方斐

8月31日，存量房貸利率政策靴子落地，各城市加點(diǎn)下限的認(rèn)定是關(guān)鍵一步。存量房貸利率下降對(duì)于銀行的最直接正面影響，是緩解提前還款壓力的關(guān)鍵所在。但在實(shí)際操作上，針對(duì)性地為提前還款客戶優(yōu)先提供政策優(yōu)惠，涉及如何界定“提前還款高意愿客戶”的問(wèn)題，操作難度較大。

隨著8月31日存量房貸政策的落地，明確將此前所有發(fā)放或簽訂合同的首套個(gè)人商業(yè)性房貸納入優(yōu)惠范圍，下調(diào)對(duì)象對(duì)存量高利率房貸（以加點(diǎn)是否高于當(dāng)時(shí)所在城市的下限為判斷依據(jù)），銀行的操作難度相對(duì)較小。最關(guān)鍵的是各城市加點(diǎn)下限如何認(rèn)定，9月1日，各省人行已集中發(fā)布各城市的歷史加點(diǎn)下限，為政策順利落地掃除障礙。

疫情沖擊后，居民端資產(chǎn)負(fù)債表擴(kuò)張動(dòng)力顯著下降，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)復(fù)蘇背景下居民信用恢復(fù)問(wèn)題成為市場(chǎng)關(guān)注的重點(diǎn)。存量房貸利率調(diào)整政策的及時(shí)推出，主要是部分存量貸款與新發(fā)生貸款定價(jià)水平差距過(guò)大，在收入預(yù)期不確定的情況下，居民的償債負(fù)擔(dān)催化了提前還貸行為，使得居民信用恢復(fù)相對(duì)緩慢。7月社融增長(zhǎng)表現(xiàn)低于市場(chǎng)預(yù)期，其中，居民中長(zhǎng)期貸款單月負(fù)增 長(zhǎng)672億元，同比少增2157億元，延續(xù)收縮態(tài)勢(shì)。

居民信用收縮，受新發(fā)按揭減少、提前還款增多、低息貸款置換房貸共同影響。近年來(lái)LPR持續(xù)下調(diào)，新發(fā)房貸利率持續(xù)走低，存量和增量房貸利率之間的利差有所擴(kuò)大，存量房貸的提前還款現(xiàn)象突出，與新增房貸形成規(guī)模對(duì)沖，表現(xiàn)為房貸余額的邊際減少，2023年7月，個(gè)人住房按揭貸款余額同比增速轉(zhuǎn)負(fù)。

此外，受需求疲乏的影響，近年來(lái)消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸利率一度低于按揭貸款，居民使用其置換房貸的動(dòng)機(jī)較大。此次央行發(fā)布存量房貸利率下降的政策時(shí)，特別提及了嚴(yán)禁其他貸款置換房貸，表明政策已注意到此現(xiàn)象隱含的套利風(fēng)險(xiǎn)。

2023年上半年，個(gè)人住房貸款提前償還規(guī)模累計(jì)約為2.8萬(wàn)億元。存量房貸利率高企疊加“資產(chǎn)荒”，提前還貸成為居民資產(chǎn)配置的理性選擇。民生銀行年報(bào)顯示，2022年辦理提前還款714.22億元，占按揭余額（加回提前還款額）的11%。2023年上半年，RMBS條件早償率指數(shù)持續(xù)上升，我們可大致推算出全市場(chǎng)每月提前還款額，6月為7100多億元，同比多增超3000億元，上半年累計(jì)提前還款2.8萬(wàn)億元，占2023年年初居民按揭貸款余額的7.22%。調(diào)降存量房貸利率，一方面可減少居民月供壓力；另一方面緩解提前還款帶給銀行的壓力。

受此影響，超半數(shù)上市銀行6月末按揭貸款余額較年初下降。按揭貸款長(zhǎng)久以來(lái)被視為收益穩(wěn)定、不良率低的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但2023年6月末，超半數(shù)上市銀行按揭貸款余額較年初負(fù)增長(zhǎng)，居民信用收縮直接傳導(dǎo)至銀行資產(chǎn)負(fù)債表，零售業(yè)務(wù)的穩(wěn)定性受到一定的影響。

從平衡銀行讓利與盈利的角度來(lái)看，存量按揭調(diào)價(jià)需配套政策的支持。9月7日，六大行等多家大中型銀行相繼就存量首套個(gè)人住房貸款利率調(diào)整發(fā)布公告?？傮w來(lái)看，各家銀行操作細(xì)則與央行發(fā)布指引導(dǎo)向一致，均不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。多家大中型銀行公布存量房貸利率調(diào)整細(xì)則，與央行指引一致。

從調(diào)整方式來(lái)看，LPR定價(jià)的首套房批量調(diào)整，其他情況需主動(dòng)申請(qǐng)。具體來(lái)看，根據(jù)各銀行公告，自2023年9月25日起，將與存量個(gè)人住房貸款客戶就貸款執(zhí)行利率進(jìn)行協(xié)商調(diào)整，存量首套住房貸款客戶無(wú)需申請(qǐng)，銀行將于當(dāng)日統(tǒng)一批量調(diào)整。對(duì)于當(dāng)前執(zhí)行固定利率或基準(zhǔn)利率定價(jià)的存量房貸，需先由客戶主動(dòng)向銀行申請(qǐng)利率調(diào)整，先按照中國(guó)人民銀行公告[2019]第30號(hào)相關(guān)要求轉(zhuǎn)換為 LPR定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款，再按調(diào)整規(guī)則調(diào)整貸款利率。

從調(diào)整幅度來(lái)看，下調(diào)至貸款發(fā)放時(shí)所在城市房貸利率下限。具體來(lái)看，四大行均以 2019年10月8日和2022年5月15日兩個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行區(qū)間劃分，調(diào)整規(guī)則如下：

一是對(duì)于2019年10月7日（含）前發(fā)放的、已按人民銀行2019年第30號(hào)公告要求轉(zhuǎn)換為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）定價(jià)的存量首套個(gè)人住房貸款，利率水平調(diào)整至原貸款合同期限對(duì)應(yīng)的LPR（即加點(diǎn)幅度為0）；貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限高于原貸款合同期限對(duì)應(yīng)LPR的，按發(fā)放時(shí)當(dāng)?shù)厥滋追抠J利率政策下限執(zhí)行。

二是對(duì)于2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）發(fā)放的存量首套個(gè)人住房貸款，利率水平調(diào)整至全國(guó)首套房貸利率政策下限，即原貸款合同期限對(duì)應(yīng)的 LPR（即加點(diǎn)幅度為0）；貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限高于原貸款合同期限對(duì)應(yīng) LPR的，按發(fā)放時(shí)當(dāng)?shù)厥滋追抠J利率政策下限執(zhí)行。

三是對(duì)于2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）發(fā)放的存量首套個(gè)人住房貸款（含已簽訂合同但未發(fā)放的貸款），利率水平調(diào)整至全國(guó)首套房貸利率政策下限，即原貸款合同期限對(duì)應(yīng)的LPR減20個(gè)基點(diǎn)；貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限高于原貸款合同期限對(duì)應(yīng)的LPR減20個(gè)基點(diǎn)的，按發(fā)放時(shí)當(dāng)?shù)厥滋追抠J利率政策下限執(zhí)行。

根據(jù)財(cái)信證券的測(cè)算，此次存量房貸調(diào)整的體量約為15萬(wàn)億元，在平均下修0.8個(gè)百分點(diǎn)的基礎(chǔ)上，將會(huì)帶來(lái)1200億元的利息收入損失。定性來(lái)看，將新發(fā)放貸款利率與全國(guó)政策利率底進(jìn)行比較，實(shí)際上，多個(gè)城市地方政策底高于全國(guó)底，且2019年以前實(shí)行基準(zhǔn)利率時(shí)部分地區(qū)政策下限為0.9倍，遠(yuǎn)高于全國(guó)下限，同時(shí)2008-2009年受市場(chǎng)化“存量貸款7折”的影響，疊加以前年份在當(dāng)前剩余還款額較低等多重影響，因此預(yù)計(jì)2015年以前調(diào)整體量有限，還款體量和幅度較大的時(shí)段集中在2015-2019年，實(shí)際測(cè)算結(jié)果小于僅與全國(guó)底比較的體量和幅度。

定量來(lái)看，我們假設(shè)：1.個(gè)人住房貸款每年償還5%，20年還清；2.存量貸款中80%符合首套住房標(biāo)準(zhǔn)；3.平均下調(diào)幅度為0.8個(gè)百分點(diǎn)。在上述假設(shè)條件下，估計(jì)此次能享受存量房貸利率下調(diào)的貸款體量不超過(guò)15萬(wàn)億元，會(huì)給商業(yè)銀行帶來(lái)1200億元的利息收入損失，會(huì)影響凈息差3-4BP，影響4%左右的凈利潤(rùn)。

在存量房貸利率下調(diào)的同時(shí)，政策多措并舉，呵護(hù)商業(yè)銀行合理利潤(rùn)水平，總體對(duì)于商業(yè)銀行影響中性。具體來(lái)看，第一，第三輪存款利率下調(diào)開(kāi)啟，最高幅度25BP，明顯高于前兩輪調(diào)降幅度，顯著緩解銀行負(fù)債端壓力；第二，8月MLF單獨(dú)下調(diào)，5年期LPR未跟隨，獲得低負(fù)債成本的同時(shí)，緩解重定價(jià)壓力；第三，降低首付比例，下調(diào)二套房貸利率下限40BP，均會(huì)有助于增加新發(fā)放貸款規(guī)模，幫助商業(yè)銀行以量補(bǔ)價(jià)。

展望未來(lái)，不排除繼續(xù)降準(zhǔn)的可能，且央行二季度貨幣政策定調(diào)“需保持商業(yè)銀行合理利潤(rùn)空間”，未來(lái)行業(yè)凈息差有望企穩(wěn)，疊加當(dāng)前板塊估值處于歷史低位，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率的下調(diào)使得絕對(duì)收益空間進(jìn)一步凸顯，有望獲得社保等長(zhǎng)線資金的青睞，向上修復(fù)動(dòng)能強(qiáng)。

2013年以來(lái)，監(jiān)管日益重視銀行合理利潤(rùn)與息差，政策的態(tài)度是維護(hù)銀行“合理息差”。截至2023年上半年末，42家A股上市銀行已有20家銀行凈息差低于1.8%，環(huán)比仍有較大的收窄壓力。2023年二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告的專欄提到，商業(yè)銀行需保持合理利潤(rùn)和凈息差水平，這樣也有利于增強(qiáng)商業(yè)銀行支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性，政策態(tài)度上監(jiān)管已意識(shí)到維持銀行合理息差的必要性。目前來(lái)看，監(jiān)管主要采取了兩大措施應(yīng)對(duì)凈息差的下降趨勢(shì)：

措施一：2023年8月5年期LPR保持不變。LPR非對(duì)稱下降，可見(jiàn)政策重點(diǎn)已從刺激新增按揭轉(zhuǎn)移為留住存量按揭。8月15日，央行續(xù)作MLF，1年期MLF中標(biāo)利率從2.65%下調(diào)至2.50%，7天逆回購(gòu)利率從1.9%下調(diào)至1.8%。由于8月11日出爐的7月金融數(shù)據(jù)出現(xiàn)明顯收縮，市場(chǎng)對(duì)降準(zhǔn)降息的預(yù)期隨之升溫。但8月21日5年期LPR按兵不動(dòng)，意在為存量房貸利率的下調(diào)預(yù)留空間，房貸利率的調(diào)降重點(diǎn)從LPR轉(zhuǎn)移至加點(diǎn)部分，而受益于加點(diǎn)部分調(diào)降的為存量房貸而非新發(fā)房貸。

措施二：存款掛牌利率迎新一輪調(diào)降。存款掛牌利率壓降在前，提供政策空間。2023 年9月1日，已有多家上市銀行下調(diào)存款掛牌利率，1年期、2年期、3年期、5年期存款掛牌利率分別下降10BP、20BP、25BP、25BP，存款成本下降有望為銀行息差提供一定的空間。假設(shè)2023年生息資產(chǎn)平均余額同比增速與2020-2022年CAGR一致，通過(guò)開(kāi)源證券的測(cè)算，此次調(diào)降可分別提振上市銀行2023年、2024年凈息差2.1BP、1.2BP。監(jiān)管的窗口指導(dǎo)通常優(yōu)先傳導(dǎo)至國(guó)有大行，部分存款可能短期分流至一些尚未調(diào)價(jià)的中小銀行、類存款資管產(chǎn)品如理財(cái)、貨基等。存款掛牌利率下降的實(shí)施先于房貸利率下降，提前預(yù)留息差空間。

在7月召開(kāi)的上半年金融數(shù)據(jù)發(fā)布會(huì)上，央行指出，由于絕大多數(shù)按揭貸款已轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR浮動(dòng)利率模式，即LPR+加點(diǎn)的形式，加點(diǎn)幅度在合同期內(nèi)保持不變，故造成存量與新發(fā)之間加點(diǎn)差距懸殊的現(xiàn)象，從而加劇了提前還款。

統(tǒng)計(jì)2019年LPR改革以來(lái)較高的存量房貸利率為2022年6月之前發(fā)放的部分發(fā)現(xiàn)，2022年5月，央行宣布全國(guó)加點(diǎn)下限由LPR降至LPR-20BP，鼓勵(lì)因城施策調(diào)降房貸利率下限，其后月份的實(shí)際利率顯著下降。LPR多次下降對(duì)按揭貸款余額的增加并未產(chǎn)生立竿見(jiàn)影的效果，可見(jiàn)存量提前還款才是當(dāng)下核心矛盾，此次政策體現(xiàn)了房地產(chǎn)精準(zhǔn)施策的理念。

另一方面，雖然全國(guó)的房貸利率下限由央行統(tǒng)一制定，但各地具有一定的自主權(quán)，通常是由省級(jí)人行指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制確定加點(diǎn)下限，銀行結(jié)合具體情況確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。此外，符合條件的地方政府可自主決定維持、下調(diào)或取消現(xiàn)有的利率下限，因此是地方政府+人行+自律機(jī)制三級(jí)協(xié)商的結(jié)果。本次政策亦遵循了“因城施策”的理念，未搞“一刀切”，保持了政策的連貫性。

除9大城市外，其余城市下限與全國(guó)基本一致。我們整理了9月1日各省人行發(fā)布的歷史下限，可觀察到各個(gè)時(shí)期首套利率下限高于全國(guó)下限的城市共9個(gè)，多為人口流入較多的一線、新一線城市。對(duì)比發(fā)現(xiàn)，北京、上海、深圳和廈門(mén)四大城市的實(shí)際利率與各自的利率下限基本保持一致，因此可判斷已無(wú)加點(diǎn)下調(diào)的空間，測(cè)算下調(diào)幅度和比例時(shí)應(yīng)事先予以剔除。其余城市的實(shí)際房貸利率高于下限，是重點(diǎn)下調(diào)對(duì)象。

那么，LPR 改革前發(fā)放的房貸利率如何調(diào)整？9月7日，國(guó)有大行和部分股份制銀行 已率先發(fā)布細(xì)則，明確LPR改革前發(fā)放且已轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR 浮動(dòng)利率貸款最低可調(diào)整至相應(yīng)期限LPR不加點(diǎn)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，LPR改革前，9月1日，在央行公布的所有城市下限均低于當(dāng)年 LPR（4.85%），其中，最高的下限為基準(zhǔn)利率的95 折（4.9%×0.95=4.655%），可根據(jù)“首套房實(shí)際利率-LPR=實(shí)際加點(diǎn)”，得到2017年6月至2019年9月平均為60BP，2015年10月前的加點(diǎn)幅度一度高達(dá)200BP，預(yù)計(jì)該階段存量房貸利率下調(diào)幅度最大。

2009年監(jiān)管統(tǒng)一將基準(zhǔn)利率倍數(shù)由0.85倍下調(diào)至0.7倍，降幅高達(dá)89BP。2008年年底，為防止國(guó)際金融危機(jī)的影響蔓延、推進(jìn)汶川地震災(zāi)后重建等，監(jiān)管曾指導(dǎo)各類型銀行將符合要求的存量房貸利率，從基準(zhǔn)利率的8.5折下調(diào)至7折。央行2008年四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告曾詳細(xì)測(cè)算了此次降幅：貸款利率下限在降息前為6.6555%（5年以上貸款基準(zhǔn)利率為7.83%，0.85倍），降息后為4.158%（5年以上貸款基準(zhǔn)利率為5.94%，0.7倍），降幅高達(dá)89BP。此次降幅小于2009年，影響相對(duì)有限。

存量房貸利率調(diào)降，對(duì)于提振居民消費(fèi)作用較大。以一筆50萬(wàn)元20年期按揭貸款為例，按等額本息方式還款，降息前月供為3774元，若只考慮降息，月供降至3313元，降幅為12%；若同時(shí)考慮存量房貸利率下降，月供進(jìn)一步降至3072元，可算出存量房貸利率下降使月供降了7%，有助于降低還貸壓力、提振居民消費(fèi)。

2009年存量房貸利率下調(diào)，促息差實(shí)現(xiàn)“V”型復(fù)蘇。存量房貸利率下降疊加讓利實(shí)體經(jīng)濟(jì)，2009年上市銀行凈息差同比下降50-90BP，但寬松的貨幣政策下實(shí)體經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)“V”型復(fù)蘇，為銀行經(jīng)營(yíng)的改善提供良好的基礎(chǔ)，在此背景下，2010年凈息差普遍邊際上升10-40BP，部分對(duì)沖了2009年息差下行壓力。

考慮各城市之間的差異，開(kāi)源證券初步匡算下調(diào)幅度和規(guī)模，采用排除法對(duì)本次政策涉及的下調(diào)幅度和規(guī)模進(jìn)行測(cè)算。根據(jù)政策原文，存量首套房貸利率可下調(diào)至當(dāng)時(shí)各城市下限，可判斷需要排除的是實(shí)際利率已等于或低于下限的存量房貸：

1.實(shí)際利率低于下限的存量房貸：對(duì)比各期全國(guó)按揭貸款實(shí)際利率與利率下限，我們發(fā)現(xiàn)2019年10月LPR改革之初全國(guó)首套房平均利率為5.5%左右，較全國(guó)統(tǒng)一的下限（LPR）超80BP，但2022年9月后新發(fā)的首套房按揭貸款利率加點(diǎn)已低于全國(guó)下限（-20BP），可初步判斷其已無(wú)下調(diào)空間，我們還原該時(shí)期新發(fā)的按揭貸款約為6.57萬(wàn)億元，予以剔除。

2.實(shí)際利率等于下限的存量房貸：共有9個(gè)城市的下限高于全國(guó)，其中，4個(gè)城市（北京、上海、深圳和廈門(mén)）較為特殊，其實(shí)際利率緊貼下限，故已無(wú)下調(diào)空間，因此，這四個(gè)城市的存量按揭余額需予以剔除。我們采用2022年年末貸款余額計(jì)算，得到這四個(gè)城市按揭余額占全國(guó)的23%。

結(jié)論一：下調(diào)幅度平均為77BP。我們采用全國(guó)首套房平均利率，剔除前文所述的四個(gè)特殊城市后，可倒算出其他城市的首套房實(shí)際利率（僅計(jì)算2019年10月至今），高出各期全國(guó)加點(diǎn)下限約為77BP，可將其視為本次政策下調(diào)的平均幅度。

結(jié)論二：下調(diào)規(guī)模占比為45%。運(yùn)用排除法剔除掉低利率存量房貸、四個(gè)特殊城市存量房貸，可大致推算出涉及下調(diào)的房貸比例為45%，這一比例與浙商銀行在2023年中報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)中提及的涉及下調(diào)的房貸比例為40%較為接近。

若不考慮其他因素，本次下調(diào)預(yù)計(jì)拖累上市銀行凈息差約為4.94BP。代入上述推算的下調(diào)幅度和比例，并假設(shè)不考慮“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后“二套”變“首套”的情況，可測(cè)算出本次政策對(duì)上市銀行息差的影響為-4.94BP，營(yíng)收同比增速的影響為-2.1個(gè)百分點(diǎn)。但若考慮政策落地后，提前還款占比下降、存款成本下降等因素，息差下行壓力有望部分對(duì)沖。

減少提前還款有望對(duì)沖息差下行壓力，有助于修復(fù)銀行資產(chǎn)負(fù)債表、提振消費(fèi)信心。根據(jù)開(kāi)源證券的測(cè)算，當(dāng)提前還款占按揭貸款余額的比例分別為10%、20%、30%時(shí)， 上市銀行營(yíng)收同比增速將受到-1.21個(gè)百分點(diǎn)、-2.43個(gè)百分點(diǎn)、-3.64個(gè)百分點(diǎn)的影響；凈息差受到-2.86BP、-5.72BP、-8.58BP的影響。但本次存量房貸利率調(diào)降，有望部分降低提前還款比例，這符合政策初衷，從而有助于修復(fù)銀行居民部門(mén)擴(kuò)張乏力的資產(chǎn)負(fù)債表，對(duì)于提振居民消費(fèi)信心亦有裨益。

那么，提前還款比例有望降低多少？對(duì)沖多少息差下降壓力？開(kāi)源證券統(tǒng)計(jì)了新發(fā)房貸利率較高的年份，2022年3月以前新發(fā)房貸利率的加點(diǎn)部分為90BP左右，存量和增量房貸的利差相對(duì)較小，該時(shí)間段內(nèi)提前還款（以 RMBS早償率衡量）維持在7%-9%的比例，隨著新發(fā)房貸利率的下降，提前還款比例最高升至17%左右，較通常情況上升了8-10個(gè)百分點(diǎn)。

根據(jù)以上分析，預(yù)計(jì)此次存量房貸利率下調(diào)有望降低提前還款比例最多8個(gè)百分點(diǎn)。 具體情況如下：

第一，對(duì)涉及規(guī)模的假設(shè)：在保守、中性、激進(jìn)三種情形下，提前還款比例可從目前的水平下降2個(gè)百分點(diǎn)、5個(gè)百分點(diǎn)、8個(gè)百分點(diǎn)，從而部分緩解息差下行壓力。第二，對(duì) 利差的假設(shè)：若居民不提前還款，銀行的存量按揭貸款收益率平均為4.6%（存量房貸利率下調(diào)后）；若居民提前還款后，銀行可將這筆資金用于金融投資，假設(shè)平均收益率為3%。因此，居民不提前還款，可使銀行獲得1.6%的利差。三種假設(shè)情形下，提前還款比例的降低，有望使得上市銀行凈息差改善0.46BP、1.14BP、1.83BP；營(yíng)收同比增速改善0.19個(gè)百分點(diǎn)、0.49個(gè)百分點(diǎn)、0.78個(gè)百分點(diǎn)。

隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，居民信用修復(fù)對(duì)債市或有影響，緩解居民償債壓力可在一定程度上促進(jìn)消費(fèi)。居民端的月供壓力能夠得到一定的緩解，假設(shè)一筆房貸100萬(wàn)元，貸款期限20 年，貸款年利率5.3%，下調(diào)80BP后至4.1%，在等額本息的還款方式下，每月可為購(gòu)房者節(jié)省利息支出約為654元。

為提振經(jīng)濟(jì)預(yù)期，后續(xù)諸多地產(chǎn)政策有望配套跟進(jìn)。相比于對(duì)于促進(jìn)居民消費(fèi)的實(shí)際影響，政策的信號(hào)意義更為重要，即地產(chǎn)政策周期開(kāi)始適應(yīng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化。自9月起，一線城市在內(nèi)的諸多核心區(qū)域開(kāi)始“認(rèn)房不認(rèn)貸”，后續(xù)更多城市有望陸續(xù)跟進(jìn)，隨著地產(chǎn)信用開(kāi)始修復(fù)，經(jīng)濟(jì)預(yù)期或有進(jìn)一步提振。

房地產(chǎn)銷售好轉(zhuǎn)到居民信用改善存在時(shí)間差。存量住房貸款利率下調(diào)—居民信用修復(fù)—經(jīng)濟(jì)預(yù)期好轉(zhuǎn)—債市或受影響這一傳導(dǎo)路徑可能更多體現(xiàn)預(yù)期變化帶來(lái)的影響，實(shí)際影響或有限。一方面，居民利息支出的減少或很難短期大幅促進(jìn)消費(fèi)改善；另一方面，房地產(chǎn)銷售的好轉(zhuǎn)到居民貸款上量存在時(shí)間滯后，居民中長(zhǎng)貸的拐點(diǎn)或最早出現(xiàn)在2023年年末或2024年年初。

實(shí)際上，存量貸款利率下降代表全社會(huì)融資成本降低，或推動(dòng)廣譜利率下移。短端資金高利率有望緩解。貸款定價(jià)是全社會(huì)融資體系中重要的定價(jià)參考，其下降有望推動(dòng)廣譜利率下移。近期資金面偏緊或主要受到匯率波動(dòng)和銀行間杠桿管控的影響，下階段有望緩解。

銀行為保持合理息差，銀行存款利率配合下調(diào)，或使得定期存款向其他資管產(chǎn)品遷移，銀行定期化壓力獲得緩釋。2023年上半年，商業(yè)銀行平均凈息差為1.74%，已低于EPA考核中1.8%的合意水平，為了保有合理息差，應(yīng)對(duì)存量貸款利率下降的影響，部分銀行已于9月1號(hào)起開(kāi)啟新一輪存款掛牌利率調(diào)整。普遍的調(diào)整方式為1年期調(diào)降10BP，2年期下調(diào)20BP，3年期、5年期下調(diào)25BP。存款利率下調(diào)后，居民存款定期化或有所緩解，高息定期存款尤其是創(chuàng)新性存款或向理財(cái)、債券基金等資管產(chǎn)品遷移。

據(jù)測(cè)算，為抵消本次存量房貸利率調(diào)降對(duì)銀行息差造成的負(fù)面沖擊，銀行負(fù)債成本還需有約35BP的緩釋。本次存款利率的實(shí)際平均降幅為20BP，僅能形成部分對(duì)沖，一次存款掛牌利率調(diào)整較難提供充足空間，下階段降準(zhǔn)的可能性進(jìn)一步提高。

存量房貸利率下調(diào)的政策靴子落地，有望減輕居民還款負(fù)擔(dān)，提振消費(fèi)信心，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇動(dòng)能，形成實(shí)體經(jīng)濟(jì)與銀行的良性互動(dòng)；提前還貸比例降低、存款利率進(jìn)一步下調(diào)，居民資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)，銀行息差下行壓力有望對(duì)沖。