主編推薦:
電梯壞了沒(méi)人修、違法搭建無(wú)人管、消防通道被占用,更有甚者私拆承重墻危害整棟樓房的安全……日常生活中,人們經(jīng)常因?yàn)樾^(qū)的物業(yè)問(wèn)題得不到有效解決而煩惱?!靶∥飿I(yè)”牽動(dòng)“大民生”。作為衡量城市管理水平的重要標(biāo)志,物業(yè)管理的好壞直接影響市民的獲得感、幸福感、安全感。而破除物業(yè)“痼疾”,社會(huì)各方應(yīng)共同努力,少一分抱怨和指責(zé),多一分理解與寬容。本刊特別策劃專題報(bào)道,看看各地在物業(yè)管理方面開出的良方,也歡迎各地讀者將發(fā)生在自己身邊的“物業(yè)故事”,以文字、圖片、視頻等多種形式投稿,我們將擇優(yōu)予以發(fā)表。
在上海,可能沒(méi)有比中遠(yuǎn)兩灣城更“魔幻”的小區(qū)了。尋常小區(qū),若規(guī)模超2000戶,便稱得上是大型小區(qū),而中遠(yuǎn)兩灣城,96棟、30+層高的聯(lián)排樓棟里,竟住著1.2萬(wàn)戶居民,堪比一個(gè)小型縣城,以至需由4個(gè)居委會(huì)共同管轄這個(gè)“巨無(wú)霸”社區(qū)。 25年前,這里曾是上海內(nèi)環(huán)最大的棚戶區(qū),動(dòng)遷改造后,成了風(fēng)光一時(shí)的中遠(yuǎn)兩灣城小區(qū)。如今,小區(qū)四期建成已逾17年,硬件設(shè)施加速老化,物業(yè)糾紛進(jìn)入高發(fā)期。這些要素決定著治理兩灣城的難度。
糾紛在2021年2月掀起高潮,兩灣城的第三屆業(yè)委會(huì),用了一年時(shí)間,換掉了自開發(fā)商時(shí)期便扎根在此的中遠(yuǎn)物業(yè)。之后,業(yè)委會(huì)還對(duì)小區(qū)公共收益、維修資金作全面審計(jì),并倒查20年。因老物業(yè)不配合,業(yè)委會(huì)將其告上法庭。今年1月,法院一審判決:中遠(yuǎn)物業(yè)向兩灣城返還4000萬(wàn)元公共收益和結(jié)余。
相比“維權(quán)”,兩灣城第三屆業(yè)委會(huì)主任韓德友更愿意把這一屆業(yè)委會(huì)3年來(lái)的行動(dòng),稱為“做事”。業(yè)委會(huì)“做事”,當(dāng)然不只是更換物業(yè)、追討4000萬(wàn),他們同樣要在整頓停車亂象、基建改造、開放空間這些日常公共事務(wù)中,進(jìn)行協(xié)商和表決。業(yè)主、業(yè)委會(huì)與物業(yè)之間,經(jīng)由這些“民主的訓(xùn)練”,彼此也從寸步不讓,開始轉(zhuǎn)向溝通合作。盡管韓德友總對(duì)來(lái)取經(jīng)的人說(shuō)“兩灣城的經(jīng)驗(yàn)沒(méi)法復(fù)制”,但這里,依然提供了一個(gè)業(yè)主參與社區(qū)治理的現(xiàn)實(shí)樣本。
換物業(yè)記
矛盾是在物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降后,變得刺眼的。
起初,大家沒(méi)有細(xì)想,直到2014年,有業(yè)主在公示里發(fā)現(xiàn),偌大的小區(qū),公共收益一欄卻寫著0。公共收益之所以重要,是因?yàn)榘匆?guī)定,小區(qū)的公共收益,每季度不低于50%的比例要補(bǔ)充到維修資金賬戶,它屬于全體業(yè)主。業(yè)主把問(wèn)題擺到了物業(yè)公司和負(fù)責(zé)資金監(jiān)管的業(yè)委會(huì)面前——錢去哪里了?
韓德友告訴記者,2007年,兩灣城有了第一屆業(yè)委會(huì)。當(dāng)時(shí)業(yè)委會(huì)勢(shì)弱,內(nèi)部也矛盾重重。換屆了,事情卻沒(méi)有變好。第二屆業(yè)委會(huì)中有主任和物業(yè)是親屬,對(duì)物業(yè)的監(jiān)督和財(cái)務(wù)審計(jì)始終難以落實(shí),問(wèn)題也被擱置起來(lái),成了一筆糊涂賬。對(duì)物業(yè)服務(wù)的“不滿”,積聚為不可逆的“糾紛”,兩灣城的業(yè)主投訴持續(xù)增加。
2016年,矛頭指向了第二屆業(yè)委會(huì)。不滿的業(yè)主集中起來(lái),爭(zhēng)取到小區(qū)20%比例的業(yè)主支持,滿足小區(qū)議事規(guī)則條件,召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì),最終罷免了第二屆業(yè)委會(huì)。罷免第二屆業(yè)委會(huì)后,有兩年時(shí)間,兩灣城沒(méi)有業(yè)委會(huì),和物業(yè)的矛盾仍沒(méi)有化解。直到2019年12月,第三屆業(yè)委會(huì)成立,局面才有了轉(zhuǎn)機(jī)。
韓德友是2017年前后才參與業(yè)主維權(quán)行動(dòng)的。有回見(jiàn)幾個(gè)業(yè)主在群聊里言辭過(guò)激,他說(shuō)了幾句公道話,小區(qū)牽頭的人找到了他,請(qǐng)他一起開會(huì)交流。兩年的深度介入后,他被推選為15名委員中的主任。
追討4000萬(wàn)
當(dāng)選之后,韓德友想得更仔細(xì):兩灣城這么大,要怎么去做工作?業(yè)主這么多,大家是不是一定要把老物業(yè)換掉,有多少人支持?
2020年9月,兩灣城第三屆業(yè)委會(huì)召開第一次業(yè)主大會(huì),最終表決通過(guò):公開招標(biāo)聘用新物業(yè),同時(shí)對(duì)歷年公共收益、物業(yè)費(fèi)按實(shí)結(jié)算,對(duì)維修資金使用作全面審計(jì)。
事情很快有了進(jìn)展。2021年2月1日,品牌物業(yè)公司萬(wàn)科幾百號(hào)人進(jìn)場(chǎng),接管兩灣城?,F(xiàn)場(chǎng)錄像顯示,盡管當(dāng)天下著雨,仍有業(yè)主放起了禮花。另一邊,審計(jì)仍在阻力當(dāng)中推進(jìn)。
全面審計(jì)步子邁得大,針對(duì)小區(qū)20年來(lái)的資金使用,需要已經(jīng)退場(chǎng)的老物業(yè)配合。起初,業(yè)委會(huì)不認(rèn)可老物業(yè)往年的內(nèi)部審計(jì),另請(qǐng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所寫了審計(jì)方案。但中遠(yuǎn)物業(yè)不配合提供審計(jì)賬冊(cè)、憑證,業(yè)委會(huì)這才走到司法審計(jì)這一步,另想辦法舉證。
證據(jù)怎么找呢?何況時(shí)間跨度長(zhǎng)達(dá)20年。第一屆業(yè)委會(huì)那位審計(jì)經(jīng)驗(yàn)豐富的委員參與其中,和外聘律師團(tuán)隊(duì)合力想辦法。這回,他們小心保密,審計(jì)“像搞地下工作一樣”。 他們向法院申請(qǐng)多份調(diào)查令,才從電力公司和城投水務(wù)公司,拿到歷年水電費(fèi)數(shù)據(jù);再到小區(qū)停車數(shù)據(jù)存儲(chǔ)單位收集停車數(shù)據(jù),結(jié)合中遠(yuǎn)物業(yè)在訴訟中提交的歷年單方審計(jì)報(bào)告,終于發(fā)現(xiàn)破綻和矛盾。團(tuán)隊(duì)據(jù)此推算,中遠(yuǎn)物業(yè)應(yīng)返還業(yè)主的金額累計(jì)達(dá)6200萬(wàn)元。團(tuán)隊(duì)向法院提交變更訴請(qǐng)。
判決書顯示,中遠(yuǎn)物業(yè)辯稱,自己和前兩屆業(yè)委會(huì)結(jié)算完畢,第三屆業(yè)委會(huì)無(wú)權(quán)追溯;2014年以前的審計(jì)材料不完整,沒(méi)有必要再作審查;對(duì)于返還訴請(qǐng),則沒(méi)有回應(yīng)。今年1月,一審判決中,法院支持,中遠(yuǎn)物業(yè)向第三屆業(yè)委會(huì)返還資金4000萬(wàn)元。
專業(yè)的業(yè)委會(huì)
在兩灣城,化解物業(yè)糾紛,不是韓德友這屆業(yè)委會(huì)待辦事項(xiàng)的全部。改善小區(qū)環(huán)境,僅靠規(guī)范監(jiān)督物業(yè)公司,遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。很多公共事務(wù)超出了物業(yè)的服務(wù)范圍,仍需業(yè)主大會(huì)表決,業(yè)委會(huì)統(tǒng)籌執(zhí)行。
在換掉物業(yè)之前,業(yè)委會(huì)就著手整頓小區(qū)停車亂象。在一個(gè)數(shù)萬(wàn)人的小區(qū)里,推動(dòng)停車改革,韓德友稱之為“捅了馬蜂窩”。捅下的第一個(gè)“馬蜂窩”,是老物業(yè)發(fā)的“親情卡”?!耙婚_始,小區(qū)地面是不停車的,后來(lái)增劃的車位2000多個(gè),老物業(yè)發(fā)親情卡就發(fā)了1400多張?!表n德友說(shuō)。業(yè)委會(huì)就取消了親情卡,臨時(shí)停車費(fèi)上調(diào)為1小時(shí)15元,單日150元封頂。
2021年,業(yè)委會(huì)又捅了“馬蜂窩”,提出小區(qū)東區(qū)地面停車位漲價(jià)。這主要?jiǎng)拥氖切^(qū)租客的利益,也波及一部分在地面停車的業(yè)主,也有人找業(yè)委會(huì)理論,最后還得業(yè)主表決。2021年12月,新的停車管理辦法在業(yè)主大會(huì)上通過(guò)??陀^上,漲價(jià)增加了小區(qū)的公共收益,但這筆錢也將補(bǔ)充小區(qū)的維修資金賬戶,用于社區(qū)維修整改,受益的還是全體業(yè)主。
在韓德友看來(lái),業(yè)委會(huì)是一個(gè)平臺(tái)、執(zhí)行機(jī)構(gòu),服務(wù)于業(yè)主大會(huì)。矛盾當(dāng)前,如果沒(méi)有人組織意見(jiàn)反饋,業(yè)主就是一盤散沙,又任由沖突膨脹。兩灣城之所以能維護(hù)自己的利益,關(guān)鍵在于,小區(qū)終于有了正常運(yùn)行的業(yè)委會(huì);而業(yè)委會(huì)與業(yè)主代表的配合,也是成事的關(guān)鍵。但全國(guó)范圍內(nèi),大量小區(qū)難以成立業(yè)委會(huì),更談不上有效運(yùn)行,甚至業(yè)委會(huì)被千夫所指,更不用說(shuō)化解矛盾、維持社區(qū)秩序,還面臨各方阻力和監(jiān)管約束。
韓冰是上海青年業(yè)委會(huì)委員聯(lián)誼會(huì)秘書長(zhǎng)、眾蟻社區(qū)負(fù)責(zé)人,長(zhǎng)期關(guān)注上海社區(qū)治理,和數(shù)十個(gè)小區(qū)業(yè)委會(huì)主任、委員,街道辦、居委會(huì)有密切交流。在他看來(lái),社區(qū)治理當(dāng)中,一個(gè)良性的業(yè)委會(huì),是業(yè)主、政府、開發(fā)商共同的現(xiàn)實(shí)需要。他解釋,業(yè)委會(huì)是基層的民主試驗(yàn)場(chǎng),大家可以切實(shí)地參與其中,就關(guān)心的議題表達(dá)意見(jiàn),改變結(jié)果。改變的力量,很大程度來(lái)自監(jiān)督。業(yè)委會(huì),自身確實(shí)存在尋租的空間。但實(shí)踐中,一些有心做事的業(yè)委會(huì)及其主任也缺乏相應(yīng)的輿論保護(hù),在脆弱的屏障里,合法合規(guī)依程序,幾乎是唯一有效的盾牌。但也得益于“合規(guī)”,社區(qū)治理才可能由亂到治,真正把事做成。
(摘自《南風(fēng)窗》施晶晶)