劉康妮

摘?要：隨著我國(guó)社會(huì)整體結(jié)構(gòu)的改變，在一定程度上帶動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)朝向新常態(tài)方向邁進(jìn)腳步。我國(guó)和住房公積金有關(guān)的新政策，正在這種趨勢(shì)下陸續(xù)出臺(tái)，在一定程度上影響著我國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生新變化。本文以住房公積金制度為切入點(diǎn)，結(jié)合住房公積金制度內(nèi)涵，分析相關(guān)制度與房地產(chǎn)市場(chǎng)間的互相關(guān)系，結(jié)合住房公積金制度目標(biāo)定位，針對(duì)優(yōu)化住房公積金制度提出了一些建議，希望能切實(shí)充實(shí)我國(guó)住房公積金制度內(nèi)容，保障我國(guó)住房公積金發(fā)揮應(yīng)有作用。

關(guān)鍵詞：住房公積金；制度；目標(biāo)；關(guān)系；政策建議

中圖分類號(hào)：F23?????文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A??????doi：10.19311/j.cnki.16723198.2023.18.056

0?引言

住房公積金在我國(guó)已實(shí)施數(shù)十年，隨著社會(huì)不斷發(fā)展，加上社會(huì)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，住房公積金制度功能出現(xiàn)了改變的趨勢(shì)。原有制度限制了整個(gè)行業(yè)的發(fā)展，如若不積極改革現(xiàn)行制度，極有可能導(dǎo)致我國(guó)住房公積金制度變得岌岌可危。所以，應(yīng)注重分析住房公積金制度目標(biāo)，只有明確目標(biāo)定位，掌握具體政策理論，才能在此基礎(chǔ)上為優(yōu)化住房公積金制度提出合理建議，以保障現(xiàn)行的住房公積金制度符合經(jīng)濟(jì)社會(huì)變革要求及發(fā)展要求，切實(shí)在我國(guó)民生工程中發(fā)揮保障性作用。

1?住房公積金制度目標(biāo)定位和政策理論基礎(chǔ)

1.1?住房公積金制度的內(nèi)涵

所謂“住房公積金”，主要是指支付給政府機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、外商投資企業(yè)職工的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。住房公積金制度的相關(guān)含義，可以從以下幾個(gè)方面來(lái)理解：

一是住房公積金有特定的范圍，農(nóng)村沒(méi)有建立住房公積金制度，只有城市地區(qū)才建立住房公積金制度。

二是在職職工可享受住房公積金，如若城鎮(zhèn)居民若在職，則無(wú)法享受住房保障基金。同時(shí)，退休人員和養(yǎng)老金領(lǐng)取者，無(wú)法從住房供應(yīng)基金的“實(shí)惠”中受益。

三是住房公積金包含兩個(gè)主要組成部分，一部分由職工個(gè)人繳存，另一部分由職工所在單位為職工繳存。

四是住房公積金時(shí)間較長(zhǎng)，住房公積金制度建立后，職工在就業(yè)期間按規(guī)定繳納相應(yīng)數(shù)額，不應(yīng)該出現(xiàn)中斷現(xiàn)象。除非有退休或其他情況，否則不應(yīng)中斷匯繳。這在某種意義上來(lái)看，體現(xiàn)了住房公積金制度的強(qiáng)制性、統(tǒng)一性和規(guī)范性特征。

五是住房公積金主要是職工按規(guī)定存入的住房公積金，具有累積特性。住房公積金是員工工資的一部分，但不是用現(xiàn)金形式發(fā)放到手中的，由專人專戶管理，具有買房、翻建、償還貸款本息的特殊功能，它還可以用于大修，或支付租金。

1.2?住房公積金政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)的相互關(guān)系

住房公積金與房地產(chǎn)市場(chǎng)借貸政策相輔相成，住房公積金的具體信貸政策，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況設(shè)計(jì)和實(shí)施。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，也會(huì)在一定程度上導(dǎo)致住房公積金的貸款政策發(fā)生變化。近年來(lái)，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)價(jià)格與日俱增，人們的購(gòu)房需求日益增加。此外，近些年住房公積金余錢累積較多，資金使用率不高。為增加我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的利用效率，促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展，各地區(qū)有關(guān)部門相互協(xié)調(diào)，調(diào)整了住房公積金的貸款政策，抵押貸款分配得到優(yōu)化，已取消多次貸款申請(qǐng)限制。由此可見(jiàn)，在二者相輔相成后，貸款數(shù)額有所提升，足以持續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，增加宏觀經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。

2?住房公積金制度的目標(biāo)定位

2.1?住房公積金制度的基本思路

首先，堅(jiān)持住房保障基金強(qiáng)制性匯繳特點(diǎn)。社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建立和完善后，實(shí)物流通逐漸向貨幣流通轉(zhuǎn)變，但強(qiáng)制制度的必要性仍不可否認(rèn)。住房是居民生活和發(fā)展的根本需求。它具有鮮明的“正外部性”特征。由于國(guó)家在住房消費(fèi)和儲(chǔ)蓄基金的整體構(gòu)成方面替代了居民的選擇權(quán)，員工強(qiáng)制匯繳和單位分配，可以進(jìn)一步避免個(gè)人消費(fèi)行為問(wèn)題。由于生活質(zhì)量和不同時(shí)期消費(fèi)品特點(diǎn)不同，居民需要籌集足夠的資金來(lái)解決首付問(wèn)題。同時(shí)，也要求其他居民提供適宜資金，以減輕住房貸款月供還款困難。如若當(dāng)?shù)鼐用駬碛辛畠r(jià)資金，資金的穩(wěn)定性和數(shù)量可以長(zhǎng)期保持?？傮w來(lái)講，個(gè)別地區(qū)居民收入不高，加上受市場(chǎng)機(jī)制制約，部分企業(yè)未將住房工資計(jì)入現(xiàn)金工資，不曾向支付職工住房公積金，分配失靈問(wèn)題較為顯著。對(duì)于高收入者來(lái)說(shuō)，繳納住房公積金的義務(wù)，并不會(huì)損害他們的經(jīng)濟(jì)利益，但也可以滿足中低收入者的“住房需求”，為社會(huì)的穩(wěn)定和發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

其次，需要全方位地了解住房基礎(chǔ)條件。結(jié)合原有的基本住房需求，優(yōu)化住房公積金制度內(nèi)容和相關(guān)目標(biāo)。一般來(lái)講，對(duì)于當(dāng)代人類而言，基本住房即可滿足人類的居住需求，而且能夠?qū)崿F(xiàn)為人類提供優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)的目的。在全方位滿足公共服務(wù)要求的同時(shí)，優(yōu)化公積金制度。由于家庭人口數(shù)量不穩(wěn)定，加上不同地區(qū)、不同年代背景下的家庭人口結(jié)構(gòu)大有不同。立足價(jià)值額角度展開(kāi)分析，基本住房主要是指每一家庭在工作生命周期內(nèi)，為了滿足自身的住房需求，選購(gòu)符合自身情況的基本住房，實(shí)現(xiàn)家庭成員住有所居的目的。家庭成員的住有所居，主要就是指能夠令群眾真正感受到基本住房服務(wù)，滿足自身購(gòu)房愿景，生命周期內(nèi)在除去基本生活消費(fèi)之外剩余的收入，可以用來(lái)支付購(gòu)買生命周期內(nèi)所需住房的消費(fèi)，這種消費(fèi)可以是租賃消費(fèi)，也可以是其他形式的消費(fèi)，基本住房是人類基本權(quán)利?？梢?jiàn)，公積金強(qiáng)制繳納，已逾越邊界，強(qiáng)制繳納主要是由繳交基數(shù)和繳交比例而決定的，由于與基本住房決定機(jī)制相互脫節(jié)，導(dǎo)致繳交過(guò)程中，不同收入人群出現(xiàn)了較大的繳交額差距，極有可能會(huì)加劇社會(huì)分化現(xiàn)象，而且這種強(qiáng)制性也會(huì)在一定程度上凸顯居民與國(guó)民收入初次分配中的不公問(wèn)題，增加企業(yè)負(fù)擔(dān)。

最后，要重視引導(dǎo)住房公積金金融功能，全面展現(xiàn)住房保障的價(jià)值與作用。實(shí)施住房公積金制度目的，在于籌集住房消費(fèi)資金，具有住房金融功能。資金籌集風(fēng)險(xiǎn)和資金收益率相互匹配，但是由于公積金標(biāo)準(zhǔn)極其固定，且利率偏低，在一定程度上決定了收益率并非公積金的運(yùn)營(yíng)目標(biāo)，導(dǎo)致人們?cè)絹?lái)越關(guān)注借貸資金是否安全，需要公積金貸款資金按“月”的形式進(jìn)行償還，才能保障其穩(wěn)定性。

2.2?住房公積金政策目標(biāo)的實(shí)施

在具體實(shí)施住房公積金目標(biāo)時(shí)，要保障所設(shè)計(jì)的目標(biāo)符合客觀條件，重點(diǎn)考慮居民居住水平。全方位了解住房公積金制度的目標(biāo)，結(jié)合居民的現(xiàn)實(shí)需求，創(chuàng)建符合居民購(gòu)買需要的住房金融支持體系。因此，要求相關(guān)部門明確住房公積金政策實(shí)施目標(biāo)。只有結(jié)合具體目標(biāo)落實(shí)相關(guān)工作，并且按照有關(guān)步驟，使用合理的手段落實(shí)公積金貸款工作，才能進(jìn)一步緩解當(dāng)期收入低與住房跨季消費(fèi)現(xiàn)象不相符問(wèn)題。在現(xiàn)實(shí)發(fā)展過(guò)程中，會(huì)在一定程度上調(diào)節(jié)公積金支持建房的目標(biāo)和相關(guān)方案，進(jìn)一步優(yōu)化相關(guān)制度。在初期建設(shè)制度時(shí)，政府通過(guò)強(qiáng)制性繳交，分配住房實(shí)物，促使實(shí)物向貨幣分配方向過(guò)渡，在明確住房公積金目標(biāo)定位后，才能定位公積金制度，同時(shí)這也決定著公積金制度實(shí)施工具和具體功能。

2.3?住房公積金制度的保障

住房公積金制度，是住房實(shí)物分配逐步向貨幣分配機(jī)制過(guò)渡的關(guān)鍵形式。歷經(jīng)長(zhǎng)時(shí)期的實(shí)踐與創(chuàng)新，我國(guó)現(xiàn)有的住房公積金制度已經(jīng)形成了完整的政策體系，打造了區(qū)域化管理運(yùn)行模式。如今，伴隨市場(chǎng)化機(jī)制日漸完善，創(chuàng)建多渠道、多層次住房保障體系的要求，越來(lái)越迫切。為了全面展現(xiàn)住房公積金制度保障性功能要求，相關(guān)部門應(yīng)真正擴(kuò)大住房公積金制度覆蓋對(duì)象，全面發(fā)揮該項(xiàng)制度對(duì)職工基本住房需求的保障性作用。在住房公積金使用政策方面，要盡量向低收入職工傾斜，通過(guò)完善稅收貼息、貸款以及利率等方式，支持中低收入職工購(gòu)買住房、建造住房以及租賃住房。此外，在住房公積金制度保障下，需要不斷優(yōu)化住房公積金管理及服務(wù)，切實(shí)提高相關(guān)人員管理素養(yǎng)與水準(zhǔn)，以便能為繳存、貸款以及提取提供更多靈活便利的方式。

3?完善住房公積金制度的政策建議

3.1?完善住房公積金的法律法規(guī)

現(xiàn)階段，我國(guó)住房公積金制度已出臺(tái)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)范具體操作程序?，F(xiàn)有規(guī)范住房公積金運(yùn)行的法規(guī)文件較為零散，沒(méi)有章程，“分區(qū)自治”問(wèn)題在各地區(qū)時(shí)有發(fā)生。同時(shí)，現(xiàn)存法律規(guī)范的有效性較低，無(wú)法實(shí)現(xiàn)有用的法律支持功能。因此，應(yīng)盡快完善相關(guān)立法，以保障住房公積金制度的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和實(shí)施。只有建立符合國(guó)情的住房金融法律體系，才能有效保障住房公積金的平穩(wěn)運(yùn)行。另一方面，改變?cè)械膫€(gè)別管理立法問(wèn)題，明確不同地區(qū)住房公積金的具體實(shí)施辦法，制定統(tǒng)一的住房公積金法律法規(guī)。另一方面，要著力提高住房公積金法的整體效率，創(chuàng)建統(tǒng)一性住房公積金法律體系，提高相應(yīng)的法律效力。最后，需要注意細(xì)節(jié)，只有通過(guò)統(tǒng)一法律，才能明確住房公積金在全社會(huì)住房保障體系中的作用和地位。對(duì)于住房公積金來(lái)說(shuō)，管理理念和監(jiān)管是格外重要的，只有制定全面、系統(tǒng)的規(guī)章制度，才能保證制度的充分發(fā)揮。

3.2?加強(qiáng)住房公積金制度的監(jiān)管

創(chuàng)建完備的住房公積金監(jiān)督管理機(jī)制，分別從內(nèi)外兩大方面優(yōu)化整體監(jiān)管機(jī)制。住房公積金管理中心，應(yīng)在內(nèi)部設(shè)置專業(yè)的稽核部門，多層次全方位地進(jìn)行內(nèi)部稽核與監(jiān)管，以保障住房公積金管理中心相關(guān)工作愈加規(guī)范化。同時(shí)，在外部要組建專業(yè)的監(jiān)督部門，要求明確所有監(jiān)督部門的責(zé)任與權(quán)利。對(duì)于住房公積金管理中心來(lái)講，在具體運(yùn)營(yíng)和實(shí)踐過(guò)程中，如果發(fā)現(xiàn)存在異常問(wèn)題，就要追究其具體責(zé)任，不僅要責(zé)問(wèn)負(fù)責(zé)人，針對(duì)其他的監(jiān)管部門也要一同問(wèn)責(zé)。創(chuàng)建完備的住房公積金監(jiān)管機(jī)制和績(jī)效考核機(jī)制，才能發(fā)揮有效的約束作用，用相關(guān)機(jī)制規(guī)范具體的住房公積金制度執(zhí)行工作行為，實(shí)現(xiàn)“獎(jiǎng)優(yōu)罰劣”的目的。

3.3?加強(qiáng)住房公積金制度的管理

一方面，在具體工作過(guò)程中，需要重視完成公積金管理體制的設(shè)計(jì)任務(wù)，而且要特別關(guān)注管理體制中的決策體制，決策體制對(duì)公積金制度的落實(shí)，具有巨大的影響價(jià)值，會(huì)直接影響后期公積金制度的發(fā)展方向以及應(yīng)用效果。所以，要重點(diǎn)關(guān)注決策體系治理工作，并且全面改造現(xiàn)有的運(yùn)營(yíng)管理體系。重視管理住房公積金制度，針對(duì)各項(xiàng)政策實(shí)施對(duì)應(yīng)的監(jiān)督職能。在省級(jí)層面，要重點(diǎn)集中中央政策。在地方層面，要具體細(xì)化相關(guān)監(jiān)督職能。

另一方面，要注重優(yōu)化住房公積金運(yùn)營(yíng)管理，在省級(jí)統(tǒng)籌基礎(chǔ)之上，保障住房公積金運(yùn)營(yíng)管理中心的“營(yíng)運(yùn)”及“管理”互相分離，通過(guò)有效分類的方式，重組公積金運(yùn)行中的金融管理及行政管理活動(dòng)。在具體運(yùn)作過(guò)程中，以銀行及決策委員會(huì)制定的基本規(guī)則為根本指導(dǎo)準(zhǔn)則，全面展現(xiàn)制度金融屬性，確保制度保障功能和金融功能內(nèi)生協(xié)調(diào)，保證二者互相促進(jìn)，最終有效實(shí)現(xiàn)住房公積金制度應(yīng)用目標(biāo)。

另外，要切實(shí)提升住房公積金運(yùn)行制度管理過(guò)程的透明度，以便能切實(shí)提高整體的管理水準(zhǔn)。城市住房公積金管理運(yùn)行水準(zhǔn)，需要結(jié)合核心業(yè)績(jī)指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行評(píng)判，這就需要全國(guó)各地區(qū)的住房公積金管理中心，既要公布管理運(yùn)行制度規(guī)定，又要將具體運(yùn)行結(jié)果，包含相關(guān)核心業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，以季度為單位，面向社會(huì)進(jìn)行公布，倒逼各地區(qū)管理中心提高整體管理水準(zhǔn)，進(jìn)而有效減少資金沉淀，增強(qiáng)住房公積金資金的周轉(zhuǎn)效率和應(yīng)用效率。

最后，在強(qiáng)化住房公積金制度管理之際，要科學(xué)設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)流程，以便能真正展現(xiàn)公積金制度管理的服務(wù)效率和價(jià)值，提高運(yùn)行管理機(jī)構(gòu)公信力，而且要善于使用新型傳播媒介和手段，宣傳住房公積金運(yùn)行管理政策，并且及時(shí)了解全新的運(yùn)行動(dòng)態(tài)，查詢各項(xiàng)業(yè)務(wù)，掌握業(yè)務(wù)受理過(guò)程，保障辦公過(guò)程網(wǎng)絡(luò)化。由上分析，可見(jiàn)強(qiáng)化住房公積金制度管理需要完善以及調(diào)整現(xiàn)有的住房公積金制度，真正拓展住房公積金提取渠道，減少沉淀資金，增強(qiáng)資金應(yīng)用效率。

3.4?明確住房公積金制度的風(fēng)險(xiǎn)

在實(shí)施住房公積金制度時(shí)，存在眾多風(fēng)險(xiǎn)，比如歸集風(fēng)險(xiǎn)以及貸款風(fēng)險(xiǎn)。因此，就要求強(qiáng)化管理與控制，以便能真正地防范住房公積金風(fēng)險(xiǎn)。

首先，要嚴(yán)格控制人員素養(yǎng)，保障人員素質(zhì)達(dá)標(biāo)。通過(guò)競(jìng)聘制，招聘政治素養(yǎng)及業(yè)務(wù)素養(yǎng)優(yōu)良的人員，并及時(shí)罷免不稱職人員，同時(shí)要實(shí)施考評(píng)制，針對(duì)具體人員進(jìn)行有效考核。以年度為單位，每年展開(kāi)一次業(yè)務(wù)考核，結(jié)合檢查及考核結(jié)果，針對(duì)部分人員加以表彰，部分人員加以批評(píng)，若有人員存在問(wèn)題，則要嚴(yán)肅處理。

其次，要?jiǎng)?chuàng)建完備的住房公積金內(nèi)控機(jī)制，以便能互相制約，防止出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，保障安全性。住房公積金繳存風(fēng)險(xiǎn)的主要因素，在于住房公積金管理中，內(nèi)部管理并不妥當(dāng)，欠缺科學(xué)的制約性體系。創(chuàng)建住房公積金內(nèi)控機(jī)制，主要是保障復(fù)核業(yè)務(wù)、上機(jī)業(yè)務(wù)、繳存業(yè)務(wù)及具體科室間互相制約。單位面向住房公積金管理中心繳存，工作人員在收到公積金后，需要在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將相關(guān)的金額錄入到個(gè)人賬戶內(nèi)，并且把繳存憑證傳遞到復(fù)核人員手中，以月為單位，每一月對(duì)一次賬。在年底核對(duì)總賬，以保障住房公積金管理中心和單位、銀行以及個(gè)人賬戶間的賬面信息、證據(jù)信息足夠吻合，只有環(huán)環(huán)相扣，才能有效制約，進(jìn)而提高資金安全性。

最后，要健全科學(xué)的貸款管理機(jī)制，既要完善貸前面談制度，又要完善個(gè)人住房產(chǎn)權(quán)抵押登記制度和貸后催收責(zé)任制度，組建標(biāo)準(zhǔn)文件，并規(guī)范實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)，避免出現(xiàn)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

4?結(jié)語(yǔ)

綜上所述，新時(shí)期背景下，若想進(jìn)一步完善住房公積金制度，就需要著眼公積金未來(lái)發(fā)展方向，進(jìn)行長(zhǎng)遠(yuǎn)的頂層設(shè)計(jì)，以保障該項(xiàng)制度得以根本性改革。目前，當(dāng)務(wù)之急在于了解我國(guó)住房公積金制度目標(biāo)定位和實(shí)施時(shí)存在的不足，在此基礎(chǔ)上拓展公積金提取渠道，增強(qiáng)存貸比，減少資金沉淀率，增強(qiáng)住房公積金使用效率，真正提高住房公積金管理運(yùn)行水準(zhǔn)，發(fā)揮住房公積金制度作用。

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