顧天嬌

在12月15至16日舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，對于房地產(chǎn)行業(yè)的支持信號明顯釋放。

會(huì)議提到擴(kuò)大內(nèi)需，并將“支持住房改善”擺在“新能源汽車、養(yǎng)老服務(wù)”消費(fèi)之前；同時(shí)提出“滿足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況”等。

11月以來，房地產(chǎn)政策從“第一支箭”銀行信貸融資打開，到“第二支箭”債券融資支持，再到“第三支箭”股權(quán)融資重啟，三支箭連續(xù)落地對房企融資提供多維支撐。

可以說，當(dāng)前對于地產(chǎn)政策底已經(jīng)明確，行業(yè)最危險(xiǎn)的時(shí)刻已經(jīng)過去，在政策底到來后，市場底也將漸進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)的回暖值得期待。

市場繼續(xù)探底

現(xiàn)在這個(gè)階段，還有充足現(xiàn)金流的房企著實(shí)是鳳毛麟角了。

近日，成都的商業(yè)地標(biāo)遠(yuǎn)洋太古里股權(quán)被轉(zhuǎn)讓，其持股50%的股東遠(yuǎn)洋集團(tuán)（03377.HK）將持有的全部項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓給另一大股東太古地產(chǎn)（01972.HK），以此換取54.65億的資金用于償還債務(wù)。

11月初，旭輝控股集團(tuán)（00884.HK）公告稱，因公司流動(dòng)性惡化，且無法與境外債權(quán)人達(dá)成延遲還款協(xié)議，公司暫停支付所有境外應(yīng)付的本金和利息。

在更早之前，恒大、融創(chuàng)、佳兆業(yè)、中國奧園、世茂集團(tuán)等企業(yè)的債務(wù)問題已經(jīng)顯露于人前。

這背后是自2021年起就逐步下滑的供需端數(shù)據(jù)。

國家統(tǒng)計(jì)局的開發(fā)投資數(shù)據(jù)顯示，1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資12.39萬億元，同比下降9.8%；商品房銷售面積12.13億平方米，同比下降23.3%；商品房銷售額12.86萬億元，下降26.6%。

據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，2022年前11個(gè)月，全國300城住宅用地推出、成交面積分別同比下降37.6%、36.4%，絕對規(guī)模均處于近十年同期的最低水平。其中一線城市的成交面積降幅近兩成，土地出讓金降幅近一成；二、三、四線城市的成交面積和土地出讓金降幅均在三成以上。

中游房企回款壓力大、資金鏈緊張、拿地意愿不足，進(jìn)而傳導(dǎo)至上游對土地成交出讓和財(cái)政造成壓力。

因此最近的一系列政策，都劍指房企的融資問題。

股權(quán)融資環(huán)境大幅改善

從支持債權(quán)融資，再到股權(quán)融資放松，這次的力度可謂空前。

尤其從2010年開始收緊上市房企股權(quán)融資已有12年了，2018年10月起，為防止募集資金變相用于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，證監(jiān)會(huì)更是不再對涉房企業(yè)再融資推進(jìn)審核，涉房企業(yè)的再融資通道被徹底關(guān)閉。

所以這些年可以看到有很多涉房企業(yè)在剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，除了最基本的回籠資金需求以外，就是為了“恢復(fù)”上市公司的融資功能。另外，因再融資受阻，房企還掀起一波物業(yè)分拆潮，通過分拆物業(yè)板塊在港股上市的方式繞道補(bǔ)充流動(dòng)性，但是對于房企來說這種方式能募集的資金也很有限。

11月28日，證監(jiān)會(huì)決定在房企股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化五項(xiàng)措施，宣布停擺多年的股權(quán)融資重新開閘。

一是恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資。允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施重組上市，重組對象須為房地產(chǎn)行業(yè)上市公司。允許房地產(chǎn)行業(yè)上市公司發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購買涉房資產(chǎn)；發(fā)行股份購買資產(chǎn)時(shí)，可以募集配套資金；募集資金用于存量涉房項(xiàng)目和支付交易對價(jià)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等，不能用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等。

二是恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資。允許上市房企非公開方式再融資，引導(dǎo)募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設(shè)。允許其他涉房上市公司再融資，要求再融資募集資金投向主業(yè)。

三是調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策。與境內(nèi)A股政策保持一致，恢復(fù)以房地產(chǎn)為主業(yè)的H股上市公司再融資；恢復(fù)主業(yè)非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的其他涉房H股上市公司再融資。

四是進(jìn)一步發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）盤活房企存量資產(chǎn)作用。會(huì)同有關(guān)方面加大工作力度，推動(dòng)保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行，努力打造REITs市場的“保租房板塊”。鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)依托符合條件的倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，或作為已上市基礎(chǔ)設(shè)施REITs的擴(kuò)募資產(chǎn)。

五是積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。開展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，允許符合條件的私募股權(quán)基金管理人設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，引入機(jī)構(gòu)資金，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)盤活經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式。

隨著股權(quán)融資政策開閘，截至12月18日，已有包括萬科A、碧桂園、建發(fā)國際、新湖中寶、陸家嘴、華夏幸福等22家房企披露再融資計(jì)劃，融資方式包含配股和定向增發(fā)。

在當(dāng)前背景下，房企間的并購重組可能會(huì)逐漸活躍，一些前期被剝離的房產(chǎn)項(xiàng)目或資產(chǎn)可能再次上市；房企與房企間的資產(chǎn)收購可能增加，優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目將向現(xiàn)金流更好的企業(yè)轉(zhuǎn)移；另外，資金雄厚的國企、央企等或?qū)⒏鄥⑴c到房企并購重組、融資及私募基金中，成為市場中的重要力量。