王建平 鐘芷馨

[提要] 2007年物權(quán)法確立了我國(guó)業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)制度,但關(guān)于業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)的性質(zhì)界定、訴訟客體、訴訟期限等問(wèn)題一直缺乏明確的法律規(guī)范,完備的業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)理論體系尚付闕如。近年,業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)案件數(shù)量急劇上升,其中敗訴、撤訴案件占比居高不下,現(xiàn)行業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)制度有失靈之勢(shì),主要原因是業(yè)主權(quán)利與義務(wù)意識(shí)不對(duì)等、業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)制度不完善、業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)性質(zhì)界定不清晰等。面臨上述困局,應(yīng)從實(shí)體法、程序法和軟法三維度對(duì)業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)制度進(jìn)行變革。實(shí)體法維度,增設(shè)“業(yè)主社團(tuán)法人登記備案”的規(guī)定,并建立業(yè)主小區(qū)內(nèi)部的信息披露制度、監(jiān)事制度。程序法維度,增加“確認(rèn)決議無(wú)效”案由,分別以確認(rèn)之訴和形成之訴區(qū)別對(duì)待不同效力樣態(tài)的業(yè)主大會(huì)決議。軟法維度,對(duì)關(guān)乎不同主體利益的事項(xiàng)設(shè)置獨(dú)立的業(yè)主大會(huì)表決程序。

我國(guó)城市化進(jìn)程加速帶來(lái)城市業(yè)主小區(qū)數(shù)量、規(guī)模呈爆發(fā)式增長(zhǎng),而與之相匹配的業(yè)主小區(qū)管理制度仍相對(duì)滯后,由此引發(fā)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主大會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的訴爭(zhēng)數(shù)量居高不下且一審難以息訟的問(wèn)題。業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)制度作為業(yè)主小區(qū)決議過(guò)程中平衡多方利益的天平,在業(yè)主小區(qū)管理制度中顯得尤為重要,該制度見(jiàn)于最新頒布的《中華人民共和國(guó)民法典》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)民法典)和《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)區(qū)分所有權(quán)解釋)規(guī)定,業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益或違反法律規(guī)定程序時(shí),受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院撤銷(xiāo)決定。然而,業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)制度在司法實(shí)踐中仍存在性質(zhì)定位不清晰、權(quán)利限制缺失、客體和行使期限不明確等問(wèn)題,對(duì)上述問(wèn)題針對(duì)性、靶向性的業(yè)主小區(qū)管理規(guī)制亟待細(xì)化。

一、業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)的形成邏輯:本權(quán)-侵權(quán)-救濟(jì)-權(quán)利限制

(一)業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)的本權(quán)

業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)的本權(quán)是建筑物區(qū)分所有權(quán)。當(dāng)業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)的本權(quán)在表決過(guò)程中受到侵害或因表決結(jié)果即業(yè)主大會(huì)決定受到侵害時(shí),業(yè)主享有通過(guò)起訴來(lái)撤銷(xiāo)決定的救濟(jì)權(quán)。

業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)本權(quán)中的專(zhuān)有權(quán)和共有權(quán),多為實(shí)體法上的權(quán)利。業(yè)主專(zhuān)有權(quán)指業(yè)主對(duì)具有構(gòu)造區(qū)分性的建筑單元的獨(dú)立所有權(quán),包括業(yè)主對(duì)該部分建筑單元進(jìn)行合法合理占有、使用和收益的權(quán)利,相應(yīng)還衍生出采光權(quán)、通風(fēng)權(quán)和住宅安寧權(quán)等住宅使用中涉及的權(quán)利。業(yè)主共有權(quán)指業(yè)主對(duì)小區(qū)內(nèi)所有業(yè)主共有部分或部分業(yè)主共有部分的所有權(quán),包括對(duì)共有部分的占有、使用和收益。實(shí)踐中,包括樓頂平臺(tái)、樓梯過(guò)道、綠化帶、小區(qū)道路、地下共有車(chē)位、電梯及其內(nèi)部廣告牌、小區(qū)單元門(mén)和大門(mén)等一切由全部或部分業(yè)主共有的建筑單元,都屬于業(yè)主共有權(quán)的客體。

業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)本權(quán)中的業(yè)主成員權(quán)以程序性權(quán)利為主。業(yè)主成員權(quán)的產(chǎn)生基于業(yè)主對(duì)小區(qū)治理的需求,業(yè)主通過(guò)組成業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)等方式,按自己的持份行使共同管理小區(qū)的權(quán)利。業(yè)主行使成員權(quán)有助于維持小區(qū)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)、實(shí)現(xiàn)小區(qū)的有效自治。業(yè)主成員權(quán)包含需要業(yè)主積極行使的權(quán)利:如業(yè)主表決權(quán)、業(yè)主提案權(quán)、業(yè)主選舉權(quán)和被選舉權(quán)、提議召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議權(quán)、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)履職、監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用等權(quán)利。還包含了業(yè)主消極行使的權(quán)利:如接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的權(quán)利,對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況及其維修資金的使用等信息的知情權(quán)等。

(二)業(yè)主本權(quán)受侵害的情形

業(yè)主本權(quán)受侵害的情形包括侵害程序性權(quán)利和侵害實(shí)體權(quán)利兩種類(lèi)型。

侵害程序性權(quán)利可分為以下兩種情況:其一是業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定違反法律規(guī)定或管理規(guī)約約定的議事規(guī)則或表決程序,其二是業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定存在輕微程序性瑕疵。具體而言,第一種情況包含以下幾種情形:1.未通知有表決權(quán)業(yè)主參與會(huì)議、未按通知時(shí)間舉行、臨時(shí)增加會(huì)議表決事項(xiàng)、未按規(guī)定時(shí)間和方式通知、未按通知地點(diǎn)召開(kāi)會(huì)議等侵害業(yè)主知情權(quán)的;2.在會(huì)議過(guò)程中將有反對(duì)意見(jiàn)的業(yè)主排除在會(huì)場(chǎng)外的侵害業(yè)主參與權(quán)和提案權(quán)的;3.表決方式上,將特別決議事項(xiàng)參照普通表決事項(xiàng)的規(guī)則表決,偽造選票,違法計(jì)算出席人數(shù)和支持票數(shù)等侵犯業(yè)主表決權(quán)的;4.表決結(jié)果未按要求公示,表決選票原件未留底供查等侵害業(yè)主監(jiān)督權(quán)的。上述情況屬于違反法律規(guī)定和管理規(guī)約的議事規(guī)則,業(yè)主有權(quán)提起業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)之訴,業(yè)主委員會(huì)對(duì)其未侵害業(yè)主程序性權(quán)利承擔(dān)舉證責(zé)任。第二種情況指:選票未簽名、選票為代簽名且缺失授權(quán)委托書(shū)、選票上填寫(xiě)的房號(hào)不明確等情形,為平衡輕微程序性瑕疵與決議結(jié)果安定性的矛盾,業(yè)主有權(quán)提起業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)之訴,但業(yè)主對(duì)于其知情權(quán)、參與權(quán)、提案權(quán)、表決權(quán)或監(jiān)督權(quán)中之一的任意權(quán)利受到侵害應(yīng)承擔(dān)證明責(zé)任。[1]

侵害實(shí)體性權(quán)利主要指侵害業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分和共有部分合理占有、使用、收益和處分的權(quán)利。這種情況指利益訴求一致的大多數(shù)業(yè)主利用其人數(shù)上的優(yōu)勢(shì)地位,做出侵害少數(shù)業(yè)主專(zhuān)有權(quán)和共有權(quán)的顯失公平?jīng)Q定。不加限制地賦予權(quán)益受損業(yè)主撤銷(xiāo)決議的權(quán)利,一定程度上構(gòu)成一個(gè)悖論——設(shè)置表決程序的目的是以少數(shù)服從多數(shù)的形式促成持有不同利益訴求的甚至利益訴求互斥的多方主體的和諧共處,這使得表決程序注定會(huì)帶來(lái)多數(shù)人利益對(duì)少數(shù)人利益的擠壓,如果不加限制賦予少數(shù)業(yè)主因決議行為而權(quán)益減損時(shí)訴請(qǐng)撤銷(xiāo)決議的權(quán)利,那業(yè)主團(tuán)體內(nèi)部將始終無(wú)法達(dá)成一致?，F(xiàn)實(shí)中,應(yīng)當(dāng)為少數(shù)業(yè)主權(quán)益減損時(shí)的撤銷(xiāo)權(quán)設(shè)置必要的限度。當(dāng)少數(shù)業(yè)主的權(quán)益受到業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議決定侵害,顯失公平時(shí),少數(shù)業(yè)主享有業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)。例如,老舊小區(qū)決定加裝電梯時(shí),一樓住戶(hù)有證據(jù)足以證明其通行、采光、通風(fēng)等多項(xiàng)權(quán)利受損,且這種損害顯著大于對(duì)其他樓層住戶(hù)的增益時(shí),該住戶(hù)有權(quán)提起業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)之訴。再例如,當(dāng)小區(qū)業(yè)主大會(huì)以存在電力隱患等風(fēng)險(xiǎn)為由,表決作出拒絕小區(qū)業(yè)主在私有車(chē)位上安裝電車(chē)充電樁的決定,該住戶(hù)有權(quán)就其對(duì)車(chē)庫(kù)的私有權(quán)受侵害提起業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)之訴。

(三)本權(quán)受侵害的救濟(jì)

業(yè)主作為小區(qū)業(yè)主團(tuán)體的一員,在享有團(tuán)體法賦予權(quán)利的同時(shí)受其約束,業(yè)主受到業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)決定約束是最顯著的表現(xiàn)形式。然而,當(dāng)多數(shù)人利益與少數(shù)人形成沖突、表決程序不合法等因素導(dǎo)致業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定侵害少數(shù)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)時(shí),為防止多數(shù)人的暴政,法律賦予受侵害業(yè)主向法院訴請(qǐng)撤銷(xiāo)該決定的權(quán)利,業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)是維系小區(qū)安寧、穩(wěn)定的有力保障措施。

業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)屬于形成權(quán)。形成權(quán)與支配權(quán)、請(qǐng)求權(quán)和抗辯權(quán)的不同之處在于權(quán)利人可以通過(guò)單方的意思表示改變現(xiàn)存的法律關(guān)系,形成權(quán)所形成的效果有時(shí)只需要權(quán)利人單方的作為,有時(shí)則需要司法機(jī)關(guān)的介入。[2]前者只需要通過(guò)權(quán)利人單方作為的形成權(quán)被稱(chēng)為私法形成權(quán),[3]后者需要通過(guò)訴訟的方式介入的形成權(quán)被稱(chēng)為形成訴權(quán)。前者權(quán)利人往往通過(guò)確認(rèn)之訴的方式明確法律關(guān)系的變更,有溯及既往的效力;而后者權(quán)利人則通過(guò)形成之訴的方式來(lái)變更現(xiàn)有法律關(guān)系,具有對(duì)世效力,法律關(guān)系自判決做出時(shí)改變。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定涉及業(yè)主小區(qū)的公告利益,依照現(xiàn)行法律規(guī)定,業(yè)主行使撤銷(xiāo)權(quán)必須通過(guò)訴訟的方式讓公權(quán)力機(jī)關(guān)介入,才能達(dá)到撤銷(xiāo)決議的效果?，F(xiàn)實(shí)中,業(yè)主既可以對(duì)程序違反法律規(guī)范、管理規(guī)約而自始無(wú)效的決議,提起確認(rèn)之訴,確認(rèn)決議自始無(wú)效;業(yè)主還可以對(duì)程序有瑕疵的或程序正當(dāng)?shù)趾I(yè)主實(shí)體權(quán)益的決定,提起形成之訴,自判決生效之日起撤銷(xiāo)侵害業(yè)主權(quán)益的決定。由上可知,業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)一部分是私法形成權(quán),一部分是形成訴權(quán)。作為私法形成權(quán)的業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán),只要業(yè)主已通過(guò)單方面行為做出不受決定約束的意思表示,業(yè)主提起確認(rèn)之訴則不受訴訟時(shí)效的限制,業(yè)主隨時(shí)可以提起確認(rèn)之訴。作為形成訴權(quán)的業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán),業(yè)主提起的是變更法律關(guān)系的形成之訴,受到法律規(guī)定的一年除斥期間的限制,業(yè)主應(yīng)在業(yè)主大會(huì)決定做出后的一年內(nèi)提起撤銷(xiāo)權(quán)之訴。①這樣的期限設(shè)置一方面能保障業(yè)委會(huì)和業(yè)主大會(huì)的決議的安定性,另一方面起到平衡個(gè)體業(yè)主和業(yè)主集體利益的效果,能有效提升業(yè)主委員會(huì)工作效率、促進(jìn)住宅小區(qū)的治理。

(四)業(yè)主行使撤銷(xiāo)權(quán)的限制

業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)的行使應(yīng)受到誠(chéng)實(shí)信用原則、禁止反言原則等民法原則的約束。業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)所撤銷(xiāo)的對(duì)象是損害業(yè)主權(quán)益或違反法定程序的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的民事決議行為。民事決議行為區(qū)別于民事共同行為的全體一致決和民事雙方行為的意思表示達(dá)成一致,其采取多數(shù)決,個(gè)體意思表示不對(duì)決議行為的成立與生效造成直接的影響,可能存在對(duì)部分業(yè)主權(quán)益的侵害。[4]民事決議行為的結(jié)果來(lái)源于集體的意思表示,而集體意思表示由個(gè)體意思表示匯聚而成,每一個(gè)體的表決行為被視為真實(shí)有效的意思表示,具體而言,在業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的表決過(guò)程中,對(duì)表決結(jié)果投出反對(duì)票的業(yè)主,因?yàn)楸頉Q結(jié)果無(wú)法反映其個(gè)體真實(shí)意思表示,當(dāng)然得享有業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)。相反,投出贊成票的業(yè)主,表決結(jié)果已經(jīng)充分反映該業(yè)主的真實(shí)意思表示,如該業(yè)主有權(quán)行使業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)意味著該業(yè)主能隨意做出與之前相悖的意思表示,這不僅在法律上違背民法原則,在實(shí)踐中也是對(duì)出爾反爾不誠(chéng)實(shí)行為的放任,不利于業(yè)主小區(qū)的管理。

業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)還應(yīng)受到權(quán)利與義務(wù)對(duì)等原則和禁止權(quán)利濫用原則的約束。為克服權(quán)利本位觀念帶來(lái)的權(quán)利異化,基于人的局限性、社會(huì)的整體性和物盡其用的宗旨,我國(guó)《民法典》確立了社會(huì)本位理念,以保護(hù)正當(dāng)?shù)乃綑?quán)利。[5]在物業(yè)管理領(lǐng)域,強(qiáng)調(diào)業(yè)主享有業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)的同時(shí),不能忽視業(yè)主行使撤銷(xiāo)權(quán)的前置義務(wù)。例如,當(dāng)業(yè)主在表決過(guò)程中未參與投票時(shí),其行使撤銷(xiāo)權(quán)的資格值得商榷。如果業(yè)主能舉證證明其知情權(quán)、參與權(quán)和表決權(quán)受到侵害,例如能舉證證明有“業(yè)主未接到業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的通知、通知召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的方式不合法”等情形,業(yè)主可以其程序權(quán)益受到侵害而行使撤銷(xiāo)權(quán)。相反,當(dāng)業(yè)主接到表決通知而不參與投票,或在投票過(guò)程中棄權(quán)時(shí),業(yè)主不享有撤銷(xiāo)決議的資格。第一,如果賦予表決中棄權(quán)業(yè)主行使撤銷(xiāo)權(quán)的資格,會(huì)助長(zhǎng)見(jiàn)風(fēng)使舵投機(jī)取巧的搭便車(chē)行為,不利于小區(qū)事務(wù)投票表決流程的推進(jìn)。表決中棄權(quán)者不享有撤銷(xiāo)權(quán),舉輕以明重,不參加表決者當(dāng)然不享有撤銷(xiāo)權(quán)。第二,業(yè)主不履行表決的義務(wù),應(yīng)視為其放棄提出異議的權(quán)利,如果允許收到通知而不表決的業(yè)主通過(guò)訴訟撤銷(xiāo)決議,顯然不符合權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則,且有礙小區(qū)正常管理、運(yùn)行的秩序。

二、 業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)糾紛現(xiàn)實(shí)圖景及原因分析

(一)現(xiàn)實(shí)原因:業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)意識(shí)不對(duì)等

為探究業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)糾紛的宏觀情況,筆者2022年8月1日在中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)上以“業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)糾紛”為案由檢索,得到法律文書(shū)共計(jì)6617件。下文將以該6617件案例為樣本展開(kāi)分析論述。

我國(guó)第一宗業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)糾紛發(fā)生在2011年,后每年法律文書(shū)數(shù)量一直呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。2016年法律文書(shū)數(shù)量同比增長(zhǎng)2倍有余,2017年再次增長(zhǎng)100%,2020年達(dá)到頂峰年均法律文書(shū)1386件。2021年民法典施行后,法律文書(shū)總數(shù)繼續(xù)回落但仍然較高,共計(jì)1044件。2022年案件數(shù)量繼續(xù)回落,共計(jì)776件。2023年法律文書(shū)數(shù)量因目前只計(jì)至3月3日,部分文書(shū)還未上傳至裁判文書(shū)網(wǎng),目前有29件。上述數(shù)據(jù)反映了業(yè)主的維權(quán)意識(shí)不斷上升。業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)糾紛的數(shù)量與不同階段的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、居民維權(quán)意識(shí)增長(zhǎng)成正相關(guān)。2007年《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》出臺(tái)、2009年《區(qū)分所有權(quán)解釋》頒布,國(guó)務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部又分別于2007年、2016年和2018年出臺(tái)、修訂了《物業(yè)管理?xiàng)l例》,上述法律規(guī)范對(duì)業(yè)主在物業(yè)管理中的法律地位,知情權(quán)、表決權(quán)、撤銷(xiāo)權(quán)等各項(xiàng)權(quán)利,以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理中的義務(wù)和責(zé)任做了細(xì)致的規(guī)定,這對(duì)普及業(yè)主權(quán)利和弘揚(yáng)業(yè)主權(quán)利本位文化起到至關(guān)重要的作用。

另,為探究業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)糾紛審理過(guò)程中的具體問(wèn)題,盡可能完整呈現(xiàn)業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)糾紛案件審判現(xiàn)狀,筆者選擇案例數(shù)量較大、具有代表性的四川省域范圍內(nèi)2021年民法典施行后的法律文書(shū)為樣本,以“2021年”“四川省”“一審程序”為關(guān)鍵詞進(jìn)行檢索,統(tǒng)計(jì)最近一整年內(nèi)一審程序的審理結(jié)果和爭(zhēng)議焦點(diǎn),相關(guān)案例樣本共計(jì)91件。

2021年四川省全省的一審判決結(jié)果,排除3例判項(xiàng)不明和調(diào)解結(jié)案的無(wú)法反映判決結(jié)果情況的案例,敗訴②的案例有28件,占總案例數(shù)量的30.77%,撤訴或按撤訴處理的案例有45件,占總案例數(shù)量的49.45%,不予受理的案例共3件,占總案例數(shù)量的3.3%,勝訴③案例有12件,占總案例數(shù)量的13.19%。從判決結(jié)果看,業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)糾紛中業(yè)主的訴訟請(qǐng)求得到支持的比例較低,且很大部分業(yè)主在起訴后選擇撤訴。

由上述數(shù)據(jù)可知,業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)訴訟在現(xiàn)實(shí)中十之八九以敗訴和撤訴為終局,少數(shù)派業(yè)主通過(guò)行使業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)來(lái)維權(quán)的機(jī)制近乎失靈。究其根本,業(yè)主義務(wù)意識(shí)缺失是導(dǎo)致業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)制度失靈的重要緣由。實(shí)踐中大部分法院將業(yè)主參與表決并投反對(duì)票作為其行使撤銷(xiāo)權(quán)的前置條件,一部分業(yè)主撤訴或被撤訴處理的理由是其沒(méi)有參與表決故不符合原告主體資格。業(yè)主一旦不參與表決或在表決中棄權(quán),則視為業(yè)主不履行撤銷(xiāo)權(quán)的前置義務(wù)。相應(yīng)地,該業(yè)主便喪失了事后行使業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)的權(quán)利。2021年《民法典》施行后,社會(huì)本位的民法文化對(duì)權(quán)利本位民法文化造成的權(quán)利異化起到一定的糾偏作用。相應(yīng)的,業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)相關(guān)法律文書(shū)的總數(shù)量稍有回落,濫訴的情形一定程度上得以扭轉(zhuǎn)。糾正業(yè)主權(quán)利觀念高漲而義務(wù)觀念缺失的法律文化,提升業(yè)主的義務(wù)意識(shí),是解決業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)制度失靈問(wèn)題的必由之路。

(二)制度原因:業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)制度設(shè)計(jì)失當(dāng)

根據(jù)對(duì)上述四川省2021年一審程序中91件業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)糾紛案件的觀察,此類(lèi)案件敗訴和不予受理的原因如下所示:不屬于民事?tīng)?zhēng)議非法院管轄范圍14例,占比43%;被告不適格7例,占21%;業(yè)主舉證不能5例,占比15%;超過(guò)起訴期限3例,占比9%;業(yè)主權(quán)利未受侵害和違反一事不再理原則各2例,分別占比6%。這些數(shù)據(jù)折射出如下三個(gè)問(wèn)題:

1.業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)的被告規(guī)定不明確

業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)糾紛的被告不適格是業(yè)主敗訴的主要原因之一。法律并未明確規(guī)定業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)的被告,現(xiàn)實(shí)中對(duì)于業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)訴訟中的被告主體資格存在爭(zhēng)議。

2021年成都市錦江區(qū)的一個(gè)案例〔(2021)川0104民初4133號(hào)〕中,原告業(yè)主起訴業(yè)主委員會(huì)撤銷(xiāo)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同,2021年四川省樂(lè)山市市中區(qū)的一個(gè)案例〔(2021)川1102民初4215號(hào)〕中,原告業(yè)主委員會(huì)為被告,要求撤銷(xiāo)業(yè)主大會(huì)關(guān)于第一屆業(yè)主委員會(huì)選舉結(jié)果。上述兩案原告業(yè)主提交的證據(jù)充分,足以證明業(yè)主大會(huì)決定形成的程序不合法,業(yè)主合法權(quán)益受到侵害,但原告皆因?yàn)槠鹪V的被告不適格而敗訴。上述案例中的法院認(rèn)為,做出決議行為的是業(yè)主大會(huì),業(yè)主委員會(huì)僅僅是決議的執(zhí)行機(jī)構(gòu),按照法律行為實(shí)施的主體應(yīng)當(dāng)以業(yè)主大會(huì)為被告,故業(yè)主委員會(huì)非適格被告。然而,2021年四川省岳池縣的案例〔(2021)川1621民初145號(hào)〕卻對(duì)以業(yè)主委員會(huì)為被告持支持態(tài)度,該案中法院認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),故業(yè)主委員會(huì)為適格被告。

2.司法與行政權(quán)交疊

當(dāng)出現(xiàn)選舉業(yè)主委員會(huì)的決定違反法定程序時(shí),依照業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)相關(guān)規(guī)定,法院應(yīng)撤銷(xiāo)選舉業(yè)主委員會(huì)的決定。然而,主流的司法判決卻以“業(yè)主委員會(huì)的選舉等爭(zhēng)議應(yīng)由當(dāng)?shù)匦姓C(jī)關(guān)處理,不屬于人民法院民事案件受理范圍”為由駁回原告業(yè)主的訴訟請(qǐng)求。④持有此觀點(diǎn)的法院援引《物業(yè)管理?xiàng)l例》第10條和中華人民共和國(guó)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“住建部”)的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《業(yè)主指導(dǎo)規(guī)則》”)第6條規(guī)定,據(jù)此,業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)有關(guān)選舉及其后的日?；顒?dòng)等事項(xiàng),屬于業(yè)主自治范圍,應(yīng)在物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)下進(jìn)行。另有部分法院通過(guò)援引《物業(yè)管理?xiàng)l例》第19條第2款規(guī)定“業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定,并通告全體業(yè)主”,判決業(yè)主委員會(huì)做出的一切決定違法與否都屬于行政事務(wù),法院不予管轄。⑤也有法院持相反觀點(diǎn),遵循業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)相關(guān)法律規(guī)定,認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)的選舉雖為物業(yè)管理的日常事務(wù),但仍符合業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)糾紛案件的管轄范疇,業(yè)主大會(huì)的一切決定有侵害業(yè)主利益的情況下,業(yè)主都可行使撤銷(xiāo)權(quán)。⑥

區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的選舉工作給予“指導(dǎo)和協(xié)助”,屬于行政權(quán)對(duì)業(yè)主小區(qū)自治行為的監(jiān)督。依照業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)的規(guī)定,當(dāng)業(yè)主有權(quán)訴請(qǐng)法院撤銷(xiāo)違反法律規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)選任決定,屬于司法權(quán)對(duì)業(yè)主小區(qū)自治行為的監(jiān)督。當(dāng)業(yè)主委員會(huì)選任過(guò)程違法時(shí),政府部門(mén)和司法機(jī)關(guān)都有權(quán)力和責(zé)任撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì)的選任決定。行政與司法職能重疊時(shí),司法機(jī)關(guān)不能簡(jiǎn)單地以該類(lèi)爭(zhēng)議屬于行政部門(mén)管轄為由而置之不理,應(yīng)當(dāng)對(duì)具體的案件事實(shí)進(jìn)行進(jìn)一步審查。

3.業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)之訴的撤銷(xiāo)標(biāo)準(zhǔn)不明確

當(dāng)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定在程序上有瑕疵、實(shí)體上侵害了業(yè)主的權(quán)利時(shí),法院對(duì)于是否撤銷(xiāo)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定有自由裁量權(quán),但法院的自由裁量缺乏明確標(biāo)準(zhǔn)。法院對(duì)于業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)之訴往往采取保守態(tài)度,主流觀點(diǎn)認(rèn)為,認(rèn)定決定是否應(yīng)當(dāng)撤銷(xiāo),應(yīng)當(dāng)以少數(shù)人的利益與多數(shù)人的利益是否平衡為標(biāo)準(zhǔn)。[6]筆者認(rèn)為,通過(guò)法定程序做出的決議往往代表多數(shù)人的意志,少數(shù)人的意志已經(jīng)被淹沒(méi)在集體的共同意志當(dāng)中得不到彰顯,如在業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)的界定仍然粗略地以平衡多數(shù)人與少數(shù)人的利益為首要標(biāo)準(zhǔn),那么法律的天平大概率仍會(huì)導(dǎo)向多數(shù)人的一方,業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)制度最終只能形同虛設(shè)。

2014年上海市浦東新區(qū)的案例〔(2014)浦民一(民)初字第31262號(hào)〕中,原告居住小區(qū)有居住區(qū)物業(yè)業(yè)主148戶(hù)、商鋪業(yè)主7戶(hù),業(yè)主大會(huì)通過(guò)的管理規(guī)約載明商鋪業(yè)主的物業(yè)費(fèi)用按照居住業(yè)主的2倍收費(fèi)。原告作為商鋪業(yè)主認(rèn)為該決定違背了《上海物業(yè)管理?xiàng)l例》的質(zhì)價(jià)相符原則,且關(guān)乎少數(shù)業(yè)主利益的事項(xiàng)讓多數(shù)業(yè)主共同表決不符合公平原則。最終法院以表決過(guò)程未違反法定程序?yàn)橛神g回原告訴訟請(qǐng)求。居住業(yè)主在投票表決中處于優(yōu)勢(shì)地位,基于理性經(jīng)濟(jì)人原理,表決結(jié)果不言自明。法院在被告提不出任何原告享有更多物業(yè)服務(wù)證據(jù)的情況下駁回原告的訴訟請(qǐng)求,視整個(gè)業(yè)主團(tuán)體對(duì)只關(guān)乎部分個(gè)體利益的事項(xiàng)的表決結(jié)果為正義,是不合理的。

(三)理論原因:業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)性質(zhì)界定偏差

依照法律規(guī)定,業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)的行使期限是知道或應(yīng)當(dāng)知道撤銷(xiāo)事由后的一年內(nèi),這一規(guī)定是基于對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)決議安定性、物業(yè)管理穩(wěn)定性的保障。然而,實(shí)踐中常常出現(xiàn)業(yè)主因?yàn)樾惺钩蜂N(xiāo)權(quán)的時(shí)間超過(guò)1年期限而喪失撤銷(xiāo)無(wú)效業(yè)主大會(huì)決議權(quán)利的顯示公平的情況。以四川省三臺(tái)縣人民法院的案件〔(2021)川0722民初2477號(hào)〕為例,被告業(yè)主委員會(huì)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決,做出“與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同、將物業(yè)費(fèi)從0.38元每平上調(diào)至0.45元每平方、將小區(qū)停車(chē)位及廣告收益分配40%給物業(yè)公司、將小區(qū)地下停車(chē)場(chǎng)入口封閉使得出入地下停車(chē)場(chǎng)均從出口通過(guò)”等決定。被告業(yè)主委員會(huì)于2020年2月26日公告了與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同,原告于2021年5月12日向法院起訴撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì)的決定。法院認(rèn)為,原告提出撤銷(xiāo)上述決定超出了一年期限,駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

上述案例將業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)中的私法形成權(quán)和形成訴權(quán)混淆。業(yè)主對(duì)無(wú)效、不合法的決議行使的撤銷(xiāo)權(quán)是私法形成權(quán),可以通過(guò)個(gè)人意思表示變更法律關(guān)系,再通過(guò)訴訟進(jìn)行確認(rèn),該確認(rèn)之訴具有溯及力;而業(yè)主對(duì)瑕疵決議行使的撤銷(xiāo)權(quán)是一項(xiàng)形成訴權(quán),必須通過(guò)提起業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)之訴變更法律關(guān)系。法院依照除斥期間規(guī)定剝奪業(yè)主對(duì)抗“未經(jīng)表決的決定”的權(quán)利,其實(shí)也是變相地賦予了業(yè)主委員會(huì)可以不通過(guò)法定程序做出決定的權(quán)利,這與權(quán)利與義務(wù)對(duì)等的原則顯然是不相符。本案業(yè)主委員會(huì)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)投票表決,做出調(diào)整物業(yè)費(fèi)、簽訂物業(yè)服務(wù)合同等諸多關(guān)乎業(yè)主切身利益的決定,是不符合法律規(guī)定程序的,故業(yè)主委員會(huì)做出的決議行為自始不成立,決議當(dāng)然無(wú)效,業(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi)等默示行為可視為行使作為私法形成權(quán)的業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán),提起的撤銷(xiāo)決議之訴應(yīng)當(dāng)被界定為確認(rèn)之訴,不受一年除斥期間的限制。

三、業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)樣態(tài)的理性表達(dá)

(一)實(shí)體法維度:建立業(yè)主社團(tuán)法人信息披露制度和監(jiān)事制度

對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的決定,主張撤銷(xiāo)的業(yè)主以業(yè)主委員會(huì)為被告。而引發(fā)不休爭(zhēng)論的是業(yè)主大會(huì)的決定,做出該決定的主體是僅僅在表決時(shí)才成立的業(yè)主大會(huì),表決結(jié)束業(yè)主大會(huì)即解散,而組織召集、表決程序的執(zhí)行主體是常設(shè)組織業(yè)主委員會(huì),當(dāng)業(yè)主主張撤銷(xiāo)該決定時(shí)的被告應(yīng)如何確定法律未予明確的規(guī)定。以法國(guó)的《住宅分層所有權(quán)法》、中國(guó)香港地區(qū)的《建筑物管理?xiàng)l例》新加坡《土地權(quán)屬法》和美國(guó)的White v. Cox判例為代表,業(yè)主委員會(huì)經(jīng)登記備案被賦予了法人的資格,有完全的當(dāng)事人能力和責(zé)任財(cái)產(chǎn)。而德國(guó)《住宅所有權(quán)法》中的業(yè)主委員會(huì)不具有一切的權(quán)利能力和責(zé)任能力,我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《公寓大廈管理?xiàng)l例》的業(yè)主委員會(huì)不具有法人地位,僅僅具有當(dāng)事人能力。[7]在我國(guó)的司法實(shí)踐中,將業(yè)主委員會(huì)列為業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)訴訟被告的傾向是不可忽視的,以業(yè)主委員會(huì)為被告,既能確保應(yīng)訴主體存在,也不會(huì)引發(fā)業(yè)主自己起訴自己的邏輯悖論。在現(xiàn)行的法律框架內(nèi),業(yè)主委員會(huì)作為由基層自治組織監(jiān)督指導(dǎo)下成立的合法組織,雖然尚未被賦予法人資格,但不容置疑的是業(yè)主委員會(huì)擁有行使權(quán)利、履行義務(wù)的民事能力,也有作為原告維護(hù)自身權(quán)益的當(dāng)事人能力。但有觀點(diǎn)認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)欠缺作為被告的當(dāng)事人能力,因作為被告承擔(dān)責(zé)任的當(dāng)事人能力需要有相應(yīng)的責(zé)任財(cái)產(chǎn)作為物質(zhì)基礎(chǔ)。

建立業(yè)主社團(tuán)法人制度是解決業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)糾紛被告不明問(wèn)題的出路。社團(tuán)法人指為實(shí)現(xiàn)一定目的,由一定數(shù)目社員結(jié)合而設(shè)立的法人,是以社員為成立的基礎(chǔ),屬于人的聚合體。住宅小區(qū)的業(yè)主因居住在同一區(qū)域而被動(dòng)被綁定為一個(gè)團(tuán)體,形成了一定數(shù)目的人員聚合;住宅小區(qū)的維修基金、共有物營(yíng)業(yè)收入、投資性收入等構(gòu)成了一定數(shù)目的責(zé)任財(cái)產(chǎn);住宅小區(qū)設(shè)置的會(huì)所或公共區(qū)域成為了所有業(yè)主共同的自治區(qū)域和管理空間,上述住宅小區(qū)業(yè)主共同體的特征與社團(tuán)法人的特征完全相符。業(yè)主社團(tuán)法人具有明確的主體地位和責(zé)任財(cái)產(chǎn),比業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)都更適合成為業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)糾紛的被告。

在每一個(gè)業(yè)主小區(qū)的業(yè)主集體登記備案為業(yè)主社團(tuán)法人,業(yè)主委員會(huì)充當(dāng)法人的決策、執(zhí)行機(jī)構(gòu),業(yè)主大會(huì)充當(dāng)權(quán)力機(jī)構(gòu),居民委員會(huì)擔(dān)任監(jiān)督機(jī)構(gòu),以一種類(lèi)似公司治理的三權(quán)分立模式對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行管理,從個(gè)體法轉(zhuǎn)向團(tuán)體法的視角去正視住宅區(qū)業(yè)主這一團(tuán)體面臨的利益矛盾問(wèn)題,業(yè)主的權(quán)益或能得到更加高效且穩(wěn)定的保障。另外,業(yè)主社團(tuán)法人可以準(zhǔn)用公司法人的信息披露制度和監(jiān)事制度。在提案、選舉、表決中,按照法律規(guī)定披露過(guò)程信息,讓決議過(guò)程公開(kāi)透明化。通過(guò)選任或外聘監(jiān)事組織成員,對(duì)物業(yè)管理的各項(xiàng)事務(wù)進(jìn)行監(jiān)督,確保物業(yè)管理層的廉潔性和服務(wù)性。

(二) 程序法維度:增加“確認(rèn)決議無(wú)效”案由

以成都市成華區(qū)的案件〔(2020)川0108民初16869〕為例,該案中,由于原告所在小區(qū)沒(méi)有業(yè)主委員會(huì),故由被告居委會(huì)組織了臨時(shí)業(yè)主大會(huì),業(yè)主大會(huì)投票權(quán)人數(shù)共計(jì)476個(gè),建筑物總面積為81702.97m2,參加本次業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的投票權(quán)人數(shù)應(yīng)為476個(gè),本次業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議收回表決票135張。原告業(yè)主以未達(dá)到法定投票比例為由訴請(qǐng)撤銷(xiāo)業(yè)主大會(huì)的決議,法院以表決并未通過(guò)、不存在決定為由,駁回了原告的訴訟請(qǐng)求,法院還指出,當(dāng)?shù)亟值擂k事處應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)就該次表決事項(xiàng)再行表決,而不應(yīng)當(dāng)由業(yè)主向法院申請(qǐng)撤銷(xiāo)決定。從上述案件中可以看出,法院因?yàn)闃I(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)制度的缺陷而陷入了進(jìn)退兩難的境地,業(yè)主大會(huì)的決定因?yàn)檫`反了法定程序顯然是無(wú)效的,決定自始不產(chǎn)生效力,但正因?yàn)榇?沒(méi)有了一個(gè)所謂的決議作為業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)行使的對(duì)象,法院只能駁回業(yè)主的訴訟請(qǐng)求,業(yè)主敗訴。如果法律賦予了業(yè)主請(qǐng)求確認(rèn)決定無(wú)效的權(quán)利,能有效彌補(bǔ)撤銷(xiāo)權(quán)制度缺陷,不至于讓司法審判陷入實(shí)質(zhì)與形式兩難的矛盾。

另外,增加“確認(rèn)決議無(wú)效”案由讓業(yè)主欲撤銷(xiāo)無(wú)效決議時(shí)不囿于一年期限的限制。實(shí)踐中,業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)被認(rèn)定為形成權(quán),其既包含私法形成權(quán)也包含形成訴權(quán),私法形成權(quán)的實(shí)現(xiàn)需要業(yè)主單方的作為,而形成訴權(quán)則需要法院的介入才能實(shí)現(xiàn)。當(dāng)業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)的對(duì)象并非當(dāng)然無(wú)效的決議行為時(shí),業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)是形成訴權(quán),需要司法機(jī)關(guān)的介入才能達(dá)成法律關(guān)系的變更,對(duì)于這類(lèi)決議提起的訴訟是撤銷(xiāo)現(xiàn)存決議的“形成之訴”,受到一年的除斥期間限制。當(dāng)業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)的對(duì)象為無(wú)效的決議行為時(shí),業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)是私法形成權(quán),業(yè)主只需要通過(guò)單方的意思表示,不需要通過(guò)司法機(jī)關(guān)的介入,即可實(shí)現(xiàn)法律關(guān)系的改變,對(duì)于無(wú)效決議行為所提起的訴訟是確認(rèn)決議行為無(wú)效的“確認(rèn)之訴”,不受除斥期間和訴訟時(shí)效的限制,此時(shí)“確認(rèn)決議無(wú)效”這一案由的重要性便得以彰顯。

業(yè)主大會(huì)的決定按其性質(zhì)進(jìn)行分類(lèi),可以分別細(xì)化為不同案由提起訴訟。概言之,第一步,是否進(jìn)行了表決程序,如存在表決程序則決定成立;如無(wú)表決程序則決定自始不成立,遂提起確認(rèn)決議無(wú)效的確認(rèn)之訴。第二步,在所有成立的決定中,判斷表決程序是否合法。如果表決程序違反法律規(guī)定、公序良俗等法律原則,那么表決程序違法,決定無(wú)效,遂提起確認(rèn)決議無(wú)效的確認(rèn)之訴;如果表決程序只是有瑕疵,例如未通過(guò)發(fā)放表決票的形式進(jìn)行,采取打電話(huà)的方式進(jìn)行投票等方式做出的決定則不必然無(wú)效,那么程序的合法性待定,遂提起撤銷(xiāo)決定的形成之訴,由法院裁量是否撤銷(xiāo)決定。如果決定成立且表決程序合法則進(jìn)入第三步,當(dāng)表決結(jié)果違背了效力性強(qiáng)制性規(guī)定時(shí),則決定無(wú)效,遂提起確認(rèn)決議無(wú)效的確認(rèn)之訴;當(dāng)結(jié)果不違背效力性強(qiáng)制性規(guī)定時(shí),業(yè)主大會(huì)的決定則不必然無(wú)效,遂提起撤銷(xiāo)決定的形成之訴,若法院認(rèn)為該決議不可容忍地侵害了業(yè)主的實(shí)體權(quán)益時(shí)則決議應(yīng)被撤銷(xiāo),其余情況決議行為有效。

(三)軟法維度:設(shè)置獨(dú)立的業(yè)主大會(huì)表決程序

上述決議行為瑕疵時(shí)的業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)制度、確認(rèn)無(wú)效和確認(rèn)不成立的法律規(guī)制,可以視作住宅小區(qū)的決議行為出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)的一種事后補(bǔ)救機(jī)制。如果在利益沖突發(fā)生前,設(shè)置一套科學(xué)合理的表決規(guī)則,勢(shì)必有利于降低表決結(jié)果帶來(lái)的業(yè)主間矛盾。細(xì)化業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)的界定標(biāo)準(zhǔn),對(duì)僅僅關(guān)乎部分業(yè)主權(quán)益的事項(xiàng)設(shè)置單獨(dú)的表決程序,對(duì)于涉及業(yè)主專(zhuān)有權(quán)和增加業(yè)主負(fù)擔(dān)的決定應(yīng)經(jīng)過(guò)對(duì)應(yīng)業(yè)主的同意,才能避免決議結(jié)果成為多數(shù)人的暴政,促進(jìn)業(yè)主小區(qū)的治理。

當(dāng)決議的后果僅僅及于部分業(yè)主,僅對(duì)部分業(yè)主的本權(quán)造成影響時(shí),應(yīng)設(shè)置獨(dú)立的表決程序。以此為原則,各個(gè)住宅小區(qū)可分別表決通過(guò)自己的軟法規(guī)范,這樣事前適用科學(xué)合理的表決規(guī)則所做出的決定有利于減少事后矛盾的發(fā)生。現(xiàn)代業(yè)主小區(qū)視域下的建筑物區(qū)分所有權(quán)可以分為全體共享部分和一部共享部分,前者稱(chēng)為大公,包括小區(qū)大門(mén)、停車(chē)空間等,后者稱(chēng)為小公,指每棟樓的門(mén)廳、電梯間或每個(gè)組團(tuán)的綠化區(qū)域、道路等[8]。上述“大公”和“小公”是業(yè)主共同關(guān)系構(gòu)建的物質(zhì)基礎(chǔ),業(yè)主也應(yīng)以上述部分共有、全體共有關(guān)系為基礎(chǔ)行使各項(xiàng)權(quán)利。具體而言,對(duì)于全體共有的財(cái)產(chǎn)或關(guān)乎全體的事宜,全體業(yè)主享有支配權(quán)、處分權(quán)和決定權(quán),而對(duì)于部分共有的財(cái)產(chǎn)或僅僅關(guān)乎部分業(yè)主的事項(xiàng),則僅僅部分業(yè)主享有支配權(quán)、處分權(quán)和決定權(quán)。因此,在對(duì)小區(qū)內(nèi)部諸多事宜進(jìn)行表決時(shí),如涉及全體業(yè)主權(quán)益,則應(yīng)以小區(qū)全體業(yè)主為基數(shù)進(jìn)行表決,如小區(qū)大門(mén)、公共道路等的修繕,小區(qū)整體綠化的更新,物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘等。當(dāng)需要決定的事項(xiàng)僅僅涉及小部分業(yè)主,如老舊小區(qū)的電梯安裝問(wèn)題、某一棟樓的共用大門(mén)和管道修繕問(wèn)題等、擁有多個(gè)組團(tuán)的大型住宅小區(qū)其中一個(gè)組團(tuán)的共用設(shè)施使用問(wèn)題等,應(yīng)當(dāng)以與表決事項(xiàng)有利益關(guān)聯(lián)的業(yè)主為參與表決的主體,其他與事項(xiàng)無(wú)關(guān)的業(yè)主無(wú)需參與表決。這從源頭上避免了事不關(guān)己者用腳投票,最大程度上確保形成的決定能惠及大多數(shù)投票人,是對(duì)“多數(shù)人暴政”的有效防范,也客觀上促進(jìn)業(yè)主小區(qū)的善治。

注釋?zhuān)?/p>

①《區(qū)分所有權(quán)解釋》第12條。

②指原告被駁回起訴或被駁回全部訴訟請(qǐng)求的情況。

③指原告的全部或部分訴訟請(qǐng)求被支持的情況。

④李劍東、趙子涵訴岳池縣瑞鼎君悅小區(qū)第一屆業(yè)主委員會(huì)業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)糾紛,(2021)川1621民初145號(hào);馬建成、巫建英、羅成明訴內(nèi)江市東興區(qū)金山國(guó)際小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、內(nèi)江市東興區(qū)金山國(guó)際小區(qū)業(yè)主大會(huì)業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)糾紛案,(2021)川1011民初843號(hào)之一;宋祥華、楊小平、胡慶忠、楊正才、王榮華訴樂(lè)山市市中區(qū)領(lǐng)江88公寓小區(qū)業(yè)主委員會(huì)撤銷(xiāo)權(quán)糾紛,(2021)川1102民初4215號(hào)。

⑤孫宏訴被告綿陽(yáng)市東方·華爾街小區(qū)第二屆業(yè)主委員會(huì)業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)糾紛案,(2021)川0703民初3999號(hào);劉濤訴郭敏、李振、王昌德、洪秀珍、成都市溫江區(qū)西班牙森林二期小區(qū)第一屆業(yè)主委員會(huì)撤銷(xiāo)權(quán)糾紛案(2021)川0115民初1242號(hào)。

⑥黃何長(zhǎng)龍、黃何長(zhǎng)浩等訴溫莎湖畔小區(qū)業(yè)主委員會(huì)業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)糾紛案,(2021)川0603民初1900號(hào)。