文/趙君 （杭州錦昊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

從2021 年開始，我國正式實施新收入準則，這給房地產(chǎn)行業(yè)提出了更多的新要求。房地產(chǎn)企業(yè)需緊跟時代的發(fā)展腳步，嚴格遵守國家的制度規(guī)范，積極探索新準則的規(guī)定，為自身發(fā)展奠定良好的基礎。針對收入確認時點和金額，新準則提出了新規(guī)定，房地產(chǎn)項目通常涉及金額較大且建設周期較長，新準則在會計核算方面的要求也有所改變，因此，新時期房地產(chǎn)企業(yè)需積極參考新準則實施會計核算，從而完善會計制度和財務核算體系。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的定義和意義

房地產(chǎn)會計核算指的是一系列經(jīng)濟活動，包括記賬、算賬、報賬等，每項活動的計量單位都是貨幣，目的是為了給使用會計信息的人提供有價值的信息和數(shù)據(jù)。對房地產(chǎn)行業(yè)的會計工作而言，會計核算是基礎，在企業(yè)的經(jīng)營管理中，會計核算也是不可或缺的一部分。房地產(chǎn)企業(yè)會計核算涉及的內(nèi)容較為豐富且范圍也較廣，比如核算開發(fā)建設過程中的材料、核算員工的薪酬、核算銷售利潤等。與求他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)較為特殊，因此，該行業(yè)的會計核算也和其他行業(yè)存在差異，房地產(chǎn)企業(yè)對會計核算提出的要求整體偏高。

會計核算對房地產(chǎn)企業(yè)而言具有非常重要的意義。通過開展會計核算，原本復雜的工作流程能得到簡化，各個環(huán)節(jié)都可以實施核算工作，有利于企業(yè)高效監(jiān)管業(yè)務流程，為財務預算提供有效信息，進而實現(xiàn)統(tǒng)籌管理的目的，為促進企業(yè)的發(fā)展助力[1]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的重點

（一）收入和成本核算

收入和成本的正確核算能讓企業(yè)明確自身的盈虧情況、了解經(jīng)濟收益以及內(nèi)部管理情況，為后續(xù)經(jīng)營提供有效參考，收入和成本是會計核算中必不可少的內(nèi)容。通常情況下，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，前期需進行大規(guī)模的投資，因此，企業(yè)有必要分類并整理發(fā)生的各項成本和費用，再進行項目分攤，提高成本核算的準確性，保證后期利潤率測算的可靠性。

（二）預交稅費處理

房地產(chǎn)項目建設必然涉及各種各樣的稅費，包括土地增值費、企業(yè)所得稅、增值稅等。企業(yè)通常會提前交部分比例的增值稅，為例降低稅收風險，確保交稅的及時性和合理性，企業(yè)會進行會計核算，通過該方式確認納稅金額以及納稅義務發(fā)生時間。預繳稅涉及的金額并不小，稅收籌劃很有必要，以此保證企業(yè)資金使用合理有效。

（三）借款費用核算

對傳統(tǒng)企業(yè)來說，經(jīng)營過程不會涉及太多借款，但是，房地產(chǎn)企業(yè)與之相反。因為行業(yè)較為特殊，項目開展不僅對資金的需求量大，而且完成項目所需周期較長，企業(yè)單純憑借自有資金幾乎不可能保障項目正常進行，借款是常用手段，是整個房地產(chǎn)行業(yè)允許的經(jīng)營方式，由此也產(chǎn)生了大批借款和對應的費用。因此，會計核算中，借款費用是重點部分[2]。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的難點

（一）核算周期

房地產(chǎn)行業(yè)的任何項目從開始到結束都需要很長時間，比如土地競標環(huán)節(jié)，由于牽扯的內(nèi)容較多，包括土地征用審批、建筑物拆遷等，因此需要較長時間，通常是一到兩年，若是遇到特殊情況，周期會更長，而在此期間，企業(yè)并非一直等待，而是實施房屋預售，該環(huán)節(jié)也需要大量資金，而且對資金要求較高，所需周期同樣較長。由此可見，會計核算中的周期核算確實是一大難點。

（二）收入確認

根據(jù)我國的會計核算準則來看房地產(chǎn)企業(yè)要預售房屋，前提條件是獲得預售證，大部分消費者當下也是選擇按揭貸款購房。但是，根據(jù)稅收管理法的規(guī)定來看，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，收取的房款無論是通過分期還是定金形式繳納的，都視為銷售，同時企業(yè)應在當期繳納相關營業(yè)稅金及附加，該規(guī)定和會計核算輸入實現(xiàn)制是一致的。但是，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)會計準則的內(nèi)容來看，企業(yè)確認收入的前提條件是項目開發(fā)徹底結束，也就是說完全竣工驗收后，該規(guī)定是權責發(fā)生制原則，也就是說，就房地產(chǎn)企業(yè)輸入確認而言，會計和稅法的原則存在差異，該現(xiàn)象導致收入確認難度較大。綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的難點包括確認收入。

（三）核算業(yè)務

與其他企業(yè)比較，房地產(chǎn)企業(yè)較為特殊，項目復雜多樣，核算業(yè)務也是五花八門，這加劇了核算難度。房地產(chǎn)企業(yè)的主要開發(fā)對象是區(qū)域房產(chǎn)，涉及前期工程、主體建安、社區(qū)管網(wǎng)、景觀園林及配套設施等，隨著市場逐漸變化，企業(yè)也不斷擴大開發(fā)范圍，希望提高經(jīng)濟收益，獲得更多利潤，部分企業(yè)開始銷售精裝房等，引申出更多的開發(fā)內(nèi)容，比如屋內(nèi)裝修等，這都是會計核算中的一部分，隨著企業(yè)的發(fā)展，會計核算內(nèi)容越來越多且更加復雜，使會計核算面臨的挑戰(zhàn)更多[3]。

四、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中存在的問題

（一）成本核算周期不夠明確

和其他大部分行業(yè)對比，房地產(chǎn)開發(fā)周期非常長，特別是部分綜合實力較低的企業(yè)，開發(fā)項目所需周期更長，短則幾年，長則幾十年。周期核算是會計核算中非常重要的一部分，保證其核算的準確性非常關鍵。但就目前的核算現(xiàn)狀來看，在會計準則中，就項目開發(fā)周期的核算而言，未提出明確的規(guī)定，這造成會計核算難度高且模糊性強。若是對周期的核算存在問題，完工結算的時效性就無法保證，這不符合會計學規(guī)定。此外，還會影響收入和費用的分配，導致利潤結算出現(xiàn)偏差，不利于企業(yè)評判項目情況，進而影響項目的定價以及其他一系列工作。

（二）成本核算人員能力較低

在房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中，成本核算是關鍵點，而要保證核算結果準確可靠，離不開高質量的核算人才。參考網(wǎng)易財經(jīng)的統(tǒng)計結果，A 公司大專學歷的人才最多占比高達85．81%，而研究生極少，只有1．78%，財務人員占比也只有2．24%，由此可見，公司會計核算問題嚴重的原因離不開人才問題。由于人才較少，已有的人員能力和素養(yǎng)都偏低，在實施會計核算時，他們的主觀意識過于強烈，忽略了新準則，導致核算結果和實際偏差過大，這會影響企業(yè)后續(xù)業(yè)務的開展，加強人才培訓勢在必行。

（三）會計核算科目不夠規(guī)范

無論是一般會計科目，還也特殊行業(yè)的，我國以往的會計制度以及準則都進行了規(guī)定，但是，卻未提及房地產(chǎn)行業(yè)。現(xiàn)階段，大部分房地產(chǎn)企業(yè)使用的會計賬戶都是市場通用模式，其他任何企業(yè)都可以使用，這導致房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算存在不規(guī)范的問題。在開展具體業(yè)務的過程中，企業(yè)通常是根據(jù)自身的實際情況設置對應的科目。該方式導致會計要素的體現(xiàn)不夠全面且有效，核算結果也必然不夠準確可靠[4]。

（四）成本內(nèi)控制度不夠完善

在會計工作中，成本核算占有一席之地，但是，若缺乏完善的成本內(nèi)控制度，那么企業(yè)的成本會增加，風險也會加大。尤其是房地產(chǎn)企業(yè)，面臨的風險因素更多。但是，現(xiàn)階段少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)依然忽略了內(nèi)部成本控制，這會導致資金使用率受到影響，也不利于企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營。部分企業(yè)非常重視成本控制，但是都停留在項目結束后，在實施項目前忽略了成本控制，實施過程中也是如此，整體控制意識較為薄弱。還存在部分企業(yè)通過外包方式進行成本控制的情況，企業(yè)內(nèi)部未設置成本控制部門，也缺少專門的成本控制工作人員，這都不利于企業(yè)的運行。

（五）會計信息披露不足

有效的會計信息披露能給企業(yè)利益相關者提供有價值的信息，提高企業(yè)的社會知名度，增強競爭力等。但是，房地產(chǎn)企業(yè)在披露過程中往往會選擇對自己有利的信息。會計人員對現(xiàn)金流的認知和其他行業(yè)存在較大的差異，這會導致投資以及經(jīng)營活動現(xiàn)金流不夠一致。在實際投資環(huán)節(jié)，現(xiàn)金流入和流出無法同步，未披露的信息往往都存在嚴重的經(jīng)營風險。

五、新時期房地產(chǎn)企業(yè)做好會計核算的措施

（一）明確成本核算周期

要提高會計核算結果的準確性，首先應明確成本核算周期。企業(yè)應全面考慮項目詳情，第一，若是項目規(guī)模較小，所需周期較短，就應將整個項目視為整體，保證實際周期和成本核算周期完全一致，為會計核算的實施提供便利。第二，在項目規(guī)模較大且涉及周期較長時，面積通常較大，核算時應具體情況具體分析，保證核算質量。第三，在工程完工后，也要及時實施決算，若未徹底完結，有必要根據(jù)實際情況進行開展會計核算工作。

（二）提高核算人員能力

隨著會計法律法規(guī)不斷優(yōu)化，現(xiàn)代財務不斷發(fā)展，企業(yè)不得不變革會計管理和成本核算。就房地產(chǎn)行業(yè)而言，企業(yè)應緊跟時代的發(fā)展腳步，培養(yǎng)一批高質量的會計核算人才，第一，加強財務人員選拔，在人才選拔時，企業(yè)需重視人員的學歷，盡可能選擇學歷水平較高的人員，同時還要考慮人員的經(jīng)驗和技能水平，篩選綜合能力較強的人員。第二，需加強人才培訓。制定完善的培訓制度，優(yōu)化培訓體系，采取多元化的培訓方式，例如“老帶新”，幫助新人盡快適應新的環(huán)境，提高財務管理水平，保證人崗匹配。第三，重視人才素養(yǎng)的培養(yǎng)。除了實施技能培訓外，還應重視職業(yè)道德培訓，確保員工具備良好的素質和修養(yǎng)，減少弄虛作假的現(xiàn)象。第四，健全監(jiān)督機制。針對審計工作，安排專員開展，并定期審核和抽查，為提高核算效率打好基礎[5]。

（三）建立健全會計制度

為了實現(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展目標，房地產(chǎn)企業(yè)有必要建立健全會計制度，并結合實際情況定期進行更新和完善，從而提高會計信息質量以及核算效率。首先，在新時期，房地產(chǎn)企業(yè)應分析并對比新收入準則和會計核算制度之間存在的差異，及時找出以往的會計制度中的不足，發(fā)現(xiàn)其中與準則違背的內(nèi)容，盡快糾正和補充。其次，除了完善制度之外，還應提高成本核算內(nèi)容的詳細程度，明確開發(fā)成本開支范圍，在制度中引入處理核算和成本相關的費用等內(nèi)容，保證核算內(nèi)容更加全面。以房屋裝修為例，該環(huán)節(jié)會涉及較多的費用支出，但是如果相關工作人員對成本費用歸屬劃分不清，處理以及合并過程中使用的標準完全相同，并將此內(nèi)容計入開發(fā)成本科目中，同時忽略了沒必要計入開發(fā)成本內(nèi)容，那么核算準確性必然無法保證。

（四）成立數(shù)據(jù)收集審查部門

建立專門的數(shù)據(jù)收集審查部門非常有必要，首先，企業(yè)應選擇和自身實際情況相符的會計核算方法，提高預算控制力度。財務管理屬于一項重要的會計工作，在會計核算中，全面預算管理必不可少，而全面預算管理重在強調預算，通過設置該部門促使企業(yè)的業(yè)務流程更合理，提高人力資源整合效率，有利于企業(yè)進行全方位的數(shù)據(jù)收集和整理，吸引更多員工參與到財務管理中。其次，針對會計核算，企業(yè)還需關注財務風險預警，房地產(chǎn)企業(yè)應實事求是，對內(nèi)部財務績效進行分析和診斷，建立預警系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)判斷會計核算的實際效果，發(fā)現(xiàn)風險時及時發(fā)出財務警報，降低風險發(fā)生概率，減少企業(yè)的損失。最后，加強資金的管理，提高資金使用率。在房地產(chǎn)行業(yè)，任何項目的開發(fā)都需要大規(guī)模資金，資金流入和流出也較為頻繁，資金管理過程中也存在較多的風險因素，若是和略略管理，隨著長期的積累和演變，很容易引發(fā)財務風險，導致企業(yè)遭受重大損失。

因此，為了擺保證會計核算效果達到預期，企業(yè)有必要探索有效的資金管理方法，提高管理力度，規(guī)避財務風險，促進資金的周轉，為項目開發(fā)提供保障[6]。

（五）加強會計信息的披露

根據(jù)新準則的要求來看各個企業(yè)需加強資料列報以及揭示。若是企業(yè)本身應盡的有關義務已超過顧客付款項目中的范圍，對于資產(chǎn)負債表而言，則應以提取合同資產(chǎn)為基礎。反之，企業(yè)提供的產(chǎn)品以及服務都無法滿足用戶的需要，則有必要及時指出企業(yè)存在的不足，同時，資產(chǎn)負債表中必須體現(xiàn)合同作為債務的情況。除此以外，針對房地產(chǎn)企業(yè)，新準則提出的規(guī)定是企業(yè)應積極履行義務，按要披露經(jīng)濟收益以及和項目相關的其他資料等，確保企業(yè)內(nèi)部各項業(yè)務的開展情況符合對應的條款要求。維護廣大購房者的合法權益，也降低企業(yè)的財務風險。提高收入核算過程的透明性和結果的真實性。

六、結語

綜上所述，本文以房地產(chǎn)企業(yè)為研究對象分析會計核算，房地產(chǎn)行業(yè)項目規(guī)模大且周期長，會計核算難度高，效果不佳，而會計核算是企業(yè)的重點業(yè)務，開展會計核算工作是必然的。

因此，研究房地產(chǎn)企業(yè)會計核算具有重要意義。但是由于核算重難點較多，本次研究中主要分析了成本管理，在新時期，面對新的準則，會計核算的重要性更是不言而喻，但是目前我國房地產(chǎn)企業(yè)會計核算方面依然存在較多問題，包括成本核算周期不夠明確、成本核算人員能力較低、會計核算科目不夠規(guī)范、成本內(nèi)控制度不夠完善、會計信息披露不足，這都會影響核算效果，不利于企業(yè)發(fā)展，因此文中提出改進措施，即明確成本核算周期、提高核算人員能力、建立健全會計制度、成立數(shù)據(jù)收集審查部門、加強會計信息的披露，為會計工作的進行提供保障。