佟婳 昆山博凱置業(yè)有限公司

引言

房地產(chǎn)經(jīng)營管理中，會因?yàn)闃I(yè)務(wù)需求產(chǎn)生較多成本，如土地成本、前期工程成本、基礎(chǔ)設(shè)施成本及稅務(wù)成本等多方面構(gòu)成。其中稅務(wù)成本在企業(yè)經(jīng)營成本占比較大，是影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益與經(jīng)營水平的關(guān)鍵因素。為降低企業(yè)經(jīng)營成本，應(yīng)嚴(yán)格把控稅務(wù)成本，將稅務(wù)管理作為推動(dòng)企業(yè)發(fā)展的重要抓手。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中需要繳納的稅務(wù)費(fèi)用種類較多，如所得稅、增值稅及土地增值稅等。通過加強(qiáng)稅務(wù)管理，使企業(yè)在合法運(yùn)行前提之下，運(yùn)用稅務(wù)籌劃、稅務(wù)管理模式創(chuàng)新等方式，實(shí)現(xiàn)降低稅負(fù)，減少企業(yè)稅務(wù)成本的目的。但由于部分房地產(chǎn)企業(yè)欠缺稅務(wù)籌劃意識，導(dǎo)致稅務(wù)管理效果不佳，無法為企業(yè)經(jīng)營管理工作開展提供支持。為解決這一問題，房地產(chǎn)企業(yè)需要采取行之有效的手段，切實(shí)提升稅務(wù)管理水平，維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定運(yùn)行，助力房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)自身可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理工作的重要性

（一）促進(jìn)企業(yè)依法誠信納稅

房地產(chǎn)企業(yè)與我國其他行業(yè)密切相關(guān)，如建筑、金融等領(lǐng)域。加強(qiáng)稅務(wù)管理，可以規(guī)范房地產(chǎn)市場行為，營造良好的稅務(wù)環(huán)境和氛圍，為其他行業(yè)規(guī)范稅務(wù)管理和依法誠信納稅樹立良好的榜樣。房地產(chǎn)企業(yè)開展稅務(wù)管理工作時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格遵照國家相關(guān)政策法規(guī)，保證稅務(wù)管理工作的合法性和合規(guī)性，幫助房地產(chǎn)企業(yè)積極落實(shí)國家法律制度的同時(shí)，提升企業(yè)稅務(wù)管理效果。

（二）實(shí)現(xiàn)稅務(wù)精細(xì)化管理

通過稅務(wù)管理工作，可以幫助企業(yè)發(fā)現(xiàn)稅務(wù)管理中存在的不足，并進(jìn)行改進(jìn)，實(shí)現(xiàn)稅務(wù)精細(xì)化管理[1]。稅務(wù)管理工作與企業(yè)業(yè)務(wù)、營銷、財(cái)務(wù)及成本管理等工作密切相關(guān)，在日常工作中，需要稅務(wù)管理人員與其他部門人員深入互動(dòng)，深入了解各個(gè)工作環(huán)節(jié)流程和內(nèi)容，助力稅務(wù)管理科學(xué)、高效地進(jìn)行。在信息交流過程中，可以幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)稅務(wù)精細(xì)化管理，規(guī)范稅務(wù)管理流程與模式。

（三）實(shí)現(xiàn)降本增效

由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，企業(yè)需要向財(cái)政部門繳納較多類型的稅費(fèi)。為了降低稅務(wù)壓力，提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理水平，需要企業(yè)財(cái)務(wù)人員做好稅務(wù)管理，根據(jù)國家政策條例，進(jìn)行科學(xué)的稅務(wù)籌劃，幫助企業(yè)依法誠信納稅的同時(shí)，減少繳稅金額，實(shí)現(xiàn)稅務(wù)籌劃管理目標(biāo)。由此可見，通過稅務(wù)管理可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)降本增效。

（四）提升企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平

稅務(wù)管理是企業(yè)管理的常用手段，可以提升資金利用率，改善現(xiàn)金流，提升企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控能力。在房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營過程中，應(yīng)發(fā)揮稅務(wù)管理的職能作用，立足于會計(jì)核算與財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，對企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行科學(xué)籌劃，要求業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)人員根據(jù)相關(guān)要求進(jìn)行操作，避免因?yàn)椴僮鞑划?dāng)出現(xiàn)多繳稅的情況，切實(shí)提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。

二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理現(xiàn)存問題剖析

（一）相關(guān)法律法規(guī)有待完善

房地產(chǎn)企業(yè)作為我國市場體系的重要組成部分，在經(jīng)營管理時(shí)應(yīng)嚴(yán)格遵循國家政策法規(guī)，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營管理行為，為稅務(wù)管理工作開展提供指導(dǎo)。通過對我國稅務(wù)法律法規(guī)運(yùn)用情況的分析，發(fā)現(xiàn)部分法規(guī)存在指導(dǎo)價(jià)值不高的問題，無法為科學(xué)指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理工作。具體而言，主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：第一，土地增值稅暫行條例缺少相應(yīng)法律法規(guī)政策支持，導(dǎo)致無法為土地增值稅、所得稅等工作開展提供具有法律效力的文件支持。在此背景下，各省市出現(xiàn)較大的土地增值稅清算政策的差異性且政策存在不穩(wěn)定性，基層稅務(wù)人員對口徑的把控甚至?xí)绊戫?xiàng)目的實(shí)際清算結(jié)果。第二，“營改增”的實(shí)施，明確了土地價(jià)款抵減銷售額，雖然解決了土地價(jià)款無法開具增值稅專用發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的問題，但也出現(xiàn)可售產(chǎn)品與持有業(yè)態(tài)的政策差異（持有業(yè)態(tài)無法抵扣土地款進(jìn)項(xiàng)），存在稅負(fù)不均衡的情況。第三，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)采用預(yù)繳增值稅方式開展工作。在項(xiàng)目交付前若企業(yè)收到預(yù)售款，然后會向財(cái)政部門繳納增值稅，交付后產(chǎn)生的銷項(xiàng)稅額用來抵減前期預(yù)繳金額。由于各環(huán)節(jié)遵守的稅收政策不同，所以在項(xiàng)目結(jié)束后會出現(xiàn)預(yù)交金額多于全案應(yīng)繳金額的現(xiàn)象[2]。對于多繳納金額的情況，目前仍沒有明確的政策，企業(yè)在何時(shí)可以實(shí)現(xiàn)溢交稅金的退回，對基層退稅需求無法提供政策支持，對實(shí)操產(chǎn)生了較大的困擾。

（二）稅務(wù)籌劃意識薄弱

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理過程中，為了獲取更多的經(jīng)濟(jì)利益，往往忽略了生產(chǎn)經(jīng)營中暗藏的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，沒有意識到稅務(wù)籌劃的重要性，企業(yè)稅務(wù)籌劃意識薄弱。在日常管理時(shí)，會因?yàn)樨?cái)務(wù)管理、項(xiàng)目施工等因素影響出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，部分企業(yè)出現(xiàn)多交稅費(fèi)、偷稅漏稅等情況。如若出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，將會對企業(yè)的經(jīng)營成本和效率產(chǎn)生重大影響?，F(xiàn)階段，部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者并未深刻意識到稅務(wù)籌劃在企業(yè)發(fā)展中的重要作用，仍將注意力放在如何獲取更多經(jīng)濟(jì)效益上，最終導(dǎo)致企業(yè)稅務(wù)管理效果不理想。

（三）稅務(wù)管理模式落后

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理模式普遍落后，存在稅務(wù)部門和業(yè)務(wù)部門溝通不暢、稅務(wù)管理制度不健全等問題。由于稅務(wù)管理專業(yè)性較強(qiáng)，對從業(yè)人員綜合素質(zhì)要求較高，需要稅務(wù)管理人員靈活運(yùn)用各類方法，通過落實(shí)崗位職責(zé)和內(nèi)容，發(fā)揮稅務(wù)管理的實(shí)際價(jià)值。但在實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在財(cái)務(wù)人員兼任稅務(wù)管理崗位的情況，導(dǎo)致崗位職責(zé)不明，業(yè)務(wù)部門和稅務(wù)部門因?yàn)楣ぷ鲀?nèi)容獨(dú)立缺乏溝通，企業(yè)過度重視經(jīng)濟(jì)效益，忽略了稅務(wù)基礎(chǔ)性管理工作，稅務(wù)管理模式落后最終導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理效果不佳。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理工作開展對策

（一）注重溝通交流，加強(qiáng)法律法規(guī)建設(shè)

無論是房地產(chǎn)企業(yè)還是其他行業(yè)，稅務(wù)管理工作都離不開國家法律法規(guī)的支持。為促進(jìn)相關(guān)部門不斷完善稅務(wù)政策，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極與上級稅務(wù)部門溝通交流。

首先，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)與主管政府部門的互動(dòng)，從實(shí)踐角度提出相關(guān)的建議，使主管政府部門意識到原有稅務(wù)政策中存在的不足，為建立健全稅法制度和條例提供參考。如針對國家提出“租售并舉”政策，對原有的自持部分土地價(jià)款抵減銷項(xiàng)相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行完善，為租賃與銷售等方面稅務(wù)管理工作開展提供法律依據(jù)，使各項(xiàng)工作做到有理可依，有據(jù)可循。

其次，做好信息反饋工作，提升主管政府部門的創(chuàng)新意識[3]。為了增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)和主管政府部門的互動(dòng)效果，可以建立信息化溝通平臺，將此作為信息反饋的媒介，將房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理工作中遇到的問題、產(chǎn)生的困惑反饋給政府部門，使政府部門可以第一時(shí)間了解企業(yè)稅務(wù)管理情況，促使完善法律政策建設(shè)工作開展。

（二）樹立稅務(wù)管理意識

首先，加強(qiáng)管理層對財(cái)政稅收政策學(xué)習(xí)。實(shí)際工作中，要求高層、中層的領(lǐng)導(dǎo)者參與財(cái)稅政策的學(xué)習(xí)活動(dòng)中。財(cái)政稅收政策與房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展具有十分緊密的聯(lián)系，需要稅務(wù)管理部門帶頭，其他部門配合，通過落實(shí)財(cái)稅政策的方式，保證企業(yè)內(nèi)部運(yùn)行的穩(wěn)定。為了加強(qiáng)管理層人員對稅務(wù)管理工作的重視，可以組織其參與相關(guān)的學(xué)習(xí)活動(dòng)中，使其在學(xué)習(xí)過程中認(rèn)識到稅務(wù)管理工作的價(jià)值與必要性，了解與企業(yè)發(fā)展有關(guān)的稅務(wù)知識，并主動(dòng)落實(shí)相關(guān)的制度，提升房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)管理工作效果。

其次，加大稅務(wù)管理宣傳活動(dòng)力度。為保證稅務(wù)管理效果，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加大稅務(wù)管理宣傳活動(dòng)力度，重點(diǎn)突出稅務(wù)管理的重要價(jià)值和與對企業(yè)發(fā)展的利害關(guān)系，讓員工意識到自己在稅務(wù)管理中承擔(dān)的重要職責(zé)，并主動(dòng)配合稅務(wù)管理部門，完成對企業(yè)業(yè)務(wù)活動(dòng)的稅務(wù)籌劃。實(shí)際工作中，可以借助企業(yè)內(nèi)部的常規(guī)培訓(xùn)與專項(xiàng)會議，進(jìn)行稅務(wù)管理工作的宣傳，創(chuàng)建稅務(wù)管理工作氛圍，為員工積極參與做好鋪墊[4]。

（三）加強(qiáng)稅務(wù)籌劃

首先，做好所得稅籌劃工作，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)明確所得稅管理的核心內(nèi)容，并圍繞此開展籌劃工作，以降低企業(yè)所得稅納稅金額。第一，所得稅匯算清繳確定的可彌補(bǔ)虧損（五年內(nèi)），除了《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關(guān)問題的公告（國家稅務(wù)總局公告2016 年第81號）》所規(guī)定的情形，若是企業(yè)先盈利后虧損，后期沒有足夠的應(yīng)納稅所得額，那么就無法彌補(bǔ)虧損，會出現(xiàn)稅金浪費(fèi)的情況。為避免出現(xiàn)這一現(xiàn)象，可以采用高利潤產(chǎn)品與低利潤產(chǎn)品搭配銷售的手段，均勻釋放利潤，控制企業(yè)利潤不均勻的問題，實(shí)現(xiàn)對所得稅的籌劃。第二，實(shí)際工作中，企業(yè)可以采用季度預(yù)繳、按年清算的方式繳納所得稅。在匯算清繳的過程中，根據(jù)稅法相關(guān)要求調(diào)整所得稅納稅金額，減少不必要的支出。

其次，增值稅管理。房地產(chǎn)增值稅管理工作中，應(yīng)做好以下工作：第一，項(xiàng)目預(yù)售階段，應(yīng)及時(shí)準(zhǔn)確地繳納增值稅。當(dāng)項(xiàng)目交付后，停止預(yù)繳，按照現(xiàn)房銷售收入計(jì)入銷項(xiàng)稅務(wù)，以抵減前期已預(yù)繳的增值稅、進(jìn)項(xiàng)稅額。第二，加強(qiáng)對增值稅專用發(fā)票的管理，將此作為增值稅管理工作的重點(diǎn)。在合同簽訂的過程中，應(yīng)要求對方開具增值稅專用發(fā)票，將此作為合同條款的一種，為增值稅管理工作開展提供法律依據(jù)。第三，加強(qiáng)“留抵退稅”工作，留抵退稅是過程中獲取現(xiàn)金流優(yōu)化，減少增值稅預(yù)繳溢交的有效手段。第四，嘗試探索剩余多余繳納的預(yù)繳增值稅的退回，通過推動(dòng)法人公司注銷觸發(fā)賬面剩余增值稅的退稅條件。

再次，加強(qiáng)對土地增值稅的管理。從清算單位、清算對象、清算分?jǐn)偡绞降冉嵌葍?yōu)化土地增值稅清算方案，并積極把控土地增值稅的清算時(shí)點(diǎn)，爭取早退稅、少補(bǔ)稅。在土地增值稅清算難度增加的情況，土地增值稅清算工作需要來自公司各業(yè)務(wù)部門的配合和支持，如需要開發(fā)部門及時(shí)完成公共配合設(shè)施的移交，需要營銷部門盡早解決尾盤去化問題，需要合約部門盡快完成合同結(jié)算與發(fā)票取得。財(cái)務(wù)人員需提前規(guī)劃，向管理層提出建議，合理搭配銷售高的增值率與銷售地的增值率產(chǎn)品，防止出現(xiàn)增加企業(yè)的土地增值稅稅負(fù)的情況。

最后，加強(qiáng)房產(chǎn)稅管理。企業(yè)可以利用免租期相關(guān)條例，將不同階段的資金分?jǐn)偟讲煌A段，實(shí)現(xiàn)對免租期需按房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅情況的規(guī)避。

（四）創(chuàng)新稅務(wù)管理模式

首先，建立完善的稅務(wù)管理制度。立足國家法律政策與企業(yè)發(fā)展需求，對稅務(wù)管理制度進(jìn)行完善，清晰劃分各個(gè)崗位的工作職責(zé)和內(nèi)容，要求從業(yè)人員根據(jù)相關(guān)的規(guī)定操作，以規(guī)范稅務(wù)管理流程與方法。同時(shí)，企業(yè)應(yīng)建立稅務(wù)政策數(shù)據(jù)庫，將國家發(fā)布的稅務(wù)政策與地方稅務(wù)政策集中在一起，為企業(yè)及時(shí)獲取國家最新政策提供便利。

其次，加強(qiáng)稅務(wù)部門與業(yè)務(wù)部門的溝通交流，構(gòu)建稅務(wù)人員了解業(yè)務(wù)工作情況的溝通橋梁，增強(qiáng)兩個(gè)部門間的互動(dòng)，幫助稅務(wù)管理人員掌握更多與企業(yè)經(jīng)營管理有關(guān)內(nèi)容，為稅務(wù)管理工作提供支持。為提升兩者互動(dòng)效果，企業(yè)可以建立信息化平臺，將此作為稅務(wù)與業(yè)務(wù)部門互動(dòng)的載體，利用數(shù)據(jù)資源共享的方式，提升房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理水平。

最后，加強(qiáng)稅務(wù)基礎(chǔ)性管理工作。稅務(wù)基礎(chǔ)性工作具體包含發(fā)票、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和合同等方面，房地產(chǎn)企業(yè)通過加強(qiáng)稅務(wù)基礎(chǔ)性工作，可以為稅務(wù)管理提供及時(shí)、精準(zhǔn)、全面的數(shù)據(jù)信息，為高質(zhì)量稅務(wù)管理工作開展提供數(shù)據(jù)支持。

（五）加強(qiáng)稅務(wù)管理人員隊(duì)伍的建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)管理工作時(shí)，需要一支專業(yè)的稅務(wù)人才隊(duì)伍，通過對稅收政策的解讀與企業(yè)實(shí)際運(yùn)行情況的分析，做好稅務(wù)管理與籌劃，為企業(yè)更好的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。當(dāng)前背景下，發(fā)現(xiàn)從業(yè)人員對國家稅收政策的認(rèn)識不足，在實(shí)踐中出現(xiàn)制度運(yùn)用不合理的情況[5]。為防止這一問題出現(xiàn)，應(yīng)提升稅務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)，使其掌握更多知識技能，為高質(zhì)量稅務(wù)管理工作開展提供保障。首先，提升稅務(wù)管理人員對國家政策理解，將此作為稅務(wù)管理工作的動(dòng)力。企業(yè)可以組織相關(guān)的學(xué)習(xí)活動(dòng)，將稅收政策作為主要學(xué)習(xí)內(nèi)容，要求稅務(wù)人員從多個(gè)不同的方面入手，了解企業(yè)在稅務(wù)管理中存在的問題，并借助國家政策法規(guī)進(jìn)行相應(yīng)改進(jìn)，借此提升稅務(wù)管理水平。其次，組織實(shí)踐方面的培訓(xùn)，提升稅務(wù)管理人員稅務(wù)實(shí)踐能力，為增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃水平和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控效果提供人才儲備。同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)邀請業(yè)內(nèi)稅務(wù)專家對企業(yè)稅務(wù)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)和指導(dǎo)，解決企業(yè)稅務(wù)管理難題，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率。

結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理工作中，會因?yàn)槎愂照卟煌晟?、稅?wù)管理模式落后等因素影響出現(xiàn)各類稅務(wù)問題，制約房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。為充分發(fā)揮稅務(wù)管理的職能作用，提升稅務(wù)管理合法合規(guī)性，應(yīng)督促政府部門建立完善的稅務(wù)政策，利用現(xiàn)代化稅務(wù)管理與籌劃方式，有效提高企業(yè)稅務(wù)管理質(zhì)量。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)稅務(wù)人才隊(duì)伍建設(shè)，使其掌握稅務(wù)管理相關(guān)知識，并靈活運(yùn)用國家政策和稅務(wù)籌劃方法，為提升房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營管理水平保駕護(hù)航。