郭高尚

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1 設(shè)計管理流程指引

精裝修交付住宅樓盤從拿地階段到整體交付，各階段主要工作的管控要點和輸出成果，如表1所示。

表1 各階段主要管控要點和輸出成果

2 各節(jié)點管控要點

2.1 戶型優(yōu)化

在項目建筑總規(guī)劃階段室內(nèi)設(shè)計就需介入戶型優(yōu)化。因為建筑設(shè)計對建筑規(guī)范，外觀，總體容積率等比較專業(yè)，主要解決結(jié)構(gòu)性問題，而相對人性化的室內(nèi)格局、戶型及細部比例尺寸研究較少，這是建筑設(shè)計在前期規(guī)劃中的盲區(qū)?？蛻絷P(guān)注點除樓盤的外在顯性價值，如地段、小區(qū)環(huán)境、周邊配套等因素前提下，更在乎住宅產(chǎn)品的“內(nèi)在”，戶型格局是否貼近生活需求，是否滿足長期居住的便利性，隨著市場產(chǎn)品的多樣、可比、完善，應(yīng)該把關(guān)注點放在居住者真正的感受上，因為房子是能給人帶來幸福感的[1]。

戶型優(yōu)化是樓盤品質(zhì)定位的最重要工作，在這個階段，室內(nèi)設(shè)計的主要工作內(nèi)容有：

各空間功能確認，建筑尺寸預(yù)留建議；完成結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)復(fù)核，提資給建筑專業(yè)；完成建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、室內(nèi)各專業(yè)交圈。

2.2 精裝戶型方案設(shè)計

戶型平面方案定稿后，室內(nèi)設(shè)計開始對空間進行概念方案設(shè)計，依據(jù)營銷策劃報告，成本投入概算，市場競品報告的資料進行總結(jié)分析，形成概念方案材料并進行匯報[2]。匯報文件包含：設(shè)計總說明；相關(guān)競品樓盤分析；彩色平面圖；各空間色調(diào)說明；室內(nèi)風(fēng)格定位與各空間意向圖片；設(shè)計計劃節(jié)點制定進度表。

2.3 精裝方案定稿

概念方案確認后開始進行室內(nèi)設(shè)計方案的深化方案，本階段主要確認的設(shè)計內(nèi)容有：明確的設(shè)計定位；客群模擬；點位分析；收納分析；空間設(shè)計分析，各主要空間效果圖及su模型，包括但不限于大堂、客廳、餐廳、主衛(wèi)、主臥；交付標準；軟裝意向；材料分析；造價分析。

2.4 擴初設(shè)計

確認精裝設(shè)計方案后進入擴初設(shè)計階段，本階段具體內(nèi)容，如表2所示。

表2 擴初階段圖紙內(nèi)容

本階段最重要的工作為點位復(fù)核工作。作為精裝修交付項目，從建筑設(shè)計階段室內(nèi)開始介入，戶型內(nèi)隔墻，點位全部按照后期交付精裝修點位進行預(yù)埋，故此必須首先明確各空間的點位標準，提資給如PC廠家，綜合圖單位及智能化設(shè)計等。各廠家或設(shè)計院根據(jù)精裝修末端點位進行墻體定位及管線布置深化，在這個過程中不可避免的需要進行多次的多部門多次組織設(shè)計交圈，以確保工程能夠順利按照設(shè)計方案進行實施。

2.5 精裝施工圖紙

擴初階段設(shè)計內(nèi)容確認后，進入精裝修施工圖設(shè)計階段。本階段主要完成的涉及內(nèi)容有：

平面圖：隔墻尺寸圖；平面深化布置圖；地面拼花圖；頂面造型圖；頂面燈具圖；開關(guān)連線圖；插座點位圖；

立面圖：各功能空間立面詳圖；節(jié)點大樣索引；門表索引；

節(jié)點圖：造型節(jié)點；家具大樣；門表大樣；

機電圖：電氣、給排水、暖通、智能化等各相關(guān)專業(yè)施工圖

圖紙復(fù)核：結(jié)構(gòu)核對及吊頂標高核對；

材料部品：精裝材料部品招標技術(shù)文件及圖紙及選型：潔具、龍頭、櫥柜、廚電；排風(fēng)扇；浴霸；防霧鏡貼；燈具；木地板、石材、面磚、壁紙；木飾面、戶門及戶內(nèi)門、防火門、閉門器；衣柜；門鎖、合頁、小五金；凈水器、垃圾粉碎器、開關(guān)面板等。

二次深化：廚房；室內(nèi)燃氣管道路由及燃氣表定位圖；電梯轎箱精裝修施工圖；木飾面深化圖；戶門及戶內(nèi)門深化設(shè)計圖；公共空間防火門深化設(shè)計圖；墻、地面鋪裝排版二次深化（瓷磚/石材）；綜合天花二次深化（含消防)。

2.6 交付標準梳理

為精準把控成本投入，適應(yīng)市場需求，在戶型平面功能確認后即可啟動項目的交付標準梳理。由營銷部門調(diào)研市場周邊競品項目的交付標準梳理，提供交付標準及品牌建議，成本部門對各項成本投入分解，由項目部組織召開專題會進行確認。

2.7 部品部件選樣

確認交付標準后，由成本部提供各品牌供應(yīng)商，在可控制的成本范圍內(nèi)，由精裝修設(shè)計進行部品部件選樣，按照各部品類別進行二次深化或者提供產(chǎn)品信息參數(shù)，復(fù)核進圖紙并進行確認，最終形成清單進行設(shè)計會簽。按會簽文件如有更新需及時替換，下發(fā)前由精裝設(shè)計確保裝飾效果，成本部核準品牌、供貨周期及技術(shù)參數(shù)等是否滿足工期要求，以確認最終型號。

2.8 設(shè)計交底

施工圖完成后，由室內(nèi)設(shè)計崗組織公司各部門進行精裝修設(shè)計交底會議，交底會議的內(nèi)容主要有：

方案講述：講解平面功能，方案效果圖等

交付標準：裝飾材料，部品部件等

讀圖講圖：施工圖講圖，重要節(jié)點做法

交底對象有營銷部，成本部，產(chǎn)品運營部、工程部，售后崗，前期部等，亦可以邀請咨詢公司同時參與。本次會議主要面向后期方案落地實施各崗位人員一次方案交底，同時也為后期施工圖聯(lián)合圖審順利進行做鋪墊。

2.9 施工圖聯(lián)合圖審

完成設(shè)計交底會議后，督促各部門各崗位充分讀圖審圖，在規(guī)定的時間內(nèi)提交圖審意見，并組織召開施工圖圖審會議如表3所示。

表3 各崗位審查要點

2.1 0 施工圖外部圖審

精裝修施工圖完成并通過內(nèi)部審查后，即可根據(jù)項目開發(fā)進度要求進行外部圖審工作。此項工作主要由前期進行圖紙報審，設(shè)計院配合圖紙上傳，根據(jù)圖審意見進行調(diào)整，最終完成圖審，拿到圖審合格證書。

3 圖紙類管理標準指引

3.1 繪圖深度及圖例標準

精裝修施工圖是設(shè)計方案實現(xiàn)的載體,是成本測算的依據(jù)，是指導(dǎo)施工的標準。越細致的圖紙內(nèi)容越有利于項目的順利實施，是工程量化的最終體現(xiàn)。我們對每個功能空間的出圖原則，工藝做法，點位標準等細節(jié)都做了細致的探討，形成設(shè)計院出圖的標準。繪圖深度要求如表4所示。

表4 圖紙標準及深度要求

3.2 通用工藝標準節(jié)點

每個項目可能有多種戶型，多鐘裝修風(fēng)格，但是大部分的設(shè)計內(nèi)容只是在面層選材和造型上的差異，故仍會有較多的通用節(jié)點做法。每個通用節(jié)點都會牽扯到成本的清單描述，工程的施工規(guī)范，設(shè)計效果方案等內(nèi)容，所以對于通用節(jié)點做法的正確描述非常重要。

4 材料部品部件

4.1 材料及部品部件清單

結(jié)合設(shè)計方案，交付標準，經(jīng)成本部確認完成招采的部品部件品牌及選型，形成完整的項目材料及部品部件清單。清單內(nèi)容經(jīng)過各部門審查后會簽確認，用作后期指導(dǎo)實施的主要依據(jù)。項目根據(jù)戶型，公共區(qū)域，架空層方案不同，需整理不同的材料清單，所涉及到的材料往往有幾十種之多，若不匯總明確，將極大地干擾后期施工秩序，影響工期及設(shè)計效果[3]。

4.2 材料及部品部件封樣

精裝修設(shè)計所涉及的材料非常多，必要的材料管理制度是保證工程正常實施的基本前提。在設(shè)計方案確認后，以設(shè)計院提供的裝飾主材設(shè)計樣品為依據(jù)進行封樣，所有的設(shè)計選型材料均通過專題會的形式進行確認，然后由各主要部門進行會簽留檔。

5 樣板間配合與管控

5.1 樣板間配合流程

樣板房是一個樓盤的臉面，其效果好壞直接影響房子的銷售，質(zhì)量優(yōu)差直接影響后期大貨的質(zhì)量標準，成本造價直接影響整體費用的測算。所以對樣板間的設(shè)計指導(dǎo)，設(shè)計監(jiān)督非常重要，要在過程中與設(shè)計，成本，工程充分溝通，在不同的施工階段進行相應(yīng)的設(shè)計管理輸出工作：（1）由工程部組織，精裝修設(shè)計主導(dǎo)施工藍圖，二次深化圖紙及部品清單交底；（2）現(xiàn)場放線后，組織設(shè)計師現(xiàn)場復(fù)尺，確保標高 天花造型比例正確，同時復(fù)核土建預(yù)留點位；（3）基層做完后，組織設(shè)計師到場配合，確保立面造型及平立面關(guān)系正確；（4）安裝時，精裝負責(zé)人需對現(xiàn)場差異問題第一時間予以配合答復(fù)，如因未按圖紙施工或其他影響裝飾效果的問題，強制整改，不允許進行下一步施工；（5）面層施工前，精裝負責(zé)人需負責(zé)審核施工方鋪裝、線條等二次深化方案，確認后下單鋪裝。

5.2 樣板間巡場制度

為了把控項目品質(zhì)，及時了解項目進度及重難點情況，設(shè)計師定期的樣板間巡場非常重要。一般過程中要求設(shè)計師每周抽一天到現(xiàn)場進行核查指導(dǎo)，并形成現(xiàn)場報告，及時發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場問題，及時糾錯，保證方案順利落地。

5.3 樣板間后評估

樣板間開放前十五天或面層材料施工完畢后，由項目工程管理部組織項目營銷部、工程管理部、客服部、產(chǎn)品研發(fā)部、成本部、精裝修設(shè)計聯(lián)合巡檢；（1）巡檢完成一天內(nèi)，由精裝修設(shè)計匯總各部門巡檢意見，工程部一天內(nèi)回復(fù)整改方案，交由精裝修設(shè)計確認；（2）項目工程部負責(zé)整改，確保開放品質(zhì)；（3）針對未按巡檢意見整改或整改后未達標準及效果的部位，由項目部組織強制拆除。

5.4 開盤前營銷、投發(fā)、客服、物業(yè)類配合

精裝修設(shè)計管理在項目開發(fā)過程中與營銷、客服、前期等溝通也非常頻繁，主要服務(wù)包括以下內(nèi)容：（1）戶型差異與特殊樓層差異資料；（2）戶型贈送率（使用率）統(tǒng)計；（3）戶型彩頁提資與核對；（4）預(yù)售文件住宅編號與非住宅編號核對，戶數(shù)核對；（5）營銷說辭及宣傳單設(shè)計描述核對；（6）簽約戶型圖；（7）合同附件提資；（8）效果圖制作；（9）設(shè)計細節(jié)；（10）家配圖；（11）預(yù)售樓棟門牌號核對；（12）物價備案表格核對；（13）交付標準（品牌、內(nèi)容等）；（14）物業(yè)招標文件設(shè)計部分填寫。

6 總結(jié)

精裝修設(shè)計管理指引始終貫穿項目精裝修設(shè)計施工的全過程，明確規(guī)范了各階段各崗位的工作內(nèi)容、管理動作及輸出成果事項。精裝修設(shè)計技術(shù)要求有很多，涉及建筑、裝飾、人體工程、裝飾材料、機電、安裝、裝飾施工、成本、消防、法規(guī)、各地方人生活習(xí)性等多維度，作為房地產(chǎn)批量精裝修產(chǎn)品不能從單一維度考慮來解決問題，畢竟我們的產(chǎn)品影響了我們的客戶日常的生活，要更多地來研究他們的生活，要好用、耐用，即使出現(xiàn)問題也要好修，不能僅考慮美觀，安全更是要放在第一位。