李壯

近期有多個(gè)房地產(chǎn)支持性政策陸續(xù)出臺(tái)，其中，市場(chǎng)比較聚焦的政策是“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策。本周廣州、深圳、北京和上海四大一線城市跟進(jìn)落實(shí)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策，這會(huì)帶來房地產(chǎn)市場(chǎng)筑底回暖的新趨勢(shì)嗎？就此，本刊編輯部對(duì)話了利檀投資董事長(zhǎng)陳昊揚(yáng)、中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓和廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉。

謝逸楓認(rèn)為，“認(rèn)房不認(rèn)貸”有助于穩(wěn)定房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)市場(chǎng)預(yù)期，對(duì)樓市“金九銀十”的到來具有支撐力。陳昊揚(yáng)指出，建議房地產(chǎn)政策可以繼續(xù)優(yōu)化，建議出政策注入流動(dòng)性解決房企流動(dòng)性難題。另外，陳昊揚(yáng)提出，從“能活下去”的房企中篩選好公司，這類公司通常是融資能力強(qiáng)和資產(chǎn)負(fù)債合理的房企。

在您看來，為何一線城市中廣州市率先落實(shí)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策，而不是其他城市？

廣州率先推行“認(rèn)房不認(rèn)貸”的主要原因，與廣州樓市、土地市場(chǎng)相對(duì)低迷有直接關(guān)系，低迷的土地市場(chǎng)直接影響地方的財(cái)政收入預(yù)算。另外，廣州的存量房出現(xiàn)了供大于求的局面，與北京、上海相比，廣州樓市庫(kù)存量高、去化周期長(zhǎng)。過去幾個(gè)月，廣州商品房銷售市場(chǎng)的低迷程度比其他幾個(gè)一線城市明顯。當(dāng)?shù)亟阡N售價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)之后，銷售情況也沒有太多好轉(zhuǎn)。這是廣州樓市與其他一線城市的不同之處。

廣州市政府繼三部門推動(dòng)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，表現(xiàn)出積極主動(dòng)的態(tài)度，在幾個(gè)一線城市里面起到了示范和帶領(lǐng)的作用。

從地方政府角度來說，這是一個(gè)刺激房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)的“規(guī)定動(dòng)作”，面對(duì)持續(xù)低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)早做晚做都是要做的，鄭州市在8月初就實(shí)施了這項(xiàng)政策。

從房?jī)r(jià)角度來說，不是說這項(xiàng)政策能讓房地產(chǎn)市場(chǎng)一夜之間就轉(zhuǎn)熱，但趨勢(shì)上肯定會(huì)有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)。

“認(rèn)房不用認(rèn)貸”對(duì)二手房、新房銷售會(huì)產(chǎn)生哪些直接影響？政策對(duì)哪些住房消費(fèi)者吸引力比較大？

“認(rèn)房不用認(rèn)貸”利好剛需改善型的消費(fèi)者，這部分需求是始終存在的。我想說的是，政策的調(diào)整已經(jīng)反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，在當(dāng)前的明顯供過于求的情況下，之前調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的政策應(yīng)該應(yīng)調(diào)盡調(diào)。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”對(duì)新房及二手房銷售市場(chǎng)產(chǎn)生的重要影響是釋放出潛在客戶的改善性的需求，其中首付、稅費(fèi)等降低的話，對(duì)觀望客戶起到刺激作用，也有助于穩(wěn)定房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)市場(chǎng)預(yù)期，對(duì)樓市“金九銀十”的到來具有支撐力。

這一政策具體將直接作用于兩類人群，對(duì)第一類本地沒有住房但是有貸款記錄的人群影響力較大；對(duì)另一類新落戶廣州、存在購(gòu)買二套房需求的人群，也有刺激作用。

在樓市“ 一城一策”的框架下，廣州率先實(shí)施“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策，意味著其他城市也會(huì)很快跟進(jìn)。

同時(shí)，在超大特大城市實(shí)施城中村改造也是個(gè)巨大利好，因?yàn)榉慨a(chǎn)的“供給和購(gòu)買”一旦循環(huán)起來，那么房?jī)r(jià)下跌的勢(shì)頭就能得到遏制。

除了改善型需求，對(duì)于大灣區(qū)都市圈的人口流動(dòng)的需求也有好處。大灣區(qū)是國(guó)家最大的都市圈之一，人口資源要素在城市間流動(dòng)是必然的，各城市樓市也因此存在人口流動(dòng)的需求。在都市圈其他城市工作的人現(xiàn)在調(diào)到廣州來工作，打算在廣州買房且名下沒有廣州房產(chǎn)，也可以受惠“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策。

此外，對(duì)年輕人或者外來人口來說，他們長(zhǎng)期在廣州居住，在上一輪樓市回升或之前購(gòu)買力不具備的時(shí)候，在廣州的外圍，就是在惠州、中山、江門、肇慶等地買房安家置業(yè)?，F(xiàn)在，這類人群可以通過“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策在廣州享受首套房購(gòu)買優(yōu)惠。綜合看，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策主要是滿足上述三類人群的需求。

從房地產(chǎn)政策角度來看，去年底到現(xiàn)在出的政策很密集，從三支箭到現(xiàn)在的“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等。那么房地產(chǎn)政策優(yōu)化的空間是否已經(jīng)打滿？后續(xù)還有哪些優(yōu)化的空間？

未來的房地產(chǎn)政策優(yōu)化空間還非常廣闊，比如房地產(chǎn)契稅、營(yíng)業(yè)稅、轉(zhuǎn)讓稅、個(gè)人所得稅等稅費(fèi)都有下調(diào)空間；還有限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)等，在一二線城市有很大的調(diào)整空間。

三四線城市房地產(chǎn)政策優(yōu)化的余地已經(jīng)不大了，一線城市還有一些政策空間。我認(rèn)為，當(dāng)前對(duì)房企支持性政策的方向，最主要的是應(yīng)該解決房企融資難的問題。無論是“保交樓”還是房企紓困，實(shí)質(zhì)是房企的流動(dòng)性不足的問題，解決了流動(dòng)性，整個(gè)行業(yè)的問題就解決了一大半。

整體上，各項(xiàng)房地產(chǎn)支持性政策應(yīng)該相互協(xié)調(diào)、互相配合，一攬子政策疊加起來才能讓市場(chǎng)變得穩(wěn)健起來。

之所以說一攬子政策，而不是一個(gè)政策，是因?yàn)閱蝹€(gè)政策盡管會(huì)釋放一些需求，但是本質(zhì)上來講，它是鼓勵(lì)居民去貸款，而居民一定是預(yù)期樂觀的時(shí)候才愿意加杠桿貸款。所以，推出一攬子政策，穩(wěn)定居民預(yù)期也就穩(wěn)住了房地產(chǎn)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資5.85 萬億元， 同比下降7.9%；全國(guó)商品房銷售面積5.95 億平方米，同比下降5.3%。二季度以來，全國(guó)商品房銷售數(shù)據(jù)仍逐月回落。從二級(jí)市場(chǎng)房企來看，房地產(chǎn)住宅開發(fā)企業(yè)的市凈率（整體法）目前為0.88 倍，處于破凈狀態(tài)。這些信號(hào)是否反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)處于觸底狀態(tài)？

在今年初的兩個(gè)月，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交勢(shì)頭恢復(fù)得還不錯(cuò)，在那時(shí)候，房企的市凈率在0.88 倍就是偏低的，因?yàn)槭袌?chǎng)持續(xù)向好的話房企的在手資產(chǎn)有望持續(xù)增值。到了現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交情況低于預(yù)期，房企在手資產(chǎn)價(jià)值預(yù)期貶值，那么0.88 倍也不能說便宜。特別是房企出險(xiǎn)情況并沒有被遏制住，那么房企的價(jià)值就會(huì)被打折扣。

結(jié)合中報(bào)，在81 家已公告中報(bào)的房企中，37 家凈利潤(rùn)同比下滑（26 家虧損），44 家房企利率增長(zhǎng)，好于去年年報(bào)。在去年底，房地產(chǎn)行業(yè)109 家公司中有71 家凈利潤(rùn)同比下滑（31 家虧損）。房企基本面改善并不是很明顯，您對(duì)房企基本面改善的預(yù)期是怎樣的？

今年房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)的虧損面比較嚴(yán)重，下跌幅度較大，市場(chǎng)形勢(shì)整體趨于悲觀。

目前來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能還沒有“觸底”，因?yàn)閺耐顿Y額、銷售面積、銷售價(jià)格或是供需端看，還處在下行區(qū)間，市場(chǎng)的悲觀情緒還在延續(xù)。疊加市場(chǎng)下行預(yù)期、房企虧損以及大幅度的政策調(diào)整等因素，市場(chǎng)上過于悲觀的判斷和預(yù)期也是“ 情有可原”的。

房地產(chǎn)市場(chǎng)未來趨于回暖的話，率先受益的房企，第一類是央國(guó)企、城投類的地產(chǎn)企業(yè)，他們的銷售業(yè)績(jī)相對(duì)穩(wěn)定；其次是綜合型、混改型房企，像萬科等具備綜合實(shí)力房企受益較大；最后是龍湖等排名靠前的、整體實(shí)力強(qiáng)勁的民營(yíng)房企也會(huì)迎來利好。

房企財(cái)報(bào)是不能100%反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)質(zhì)量的，得看整個(gè)行業(yè)和市場(chǎng)的趨勢(shì)。

現(xiàn)在所謂的一些地方龍頭房企，大多是去年到今年拿地比較積極的那些企業(yè)。這些企業(yè)有些業(yè)績(jī)表現(xiàn)不錯(cuò)，但需要關(guān)注的是，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)表現(xiàn)疲弱，這些房企近兩年拿的地會(huì)不會(huì)出現(xiàn)問題？所以，在當(dāng)前的市場(chǎng)背景下，在樓市整體成交沒有大的反轉(zhuǎn)之前，去看好一些業(yè)績(jī)?cè)鏊倏斓姆科筮€是應(yīng)該多一份謹(jǐn)慎。如果要尋找好的標(biāo)的，那么應(yīng)該從最后能活下來的那些企業(yè)中找。

您對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售回暖的趨勢(shì)是怎么判斷的？哪些房企會(huì)率先受益？哪類企業(yè)大概能活下來，有什么特征？

觀察兩個(gè)信號(hào)，一個(gè)是房?jī)r(jià)是不是止跌，另一個(gè)是樓市成交是不是實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)。

能活下去的房企，必定是融資能力強(qiáng)和資產(chǎn)負(fù)債合理的房企。所以，我們會(huì)觀察負(fù)債率低，融資成本低以及建安成本低的標(biāo)的，然后再綜合其他因素來篩選好公司。

房地產(chǎn)供給側(cè)還沒出清之前，大量出險(xiǎn)房企低價(jià)拋售資產(chǎn)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)格的壓制有很大的負(fù)面作用。