憐青

2022年9月16日，日本東京，街頭的消費者

房價，或許是日本人當下最關(guān)心的話題之一。

經(jīng)合組織（OECD）數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，全球46個重要經(jīng)濟體中，有31個的房價出現(xiàn)不同程度的下跌；亞洲范圍內(nèi)，之前猛漲的越南和韓國房價也都跌了—但日本房價卻“逆勢”堅挺，不降反升。

日本經(jīng)濟新聞報道，在過去的一年里，東京23區(qū)的單位單價創(chuàng)下歷史新高；2022財年，東京都市圈新公寓平均單價比前一年增長了8.6%。

日本的房價始終是較為特殊的存在。自1990年代泡沫經(jīng)濟破碎后，日本房價如跳水般狂泄，在這輪上漲前，從未回到當年的水準。即便放眼世界，也甚少有國家或地區(qū)的房價，在長達30年的時間里長期處于下跌趨勢。

如今，日本房價打破了沉寂多年的記錄，爬升至泡沫經(jīng)濟時期的水平，甚至有過之而無不及。

后疫情時期，日本經(jīng)濟逐步復蘇、長年的量化寬松政策，讓日本國內(nèi)市場對房地產(chǎn)重拾熱忱，而持續(xù)貶值的日元，也讓海外熱錢如潮水般涌入以東京為代表的日本大都市圈，這些因素共同促成了日本房價近來的高企。

在當各路資金迫不及待進入日本房地產(chǎn)市場“掃貨”的當下，日本媒體卻憂心忡忡。日經(jīng)撰文稱，“價格上漲到了普通家庭無法承受的水平，房子‘住的功能開始淡化”。

后疫情時代的狂飆

2017年，東京GDP超越紐約，躍居全球第一城，越來越多的目光開始向這座數(shù)年后還將舉辦奧運盛會的城市聚焦。這也引領(lǐng)了日本房價新一輪的上漲，只不過彼時的幅度和近兩年來相比，實在是有些小巫見大巫。

2021年，東京圈新建公寓價格突破8000萬日元的大關(guān)，創(chuàng)下了泡沫經(jīng)濟破裂以來的新高點。今年4月，日本不動產(chǎn)經(jīng)濟研究所公布了《2022財年東京都地區(qū)新公寓市場趨勢》：在過去的一個財年里，東京及周邊的神奈川、埼玉、千葉等縣的公寓售價高達6907萬日元，每平方米單價103.9日元，刷新了近年來的記錄，分別同比上漲了8.6%和9%。

其中，又以東京23區(qū)上漲最快，9899萬日元的套均價和150萬日元的每平米單價，分別同比上漲了17.2%和14.8%。

這波上漲最直接的原因，或許是后新冠時期，越來越多曾因疫情原因選擇居家辦公的商務人士需要向大城市回流。出于通勤時間和商務與社交上的考量，東京都市圈自然是更優(yōu)的選擇，因此這一區(qū)域的房地產(chǎn)市場也就熱絡了起來。

轉(zhuǎn)售價值是衡量房產(chǎn)價格漲跌的重要指標。不動產(chǎn)信息服務公司東京KANTEI的統(tǒng)計顯示，2018年時，東京都市圈房產(chǎn)轉(zhuǎn)售價值為91.4％，轉(zhuǎn)售時的價格低于購買時價格；而到了去年，這一數(shù)值已經(jīng)提升至了132.5％。其中，東京最受歡迎的“六本木一丁目”站附近房產(chǎn)的轉(zhuǎn)售價值飆升至251.6%，相當于是購買時的2.5倍。

日本的大城市越來越難找到適合房地產(chǎn)開發(fā)的大片土地。

2022年12月20日，日本東京，一名男子觀看東京證券交易所的顯示板

除了變化的供需關(guān)系外，持續(xù)減少的上市套數(shù)，與越來越小的新房面積，也都在刺激著潛在購房者敏感的神經(jīng)。

去年，東京都地區(qū)售出公寓28632套，環(huán)比下降12%，兩年來首次跌破3萬套。而日本全國上市的房產(chǎn)套數(shù)約7.29萬套，同比下降5.9%，與歷史最高記錄相比，減少了約60%、房地產(chǎn)公司在接受朝日新聞采訪時表示，從2010年代開始，日本的大城市越來越難找到適合房地產(chǎn)開發(fā)的大片土地。

這也直接導致了單套房屋的面積普遍下降。日本總務省的《住宅和土地調(diào)查》稱，日本房屋的住宅面積一直處于擴大趨勢，但2018年的數(shù)據(jù)卻比5年前縮小了。而日本住宅金融支援機構(gòu)Flat35（即最長35年的長期固定利率住宅貸款）用戶調(diào)查顯示，2021年日本新房平均面積為64.7平方米，二手房為68.2平方米，與10年前相比，分別“縮水”了10%和5%，一些獨棟房屋的面積也比此前減少。

此外，日益提高的勞務及鋼材、樹脂等原材料成本也在助推著房價。房產(chǎn)行業(yè)人士在接受日本每日新聞采訪時表示，新一輪的上漲并非1990年代時的“泡沫”，而是實打?qū)嵉某杀旧仙?，工薪階層想要買房會越來越難。

外資涌入，股房同漲

房地產(chǎn)價格上漲的同時，日本股市也有一波行情。

今年以來，日股一路走高。截至5月上旬，日本股市的市值已經(jīng)飆升了約5180億美元（約合人民幣3.69萬億元）。日經(jīng)225指數(shù)最終在上半年內(nèi)突破了3.2萬點，這也是1990年8月以來最高水平。

外資是日本這輪股市行情的重要推手。“股神”巴菲特近半年來不斷加倉日本股市，在他的引領(lǐng)下，大量來自華爾街和歐洲的資本開始效仿。華泰證券在日前的一份報告中指出，本輪影響日本股市表現(xiàn)的因素在于全球資金再配置、日本貨幣寬松政策和基本面復蘇的疊加。

不動產(chǎn)與股票同為“資產(chǎn)”，兩大資產(chǎn)類投資在當下的同時高歌猛進，或許可以追溯至11年前的一場變革。

2012年底，安倍晉三再次當選日本首相。彼時的日本經(jīng)濟在接連的金融危機下遭到重創(chuàng)，安倍就任后，立刻著手改革，他的方案被統(tǒng)稱為“安倍經(jīng)濟學”。

2012年12月4日，日本前首相安倍晉三在福島發(fā)表演講

5121萬日元的平均房價，大約是日本正式員工平均年收入的10倍。

日本媒體將其總結(jié)概括為“三支箭”，即大規(guī)模量化寬松、擴大國家財政支出、促進民間投資，其核心邏輯是通過夸張的貨幣寬松政策，促使日元貶值，從而提升出口競爭力，進而盤活日本經(jīng)濟，扭轉(zhuǎn)持續(xù)多年的通貨緊縮。

在這一思路的指導下，日本銀行借貸利息低得相當驚人。泡沫經(jīng)濟時期，日本房貸利率高達8.5%，而如今，日本房貸利率低至0.4%。更為夸張的是，在享受0.4%超低利率的同時，只要符合相應條件，貸款余額的最多1％還可抵扣稅額，甚至會出現(xiàn)減稅額高于房貸還息額的“倒貼”狀態(tài)—這對于日本原本正在觀望的潛在購房者而言，無疑是一大利好。

另一方面，持續(xù)的量化寬松增大了日元貶值幅度。2012年底，美元兌日元匯率為85左右，而在安倍履新2個月的時間里，日元對美元貶值幅度就超過8%，并在2015年突破125。這一趨勢并未隨著安倍的卸任而有所改變，去年年底，恰逢“安倍經(jīng)濟學”推行十周年，美元兌日元匯率一度逼近150大關(guān)。

當日元變得越發(fā)“不值錢”，巨額的利率差下，海外買家自然對日本房地產(chǎn)市場熱情高漲。對于他們來說，此刻日本房地產(chǎn)市場正處于“價格洼地”，尤為適合投資。

早在2018年，地產(chǎn)咨詢公司世邦魏理仕就曾發(fā)現(xiàn)，日本已經(jīng)成為了亞太地區(qū)僅次于澳大利亞的第二大房地產(chǎn)投資目的地，投資者中不乏挪威主權(quán)財富基金、黑石集團、新加坡政府投資公司等資本巨頭的身影。

去年，知名房地產(chǎn)服務機構(gòu)仲量聯(lián)行（JLL）統(tǒng)計顯示，4月至9月間，外資投資者對日本房地產(chǎn)的投資額逾5000億日元，同比增加八成；而一些日本中介公司則表示，亞洲個人投資者的咨詢在去年激增。

2023年5月8日，日本熊本縣菊陽町，工廠附近的新住宅開發(fā)項目

不久前，JLL一份關(guān)于全球各城市房地產(chǎn)投資額的報告顯示，今年一季度，日本東京都市圈的房地產(chǎn)投資額同比增長26%，已經(jīng)達到48億美元，位居全球第二，僅次于美國洛杉磯，相比去年同期的第14位有了明顯提升。

東京高漲，地方冰涼

過快的房價上漲，或許將進一步加速東京對于其他地區(qū)的虹吸效應。

日本不動產(chǎn)經(jīng)濟研究所的數(shù)據(jù)顯示，從全國范圍來看，去年日本新建住宅平均價格為5121萬日元，雖是連續(xù)6年刷新近期最高記錄，同比僅上漲0.1％；這一價格與10年前相比，上漲了1300萬日元，而東京23區(qū)則是上漲了超3000萬日元，都心6區(qū)更是在10年里上漲了90%。

在東京及周邊房價一浪高過一浪的情況下，日本地方的房價卻陷入原地踏步的窘境，這就意味著，0.1%的漲幅，基本都是由東京及周邊不斷攀升的房價所帶動的。熱鬧都是東京周邊，與其他城市無關(guān)。

日本首都與地方房價的冰火兩重天，導致年輕人很容易陷入死循環(huán)：在小城市找不到有錢的工作，在小城市購買的房子不值錢，但如果都擠到東京周邊，那高昂的房價又讓他們望而卻步。想要買房，最終被掏空的，還是進城青年家庭的錢包—畢竟，5121萬日元的平均房價，大約是日本正式員工平均年收入的10倍。

日本央行資金循環(huán)統(tǒng)計顯示，截至2021年3季度，日本家庭債務達346萬億日元（約合人民幣17.8萬億元），比疫情前的2019年同期提升4%，房貸在其中占比約為62%。

在日本千葉縣留學的小樹告訴《看世界》，大約從去年開始，不少交通站點周邊新設了銀行的分支機構(gòu)，可辦理房貸的業(yè)務點也多了起來。

從去年年底開始，就有不少日本媒體開始炮轟房價的持續(xù)上漲，呼吁適當修正實行多年的量化寬松政策。

談起泡沫經(jīng)濟破滅后的經(jīng)濟停滯，日本人往往會提到“失去的30年”一詞，取得耀眼的成就也會被冠以“找回了失去的30年”之名。而如今，在整體工資水平和福利不見太多上漲，且物價高企的情況下，唯獨房價“找回了失去的30年”，不禁令普通日本人倍感唏噓與擔憂。

畢竟歷史的教訓是那樣深刻：泡沫經(jīng)濟時期，炒房的收益率勝過大部分工作，不少日本人將炒房視為改變?nèi)松淖畲髾C會。但當泡沫破裂，哀嚎痛哭乃至結(jié)束自我生命者，同樣不在少數(shù)。

如今房價狂飆的場景再度上演，這會不會又是30年前的慘劇重演呢？恐怕暫時還沒有人能給出答案。

（文中小樹為化名）

責任編輯吳陽煜 wyy@nfcmag.com