陳珂

4月2日，民眾在2023年福州春季住房展銷(xiāo)會(huì)上了解二手房信息。4月4日，貝殼研究院發(fā)布的一季度二手房市場(chǎng)報(bào)告顯示，2023 年一季度，中國(guó)50 個(gè)城市二手房?jī)r(jià)指數(shù)轉(zhuǎn)漲，扭轉(zhuǎn)了17個(gè)月連續(xù)下跌趨勢(shì)，環(huán)比漲幅累計(jì)為2.4%。

6月1日下午，福州市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布指導(dǎo)意見(jiàn)書(shū)，指出中介費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由買(mǎi)方付3%調(diào)整為買(mǎi)賣(mài)雙方各出1.5%，但次日凌晨又緊急發(fā)文將其撤回。在住建部、市場(chǎng)監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見(jiàn)》（下稱《意見(jiàn)》）后，被稱為“打響中介費(fèi)下調(diào)第一槍”的福州新政成了“一日游”。

《意見(jiàn)》明確要合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)，鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低原則分檔定價(jià)，引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)中介費(fèi)。受訪專(zhuān)家表示，進(jìn)入存量房時(shí)代，中介費(fèi)率有降低的可能，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)目前存在服務(wù)與收費(fèi)不對(duì)等、壟斷定價(jià)、隱藏標(biāo)價(jià)、捆綁收費(fèi)等亂象，費(fèi)率下調(diào)是必然趨勢(shì)。

25城二手房中介費(fèi)率均值2.2%

《意見(jiàn)》發(fā)布后，中介費(fèi)可能下調(diào)的消息就在小蹊買(mǎi)房時(shí)加入的微信群里傳開(kāi)了。2021年，她花415萬(wàn)元購(gòu)入位于北京市朝陽(yáng)區(qū)永安里地鐵站附近的一套60多平方米兩居室，1.9%的費(fèi)率下中介費(fèi)接近8萬(wàn)元。小蹊認(rèn)為，若中介費(fèi)率下調(diào)成真，無(wú)疑會(huì)減輕購(gòu)房者壓力。

華東政法大學(xué)房地產(chǎn)政策法律研究所所長(zhǎng)楊勤法告訴《中國(guó)報(bào)道》記者，二手房交易市場(chǎng)中買(mǎi)賣(mài)雙方存在較大信息差，中介機(jī)構(gòu)作為信息提供者，成了雙方難以繞過(guò)的重要橋梁。天眼查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)企業(yè)目前有105萬(wàn)余家，其中，2022年新增相關(guān)注冊(cè)企業(yè)15.7萬(wàn)余家，增速達(dá)18.6%。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《中國(guó)報(bào)道》記者出示的一份調(diào)研報(bào)告顯示，今年二季度，全國(guó)25個(gè)重點(diǎn)城市二手房中介費(fèi)率均值為2.2%，其中成都、西安和北京的中介費(fèi)率略高，分別為2.8%、2.8%和2.7%；石家莊、東莞和太原相對(duì)較低，分別為1.5%、1.8%和1.9%。

1995年，政府部門(mén)曾對(duì)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)收取服務(wù)費(fèi)給出過(guò)價(jià)格指導(dǎo)：實(shí)行獨(dú)家代理的，最高不超過(guò)房屋成交價(jià)的3%。目前，多數(shù)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)仍沿用這一費(fèi)率，并隨市場(chǎng)行情、中介機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)等因素自主調(diào)節(jié)。

“正常來(lái)說(shuō)是2.7%，如果在我們家有過(guò)買(mǎi)賣(mài)、租住等交易，可以享受2.35%的連環(huán)單折扣?！庇浾咭再?gòu)房者身份咨詢北京某頭部中介機(jī)構(gòu)的工作人員時(shí)獲悉。另一名供職于一家小型經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的中介則表示：“能夠做到1.35%，如果客戶指定了一套意向房屋委托我們談判，可以降到一個(gè)點(diǎn)?！?/p>

在楊勤法看來(lái)，中介費(fèi)過(guò)高廣為詬病與高昂的房?jī)r(jià)不無(wú)關(guān)系，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)服務(wù)質(zhì)量與費(fèi)用收取不對(duì)等、強(qiáng)加不公平條款、隱瞞房屋缺陷、濫用客戶信息等同樣是癥結(jié)所在。清華大學(xué)土木水利學(xué)院副院長(zhǎng)、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任吳璟在接受央視采訪時(shí)稱，經(jīng)紀(jì)服務(wù)缺乏充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是主要原因之一。

《意見(jiàn)》提出加強(qiáng)從業(yè)主體管理、合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)、嚴(yán)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)、加強(qiáng)個(gè)人信息保護(hù)等10條建議，嚴(yán)躍進(jìn)稱，這對(duì)于中介行業(yè)的規(guī)范和健康發(fā)展具有積極作用，同時(shí)也對(duì)行業(yè)發(fā)展提出了很多新思路。

促使中介費(fèi)合理歸位

“合理確定經(jīng)濟(jì)服務(wù)收費(fèi)”出現(xiàn)在《意見(jiàn)》第三條，規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)由交易各方根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量，結(jié)合市場(chǎng)供求關(guān)系等因素協(xié)商確定。吳璟強(qiáng)調(diào)，明確了經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容也就抓住了此次《意見(jiàn)》的“牛鼻子”。

《意見(jiàn)》明確經(jīng)紀(jì)服務(wù)應(yīng)由基本服務(wù)和延伸服務(wù)組成。前者是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為促成房屋交易提供的一攬子必要服務(wù)，包括提供房源客源信息、帶客戶看房、簽訂房屋交易合同、協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)登記等。后者是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受交易當(dāng)事人委托提供的代辦貸款等額外服務(wù)，每項(xiàng)服務(wù)可單獨(dú)提供。

吳璟稱，將服務(wù)內(nèi)容分解后，比較合理的定價(jià)方式是針對(duì)不同的項(xiàng)目確定不同的計(jì)費(fèi)方式，并不都需要和房屋總價(jià)掛鉤，即使掛鉤也不一定是線性遞增的方式，這樣在充分競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)下，一定會(huì)有一些經(jīng)紀(jì)服務(wù)企業(yè)采用差異化策略競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)交易費(fèi)率達(dá)到老百姓更能接受的合理水平。

在有關(guān)“合理”的具體措施方面，《意見(jiàn)》“鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)”。在楊勤法看來(lái)，分檔定價(jià)可以理解為超額累退費(fèi)率定價(jià)方式。“類(lèi)似于法院計(jì)算訴訟費(fèi)用的方式，比如標(biāo)的二手房?jī)r(jià)格為100萬(wàn)元以下的，按某個(gè)費(fèi)率計(jì)取；房屋價(jià)格超過(guò)100萬(wàn)元的，則對(duì)100萬(wàn)至200萬(wàn)元的部分按某個(gè)更低的費(fèi)率計(jì)取，以此類(lèi)推?！?/p>

據(jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì)，截至6月，北京二手房掛牌量已近20萬(wàn)套。根據(jù)北京住建委的統(tǒng)計(jì)，北京6月份二手住宅網(wǎng)簽總量為11607套，環(huán)比上月下降10.6%?！俺~累退的分檔計(jì)費(fèi)方式更具合理性，并能較大幅度降低高價(jià)二手房的流轉(zhuǎn)交易成本，鼓勵(lì)二手房交易，盤(pán)活住宅存量，不僅有利于經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)發(fā)展，同時(shí)也利好整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易。”楊勤法說(shuō)。

另拓思路規(guī)范房產(chǎn)中介市場(chǎng)

基于全國(guó)25城中介費(fèi)收取情況，易居研究院對(duì)中介費(fèi)“誰(shuí)來(lái)承擔(dān)”進(jìn)行的結(jié)構(gòu)分析顯示，中介費(fèi)買(mǎi)家全部承擔(dān)占21%、買(mǎi)家承擔(dān)大頭占50%、買(mǎi)賣(mài)雙方均攤占29%。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次《意見(jiàn)》最大的亮點(diǎn)在于“引導(dǎo)由交易雙方承擔(dān)服務(wù)費(fèi)用”，保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益。

值得注意的是，據(jù)中新經(jīng)緯報(bào)道，《意見(jiàn)》發(fā)布后，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)5月17日邀請(qǐng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司召開(kāi)座談會(huì)，談?wù)摲慨a(chǎn)交易中介費(fèi)率是否有下調(diào)空間，以及中介費(fèi)買(mǎi)賣(mài)雙方共同承擔(dān)的可能性。

楊勤法說(shuō)，在我國(guó)大部分中介費(fèi)都由買(mǎi)方出，極大加重了買(mǎi)房負(fù)擔(dān)，雙邊收費(fèi)模式具備民意基礎(chǔ)、可行性強(qiáng)。接受采訪的中介人員均提到，中介費(fèi)由誰(shuí)出或許不是問(wèn)題的關(guān)鍵，賣(mài)方如果把自己要承擔(dān)的那部分加到房屋總價(jià)里，并不能從實(shí)際上降低交易成本。

對(duì)此，楊勤法建議采取措施加以規(guī)范。第一，政府和相關(guān)機(jī)構(gòu)要建立和維護(hù)公開(kāi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息平臺(tái)，提供準(zhǔn)確的相關(guān)數(shù)據(jù)和交易信息，使買(mǎi)方了解市場(chǎng)行情，從側(cè)面減少賣(mài)方過(guò)高定價(jià)的可能性。第二，提高消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)交易和雙邊收費(fèi)模式的認(rèn)知水平。第三，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管和執(zhí)法力度，打擊違法提價(jià)行為。

除了買(mǎi)賣(mài)雙方共擔(dān)中介費(fèi)，楊勤法表示，另一個(gè)可行思路是實(shí)施中介服務(wù)單邊代理模式。在我國(guó)，該模式最早由深圳自2021年開(kāi)始用于二手房交易。他稱，單邊代理模式下中介機(jī)構(gòu)各自服務(wù)于買(mǎi)賣(mài)雙方或租賃雙方，能專(zhuān)注于所代表一方的利益，提供更加專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)，也能提升交易的公平性和效率。“與此同時(shí)，單邊代理模式下使得所需的中介數(shù)量翻倍，尤其是一些小型、新型的房產(chǎn)中介公司，將促進(jìn)房產(chǎn)中介行業(yè)健康有序發(fā)展?！睏钋诜ㄕf(shuō)。