吳凡

在新的經(jīng)濟(jì)形勢下，我國的房地產(chǎn)行業(yè)面臨巨大挑戰(zhàn)，該如何進(jìn)行有效風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控和應(yīng)對是當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要解決的問題。筆者對影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要素以及其中所面臨的問題進(jìn)行了剖析，對相關(guān)情況進(jìn)行調(diào)查研究和對比分析，提出企業(yè)轉(zhuǎn)型應(yīng)對的思路及措施。

房地產(chǎn)市場存在的問題

相關(guān)法規(guī)體系不健全 隨著我國城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速發(fā)展，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)中不可缺少的一部分，極大推動了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。為保證這個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展，政府已經(jīng)出臺了一系列管理規(guī)定，這些規(guī)定對房地產(chǎn)的正常健康發(fā)展起到了促進(jìn)和控制作用。

快速發(fā)展的房地產(chǎn)，在很大程度上是靠著政府行業(yè)管理規(guī)定來對其進(jìn)行管理和調(diào)控的，與之相適應(yīng)的法律法規(guī)還比較落后，這在某種程度上降低了政策的實(shí)施強(qiáng)度，從而降低了調(diào)控的效果，同時(shí)由于缺乏健全的管理體制作為支持，使得政策的實(shí)施效果大打折扣。當(dāng)前，伴隨著我國房地產(chǎn)的快速發(fā)展，國家已經(jīng)出臺了一些與之相適應(yīng)的管理政策，但是這些政策還沒有成為一套完整的制度體系，特別是不動產(chǎn)立法還不夠健全。許多法律政策雖然在對其進(jìn)行管理方面發(fā)揮了積極效果，但是與人們所期望的效果相比，還是有一定的差距。伴隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，有關(guān)物業(yè)經(jīng)營管理實(shí)施的法律、法規(guī)缺乏一定的可操作性，缺少相應(yīng)的技術(shù)規(guī)范，現(xiàn)有的一些規(guī)范不能很好地解決目前物業(yè)市場中所出現(xiàn)的各種問題，不能有效地保障物業(yè)企業(yè)在整個(gè)物業(yè)市場中的發(fā)展活力和整個(gè)物業(yè)行業(yè)的健康發(fā)展。

房屋銷售和需求比例不平衡 這既有社會的因素，也有土地供應(yīng)的因素，而市場的因素，則是供需的因素，當(dāng)供給超過需求時(shí)，房價(jià)就會停下來，如果供給不足，則房價(jià)就會上升，這樣的話，就會出現(xiàn)房地產(chǎn)的泡沫。近年來，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格快速上升，許多公司紛紛涌入，住房供應(yīng)增多，加之一些熱衷于投機(jī)的炒房者，導(dǎo)致了許多空置房，隨著房地產(chǎn)價(jià)格的不斷下降，某些房地產(chǎn)公司更是不愿出售房產(chǎn)，反而在囤積居奇。住房閑置不僅是一種資源的浪費(fèi)，而且也是一種極其反常的現(xiàn)象。

房地產(chǎn)部分資源配置不合理首先，由于個(gè)別地方的環(huán)境、資源以及政府對房地產(chǎn)的監(jiān)管力度不夠等原因，房地產(chǎn)發(fā)展具有某種程度的盲目性，盲目地發(fā)展缺乏整體規(guī)劃，過度開發(fā)，造成了一系列社會問題和環(huán)境問題，其中最嚴(yán)重的結(jié)果就是價(jià)格飛漲，造成了巨大經(jīng)濟(jì)損失。其次，房地產(chǎn)的資源配置，在供需兩方面，供應(yīng)一方有很多房產(chǎn)沒有賣掉，形成了積壓；而需要一方則因?yàn)閮r(jià)格太高，而無法購買，本質(zhì)上就是一個(gè)資源配置的問題。

房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型應(yīng)對策略

適應(yīng)房價(jià)新政 調(diào)整企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo) 房地產(chǎn)價(jià)格過高，在短時(shí)間里可以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，但是從長遠(yuǎn)看，卻會加大經(jīng)濟(jì)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)。為此，國家采取了財(cái)政、管理等多種方式對房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行宏觀調(diào)控，以抑制房地產(chǎn)價(jià)格增長，抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲，保持房地產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)合理區(qū)間。住房價(jià)格作為房地產(chǎn)市場的基石，對住房價(jià)格的穩(wěn)定也是國家對住房市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的一個(gè)重要方面。經(jīng)營目標(biāo)是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要依據(jù)，一個(gè)產(chǎn)業(yè)要想發(fā)展，就必須有一個(gè)明確的經(jīng)營目標(biāo)。為有效應(yīng)對新形勢的挑戰(zhàn)和求得生存，房地產(chǎn)企業(yè)就必須制定新的戰(zhàn)略規(guī)劃，調(diào)整原有經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)。

提高團(tuán)隊(duì)素質(zhì) 促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營理念創(chuàng)新 在任何一個(gè)領(lǐng)域，想要發(fā)展壯大，都離不開人才，而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也不能免俗。因此，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，人才隊(duì)伍是一個(gè)非常關(guān)鍵的要素。一個(gè)優(yōu)秀的管理隊(duì)伍和一個(gè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的保障。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過引進(jìn)、培訓(xùn)等方式，打造出一支高素質(zhì)的企業(yè)管理和經(jīng)營隊(duì)伍，使其擁有更高的經(jīng)營能力的員工，能夠在自己的工作崗位上，充分發(fā)揮優(yōu)勢，從而推動企業(yè)的良性、穩(wěn)定發(fā)展。在房地產(chǎn)市場逐漸成熟，以及國家提出了房住不炒的概念之后，這個(gè)行業(yè)的發(fā)展速度不再像以前那樣迅猛，也不能給運(yùn)營公司提供高收益，所以這個(gè)行業(yè)的發(fā)展速度逐漸變慢。在一些房地產(chǎn)公司的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)公司的轉(zhuǎn)型已經(jīng)變成了一個(gè)重要方向，要拋棄以往的粗放型發(fā)展模式，開始重視環(huán)保、舒適度等方面的問題，進(jìn)行環(huán)保節(jié)能的發(fā)展。

改善資金運(yùn)作 調(diào)整企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和金融業(yè)的發(fā)展有著緊密聯(lián)系，為了更好地控制和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，需要對房地產(chǎn)業(yè)的信貸規(guī)模、信貸政策等方面進(jìn)行研究。要從宏觀和微觀兩個(gè)方面對我國的房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)行有效管理，必須從宏觀和微觀兩個(gè)層面對我國的房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)行研究。另一方面，要對金融業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀有一個(gè)全面認(rèn)識，從而對房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的運(yùn)營進(jìn)行全面把握，避免對房地產(chǎn)運(yùn)營發(fā)展產(chǎn)生不利影響，從而保證房地產(chǎn)行業(yè)能夠持續(xù)、持續(xù)、健康地發(fā)展。當(dāng)然，對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管只是其中的一個(gè)層面，同時(shí)也需要對管理機(jī)制進(jìn)行調(diào)整。通過對這一機(jī)制進(jìn)行調(diào)整，才可以理順發(fā)展的關(guān)系，讓權(quán)責(zé)更加清晰，從而加強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)部動力。以此為依據(jù)，可以制定出與之對應(yīng)的稅收政策，以推動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，并對其進(jìn)行管理，以保持市場發(fā)展的速度和規(guī)模。

探索新型路徑 推動企業(yè)經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型 目前，伴隨著社會環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不斷改變，拿地困難、融資困難，與以往相比，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)今非昔比。據(jù)有關(guān)資料，在2021年，中國的商品房銷售額達(dá)到了18萬億元，與去年相比，增速降到了4.8%。此外，房地產(chǎn)公司的盈利也出現(xiàn)了明顯下降，這充分反映出，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速率和增長模式已經(jīng)出現(xiàn)了改變，從簡單的拿地蓋房子就可以享受高收益，變成了市場環(huán)境改變，風(fēng)險(xiǎn)驟增。在此背景下，不少地產(chǎn)公司紛紛尋求轉(zhuǎn)型。而房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者們也逐漸意識到，他們需要找到一條新的發(fā)展道路，因此，許多房地產(chǎn)公司都在進(jìn)行轉(zhuǎn)型，其中數(shù)字化轉(zhuǎn)型也是其中一個(gè)重要的發(fā)展趨勢。通過以數(shù)據(jù)驅(qū)動為基礎(chǔ)的數(shù)字化，讓房地產(chǎn)企業(yè)從收集、分析、決策、執(zhí)行、管理等多個(gè)維度進(jìn)行更加靈活和精細(xì)化的管理，依托大數(shù)據(jù)分析，拓展多元業(yè)務(wù)，創(chuàng)造新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。

綜上所述，在城鎮(zhèn)化步伐放緩、人口結(jié)構(gòu)改變的背景下，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)過了盈利能力較強(qiáng)的“黃金時(shí)代”，要想在未來的競爭中占得先機(jī)，就必須從內(nèi)部進(jìn)行轉(zhuǎn)型，合理制定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)，改善房地產(chǎn)資金運(yùn)作模式，加強(qiáng)房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)和理念創(chuàng)新，積極探索房地產(chǎn)經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型路徑。

作者單位：中核華辰建筑工程有限公司