示 例

小明想要在重慶購(gòu)買一套房屋落戶安家。前后看了好幾個(gè)樓盤后，小明鎖定了某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的某套房屋。隨后，小明與該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房買賣合同并交付了全部房款，從該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商那里拿到了房屋鑰匙并裝修入住，但一直沒(méi)有去不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理過(guò)戶登記。請(qǐng)問(wèn)，小明是否取得了此房屋的所有權(quán)？

法 條

《民法典》法條? 不動(dòng)產(chǎn)登記

第209條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

第229條 因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。

第230條 因繼承取得物權(quán)的，自繼承開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。

第231條 因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。

解 讀

《民法典》第209條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅在依法登記后才能發(fā)生效力。所謂不動(dòng)產(chǎn)，是指依照其物理性質(zhì)不能移動(dòng)或者移動(dòng)將嚴(yán)重?fù)p害其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的有體物，包括土地、房屋、林木等地上定著物。其中，房屋是最典型的不動(dòng)產(chǎn)，因此房屋在轉(zhuǎn)讓時(shí)需要辦理過(guò)戶登記。如果未辦理過(guò)戶登記，就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效果。本示例中，盡管小明與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房買賣合同，支付了全部?jī)r(jià)款并且還裝修入住了，但只要沒(méi)有到不動(dòng)產(chǎn)登記中心去辦理過(guò)戶登記，小明就沒(méi)有取得該房屋所有權(quán)。

當(dāng)然，并不是任何情形下取得房屋所有權(quán)都需要辦理登記。根據(jù)《民法典》第229條至第231條的規(guī)定，以下三種情況下不需要辦理登記就能取得房屋所有權(quán)：其一，有法院和仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書(shū)或政府的征收決定的，那么自法律文書(shū)或征收決定生效時(shí)房屋所有權(quán)就發(fā)生變動(dòng)。例如，小明認(rèn)為登記在小紅名下的某套房屋是自己的，隨后起訴到法院，法院判決房屋歸屬小明所有，那么從判決文書(shū)生效那一刻房屋所有權(quán)就發(fā)生變動(dòng)。其二，繼承房屋的，自繼承開(kāi)始時(shí)，也就是被繼承人死亡時(shí)，取得房屋所有權(quán)。其三，合法建造房屋的，自建成時(shí)取得所有權(quán)，不需要去辦理登記；而拆除房屋的，則自拆除行為完畢后房屋所有權(quán)消滅。據(jù)此，如果小王在自家宅基地上合法建造樓房，那么依據(jù)《民法典》第231條的規(guī)定，小王不用辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，

樓房建造完成時(shí)就取得樓房的所有權(quán)。