馬文佳

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)具有投資周期長、資金需求大的特點，隨著國家對民生行業(yè)宏觀調(diào)控力度的加強，房地產(chǎn)企業(yè)的資金問題越來越突出，直接影響著企業(yè)的發(fā)展壯大，同時，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在項目施工建設過程中存在著許多不確定因素，對資金的需求量極大，在這種經(jīng)濟形勢下，企業(yè)必須對資金合理安排，加速資金周轉，提高資金管理水平，以在日益激烈的競爭中穩(wěn)健發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管理，主要是對企業(yè)經(jīng)營活動、籌資活動、投資活動中的現(xiàn)金流和資金風險進行管理。企業(yè)圍繞著資金開展各種管理活動，通過對資金的合理規(guī)劃，可以確保資金鏈完整，使企業(yè)能持續(xù)經(jīng)營，進而達到增加企業(yè)經(jīng)濟利益的目的。本文闡述了房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的主要內(nèi)容、特點、重要意義，提出了其存在的融資方式單一且成本較高、資金管理意識薄弱、沒有完善的管理制度及崗位設置不合理等方面的問題，并且結合實際情況提出了相應的解決方法，例如優(yōu)化籌資渠道、加強風險管理意識、建立完整的管理制度、合理設置工作崗位等，希望能為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高資金管理工作質(zhì)量提供幫助。

關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；資金管理；風險管控

近年來，國家加強了各種保障性住房的建設，并且通過一些列限購、限貸的政策，引導房產(chǎn)市場降溫，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生了一定的沖擊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤空間被壓縮，資金需求增加，這使得資金管理越來越受到企業(yè)管理層的重視。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的特點

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金主要表現(xiàn)形式為庫存現(xiàn)金、銀行存款等，其具有以下幾個特點：

（一）投資規(guī)模及資金需求量較大

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，其在拿地、規(guī)劃設計、施工建設及營銷管理等各個環(huán)節(jié)，都需要大規(guī)模的資金支持，但是房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)周期又很長，前期的資金來源無法通過銷售商品取得，因此需要企業(yè)通過其他渠道自行解決。

（二）資金回籠較慢，回收周期較長

房地產(chǎn)開發(fā)項目從投入資金拿地到銷售回款，周期一般需要1-2年。在這期間，除了土地價款，建設施工也需要投入大量資金，開始預售后的預收款項還需要接受銀行的資金監(jiān)管，使用上并不便利，加之受國家宏觀調(diào)控、不可抗力等因素影響，都會減慢資金回籠的速度，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力非常大。

（三）資金成本較高，融資風險大

房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)不同，商品不能在短時間內(nèi)變現(xiàn)，后續(xù)的開發(fā)支出建設企業(yè)很少能自給自足，往往需要進行籌資，如接受股東投資或者銀行貸款等。銀行貸款會受到國家政策等因素影響，而貸款利率的調(diào)整也都會直接影響企業(yè)的資金成本。同時，銷售回款也可能由于政策或是社會環(huán)境的影響而無法達到預計的金額，給企業(yè)帶來資金風險。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強資金管理的重要意義

（一）保障企業(yè)持續(xù)經(jīng)營

資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賴以生存和持續(xù)經(jīng)營的基本保障。房地產(chǎn)開發(fā)項目的每個節(jié)點都離不開大量的資金支出，只有保證資金鏈的完整，才能使項目順利進行?，F(xiàn)金流管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理的核心，也是企業(yè)良性發(fā)展必不可少的重要手段。

（二）增強企業(yè)競爭力

近些年，國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)行業(yè)影響較大，房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中會受到許多不確定因素影響，做好資金管理是保證企業(yè)在市場經(jīng)濟競爭中生存和發(fā)展的必要條件，規(guī)范、合理分配資金，提高資金的使用效率，保證資金鏈的穩(wěn)定性，能夠有效的提高企業(yè)管理水平，從而提高企業(yè)的競爭力。

（三）優(yōu)化企業(yè)資源配置

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強資金管理可以使其在項目拿地前，就能做好評估和全盤的資金計劃，避免資源浪費，提高資金的利用率，降低資金成本，同時還能提高資金周轉率，盤活現(xiàn)有的資金，提高企業(yè)的償債能力，優(yōu)化資源配置。

（四）避免資金風險

加強資金管理還是企業(yè)規(guī)避資金風險的強有力的手段，通過資金管理，管理層能清晰的掌握企業(yè)的資金狀況，了解企業(yè)資金需求，將資金分配合理化。同時企業(yè)通過資金計劃，能夠實時監(jiān)督資金流動狀況，預防資金濫用，避免產(chǎn)生貪污腐敗的現(xiàn)象，規(guī)避資金風險。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理存在的問題

（一）融資方式較單一，融資成本較高

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取資金的途徑主要有股東投資、融資貸款、銷售回款等，其中股東能投入的資金有限，不足以支撐到項目開盤銷售，而銷售回款也需要時間，不是短時期內(nèi)能實現(xiàn)的，所以企業(yè)主要的融資方式仍為銀行貸款。

目前，受國家政策影響，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款限制條件越來越多，開發(fā)貸金額抵押條款越來越苛刻，對貸款資金使用的監(jiān)管也越來越嚴格，這使企業(yè)的資金越來越緊張，同時，為了保證企業(yè)自身的信譽，即使出現(xiàn)了銷售金額沒有達到預期目標、資金回籠慢的情況，企業(yè)也仍需要按時歸還銀行貸款利息，這也給企業(yè)帶來了一定的資金壓力。

房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源在開盤預售前主要依賴于銀行貸款，項目開盤預售后收到的款項在達到收入結轉條件之前也只能作為負債，這就必然會導致項目前期企業(yè)的資產(chǎn)負債率較高。如果遇到房市低谷期，資金回收期的延長也容易使企業(yè)產(chǎn)生違約風險，影響企業(yè)發(fā)展。

（二）資金管理風險意識比較薄弱

目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)的管理層還沒認識到資金管理的重要性，思想陳舊，管理理念也相對落后，其僅將管理重心放在項目管理上，對資金管理沒有足夠的重視，導致企業(yè)潛在著資金風險。

有些房地產(chǎn)企業(yè)同時開發(fā)多個項目，每個項目又設立了多個銀行賬戶，導致企業(yè)的資金比較分散，不僅資金周轉緩慢，管理工作也比較繁瑣，還容易出現(xiàn)財務漏洞，如果企業(yè)在招聘財務人員的時候沒有對其職業(yè)道德重點考察，工作人員職業(yè)素養(yǎng)較低，且企業(yè)資金監(jiān)管制度不嚴謹，那么就有可能出現(xiàn)挪用資金或者貪污腐敗的現(xiàn)象，直接給企業(yè)造成無法彌補的經(jīng)濟損失。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)資金支出一般金額較大，如果企業(yè)的資金管理不到位、沒有預留一定的流動資金，則在市場低迷、資金不能及時回籠時，就無法合理支配資金，容易造成資金鏈斷裂，產(chǎn)生資金風險，使企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營停滯，造成極大的損失。

（三）沒有建立完善的管理制度或是執(zhí)行力差

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對資金的需求是分階段的，需要企業(yè)針對不同時期的資金需求制定分配計劃。目前，許多企業(yè)沒有完善的資金管理制度，只是根據(jù)目前現(xiàn)有的資金制定短期計劃，整個項目并沒有根據(jù)企業(yè)自身的情況制定長期資金規(guī)劃，導致資金前松后緊或是前緊后松，資金管理混亂。

部分企業(yè)資金計劃制定的不夠詳細或是制定了資金計劃但是執(zhí)行力度不夠，有些企業(yè)年初制定了資金預算，但是并不符合企業(yè)自身的情況，也沒有按月或是按季度細分，資金預算比較籠統(tǒng)，在執(zhí)行過程中往往會出現(xiàn)偏差，不得不臨時調(diào)整，增加了企業(yè)資金調(diào)配的壓力，或者是資金預算形同虛設，每年年初制定之后不執(zhí)行也不調(diào)整，喪失了制定資金計劃的意義。

有些企業(yè)在資金管理方面沒有建立完善的審批制度，資金支付沒有統(tǒng)一的審批流程，僅由財務人員根據(jù)經(jīng)驗判斷資金能否支付，還有的企業(yè)雖然制定了審批流程，但是不嚴格執(zhí)行，存在缺少審批環(huán)節(jié)支付甚至是沒有審批即支付的情況。

（四）資金監(jiān)管不規(guī)范，崗位設置不合理

目前一些大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運作模式均為成立新的項目公司，集團公司一般會把項目公司設置成獨立核算企業(yè)，項目公司具有獨立的法人資格，從審核流程到付款流程都相對獨立，這樣可能導致集團公司無法掌控項目公司資金收支情況。

而且由于項目公司一般都會根據(jù)資金監(jiān)管的需求開立許多個不同的賬戶，這樣就會導致整個集團企業(yè)的資金特別分散，集團公司不便監(jiān)管，當急需大額資金時無法及時將這些零散的資金進行集中，影響了企業(yè)資金的合理配置。

還有一些企業(yè)沒有針對貨幣資金管理制定相應的制度，例如現(xiàn)金的使用范圍、銀行未達賬項的審核、支票的使用規(guī)范等，在收取的現(xiàn)金不能及時入賬，且財務制度監(jiān)管不到位的情況下，就有可能被私自挪用。部分公司財務工作人員的設置不符合崗位不兼容原則，或者因為項目員工短缺，財務印鑒和公章等都由同一人保管，易造成財務風險，給企業(yè)帶來經(jīng)濟損失。

四、對策及建議

（一）優(yōu)化融資渠道、加強資源整合，加速企業(yè)資金回籠

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的目的是為了保證企業(yè)項目運行資金充足，企業(yè)應做好項目預算，并積極創(chuàng)新，調(diào)整投融資方式，以解決項目資金緊張的問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以往通常依靠銀行貸款、銷售回款、股東投資等方式獲得項目可用資金，目前，其還可以通過供應鏈融資來緩解支付壓力，優(yōu)化傳統(tǒng)融資渠道，雖然這種方式并不能使公司直接獲得資金，但能夠延長應付賬款的支付時間，緩解企業(yè)資金短缺問題。

此外，其還應加強可行性融資整合。企業(yè)應根據(jù)自身實際和資金使用方式，充分考慮各種融資渠道的利弊，在立項時對融資方式做好規(guī)劃?？尚械娜谫Y渠道包括：

非標債務融資，即不在銀行及證券交易市場范圍內(nèi)的融資。企業(yè)可通過應收賬款、承兌匯票進行融資借貸，包括收益憑證、股票質(zhì)押及其他信用類貸款方式。

信托融資。土地競買過程中，企業(yè)支付地價款的資金多來自于信托融資方式，在項目建設中也常通過信托融資形式補充資金。雖然信托融資條件已十分嚴格，未來依靠信托融資甚至會更加困難，但現(xiàn)今政策下，項目四證齊全、企業(yè)資本金充裕、有資質(zhì)的企業(yè)，依然可以信托融資。

資產(chǎn)證券化融資。企業(yè)可將持有的資產(chǎn)進行優(yōu)化性設計，通過證券化和信用增級完成融資，將基礎固定資產(chǎn)和原本無法流動與轉化的資產(chǎn)轉化為有價流動資產(chǎn)，從而實現(xiàn)資產(chǎn)證券化融資。

注冊海外子公司。企業(yè)應成立海外子公司，并以子公司為主體實現(xiàn)融資。子公司依靠海外身份，能有效利用國外較寬松的營商政策，以發(fā)行企業(yè)債券、掛牌上市等手段融資。

（二）加強資金風險管理意識，提高資金風險管控水平

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要從思想上重視起資金風險管理工作，在企業(yè)內(nèi)部搭建完善的風險防范機制?？梢栽O立專門的機構負責規(guī)章制度制定、資金風險評估、預警機制建立及在出現(xiàn)資金風險后制定應對措施，將資金管控落實到審批制度、應收應付管理、制定資金計劃等基礎工作中，使各項資金活動有章可循，有法可依，保證資金管控的嚴肅性和權威性。

企業(yè)進行資金風險管控還可以聘請專業(yè)人員對資金使用的各個部門、環(huán)節(jié)、類型等進行全方位的監(jiān)督，例如對企業(yè)的資金預算、內(nèi)外部融資、銀行賬戶、轉賬交易等，都需要做到定期檢查，以保證全面監(jiān)控資金安全，避免資金風險。

為了能夠極大限度的避免資金風險，企業(yè)還可以針對資金風險管控的執(zhí)行設立考核機制，對未能發(fā)現(xiàn)資金風險并提出預警、風險評估不準確或對已經(jīng)出現(xiàn)風險未能妥善處理的，應該根據(jù)其給企業(yè)帶來的損失程度制定相應的懲罰措施，以充分調(diào)動主管部分的主觀能動性。

（三）建立資金管理制度，加強制度執(zhí)行力度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當建立完善、全面的資金管理制度，使企業(yè)對資金的把控更加規(guī)范。資金管理制度的制定要貼合企業(yè)的實際情況及自身特點，確保制度的執(zhí)行更加順暢，以發(fā)揮出最大的作用。

制度中應該確定財務部門的崗位設置需求及各個崗位的工作職責，并對人員素質(zhì)提出明確要求；還應當制定詳細的審批流程，例如開立銀行賬戶、各種款項支出、內(nèi)外部融資借款等。企業(yè)對銀行賬戶還需要重點檢查，如對銀行賬戶的開立、余額、網(wǎng)銀U盾的管理等都應當定期設專人核查。

同時，各種制度都需要員工嚴格執(zhí)行才能實現(xiàn)其制定的目的，因此，企業(yè)應加強對執(zhí)行效果的檢查。此外，其還應通過使用信息化管理平臺來使一部分瑣碎的工作能通過大數(shù)據(jù)分析對比自動完成，從而減輕財務人員的工作負擔，使其能更高效的保障制度順利執(zhí)行。

（四）強化資金管理，合理設置崗位

強化資金管理應當遵循實行預算控制、嚴格審批程序、合理控制支出的基本原則。企業(yè)的各項資金都需要納入預算管理，資金支出應嚴格按照規(guī)定的權限和程序進行審批，各部門的支出需要在本部門的預算額度內(nèi)申請。

集團企業(yè)對資金的管控還可以通過資金歸集來實現(xiàn)，這樣不僅能實時監(jiān)控各項目公司的資金情況，還能將分散的資金集中起來，以發(fā)揮資金的最大價值。

企業(yè)應當根據(jù)會計業(yè)務量和管理需要，依法合理設置會計工作崗位。崗位的設置應當符合內(nèi)部控制制度的要求，嚴格實行不相容職務相分離的規(guī)定，例如會計機構負責人（會計主管人員）不得兼任出納工作；會計人員不得兼任內(nèi)部審計工作；出納人員不得兼任稽核、會計檔案保管和收入、支出、債權、債務等賬簿的登記工作；出納人員以外的會計人員不得經(jīng)管現(xiàn)金、有價證券和票據(jù)；記賬人員不得兼任稽核；開通網(wǎng)銀賬戶轉賬的單位，不得一人辦理網(wǎng)銀轉賬業(yè)務的全過程，應設置相關審批流程，票據(jù)和印鑒保管人員應當分開；銀行預留印鑒（財務章、人名章）應當由兩人分開管理等。

企業(yè)還應當落實會計人員崗位責任制，由會計人員簽訂崗位職責責任書。會計人員崗位責任制要同本單位的經(jīng)營責任績效考核制度相配套，做到以責定權，責權明確，嚴格考核，有獎有懲。

五、結束語

綜上所述，完善的資金管理制度是房地企業(yè)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動順利開展的基礎，也是其實現(xiàn)戰(zhàn)略目標的保障。企業(yè)應拓展融資渠道，建立健全的資金管理制度，增強風險管控意識，規(guī)避資金風險，促進企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

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