胡妍

今年以來，廣東清遠(yuǎn)樓市正以穩(wěn)步回升的積極態(tài)勢發(fā)展，同時房地產(chǎn)市場也正處于轉(zhuǎn)型關(guān)鍵期中，剛性、改善性住房更容易得到市場青睞。

受市場經(jīng)濟下行、居民消費意愿降低等多因素影響，2023年全國房地產(chǎn)行業(yè)都面臨著考驗。

自年初以來，中央和各地方政府多次釋放政策利好，“穩(wěn)樓市”決心明顯，同時聯(lián)動銀行、房企等各行業(yè)齊發(fā)力，積極助力房地產(chǎn)市場實現(xiàn)正向、健康轉(zhuǎn)型升級。

今年上半年，清遠(yuǎn)全市新建商品房成交36，238套，同比2022上半年跌4.1%；成交面積286.2萬㎡，同比升3.6%；成交均價6，426元/㎡，同比漲10.7%。其中商品住宅成交19，793套，同比升18.1%；成交面積222.2萬㎡，同比升24.7%；成交均價7，027元/㎡，同比漲2.2%。

綜合可見，2023年上半年清遠(yuǎn)市商品房、商品住宅網(wǎng)簽量價表現(xiàn)均呈現(xiàn)正向增長。特別是清城區(qū)商品住宅網(wǎng)簽量同比上漲20%，雖仍未能完全回到疫情前的巔峰狀態(tài)，但也初見曙光。

今年樓市逐漸回暖

今年上半年的清遠(yuǎn)樓市，商品房住宅成交呈現(xiàn)了回暖態(tài)勢，半年成交套數(shù)19624套，同比增長18%，均價穩(wěn)定在7000元/方。

2023上半年清遠(yuǎn)全市重點樓盤住宅網(wǎng)簽排行中，美林湖以605套穩(wěn)居榜首，頭部紅盤名不虛傳；而北部萬科城以496套的成績位列第二。

在清遠(yuǎn)市區(qū)各樓盤中介門店的房產(chǎn)中介們，對于房地產(chǎn)市場的感受更為直觀。在8月中旬的周末，美林湖銷售中心門庭若市。這個靠近廣州的清遠(yuǎn)樓盤如今已有30000多戶，常住人口超60000人。地產(chǎn)經(jīng)理李劍鋒介紹，這里超8成住戶是廣州人。受到疫情影響，美林湖樓盤均價從2019年超10000元/方逐年下降，2022年均價8500元/方，今年為8000元/方。但成交數(shù)量有所上升，去年全年銷售額為10億元，今年目前為止已超10億元。今年最高一月可成交130套，預(yù)計9、10月份成交量可達(dá)200套。

位于北江河畔的保利天匯，同樣是廣州人投資居住的熱門樓盤。地產(chǎn)經(jīng)理張明輝介紹，2015年至2021年，保利天匯5期樓盤共賣出7500套商品房。“自2019年以來，全清遠(yuǎn)的樓盤降價約3000元/方，保利天匯約降價1000-2000元。比如一些江景房，原價398萬元已降至300萬元，300萬元降至245萬元。去年每月約成交50套，今年每月約成交45套。”但張明輝同時認(rèn)為，目前樓市價格已趨于穩(wěn)定，不會有太多下降空間。

城市花園是清遠(yuǎn)市中心熱門樓盤，周邊商業(yè)配套一應(yīng)俱全。地產(chǎn)經(jīng)理郭晶晶表示，今年城市花園約成交三、四十套庫存商品房，目前僅余十多套二樓和頂層的樓房。樓盤均價從疫情前9000元/方，降至7000元，但她預(yù)估最低不會降至6000元以下。目前新的樓盤已建好，等待明年價格合適再重新開盤。她分析道，一是這里的熱門樓盤并不愁賣，二是本地開發(fā)商沒有資金壓力，現(xiàn)房現(xiàn)賣，業(yè)主也放心。

對于當(dāng)下市場而言，受房企暴雷、樓盤爛尾等負(fù)面新聞影響，客戶普遍對期房持一定懷疑態(tài)度。如樓盤實行現(xiàn)房銷售，有利于給予客戶信心，加速去化，也對清遠(yuǎn)樓市產(chǎn)生了積極帶動作用。

不少業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為清遠(yuǎn)樓市已經(jīng)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展通道，今年下半年清遠(yuǎn)的房價與成交量將會呈現(xiàn)一定的分化趨勢，質(zhì)優(yōu)、地段好、配套完善等大品牌樓盤在整體市場價格下滑的情況下，仍然能保持相對穩(wěn)定。因此，業(yè)內(nèi)預(yù)測下半年市場恢復(fù)仍有波折，銷售面積在低基數(shù)下或?qū)崿F(xiàn)小幅增長，全年銷售面積與2022年基本持平。

“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策提振樓市

在國家層面，2023年上半年，中央依然對樓市維持寬松政策，在堅持“房住不炒”的主基調(diào)下，多次重申并明確了房地產(chǎn)支柱行業(yè)的地位，大力支持剛性和改善性住房需求，以“保交付、穩(wěn)樓市、防風(fēng)險”為行業(yè)發(fā)展中心導(dǎo)向。在地方層面，2023年上半年清遠(yuǎn)也積極響應(yīng)國家號召，在降低購房成本、保障購房者權(quán)益方面出臺多項利好政策，雖然在政策發(fā)布頻次上對比2022年有所放緩，但提振樓市決心依舊明顯。

2月1日，清遠(yuǎn)全市開展“購買預(yù)售商品住房提取公積金支付首期款”和“公積金貸款按月沖還貸”業(yè)務(wù)。4月1日，清遠(yuǎn)階段性取消首套房商貸利率下限，各大銀行紛紛響應(yīng)，表示原則上不設(shè)最低點。5月8日，住建部、市場監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》，對經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員資格要求、二手中介費率等問題提出具體要求。6月20日，央行發(fā)布最新一期LPR，五年期以上LPR降至4.2%，清遠(yuǎn)各大銀行表示將跟進(jìn)調(diào)整利率，當(dāng)前最低可執(zhí)行3.5%的首套房貸利率。

7月27日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在近日召開的企業(yè)座談會上說，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。

那么，目前清遠(yuǎn)各大銀行是否有在實施“認(rèn)房不認(rèn)貸”這項利好政策呢？

目前清遠(yuǎn)各大主流銀行已經(jīng)在執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”的政策，只要申請人名下無在償房貸，基本即可按“首套房”標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

其中，清遠(yuǎn)農(nóng)商銀行對申請人的審批條件更為細(xì)化，如申請人名下已有1套房，但已結(jié)清房貸，雖然也可享受首套房最低3.5%的利率，但首付比例對比“無房無貸”的情況下則提升至30%。

可以看出，清遠(yuǎn)各大銀行現(xiàn)行的貸款政策，積極響應(yīng)了國家關(guān)于“支持剛性和改善性住房需求”的方向，降低了剛需、改善客戶的置業(yè)壓力。

以現(xiàn)在農(nóng)行為例，在前期“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策下，清遠(yuǎn)的改善客戶需支付30%的首付，并承擔(dān)“二套房”的房貸利率標(biāo)準(zhǔn)；但在現(xiàn)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”的政策下，客戶最低只需要支付20%的首付、享受低至3.6%的首套房優(yōu)惠利率標(biāo)準(zhǔn)。

對于換房的居民來說，置換房子的成本降低了，對應(yīng)的則是生活品質(zhì)也將相應(yīng)提高。

房地產(chǎn)行業(yè)研究平臺貝殼研究院認(rèn)為，改善型需求相關(guān)支持政策潛力的釋放有望激活需求結(jié)構(gòu)中54%的龐大人群。也就是說，政策調(diào)整后，預(yù)計四到五成購房群體為改善型需求。

業(yè)內(nèi)人士表示，短期來看，清遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場企穩(wěn)跡象漸顯，但穩(wěn)定恢復(fù)仍面臨一定壓力。當(dāng)下購房者觀望情緒正濃，更看重產(chǎn)品素質(zhì)、優(yōu)惠政策等實際利好，加上各大房企拿地、新建項目速度放緩，“去庫存”仍是清遠(yuǎn)樓市的首要目標(biāo)。

編輯/張玉榮