楊 淮

（中鐵建設(shè)集團(tuán)有限公司，北京 100043）

近年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)蒸蒸日上，在中國(guó)的許多區(qū)域，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展中都占有很大比重，這不但極大促進(jìn)了建筑行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)還促進(jìn)了我國(guó)其他產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與建筑經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)，甚至直接關(guān)聯(lián)到國(guó)計(jì)民生。建筑經(jīng)濟(jì)又稱“工程經(jīng)濟(jì)”，是對(duì)建筑工程實(shí)施經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的科學(xué)活動(dòng)，內(nèi)容包括有效的經(jīng)濟(jì)分析、評(píng)估、預(yù)見(jiàn)與執(zhí)行。而在建筑規(guī)模逐漸擴(kuò)大的新形勢(shì)下，施工總量的擴(kuò)大更促使我國(guó)建筑施工經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，也使建筑行業(yè)的研究人員不斷開(kāi)展全方位、多用途、科學(xué)有效的研究活動(dòng)，并在全面認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)上，積極采取措施引導(dǎo)發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與建筑經(jīng)濟(jì)有關(guān)的研究活動(dòng)，從而促使建筑經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)向著規(guī)范化、可持續(xù)的方向發(fā)展。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的基本內(nèi)涵

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)最主要的研究對(duì)象，就是房地產(chǎn)。在對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的實(shí)踐探討中，經(jīng)濟(jì)范疇更多體現(xiàn)到了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)層面上，即房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的實(shí)現(xiàn)直接和房地產(chǎn)業(yè)需求群體有關(guān)。而在房地產(chǎn)業(yè)之外的任何市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，都與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人、房屋等因素緊密聯(lián)系在一起。部分房地產(chǎn)企業(yè)為增加建筑物收入，大量囤積建筑物，而部分地方政府也因?yàn)樽浇笠?jiàn)肘的財(cái)政問(wèn)題，對(duì)部分開(kāi)發(fā)商的變向漲價(jià)難以約束，這既嚴(yán)重限制了中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間，也對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的健康良性發(fā)展產(chǎn)生了很大影響。在研究中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)狀況時(shí)，我們應(yīng)更多將注意力集中到房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和銷售市場(chǎng)的層面。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)是一種投資產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)在價(jià)值實(shí)現(xiàn)過(guò)程中存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)的價(jià)值通常是通過(guò)房屋所有權(quán)和使用權(quán)的流轉(zhuǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)的，而建筑經(jīng)濟(jì)作為房屋生產(chǎn)的主要組成部分，主要就是對(duì)相關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行分析，比如建筑的用地面積、密度及高度等。在整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)過(guò)程中，必須通過(guò)利用價(jià)值來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)價(jià)值。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)成為整個(gè)市場(chǎng)環(huán)節(jié)的主要組成部分，從開(kāi)發(fā)決策到最后產(chǎn)品銷售給消費(fèi)者，其各個(gè)環(huán)節(jié)均與經(jīng)濟(jì)效益密切關(guān)聯(lián)。在我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程中，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也形成了很大的影響，尤其是基于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)目標(biāo)，將一系列生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)融入其中。作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要呈現(xiàn)方式，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也需要結(jié)合社會(huì)需求，與社會(huì)發(fā)展趨于同步，以此與經(jīng)濟(jì)環(huán)境相適應(yīng)，并協(xié)調(diào)房地產(chǎn)供需關(guān)系，以滿足全社會(huì)安居樂(lè)業(yè)的要求。

二、建筑經(jīng)濟(jì)的基本內(nèi)涵

建筑經(jīng)濟(jì)又被叫作工程經(jīng)濟(jì)，主要是通過(guò)建筑施工獲取效益，而建筑經(jīng)濟(jì)的范疇也是從建筑領(lǐng)域出發(fā)加以劃分的。這一范疇涉及相關(guān)建筑工程項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)、投資決策及執(zhí)行與評(píng)價(jià)等。在中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)日益加速的大環(huán)境下，建筑工程項(xiàng)目的總量與規(guī)格也在逐漸增加，這無(wú)疑成為建筑經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的巨大推動(dòng)力。在這個(gè)情況下，建筑經(jīng)濟(jì)的研究范疇也就有了相應(yīng)的擴(kuò)展，把建筑施工企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理和發(fā)展，以及建筑行業(yè)內(nèi)的宏觀經(jīng)濟(jì)問(wèn)題等也列入了研究范疇。不過(guò)，必須注意的是，建筑調(diào)查人員并不應(yīng)該是紙上談兵，他們必須深入整個(gè)建筑市場(chǎng)，根據(jù)建筑市場(chǎng)的各種基本情況對(duì)其展開(kāi)深入研究。研究人員也應(yīng)該意識(shí)到中國(guó)建筑行業(yè)飛速發(fā)展的現(xiàn)實(shí)狀況，并進(jìn)一步探索中國(guó)建筑行業(yè)內(nèi)部發(fā)生的新變革，從而越來(lái)越注重于對(duì)建筑行業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的深入研究，以便繼續(xù)推動(dòng)中國(guó)建筑行業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。當(dāng)做出建筑項(xiàng)目開(kāi)發(fā)決定時(shí)，相關(guān)企業(yè)首先會(huì)對(duì)所在地及即將建造的建筑做出估價(jià)，先測(cè)算建造該建筑大概會(huì)耗費(fèi)的資源與資金，并估計(jì)將要建造的建筑會(huì)產(chǎn)生多大的經(jīng)濟(jì)效益，再考慮是否存在開(kāi)發(fā)價(jià)值，進(jìn)而利用預(yù)測(cè)價(jià)值對(duì)即將開(kāi)工的建筑進(jìn)行經(jīng)濟(jì)投資。建筑項(xiàng)目愈多，對(duì)資源的要求與耗費(fèi)也就愈高，為節(jié)約資源與資本，建筑開(kāi)發(fā)者往往會(huì)選用最簡(jiǎn)單、耗費(fèi)資源與資金最少且最安全的施工方法對(duì)建筑物進(jìn)行施工，最后節(jié)省下來(lái)的資源與資金才能夠繼續(xù)進(jìn)行投資，并以此推動(dòng)了建筑經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展。所以，相關(guān)研究人員和專家學(xué)者需要對(duì)建筑經(jīng)濟(jì)展開(kāi)全面而深層次的研究，努力尋找比較合理的建筑經(jīng)濟(jì)方式，以推動(dòng)中國(guó)建筑經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展，并推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)有力、有序、健康向好地蓬勃發(fā)展。

三、建筑經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的鏡像關(guān)系

（一）營(yíng)銷方案和企業(yè)工作效率

對(duì)于建筑經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，所有建筑施工企業(yè)都是它賴以產(chǎn)生的主要經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，而建筑經(jīng)濟(jì)的全部功能也都是透過(guò)各建筑施工企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)實(shí)現(xiàn)的。企業(yè)房地產(chǎn)職能中往往包括建筑業(yè)的主要職責(zé)。有些大中型房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)具備了建筑與房地產(chǎn)的雙重資源。通過(guò)這種整合模式，房地產(chǎn)企業(yè)可以在項(xiàng)目的發(fā)展中更早確立營(yíng)銷規(guī)劃，并負(fù)責(zé)營(yíng)銷建筑企業(yè)所制造出的建筑產(chǎn)品，也可以實(shí)現(xiàn)建筑項(xiàng)目與物業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。于是，房地產(chǎn)企業(yè)也就不得不把怎樣更好地實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)視為工作的中心任務(wù)，而關(guān)鍵工作流程中也涵蓋了建筑工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)建造、報(bào)批、企業(yè)開(kāi)展施工建造、形成建筑產(chǎn)品等各環(huán)節(jié)。而唯有實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目施工建造的建筑工程項(xiàng)目品質(zhì)較上乘、建筑產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)效率較高時(shí)，才有機(jī)會(huì)真正實(shí)現(xiàn)成熟的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。因此，施工企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)之間也就形成了彼此聯(lián)系、相互依托的合作關(guān)系。建筑業(yè)的大部分生產(chǎn)活動(dòng)都是指使用物料制作建筑產(chǎn)品的體力勞動(dòng)活動(dòng)；而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)則往往是一項(xiàng)綜合性活動(dòng)，即由高素質(zhì)的管理人才針對(duì)不同的房地產(chǎn)資源加以開(kāi)發(fā)利用和運(yùn)營(yíng)。而建筑施工企業(yè)為提高企業(yè)的建筑施工效益，也能為房地產(chǎn)企業(yè)制定的市場(chǎng)營(yíng)銷方法提供幫助。

（二）建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的角色關(guān)系

建筑企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)分別擔(dān)當(dāng)什么角色，以及二者之間的關(guān)系，是比較復(fù)雜的問(wèn)題。有些規(guī)模很大的房地產(chǎn)企業(yè)，不但自己擁有銷售職能，同時(shí)還擔(dān)當(dāng)起了進(jìn)行建筑生產(chǎn)的職責(zé)，這一類企業(yè)可以把這兩項(xiàng)職責(zé)加以合并。

建筑企業(yè)的建筑物是通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)銷售的，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有賴于建筑企業(yè)的建筑物質(zhì)量。建筑企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)分別是在建筑工程產(chǎn)品制造與營(yíng)銷過(guò)程中的操作實(shí)體。建筑企業(yè)是建筑工程經(jīng)濟(jì)的最主要成分，房地產(chǎn)企業(yè)出售建筑物在建筑經(jīng)濟(jì)中起著重要作用。同時(shí)，建筑企業(yè)的建筑活動(dòng)離不開(kāi)房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)與審批，把地產(chǎn)資源與建筑資源融合到一起，能夠幫助項(xiàng)目取得較短的批準(zhǔn)日期，縮短與建筑企業(yè)雙方進(jìn)行信息溝通的障礙，提高運(yùn)營(yíng)效益，節(jié)省運(yùn)營(yíng)成本。建筑產(chǎn)品的流通可以保證建筑物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是這個(gè)流通環(huán)節(jié)的主要環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)起到了流通的作用。房地產(chǎn)企業(yè)在建筑經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中發(fā)揮著重要作用，通過(guò)完善人員配備和營(yíng)銷體系，不斷提升房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷能力，促進(jìn)建筑經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而專業(yè)的施工企業(yè)則能夠和部分擁有良好資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展合作，從而取得承擔(dān)項(xiàng)目施工的機(jī)會(huì)，以建設(shè)優(yōu)質(zhì)的工程產(chǎn)品為目標(biāo)對(duì)企業(yè)實(shí)施運(yùn)營(yíng)與管控，從而利用優(yōu)質(zhì)的施工產(chǎn)品和相應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè)形成長(zhǎng)久、良性的合作關(guān)系。

（三）企業(yè)規(guī)模和建筑產(chǎn)品質(zhì)量

對(duì)建筑經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)而言，兩者之間既存在相互的影響，也有著相應(yīng)的獨(dú)立性。建筑企業(yè)所制造的建筑產(chǎn)品的質(zhì)量水準(zhǔn)，與房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展規(guī)模之間存在著相互促進(jìn)的關(guān)系，同時(shí)二者還能夠達(dá)到對(duì)彼此發(fā)展的直接作用和影響。建筑企業(yè)所施工的建筑產(chǎn)品的質(zhì)量好壞，可以直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展走向和企業(yè)規(guī)模，其施工產(chǎn)品質(zhì)量?jī)?yōu)良對(duì)其有促進(jìn)作用，但產(chǎn)品質(zhì)量水平較差則會(huì)影響甚至限制房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。建筑企業(yè)則必須依賴房地產(chǎn)企業(yè)所取得的建筑項(xiàng)目批準(zhǔn)資質(zhì)，其建筑施工活動(dòng)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間又有著不可分割的關(guān)聯(lián)，而沒(méi)有建筑施工產(chǎn)品的房地產(chǎn)企業(yè)也是不能夠生存在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中的。建筑產(chǎn)品的質(zhì)量也影響了房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)，進(jìn)而影響房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模，即沒(méi)有建筑業(yè)生產(chǎn)建筑產(chǎn)品，也不會(huì)有房地產(chǎn)業(yè)。由此可知，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和建筑經(jīng)濟(jì)是相輔相成、密不可分的。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)舒適性日益增長(zhǎng)的需求，建筑產(chǎn)品的種類也在不斷擴(kuò)大。與此同時(shí)，建筑施工企業(yè)的復(fù)雜性和房地產(chǎn)企業(yè)的銷售難度不斷加大。因此，建筑企業(yè)正在積極引進(jìn)先進(jìn)的建設(shè)項(xiàng)目并加以改進(jìn)。在建筑活動(dòng)監(jiān)管方面，房地產(chǎn)企業(yè)也在不斷提高員工的技能水平，以適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需要。兩者之間必須形成良性的合作伙伴關(guān)系，攜手共進(jìn)，才能達(dá)到兩種產(chǎn)業(yè)、兩類企業(yè)的共贏與發(fā)展。

四、建筑經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的汲水關(guān)系

（一）房地產(chǎn)資源循環(huán)和再生

不同的區(qū)域、不同的城市，對(duì)房地產(chǎn)資源所產(chǎn)生的價(jià)格影響有明顯的差異，而各個(gè)城市的不同地段也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)資源的價(jià)格產(chǎn)生影響，同樣的建筑產(chǎn)品會(huì)因地段的好壞而影響房地產(chǎn)企業(yè)的銷售價(jià)格和業(yè)績(jī)。因此，城市郊區(qū)的房?jī)r(jià)當(dāng)然也無(wú)法和都市中心地區(qū)房?jī)r(jià)等同而語(yǔ)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)與建筑經(jīng)濟(jì)學(xué)就如同水與井，水的品質(zhì)直接決定于水井的位置，在大自然，水質(zhì)本身就可以實(shí)現(xiàn)某種循環(huán)，但如果過(guò)量吸收了同一口水井中的水資源，就可能造成這口水井短時(shí)間缺水甚至干涸，而在此時(shí)通過(guò)人工回灌等辦法，就能夠?qū)崿F(xiàn)更有效的補(bǔ)充。房地產(chǎn)產(chǎn)品是可以循環(huán)使用的，但一旦政府對(duì)某一個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)資源實(shí)施了大范圍、大面積的開(kāi)發(fā)與銷售活動(dòng)，就很有可能導(dǎo)致該區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品的短時(shí)飽和。不過(guò)，受產(chǎn)業(yè)壽命、舊城改建等各種因素的共同影響，如果房地產(chǎn)行業(yè)能夠通過(guò)舊城改建，從而達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)資源的再循環(huán)使用，已飽和的房地產(chǎn)產(chǎn)品就可能會(huì)釋放新的生命力。雖然價(jià)值規(guī)律理論在房地產(chǎn)業(yè)這一行業(yè)里也存在一定的適用性，不過(guò)將價(jià)值和價(jià)格之間的波動(dòng)關(guān)系趨于平衡所需要花費(fèi)的時(shí)間也相當(dāng)漫長(zhǎng)。

（二）建筑產(chǎn)品的實(shí)在價(jià)值

產(chǎn)品的質(zhì)量和建筑經(jīng)濟(jì)的規(guī)模決定了房地產(chǎn)的發(fā)展空間。所以，只有依靠施工企業(yè)的力量，才能幫助房地產(chǎn)企業(yè)茁壯成長(zhǎng)。價(jià)值與勞動(dòng)量密切相關(guān)，房地產(chǎn)銷售行為只是了解建筑產(chǎn)品價(jià)值的主要途徑，但工程企業(yè)的施工產(chǎn)品也能夠借助房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)而獲得依附，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)其價(jià)值。建筑產(chǎn)品遵循價(jià)值規(guī)律，圍繞使用價(jià)值而進(jìn)行價(jià)值波動(dòng)，可以有效引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在目前通脹的大環(huán)境下，長(zhǎng)時(shí)間通脹累積的表現(xiàn)形式便是建筑物價(jià)格的持續(xù)上升。在整個(gè)房地產(chǎn)資源體系中，盡管最優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)資源始終處在相對(duì)較為短缺的狀態(tài)下，不過(guò)由于總體的房地產(chǎn)資源量一直是比較豐富的，所以即便突然發(fā)生一些狀況，也就是發(fā)生短暫的大震蕩，但在波動(dòng)過(guò)后，依然會(huì)逐漸回到平靜。所以，豐富房地產(chǎn)資源至關(guān)重要。這對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)及城市建筑經(jīng)濟(jì)等活動(dòng)來(lái)說(shuō)亦是如此，因?yàn)椴还苁窃谑裁磭?guó)家、哪個(gè)地區(qū)、什么城市，在建筑經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，都需要依靠市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的物價(jià)等客觀規(guī)律進(jìn)行調(diào)控，從而對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)物價(jià)規(guī)律的調(diào)整和支配。而因?yàn)槲覈?guó)人口眾多、地域廣大，所以全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也有著巨大的規(guī)模，在當(dāng)下社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)人口大量向都市遷移的大形勢(shì)下，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)在總體上還是表現(xiàn)為相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，哪怕會(huì)發(fā)生一點(diǎn)震蕩，但還是在一段時(shí)間后回歸平穩(wěn)。所以，政府必須客觀、理性地對(duì)待房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格波動(dòng)。

結(jié) 語(yǔ)

由于中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)及與之相應(yīng)的建筑產(chǎn)業(yè)也在迅速進(jìn)步。房地產(chǎn)行業(yè)與人民的日常生活、工作之間的關(guān)系較為密切，事關(guān)全體人民的日常生活。對(duì)建筑經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)主要生產(chǎn)活動(dòng)進(jìn)行分類研究，是兩個(gè)行業(yè)的基礎(chǔ)性工作，也因此對(duì)建筑行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r產(chǎn)生了很大的影響。建筑經(jīng)濟(jì)同時(shí)也與房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將產(chǎn)生重要影響。這就要求人們必須立足現(xiàn)狀，著重注意房地產(chǎn)行業(yè)與建筑行業(yè)之間的發(fā)展規(guī)范問(wèn)題，進(jìn)一步提高建筑行業(yè)的綠色建筑水平和質(zhì)量監(jiān)督能力，完善我國(guó)政府對(duì)建筑市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的宏觀調(diào)控能力，規(guī)范建筑行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，從而不斷完善各地相關(guān)政策措施和立法機(jī)制，對(duì)行業(yè)的健康發(fā)展形成必要的法規(guī)影響，以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)與建筑行業(yè)走向可持續(xù)發(fā)展之道。