周恒 陳敏 劉玉花 王繼富 韓海東

摘要：改革開放以來，城鎮(zhèn)化的推進(jìn)催生了一批“失地農(nóng)民”，進(jìn)而出現(xiàn)了較多的農(nóng)民還建小區(qū)，這些還建小區(qū)如今居住環(huán)境如何？居民是否滿意？這些問題值得關(guān)注。隨著城鎮(zhèn)化的深入，2030年預(yù)計(jì)有1億“失地農(nóng)民”需要安置，調(diào)查還建小區(qū)居住環(huán)境滿意度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，具有重要意義。文章以武漢市三個(gè)不同時(shí)期的還建小區(qū)為例，通過構(gòu)建居住環(huán)境滿意度評(píng)價(jià)體系，梳理還建居民對(duì)小區(qū)居住環(huán)境的感知情況，并探究其影響因素和形成原因，從政策引導(dǎo)、規(guī)劃建設(shè)、物業(yè)管理和社會(huì)網(wǎng)絡(luò)這四個(gè)方面提出對(duì)策，以期為我國還建小區(qū)建設(shè)和更新提供參考。

關(guān)鍵詞：還建小區(qū)；居住環(huán)境；滿意度；影響因素

中圖分類號(hào)：TU984.12 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1004-9436（2023）11-000-04

基金項(xiàng)目：本論文為2022年度湖北省建設(shè)科技計(jì)劃項(xiàng)目“基于人民視角的城市體檢體系優(yōu)化研究”成果，項(xiàng)目編號(hào)：廳頭〔2022〕2198-122

0 前言

改革開放以來，為滿足快速城鎮(zhèn)化的空間訴求，大量農(nóng)村集體土地被征用，部分農(nóng)民無地可種。為解決“失地農(nóng)民”的住房問題，20世紀(jì)90年代初期，我國開始建設(shè)農(nóng)民還建小區(qū)，即以拆遷安置的形式集中建設(shè)居住小區(qū)［1］。新世紀(jì)我國步入“以人為本”的新型城鎮(zhèn)化階段，一方面城鎮(zhèn)化仍在持續(xù)，到2030年預(yù)計(jì)有1億“失地農(nóng)民”需要還建小區(qū)進(jìn)行安置［2］；另一方面，部分還建小區(qū)在歷經(jīng)二三十年后變成了老舊社區(qū)，居民日常生活存在諸多不便。深入探討前一階段農(nóng)民還建小區(qū)建設(shè)暴露出來的問題，對(duì)推動(dòng)老舊社區(qū)更新具有重要意義。

1 國內(nèi)外相關(guān)研究綜述

居住環(huán)境由住房和周圍的環(huán)境組成，居住環(huán)境滿意度即為衡量居民對(duì)住宅和周圍環(huán)境的綜合滿意程度的指標(biāo)［3］。國外相關(guān)研究側(cè)重于探索影響因素，包括住宅特征［4］、居住者屬性［5］、社區(qū)環(huán)境［6］、區(qū)位條件［7］等。國內(nèi)相關(guān)研究分為兩類，一是利用層次分析［8］、均值分析［9］等數(shù)理分析方法，構(gòu)建滿意度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系［10］；二是測評(píng)某一保障性住房［11］、拆遷安置小區(qū)［12］、城中村［13］的居住滿意度。

現(xiàn)有研究多局限于某一時(shí)期的還建小區(qū)，較少研究追蹤還建小區(qū)入住后的環(huán)境質(zhì)量變化及居民感受。本文以武漢市三個(gè)不同時(shí)期的還建小區(qū)為例，通過構(gòu)建居住環(huán)境滿意度評(píng)價(jià)體系，梳理還建居民對(duì)小區(qū)居住環(huán)境的感知情況，探究其影響因素和成因，進(jìn)而提出針對(duì)性的措施，以期為我國還建小區(qū)建設(shè)和更新提供參考。

2 還建小區(qū)居住環(huán)境滿意度評(píng)價(jià)體系構(gòu)建

本文將還建小區(qū)的物質(zhì)建成環(huán)境劃分為居家環(huán)境、居住片區(qū)環(huán)境、周邊環(huán)境這三個(gè)維度。結(jié)合相關(guān)研究，初步設(shè)定了小區(qū)綠化景觀、環(huán)境衛(wèi)生等10項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)。

2.1 隸屬度分析

初步確定的指標(biāo)體系不一定是最合適的，應(yīng)用隸屬度分析進(jìn)一步篩選合適的指標(biāo)。隸屬度為某一指標(biāo)專家選擇的總次數(shù)與參與調(diào)查的總問卷數(shù)的比值，介于0～1之間，數(shù)值越大則表明專家越認(rèn)可，隸屬度越高。本次參與調(diào)查的專家包括政府管理人員、學(xué)者、小區(qū)建設(shè)人員、物業(yè)管理人員、居民代表等，共發(fā)放問卷200份，回收有效問卷184份，分析了10個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)的隸屬度，設(shè)置閾值為0.5，將隸屬度小于0.5的“采光通風(fēng)條件”刪除。

2.2 相關(guān)性分析

為避免指標(biāo)存在較高的相關(guān)性，影響評(píng)價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確度，需要在相關(guān)性較高的因素中篩選出隸屬度較低的因素，并將其刪除。通過采集各評(píng)價(jià)指標(biāo)的相關(guān)數(shù)據(jù)，運(yùn)用SPSS軟件進(jìn)行分析，給定臨界值M為0.9，相關(guān)系數(shù)大于0.9的評(píng)價(jià)指標(biāo)為“公共秩序維護(hù)”和“門衛(wèi)保安監(jiān)管”，刪除隸屬度較低的“公共秩序維護(hù)”，確定了最終評(píng)價(jià)體系（見表1）。

3 武漢市三個(gè)不同時(shí)期還建小區(qū)居住環(huán)境滿意度

3.1 調(diào)研小區(qū)選取

武漢市還建小區(qū)建設(shè)經(jīng)歷了三個(gè)階段：一是在20世紀(jì)90年代初集中建設(shè)了第一批農(nóng)民還建小區(qū)；二是90年代后期國家推行住房商品化改革，2004年9月武漢市全面啟動(dòng)“城中村”改造，集中還建小區(qū)開始成批出現(xiàn)；三是2008年后武漢市進(jìn)一步出臺(tái)相關(guān)政策，還建小區(qū)建設(shè)步入快車道。根據(jù)上述三個(gè)階段，選擇1994年建成的榮泰小區(qū)、2008年建成的北港佳和云居、2013年建成的南國都市二期作為研究對(duì)象（見圖1）。

3.2 總體調(diào)查對(duì)象統(tǒng)計(jì)

本次調(diào)研主要采用問卷調(diào)查法和深入訪談法，現(xiàn)場發(fā)放問卷600份，實(shí)際回收有效問卷561份，三個(gè)小區(qū)發(fā)放問卷數(shù)量大致相同。統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)還建小區(qū)住戶的家庭成員平均值為3.4人，居住面積平均值為93.7㎡。居民主要分為三類：原拆遷戶、后遷入戶、租戶，占比約為1.4∶1∶1；居民中30～59歲的人最多，占比36.9%；受教育程度主要為初中、高中及中專；家庭總月收入集中在2500～12 500元，占比超過75%。

3.3 還建小區(qū)居住環(huán)境滿意度

三個(gè)小區(qū)居民對(duì)小區(qū)總體的居住環(huán)境滿意度差別較大（見圖2），北港佳和云居最高，南國都市二期次之，而榮泰小區(qū)最低。榮泰小區(qū)的滿意度僅周邊各類配套設(shè)施在3分以上，說明居民對(duì)居住環(huán)境普遍較不滿意。與此相反，北港佳和云居與南國都市二期除了對(duì)房屋質(zhì)量較不滿意以外，其他滿意度都在3分以上，居民滿意度普遍較高，特別體現(xiàn)在小區(qū)綠化及景觀、內(nèi)部各類配套設(shè)施和周邊各類配套設(shè)施這三個(gè)方面。

3.4 總體居住環(huán)境滿意度影響因素

選取小區(qū)總體居住環(huán)境的滿意度為因變量，性別、年齡、受教育程度、收入和上述8項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)為自變量，進(jìn)行回歸分析。結(jié)果顯示，小區(qū)綠化及景觀、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、小區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施與小區(qū)總體的居住環(huán)境在1%水平上顯著相關(guān)，房屋質(zhì)量、小區(qū)周邊配套設(shè)施通過5%顯著性檢驗(yàn)。這5個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)系數(shù)為正，說明其提升能提高居民對(duì)小區(qū)總體居住環(huán)境的滿意度。影響最大的因素是小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，而居民個(gè)人屬性影響則較小（見表2）。

4 還建小區(qū)居住環(huán)境滿意度存在差異的原因及對(duì)策

4.1 居住環(huán)境滿意度存在差異的原因

4.1.1 政策因素

武漢市在不同時(shí)期實(shí)行不同的安置還建政策。1992年《武漢市城市房屋拆遷管理辦法補(bǔ)充規(guī)定》規(guī)定拆遷住宅用房按被拆遷房屋的使用面積安置［14］，因此榮泰小區(qū)以小戶型為主。2004年武漢市開始改造城中村，補(bǔ)償政策是以人數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)，賠償100㎡/人，獨(dú)生子女按兩人算，開發(fā)主體為村集體，因此北港佳和云居設(shè)施較為齊全，以大戶型為主。而到了2013年的南國都市二期，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)降低為30㎡/人，超出部分需自行購買，開發(fā)主體為開發(fā)商，因此還建戶型以小戶型為主，小區(qū)建設(shè)環(huán)境不如北港佳和云居。

4.1.2 規(guī)劃建設(shè)管控因素

規(guī)劃設(shè)計(jì)越合理，建設(shè)質(zhì)量越高，居民滿意度越高。我國在1994年2月開始實(shí)行《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》，1994年建成的榮泰小區(qū)缺乏相應(yīng)約束，導(dǎo)致樓間距、綠化等不滿足要求，而北港佳和云居和南國都市二期受益于設(shè)計(jì)規(guī)范，因此滿意度比榮泰小區(qū)更高。

4.1.3 物業(yè)管理因素

物業(yè)管理的有無和服務(wù)水平的高低，顯著影響還建小區(qū)居住環(huán)境滿意度。榮泰小區(qū)無物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)由其所在的勸業(yè)場社區(qū)負(fù)責(zé)，水電氣設(shè)施配套不足及老化等問題難以解決，居民滿意度較低。南國都市二期采取公開招投標(biāo)方式選聘物業(yè)公司，外來物業(yè)公司對(duì)小區(qū)居民不甚了解，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量并不如意。北港佳和云居成立了股份公司，自主管理小區(qū)物業(yè)，空置房屋用于租賃，居民每年可以分紅，物業(yè)管理資金充裕，居民滿意度較高。

4.1.4 社會(huì)網(wǎng)絡(luò)因素

還建小區(qū)居住環(huán)境滿意度還與延續(xù)的社會(huì)網(wǎng)絡(luò)密切相關(guān)，原有村莊社會(huì)網(wǎng)絡(luò)延續(xù)性越高，即原拆遷戶所占比例越高，居民滿意度越高。在人口構(gòu)成上，榮泰小區(qū)、南國都市二期、北港佳和云居的原拆遷戶所占比例分別為27%、42%和50%，北港佳和云居的居民彼此熟識(shí)，對(duì)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、門衛(wèi)保安監(jiān)管等方面更能實(shí)現(xiàn)有效監(jiān)督，因此居民滿意度較高。

4.2 居住環(huán)境滿意度提升對(duì)策

為提高還建小區(qū)居住環(huán)境滿意度，可從以下四方面入手。

第一，科學(xué)制定還建政策，提高村集體參與度。一是將村集體轉(zhuǎn)為開發(fā)還建主體之一，提高居民建設(shè)參與度。二是引入專業(yè)機(jī)構(gòu)全面評(píng)估自建房價(jià)格，科學(xué)確定補(bǔ)償政策，避免補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)“一刀切”。

第二，嚴(yán)控規(guī)劃建設(shè)質(zhì)量。針對(duì)居民最不滿意的房屋質(zhì)量，政府應(yīng)根據(jù)各地實(shí)際情況制定房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)不符合標(biāo)準(zhǔn)的予以處罰并責(zé)令整改。開發(fā)商在還建過程中，要與居民充分溝通，確保戶型設(shè)計(jì)、采光通風(fēng)、院落布局等滿足居民居住偏好。

第三，建立政府補(bǔ)助、企業(yè)投資和居民分?jǐn)傁嘟Y(jié)合的物業(yè)資金籌措方式。對(duì)沒有充足物業(yè)管理金的小區(qū)，使用政府財(cái)政收入進(jìn)行補(bǔ)貼。對(duì)有一定物業(yè)管理金的小區(qū)，可采取企業(yè)投資和居民分?jǐn)偟姆绞?。由企業(yè)運(yùn)營物業(yè)獲得利潤，出資維護(hù)小區(qū)環(huán)境，缺口資金由居民分?jǐn)偂?/p>

第四，搭建由社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司構(gòu)成的共同管理體。業(yè)主委員會(huì)延續(xù)原有村委會(huì)功能，成為與社區(qū)居委會(huì)、物業(yè)管理公司溝通的橋梁，實(shí)現(xiàn)社區(qū)決策公開和資源共享，增強(qiáng)居民歸屬感。

5 結(jié)語

本文以還建小區(qū)居住環(huán)境滿意度為研究對(duì)象，結(jié)合隸屬度和相關(guān)性分析，構(gòu)建了還建小區(qū)居住環(huán)境滿意度評(píng)價(jià)體系，并選取武漢市三個(gè)不同時(shí)期的還建小區(qū)進(jìn)行實(shí)證研究。研究發(fā)現(xiàn)：不同時(shí)期還建小區(qū)居民對(duì)居住環(huán)境的滿意度存在差異，但并非建成年代越久，滿意度越差；還建居民對(duì)小區(qū)總體的居住環(huán)境滿意度一般，對(duì)小區(qū)周邊配套設(shè)施的滿意度最高，對(duì)房屋質(zhì)量最不滿意；小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化及景觀、內(nèi)部配套設(shè)施、房屋質(zhì)量和周邊配套設(shè)施這五項(xiàng)因素與居住環(huán)境滿意度密切相關(guān)；還建政策中的福利待遇、規(guī)劃建設(shè)的質(zhì)量、后期的物業(yè)管理、原有村莊社會(huì)網(wǎng)絡(luò)延續(xù)性是居住環(huán)境滿意度存在差異的主要原因。最后，從政策引導(dǎo)、規(guī)劃建設(shè)、物業(yè)管理和社會(huì)網(wǎng)絡(luò)這四個(gè)方面提出滿意度提升對(duì)策。

本研究存在以下不足：一是評(píng)價(jià)體系覆蓋面不廣，評(píng)價(jià)結(jié)果存在局限性；二是還建小區(qū)樣本數(shù)量較少，調(diào)查分析結(jié)果可能存在偶然性。未來將進(jìn)一步豐富評(píng)價(jià)指標(biāo)，增加樣本數(shù)量，開展更系統(tǒng)的研究。

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作者簡介：周恒（1989—），男，湖北孝感人，碩士，高級(jí)工程師，研究方向：國土空間規(guī)劃。

陳敏（1993—），女，安徽馬鞍山人，碩士，助理規(guī)劃師，研究方向：城鄉(xiāng)規(guī)劃。

劉玉花（1972—），女，山東濰坊人，碩士，高級(jí)工程師，系本文通訊作者，研究方向：國土空間規(guī)劃。

王繼富（1972—），男，山東濰坊人，學(xué)士，高級(jí)工程師，研究方向：國土空間規(guī)劃。

韓海東（1976—），男，山東濰坊人，學(xué)士，助理工程師，研究方向：國土空間規(guī)劃。