周山

（海南農(nóng)墾中南投資集團有限公司，海南 ?？?570000）

房地產(chǎn)合作開發(fā)主要是指兩家及以上房地產(chǎn)企業(yè)合作進行項目的開發(fā)和建設，通過這種開發(fā)模式，能夠避免單一企業(yè)在資金或資質(zhì)方面的不足，最大程度地發(fā)揮雙方的優(yōu)勢，從而實現(xiàn)項目效益的最大化。但是，房地產(chǎn)合作開發(fā)模式下所面臨的稅務籌劃十分復雜，需要根據(jù)我國稅法和行業(yè)規(guī)范，有效開展稅務籌劃以此降低企業(yè)稅負的同時防范稅務風險，助力項目順利實施。部分房地產(chǎn)企業(yè)在實踐過程中，仍存在政策解讀偏差、內(nèi)控管理不到位、稅務籌劃機構不完善等，應結合實際情況，制定完善的策略和方法，使得各項稅務工作順利、有序地開展，避免各類稅務風險，幫助合作開發(fā)項目順利完成。

一、新形勢下房地產(chǎn)合作開發(fā)項目稅務籌劃重要性

房地產(chǎn)合作開發(fā)項目中稅務籌劃重要性如下：第一，可以有效地配置財政支出，加快各項行政審批流程，企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中，通過稅收籌劃可以與地方政府建立良好的合作關系，充分利用地方政府的優(yōu)惠政策和特定政策加快項目審批流程，為項目開發(fā)建設創(chuàng)造更好的條件。第二，有效避免和節(jié)約企業(yè)和投資者稅收成本，同時也可以為企業(yè)減少稅收風險，在具體實踐過程中企業(yè)必須緊密關注相關稅收法律法規(guī)的內(nèi)容及其變化，及時調(diào)整自身的稅收籌劃策略，這有助于幫助企業(yè)進一步降低稅收風險。第三，有助于增強企業(yè)核心競爭力，促進企業(yè)發(fā)展，通過合理的稅收籌劃，可以有效降低企業(yè)成本，減少融資成本；通過合理安排企業(yè)財務狀況，使企業(yè)更加穩(wěn)定發(fā)展，避免由于財務條件不足而影響企業(yè)發(fā)展[1]。

二、房地產(chǎn)合作開發(fā)項目稅務籌劃風險

（一）稅收政策變化和稅收理解偏差風險

房地產(chǎn)合作開發(fā)項目實踐過程中，及時掌握稅收政策變化，正確解決各類稅收政策是保證稅務籌劃的關鍵。但是，從目前房地產(chǎn)合作開發(fā)現(xiàn)狀分析，一些企業(yè)對于稅收政策變化掌握不到位、稅收政策解讀存在偏差，主要是稅收籌劃從初期制定到實施存在著時間差，為稅收政策變化存留空間，當前我國稅收體制不斷優(yōu)化和更新，從“營改增”開始各類稅收政策變化較為頻繁，變化較快，涉及增值稅、企業(yè)所得稅等。而稅務籌劃是在這些法律法規(guī)基礎上實施的，時間差范圍內(nèi)出臺新文件，導致之前納稅籌劃可能喪失作用，如果企業(yè)仍沿用傳統(tǒng)的方案，可能面臨較大的稅務風險，所以稅收政策變化是實踐中產(chǎn)生風險的動因之一。此外，一些稅務人員由于自身專業(yè)素養(yǎng)有限，對于我國相關稅收法律政策理解認識偏差，可能出現(xiàn)未繳納或少繳納稅款的現(xiàn)象，導致房地產(chǎn)企業(yè)面臨稅務風險[2]。

（二）內(nèi)控管理不到位

現(xiàn)如今，房地產(chǎn)合作開發(fā)項目實施過程中，難以獲取較佳稅務籌劃效果，尤為突出的是內(nèi)控管理不到位，無法準確、及時掌握各類風險，難以保證各項稅務工作成功。一方面，在房地產(chǎn)合作開發(fā)項目中，組織機構的設置，如中央決策層、投資決策層、項目執(zhí)行層、財務監(jiān)管層等構成和職責劃分不清晰，導致項目在具體實施中，缺乏一個完善的內(nèi)部控制組織體系和具體責任機構，導致很多內(nèi)部控制工作無法及時展開。另一方面，投資權限、項目決策權和資金流向等內(nèi)部審控體系受制約明顯，合作企業(yè)之間如何進行合作管理，成立一個開發(fā)企業(yè)如何對投資權限、項目決策權和資金流向等進行內(nèi)部控制，在這一過程中出現(xiàn)問題和風險如何去控制，損失如何去劃分責任等，這些都需要科學完善的制度規(guī)定和內(nèi)部控制方法加以解決，但是很多房地產(chǎn)合作開發(fā)項目在實施過程中恰恰忽略了這點，出現(xiàn)問題以后相互扯皮，相互推卸責任，而不是對內(nèi)部控制體系進行完善。

（三）稅收優(yōu)惠政策掌握不到位

現(xiàn)如今，我國稅務局出臺了《資源綜合利用產(chǎn)品和勞務增值稅優(yōu)惠目錄》，可以為房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃工作提供優(yōu)勢，通過應用這些稅收優(yōu)惠的政策，可以減少企業(yè)整體稅負，從而助力企業(yè)健康、長足的發(fā)展。但是，對于一些合作建房的房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于對各類稅收優(yōu)惠政策掌握不到位，不能科學、合理將其用于實踐項目中，無法實現(xiàn)初期目標。相關人員忽視優(yōu)惠政策的使用，不能減輕企業(yè)稅負，反而使得企業(yè)將面臨更多的難題，不能真正發(fā)揮稅務籌劃的作用。當前我國稅法修訂頻次增多，特別是各類優(yōu)惠政策的出臺和修訂，企業(yè)沒有及時掌握本行業(yè)、本區(qū)域內(nèi)相關稅收優(yōu)惠政策，難以科學、合理用于實踐中，導致稅收籌劃方案與實際不相匹配，可操作性有待提升，這不同程度影響了稅務籌劃工作的規(guī)范性、標準性[3]。

（四）風險控制體系不完善

作為一項綜合性、復雜性的工作，稅務籌劃實施過程中，面臨著多方面的風險，如果沒有將這些風險及時把控，制定完善的策略進行防范和應對，可能會產(chǎn)生一系列負效應。從目前房地產(chǎn)合作開發(fā)項目稅務籌劃現(xiàn)狀分析，風險控制體系不完善，不能快速、準確地辨識稅務風險，并且對稅務風險管理主要局限于事后反饋，忽視事前防范、事中控制，不能確定各類風險產(chǎn)生的不良后果，故而難以制定與之相吻合的稅務風險應對方案，以至于稅務風險管理機制無法實現(xiàn)制度化、系統(tǒng)化，不同程度減弱企業(yè)稅務風險防范和應對能力，難以幫助房地產(chǎn)合作開發(fā)項目順利實施。

（五）人員素養(yǎng)有待提升

稅務籌劃人員自身專業(yè)素養(yǎng)的高低，關系著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃質(zhì)量的優(yōu)劣，只有人員擁有專業(yè)的素養(yǎng)，豐富的經(jīng)驗，才能保證稅務籌劃成功。但是，當前從一些房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃人員專業(yè)素養(yǎng)仍有待提升，不能為工作實施提供人才保證，深究其成因，主要是人員培訓不到位，沒有根據(jù)人員薄弱點，制定完善的人員培訓計劃、內(nèi)容，導致人員不能通過培訓更新自身知識結構，專業(yè)素養(yǎng)仍有待提升，無法為各項工作順利開展提供保障。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)引進稅務籌劃人員時，沒有對其素養(yǎng)系統(tǒng)性分析，導致人員素養(yǎng)不滿足崗位要求，難以順利開展稅務籌劃工作。

三、新形勢下房地產(chǎn)合作開發(fā)項目稅務籌劃策略

（一）正確掌握和解讀稅收政策

房地產(chǎn)合作開發(fā)項目稅務籌劃較為復雜，涉稅種類繁多，我國稅收政策可能發(fā)生變化，都會導致納稅籌劃失效，要想確保房地產(chǎn)合作開發(fā)項目稅務籌劃成功，要根據(jù)實際情況，動態(tài)關注稅收政策的變化，全面、深入掌握各項稅收政策和操作過程，確保這項工作有序開展。稅務籌劃工作的開展，主要是基于我國稅法相關文件上，科學、靈活解讀和使用各類稅法政策，使得各項工作開展更科學、合理。因此，為了使得企業(yè)稅收科學、合理，要正確解讀稅收政策，要根據(jù)企業(yè)發(fā)展實際情況，通過宣傳和組織的方式為專業(yè)人員提供更多的稅法政策知識，為其提供更多的時間研究、解讀稅法相關政策，尤其是國家最新出臺的稅收政策，保證企業(yè)應用稅收政策時合規(guī)、合法、合理[4]。

（二）加強企業(yè)內(nèi)控管理

完善的內(nèi)部控制有助于資源合理配置，促進現(xiàn)代企業(yè)制度的構建，為稅務籌劃提供良好的平臺，應對其加以重視?，F(xiàn)如今，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)自身業(yè)務特征，制定有效、完善的內(nèi)部控制管理制度，使得各項工作任務劃分到具體責任部門和人員層面，防范工作中面臨的各類風險，保證各環(huán)節(jié)工作有序落實，發(fā)揮內(nèi)部控制約束、監(jiān)督和控制的作用。與此同時，要想使得企業(yè)內(nèi)部控制管理執(zhí)行到位，還需要建立溝通、交流機制，加快信息傳輸?shù)乃俣?，從而保證各部門形成通力為內(nèi)部控制執(zhí)行到位提供保障。除此之外，要定期對各責任部門和人員內(nèi)部控制執(zhí)行業(yè)績進行考核和評價，并且將考核結果與人員薪酬福利掛鉤，使得人員高度重視內(nèi)部控制管理，全身心參與到企業(yè)內(nèi)部控制管理中，獲取較佳的管理效果。

（三）靈活應用各項稅費優(yōu)惠政策

房地產(chǎn)合作開發(fā)項目建設模式下，管理人員要注重稅務籌劃，既可幫助企業(yè)減輕稅負、降低成本費用，又可防范稅務風險、提高核心競爭力，占據(jù)更大的市場份額。靈活、合理使用各項稅收優(yōu)惠政策，能夠降低企業(yè)稅負，為稅務籌劃管理提供良好的支持，助力企業(yè)科學、合理地發(fā)展。企業(yè)要想合理應用各類稅收優(yōu)惠政策，應全面、深入掌握稅法中稅收優(yōu)惠的相關規(guī)定，除稅種優(yōu)惠后，還具有地區(qū)優(yōu)惠、行業(yè)優(yōu)惠等，應用優(yōu)惠政策時，要分析其適用范圍、條件等，如巧用股權轉讓間接轉讓土地使用權，并未發(fā)生土地使用權轉讓，不產(chǎn)生繳納土地增值稅義務；以租代售進行經(jīng)營，按照我國相關稅收政策，合作建房建成后自用，可以暫免土地增值稅，合作建房結束后，可以長期通過租賃的方式獲取利潤，暫免征收土地增值稅[1]。

例如，S企業(yè)成立于2009年，是一家以從事房地產(chǎn)業(yè)為主的企業(yè)，注冊資本14650萬人民幣，實繳資本14650萬人民幣。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、旅游項目開發(fā)、酒店投資管理、體育休閑、農(nóng)業(yè)觀光、會議接待、餐飲服務、物業(yè)管理、酒店客房管理、勞務輸出，公司持有大量的土地，利用土地與其他單位合作建房，建成合銷分得利潤。S企業(yè)和A企業(yè)合作建房，S企業(yè)提供土地使用權，A企業(yè)提供資金，兩個企業(yè)約定房屋建設完成后，雙方均分，完工后通過有關部門進行評估，該建筑物價值1000萬元，根據(jù)合同約定兩家公司各自分得500萬元的房屋。根據(jù)我國相關稅法規(guī)定，S企業(yè)通過轉讓土地使用權而擁有了部分新建房屋的所有權，從而產(chǎn)生了轉讓無形資產(chǎn)應繳納營業(yè)稅的義務，應繳納營業(yè)稅為500萬元*5%=25萬元。該企業(yè)主要通過利用關于營業(yè)稅和土地增值稅的優(yōu)惠政策，進行納稅籌劃，營業(yè)稅優(yōu)惠政策規(guī)定，若一方以無形資產(chǎn)作價入股，應當免于征收營業(yè)稅，利用該優(yōu)惠政策，改變雙方直接合作建房，主要由S企業(yè)承擔轉讓土地使用權的營業(yè)稅金。

（四）構建科學風險管理體系

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃過程中，面臨的風險較多，要結合企業(yè)實際情況，了解和掌握各類風險，制定科學、合理的風險管理體系，能夠快速辨識各類稅務風險，以此為基礎制定完善、有效的風險把控措施，減少各類風險產(chǎn)生的負效應。尤其是新時期背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選取合作開發(fā)模式，面臨的稅種更復雜，應構建符合企業(yè)實際的稅務籌劃風險管理體系，及時辨識和評估各類風險，實現(xiàn)風險事前預警、事中控制和事后反饋的目標，保證稅務籌劃可以嚴格按照相關稅法操作，合理降低企業(yè)涉稅成本支出，助力企業(yè)及時以稅法為導向按時申報納稅、繳納稅款，依法履行自身納稅義務和責任。

例如，某公司現(xiàn)擁有下屬企業(yè)23家，員工120人，現(xiàn)有土地面積6.7萬余畝，代管控投集團土地13.5萬余畝。核心業(yè)務范圍為旅游健康地產(chǎn)、資源開發(fā)業(yè)務、房地產(chǎn)開發(fā)建設及代管業(yè)務等，該公司持有大量土地，利用土地與其他單位合作建房，建成后銷售分得利潤；建設保障性住房、受政府委托或其他非房地產(chǎn)的國有企業(yè)管理房地產(chǎn)建設項目。該企業(yè)為了降低稅負，防范各類風險，積極做好稅務籌劃工作，尤其是稅務籌劃風險管理體系的構建，通過對稅務籌劃實踐中各類風險進行辨識，根據(jù)不同風險產(chǎn)生的嚴重后果做好分類，有的放矢提出風險控制策略和方法，使得稅務籌劃風險控制在合理范圍內(nèi)，獲取較佳的稅務風險管理效果。

（五）提高人員專業(yè)素養(yǎng)

隨著我國經(jīng)濟水平的提升，稅務籌劃與財務管理對房地產(chǎn)企業(yè)運營、發(fā)展產(chǎn)生的影響尤為突出，房地產(chǎn)企業(yè)要及時做好人員培訓，結合人員實際，制定完善、有效的培訓計劃和內(nèi)容，以保障滿足相關工作要求。為了提高稅務籌劃人員專業(yè)素養(yǎng)，應做好以下幾方面的工作：第一，制定完善的培訓計劃。針對人員薄弱點，制定完善的培訓計劃，并且對整個培訓過程做好監(jiān)督，保證培訓執(zhí)行到位，確保人員通過培訓提升自身專業(yè)素養(yǎng)。并且，要定期對人員專業(yè)能力進行測試，保障其各方面素養(yǎng)符合工作的現(xiàn)實需求。第二，根據(jù)不同時期市場環(huán)境變化及稅務政策變化，邀請專家團隊進行現(xiàn)場培訓，通過正反面案例分析，使得人員掌握稅務籌劃的重要性，并且將各崗位工作職責落于實處，在實踐中總結經(jīng)驗，并且與其他人員進行溝通和交流，提高稅務籌劃人員專業(yè)素養(yǎng)[5]。

四、結束語

稅務籌劃作為降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負、防范稅務風險、提高核心競爭力的關鍵手段，尤其是房地產(chǎn)合作開發(fā)項目模式下，涉及稅務問題更多，稅務籌劃難度顯著增加。要想獲取較佳的稅務籌劃效果，應根據(jù)企業(yè)業(yè)務實施特征，以我國稅法為核心導向，認識稅務籌劃的各類風險，有的放矢地開展稅務籌劃工作，有助于降低稅負的同時，幫助企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。