殷淑燕
土地熟化作為一種土地供應模式,在節(jié)約項目融資成本、縮短施工周期、活躍土地市場、優(yōu)化營商環(huán)境、促進土地節(jié)約集約利用等方面具有重要作用,不僅能緩解政府在舊城改造、城中村改造中的資金難題,而且可以提高企業(yè)拿地的積極性。
近年來,由于地方政府財政緊張,土地熟化普遍較低,再加上大氣污染防治限工令、拿地后各項手續(xù)辦理時間較長、個別宗地新增附著物等因素影響,大多數企業(yè)拿地后進入施工時間較長。為解決土地熟化程度瓶頸問題,推動落實“項目為王”,濮陽市立足主城區(qū)發(fā)展實際,進行了探索和實踐。
土地熟化工作現狀
通過調研發(fā)現,在濮陽市長期投資的建業(yè)、恒大、碧桂園、匯豐、恒昌、華信等20多家投資企業(yè),從繳清出讓金到滿足進地開工條件平均周期為4~5個月,因全年施工周期理論上僅為10個月,而相關手續(xù)辦理就占去近一半時間,嚴重影響項目建設進度。這主要存在以下幾個方面因素。
在臨時用地及道路建設方面,由于土地儲備計劃與城建年度計劃銜接不夠,濮陽市相關道路建設由城建部門編制年度建設計劃,并列入當年財政預算后組織實施,對未列入本年度基建預算的道路,一般情況下無法投入資金實施建設。對急需供地項目的臨時進場道路問題,則由項目單位在競得土地之后與有關鄉(xiāng)(辦)溝通協(xié)調,使用相鄰土地作為臨時施工道路(如果未征收,需要租用)。
在臨時用電方面,企業(yè)拿地后,須到供電部門辦理臨時基建用電,架設臨時用電變壓器及計量裝置后,方可開工建設。施工完成后,投工投產或移交業(yè)主前,企業(yè)須到供電部門申請辦理正常用電線路規(guī)劃設計、施工等接入工程手續(xù),待正式用電投入使用后,再申請臨時用電線路的拆除工程,存在重復投資和效率低下問題。費用標準為,臨時用電在60萬~100萬元,正式用電一般按照建筑面積收取,平均在每平方米100~130元(以66666.67平方米容積率為2.5的宗地為例,費用約為2001萬元)。
在圍欄圍擋建設方面,為方便土地征收工作,濮陽市主城區(qū)儲備土地圍欄圍擋建設一般由土地所在地集體經濟組織承擔,費用計入土地成本,圍欄圍擋建設標準不高,企業(yè)拿地后一般需要拆除重建(仍需由所在地集體經濟組織或個別村民實施)。
在文物勘探方面,項目建設前文物勘探工作一般由企業(yè)承擔,企業(yè)可有兩個選擇:一是向市文物主管部門提出文物勘探申請,市文物主管部門向其下屬文物勘探技術單位(市文物保護管理所)派遣任務,文物勘探技術單位接到任務后,進行文物勘探,用地單位繳納文物勘探服務費用后,領取文物勘探報告;二是企業(yè)在市場上自行選擇技術服務,費用相對較低,但是布點密度、孔徑深度等缺乏監(jiān)管,勘探標準不高。
在臨時用水及水土保持方面,考慮到成本問題,用地企業(yè)在施工階段一般會采取開采地下水的方式代替城市用水,不需要辦理相關手續(xù)。水土保持工作在企業(yè)拿地后到水利部門申請辦理相關手續(xù),費用標準為1.2元/平方米。
土地熟化工作面臨的難題
臨時用地及道路建設問題。土地儲備實施過程涉及市、區(qū)兩級政府,土地儲備工作涉及多個部門,由于立場不完全相同,各方對儲備土地相關的城市道路和市政道路建設內容、深度、路徑等理解不同。目前,土地儲備機構原則上不參與相關道路建設,只負責對儲備土地進行征收、拆遷,達到“凈地”條件。相關道路建設由城建部門組織實施,對急需供地項目的“臨時三通”(通水、通電、通進場路)中的施工道路也沒有參與實施,造成土地儲備與基礎設施建設不同步的現象。尤其是城市外圍土地項目,土地競得人拿地后,急需解決進場道路問題,從手續(xù)辦理到進場施工,一般需要2個月左右的時間。
臨時用電問題。由于土地供應前供電部門介入較少,多數宗地需要架設臨時用電,周期長、費用高,一般為2個月,投資平均不低于300萬元。施工完成后須再拆除臨時線路,改建為正常居民用電,因接出電源不同、費用不等,最高可達3000萬元。施工涉及破穿道路、城市綠地等,周期更長,一般為3~6個月。
圍欄圍擋建設問題。目前,濮陽市主城區(qū)供應土地前一般不建設圍欄圍擋。個別宗地前期開發(fā)時,為推動土地征收,會委托土地所在地集體經濟組織建設圍欄圍擋,費用納入土地成本,但是圍欄圍擋建設標準一般不高,企業(yè)仍需拆除重建,增加了時間和資金成本,僅圍擋一項內容,需要時間平均在一個半月以上。
文物勘探問題。目前,濮陽市采取的做法是:企業(yè)拿地后再申請文物勘探,一方面,存在土地供應后仍有文物遺存風險;另一方面,從申請手續(xù)到現場施工再到出具報告,周期一般為一個半月以上。
水土保持問題。根據目前相關政策,為防止城市建設活動造成水土流失,在項目建設前,需采取必要的預防和治理措施,一般由用地單位委托第三方編制水土保持方案,并報經水利部門審查審批完成后,用地單位按照1.2元/平方米的標準,繳納水土保持補償費。該事項從編制報告到組織評審,再到繳納費用,平均周期為2個月左右。
臨時用水問題。目前,濮陽市主城區(qū)土地在供應前,一般不考慮城市用水管網配套問題,再加上費用較高,企業(yè)一般會選擇開采地下水的方式。項目竣工后再行引入城市用水(也有部分企業(yè)直接采用地下水供應居民,或采用“兩摻”方式,節(jié)約物業(yè)成本)。
以上六項內容為企業(yè)拿地后的必要工作,周期累計平均為8~9個月,企業(yè)一般會交叉進行。即便如此,最快也需要4~5個月,在一定程度上增加了企業(yè)的時間成本,嚴重影響濮陽市土地市場的活躍度。
意見和建議
建立聯(lián)動機制。濮陽市政府出臺相應規(guī)范性文件,圍繞建設項目審批內容前置的思路,建立各職能部門聯(lián)動機制,明確責任分工,通過政府審批職能前置,改善土地市場營商環(huán)境,用政府效率改善換取企業(yè)效益增加,進而提高企業(yè)投資信心指數,增加土地市場活力。
統(tǒng)籌供地時序。按照“先基礎設施、后土地開發(fā)”的思路,堅持以城市外圍土地“片區(qū)開發(fā)”為主,城市核心區(qū)土地“低效盤活”為輔,統(tǒng)籌考慮現有基礎設施和規(guī)劃基礎設施承載能力及建設時序等因素,堅持“熟供分離、非熟不供”的原則,將土地熟化與供應分階段實施,先熟化、再供應,非熟化、不供應,既改善營商環(huán)境,又實現企業(yè)投資、城市建設、經濟發(fā)展的良性循環(huán)。
深化改革創(chuàng)新。積極探索集體建設用地先入市再國有模式,通過集體土地入市政策,提高企業(yè)落地效率。同時,積極支持集體土地入市企業(yè)根據發(fā)展需求,將集體土地有償國有。為配合該政策運行,建議土地儲備機構積極探索將集體建設用地納入儲備工作,為集體建設用地入市保障產業(yè)發(fā)展創(chuàng)造條件。市政府有關部門圍繞“城市設計”“項目地勘”等內容,持續(xù)探索優(yōu)化路徑,簡化審查審批程序,持續(xù)改善營商環(huán)境。(作者單位:濮陽市房地產事務中心)