首先，考察首付水平為30%（LTV 率為70%）時(shí)住房信貸的負(fù)向沖擊對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。由圖2 可見，在負(fù)向的住房信貸沖擊下，房地產(chǎn)市場呈收縮趨勢，實(shí)體經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)繁榮趨勢。住房信貸水平下降一方面意味著借貸型家庭在購買住房時(shí)需要繳納的首付款增加，這直接降低了借貸型家庭購買房產(chǎn)的能力，并且使得其對耐用品的購買能力相應(yīng)的下降。對于儲(chǔ)蓄型家庭而言，其流動(dòng)性不受信貸率提升的影響，而借貸型家庭的購買力下降帶來的替代效應(yīng)使其對商品消費(fèi)需求增加。另一方面，住房信貸抵押水平的下降會(huì)降低借貸型家庭從抵押品中獲得的貸款。對于儲(chǔ)蓄型家庭而言，其流動(dòng)性不受信貸率提升的影響，但借貸型家庭獲得的貸款降低后，購買力隨之下降，帶來的收入效應(yīng)最終使其對商品消費(fèi)需求下降，通過兩項(xiàng)效應(yīng)疊加，借貸型家庭的消費(fèi)需求呈現(xiàn)先降后升的趨勢。隨著住房需求下降帶來房價(jià)下行壓力，房地產(chǎn)投資減少的同時(shí)，房地產(chǎn)庫存先增后減。進(jìn)一步地，住房信貸對家庭抵押貸款和房地產(chǎn)市場投資的擠出導(dǎo)致資金流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，刺激商品生產(chǎn)企業(yè)的投資增加，進(jìn)而刺激經(jīng)濟(jì)增長，緩解就業(yè)壓力。并且，商品需求的增加帶來通貨膨脹壓力。綜上所述，合理地對住房信貸率進(jìn)行調(diào)控，可以在有效的遏制房價(jià)過快上漲現(xiàn)象的同時(shí)，將房地產(chǎn)市場的資金擠出到實(shí)體經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，但也伴隨著一定的通貨膨脹壓力。

圖2 住房信貸沖擊的政策效應(yīng)

其次，本文考慮到在一些中小城市，首付比例相對較小，因此本文選取首付比為20%（LTV 率為80%）時(shí)住房信貸的負(fù)向沖擊對經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的影響，并與基準(zhǔn)情況進(jìn)行對比分析。如圖2 所示，在同樣的住房信貸沖擊下，較高的房貸抵押率下，房地產(chǎn)市場的價(jià)格、投資以及存量與消費(fèi)、產(chǎn)出以及就業(yè)等經(jīng)濟(jì)變量的波動(dòng)程度更大。這說明較高的信貸水平下，金融系統(tǒng)在進(jìn)行信貸調(diào)控時(shí)，市場反應(yīng)更為強(qiáng)烈。

（三）寬松貨幣沖擊的政策

結(jié)合當(dāng)前我國宏觀調(diào)控的政策取向及全球“負(fù)利率”貨幣政策背景[37]，本文模擬了負(fù)向利率沖擊下宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的情況。由圖3 可得，在負(fù)向利率沖擊下，房地產(chǎn)市場房價(jià)上漲，房地產(chǎn)投資增加、房地產(chǎn)庫存降低。消費(fèi)需求、就業(yè)和總產(chǎn)出也主要以向上波動(dòng)為主。利率下降，刺激私人投資增加，其中一部分流向非耐用品，一部分流入房地產(chǎn)市場。投資增加的同時(shí)拉動(dòng)了勞動(dòng)力需求，促進(jìn)就業(yè)水平提升。利率降低還會(huì)使得儲(chǔ)蓄型家庭減少儲(chǔ)蓄，增加房產(chǎn)和非耐用品消費(fèi)，對于借貸型家庭來說，利率降低意味著其住房信貸下的還款負(fù)擔(dān)下降，也會(huì)刺激其消費(fèi)需求上升。房產(chǎn)需求增加導(dǎo)致房價(jià)上漲，非耐用品消費(fèi)增加帶來了通貨膨脹壓力。綜上所述，寬松的貨幣政策可以有效擴(kuò)大需求，帶動(dòng)就業(yè)和經(jīng)濟(jì)增長，但同時(shí)還會(huì)拉升房價(jià)，引致通貨膨脹。

圖3 負(fù)向利率沖擊的政策效應(yīng)

（四）政策組合沖擊的效應(yīng)分析

由上文分析可見，征收房地產(chǎn)稅、限貸政策和寬松的貨幣政策在進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)難以實(shí)現(xiàn)多重預(yù)期目標(biāo)。鑒于此，為規(guī)避單一政策調(diào)控的弊端，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)，改善收入分配格局的高質(zhì)量發(fā)展目標(biāo)，貫徹房住不炒的宗旨，本文借鑒白仲林等（2019）的處理方式[34]，模擬分析了調(diào)控房地產(chǎn)市場的不同政策組合的政策效果。其中，房地產(chǎn)稅和住房信貸均考察基準(zhǔn)情況下的政策效應(yīng)，具體結(jié)果如表2 所示。

表2 政策組合的政策效應(yīng)

考慮到推動(dòng)我國宏觀經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的目標(biāo)和當(dāng)前新冠疫情帶來的經(jīng)濟(jì)下行壓力，穩(wěn)需求、調(diào)結(jié)構(gòu)、促就業(yè)、穩(wěn)增長是當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)政策加力提效的政策目標(biāo)。因此，本文從經(jīng)濟(jì)增長、改善就業(yè)、房住不炒和刺激消費(fèi)需求四個(gè)維度出發(fā)，具體分析了政策組合對產(chǎn)出、就業(yè)、房價(jià)以及中低收入群體消費(fèi)需求的影響。由表2可知，房地產(chǎn)稅與住房信貸的政策組合在降低房價(jià)的同時(shí)，對產(chǎn)出、中低收入群體的消費(fèi)需求都產(chǎn)生抑制作用，房地產(chǎn)稅與貨幣政策組合對房價(jià)的調(diào)節(jié)作用不符合預(yù)期目標(biāo)，其在刺激消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)增長的同時(shí)沒有控制住房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲的趨勢。

五、結(jié)論與啟示

房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定關(guān)系到我國供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的平穩(wěn)運(yùn)行，關(guān)系到我國經(jīng)濟(jì)由高速度增長向高質(zhì)量發(fā)展的順利轉(zhuǎn)變。特別是在全球經(jīng)濟(jì)下行壓力下，房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運(yùn)行更顯得尤為重要。本文從我國實(shí)際經(jīng)濟(jì)特征出發(fā)，構(gòu)建包含異質(zhì)性家庭和房地產(chǎn)部門的新凱恩斯DSGE 模型，模擬分析了房地產(chǎn)稅改革、住房信貸調(diào)控以及貨幣政策等政策工具及其組合對房價(jià)、住房投資、異質(zhì)性家庭消費(fèi)等宏觀經(jīng)濟(jì)變量的作用及其傳導(dǎo)機(jī)制，以期為下一步的房地產(chǎn)稅改革和房地產(chǎn)市場調(diào)控提供一定的參考。本文發(fā)現(xiàn)：第一，征收房地產(chǎn)稅在有效控制房價(jià)、擠出房地產(chǎn)投資的同時(shí)，也會(huì)造成房地產(chǎn)存量增加，還會(huì)對總消費(fèi)、就業(yè)、通貨膨脹以及經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生一定的抑制作用，這種作用隨著房地產(chǎn)稅率的升高而增強(qiáng)。第二，合理地對住房信貸率進(jìn)行合理調(diào)控，可以在有效遏制房價(jià)過快上漲的同時(shí)，將房地產(chǎn)市場的資金擠出，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，但會(huì)伴隨一定的通脹壓力。并且金融系統(tǒng)在較高的信貸水平下進(jìn)行信貸調(diào)控時(shí)，市場反應(yīng)更為強(qiáng)烈。第三，寬松的貨幣政策可以有效擴(kuò)大需求，帶動(dòng)就業(yè)和經(jīng)濟(jì)增長，但同時(shí)還會(huì)拉升房價(jià)，引致通貨膨脹。第四，為更好地實(shí)現(xiàn)多重調(diào)控預(yù)期，在進(jìn)行房地產(chǎn)稅改革時(shí)，可考慮采取與住房信貸政策、貨幣政策搭配使用，以對沖房地產(chǎn)稅改革造成的負(fù)面影響。

根據(jù)上述結(jié)論，并結(jié)合當(dāng)前我國的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)，本文認(rèn)為在進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)控時(shí)，應(yīng)特別注意以下兩點(diǎn)：第一，在進(jìn)行房地產(chǎn)稅改革時(shí)，應(yīng)循序漸進(jìn)，根據(jù)不同地區(qū)和不同群體特征，采取階梯式的稅率結(jié)構(gòu)，由低稅率入手、由小規(guī)模征收范圍入手并輔以其他稅費(fèi)優(yōu)惠以定公眾預(yù)期。第二，為更好地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場調(diào)控預(yù)期和由高速增長向高質(zhì)量發(fā)展的轉(zhuǎn)變，應(yīng)統(tǒng)籌規(guī)劃，并加強(qiáng)政策協(xié)調(diào)，靈活搭配房地產(chǎn)稅、住房信貸和貨幣政策，在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、改善財(cái)政負(fù)擔(dān)的同時(shí)，盡量將其對宏觀經(jīng)濟(jì)的沖擊降到最低。