陳沫

摘?要：隨著時代發(fā)展與科技的進(jìn)步，人民群眾需求的日益增長，越來越多的既有體育設(shè)施已不適應(yīng)時代的需求，在城市更新“拆改留”轉(zhuǎn)換為“留改拆”的大背景下，迎來了對既有體育場館的改造升級，每個體育場館都有其自身獨特性，需要準(zhǔn)確測定改造成本，實現(xiàn)更新效益最大化，本文以某上海某大型體育類城市更新項目為例，結(jié)合城市更新項目特點，從建造成本的角度，著重分析如何實現(xiàn)城市更新效益、整體經(jīng)濟(jì)效益上最大化，希望對今后同類型的城市更新項目有借鑒意義。

關(guān)鍵詞：城市更新；文脈傳承；工程造價；整體效益

中圖分類號：F23?????文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A??????doi：10.19311/j.cnki.16723198.2023.01.049

城市更新與城市發(fā)展相伴而隨，城市發(fā)展需要有自我調(diào)節(jié)的機制，通過不斷更新，完成自身新陳代謝的過程，城市更新其積極的意義在于阻止城市衰退，促進(jìn)城市發(fā)展，因此對于影響城市發(fā)展的物質(zhì)性老化，功能性和結(jié)構(gòu)性衰退等方面需進(jìn)行更新改造，以期達(dá)到科學(xué)技術(shù)以及提升物質(zhì)文化水平相適應(yīng)的城市配置。城市更新項目在保護(hù)傳承歷史文脈，留住城市記憶的同時，如何測定城市更新成本兼顧有效控制造價，從而更好地實現(xiàn)城市更新效益、整體經(jīng)濟(jì)效益上最大化，是我們進(jìn)行城市更新時面臨最大的挑戰(zhàn)。

1?工程概況

某大型體育類城市更新項目建造于1982年，位于上海市中心城區(qū)，總建筑面積115562.15m2，項目包含保留建筑改造及新建建筑兩部分。保留建筑改造為原有標(biāo)志性建筑體育館和游泳館的主體建筑，對其內(nèi)部進(jìn)行改造升級，保持原始風(fēng)貌不變的同時，為更便捷地服務(wù)人民群眾運動的各類需求；新建部分為地下共兩層的體育綜合體，布置了各類全民健身活動用房，包括網(wǎng)球館、羽毛球館、乒乓球館、舞蹈教室、公共入口門廳及輔助、服務(wù)用房；同時布置了一定規(guī)模的體育館、游泳館訓(xùn)練熱身用房，包括擊劍、舞蹈、體操、壁球、室內(nèi)高爾夫等室內(nèi)健身用房，以及停車庫和設(shè)備機房。同時按照總體規(guī)劃，工程更新改造后與軌道交通站廳、公共設(shè)施及周邊重要建筑完成連通。

2?工程造價

本項目合同造價指標(biāo)11249元/m2，僅從指標(biāo)值上觀察，萬元加的指標(biāo)值似乎比較普遍，但通過對本項目實際情況的分析與判斷，投資控制概算值與本城市更新項目實際造價值之間存在較大差異，投資控制概算值不能滿足工程造價的實際需求。

3?工程造價分析

3.1?技術(shù)方案的選擇對城市更新項目造價影響大

城市更新項目具有一定的獨特性，在技術(shù)方案的選擇上，相對比較獨立，除考慮一般新建項目考慮的因素一致外，需結(jié)合項目自身特點，以滿足建設(shè)功能、施工質(zhì)量、安全、進(jìn)度、降本等方面進(jìn)行統(tǒng)籌全局、科學(xué)安排，選擇科學(xué)合理的技術(shù)方案，應(yīng)在控制造價的同時，全面提升更新項目的整體經(jīng)濟(jì)效益。

城市更新項目從確定設(shè)計方案開始就面臨著較多的選擇，選擇同樣發(fā)生在施工過程中，比如當(dāng)我們掀開塵封已久的某些關(guān)鍵部位時，雖然我們認(rèn)為已經(jīng)做好了應(yīng)對準(zhǔn)備，但仍會遇到不可預(yù)測的情況發(fā)生。在方案的選擇上，是僅僅考慮技術(shù)上的降本，還是考慮最合理的方案選擇？本項目每一種選擇的背后，都離不開實現(xiàn)城市更新效益、整體效益最大化的目標(biāo)。指的不僅僅是運營收益最大化，或者建造利潤最大化，她是一種社會效益最優(yōu)化的表現(xiàn)。

實例1：體育館原屋頂網(wǎng)架為焊接球節(jié)點網(wǎng)架結(jié)構(gòu)，鋼結(jié)構(gòu)重量約700t。1973年至今，近半個世紀(jì)以來，曾對場館做過一些維護(hù)和修補，但本次將對整體屋蓋鋼結(jié)構(gòu)進(jìn)行大面積更新，并列舉出多種方案進(jìn)行比選，請教并聽取資深專家的建議，經(jīng)各方專題會議討論，在保護(hù)外立面及內(nèi)部看臺結(jié)構(gòu)不被破壞的情況下，在兩種方案中進(jìn)行選擇，一種方案為拆除原鋼結(jié)構(gòu)屋面，在原屋面位置新建鋼結(jié)構(gòu)屋面，新的屋蓋體系結(jié)構(gòu)為管桁架結(jié)構(gòu)，鋼結(jié)構(gòu)重量為1300t；第二種方案對原有屋面鋼結(jié)構(gòu)體系再次進(jìn)行大面積加固。

第一種方案中，由于老結(jié)構(gòu)為裝配式結(jié)構(gòu)，支撐網(wǎng)架的預(yù)制柱為杯口基礎(chǔ)，多數(shù)梁柱拼裝節(jié)點也為弱連接，整體剛度差，經(jīng)測算，拆除時預(yù)制柱穩(wěn)定系數(shù)會削弱一半以上，從而再影響預(yù)制梁及預(yù)制柱系統(tǒng)的自身穩(wěn)定。加之屋蓋網(wǎng)架結(jié)構(gòu)桿件多，上下弦間矢高6m，網(wǎng)架距地面有24m之高，網(wǎng)架半徑超過110m，外場塔吊無法完全覆蓋整體網(wǎng)架施工。在保護(hù)外立面及內(nèi)部看臺結(jié)構(gòu)不被破壞的情況下，不允許內(nèi)場大型汽車吊等機械設(shè)備進(jìn)入，搭設(shè)高空拆除腳手架無法滿足現(xiàn)場安全施工要求，可以作為配合完成拆除及新建鋼結(jié)構(gòu)的輔助措施。經(jīng)專家論證最終采取利用鋼平臺整體提升體系支撐起整套鋼結(jié)構(gòu)網(wǎng)架，按照受力的不同，分區(qū)段進(jìn)行拆除。整個支撐體系主要由臨時支撐與鋼梁組成，臨時支撐主要布置3道，分別在后續(xù)桁架壓力環(huán)下方，比賽區(qū)臨近看臺位置處，以及內(nèi)外圈鋼梁布置，整個鋼平臺重量約700t，經(jīng)實際測算鋼平臺支撐體系的措施費用約800萬元左右。

第二種方案，在1999年對屋面鋼結(jié)構(gòu)體系加固的基礎(chǔ)上再進(jìn)行加固的方案，在原有的屋面鋼結(jié)構(gòu)網(wǎng)架上替換且設(shè)置拉結(jié)加固件1680根構(gòu)件，不涉及原鋼結(jié)構(gòu)網(wǎng)架體系大面積拆除，可以采用搭設(shè)滿堂腳手架施工措施，經(jīng)實際測算滿堂腳手架的措施費用約180萬元左右。但是從技術(shù)角度分析，因屋蓋網(wǎng)架結(jié)構(gòu)桿件繁多，桿件的拆除、更換及加固工作量大；因存在焊接應(yīng)力無法釋放的原因，因此在拆除、更換時不能采用多點同步施工，施工周期長；原鋼結(jié)構(gòu)網(wǎng)架體系中每個焊接球匯集著大量桿件，加固時對每一根桿件在節(jié)點處理上手勢要一致，盡量使球節(jié)點區(qū)域焊接變形在難以控制的情況下，保持一致；對于穩(wěn)定性不足的桿件在加固處理時，套管與原桿件、套管與套管之間碰撞節(jié)點的處理上手勢要一致；對于強度不足的桿件在加固處理時，套管與原桿件、套管與套管碰撞節(jié)點區(qū)域的焊接處理各不相同，難度雖大但必須保持強度一致，過程中還會涉及復(fù)雜的抱箍加固工藝。以上技術(shù)達(dá)到拆除、更換及加固的要求后，最重要的問題是對加固的效果進(jìn)行檢驗，進(jìn)一步確定屋蓋鋼結(jié)構(gòu)體系的使用壽命，預(yù)計判斷難度較大。

綜上，在建造成本上，兩種方案的保護(hù)措施成本均比較高，且第一種方案高于第二種方案，但是從城市更新高起點，前瞻性和戰(zhàn)略性的高度去思考，堅持可持續(xù)發(fā)展和以人為本的原則下，第一種方案更詮釋了實現(xiàn)城市更新效益、整體效益最大化的實際意義。最終確定第一種實施方案，并通過專家論證。

3.2?城市更新項目技術(shù)措施費用高，對實物量單價影響大，在暫無適用的城市更新定額下，應(yīng)科學(xué)面對造價指標(biāo)值

提及造價，各種造價指標(biāo)值從工程雛形時期一直到竣工決算，如影隨形，重大項目其重要性更為突出。比如新建一座大型體育場館，按照容納座次的多少，乘以造價指標(biāo)值即每座多少萬元的造價，成為衡量工程造價是否準(zhǔn)確的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。造價指標(biāo)值的表現(xiàn)形式還有按照每平方米的造價，按照每噸的造價等。工程造價指標(biāo)值是從工程建造經(jīng)驗中提煉的經(jīng)驗值，有著重要的借鑒價值和參考意義。

但是面對城市更新項目的不斷發(fā)展與創(chuàng)新，采用原有新建項目的造價指標(biāo)值來衡量城市更新項目的造價，顯然不能夠真實反映造價的實際情況，哪怕在城市更新項目中的新建施工內(nèi)容，出于改造與新建相融合的特點，也有別于整體新建項目的造價指標(biāo)。

實例2：本工程中，改造中需對原有建筑進(jìn)行保護(hù)性拆除，同時保留并保護(hù)好原有體育館、游泳館建筑結(jié)構(gòu)。拆除的種類分散、繁多，相應(yīng)保護(hù)的項目也較多，比如對原有室內(nèi)隔墻部分拆除，保留部分隔墻及泳池、跳水池、訓(xùn)練池等池空間結(jié)構(gòu)樓板，保護(hù)原有框架柱、梁結(jié)構(gòu)完好；對原有看臺區(qū)域座椅，大舞臺鋼構(gòu)架拆除，保留與看臺相鄰的二層看臺斜梁及板柱結(jié)構(gòu)完好；拆除原有室內(nèi)大吊頂、室內(nèi)外安裝大小型管線，部分設(shè)備，同時保留部分設(shè)備及裝飾，包括室內(nèi)壁畫保護(hù)等；拆除室內(nèi)部分預(yù)應(yīng)力結(jié)構(gòu)，原有鋼網(wǎng)架結(jié)構(gòu)，室外大臺階，外立面玻璃幕墻及豎向鋼力挺等。為保證構(gòu)件安全、穩(wěn)定，不傷害原結(jié)構(gòu)，拆除時需要采取多點位臨時支撐，對保留構(gòu)件強度和穩(wěn)定分析不足的部位，需及時進(jìn)行加固處理；為避免結(jié)構(gòu)超載或受損，館內(nèi)拆除施工杜絕使用大型機械，以小型機械結(jié)合人工拆除為主；由于館內(nèi)空間局限，各工種及小型機械交叉施工作業(yè)多，拆除時難免會對保留構(gòu)件產(chǎn)生損傷，對損傷構(gòu)件及時進(jìn)行修補恢復(fù)處理；因處徐家匯商業(yè)中心核心地段，人流密集，社會關(guān)注度高，做好各項文明施工工作，如防揚塵、噪音、光污染、場容場貌等，施工時使用低音低塵設(shè)備，搭設(shè)全封閉外腳手架掛等各項保護(hù)措施。

對于建造成本而言，拆除工程套用了房修定額，但房修定額消耗量主要針對某一項拆除內(nèi)容，比如混凝土拆除中的柱拆除，定額中每立方米含量包含了人工量、風(fēng)鎬鑿子材料消耗量與小型機械消耗量（風(fēng)鎬及電動空氣壓縮機），雖具有借鑒性但沒有考慮置身于大的環(huán)境背景中的特殊性，比如在城市更新體育場館項目中，有著諸多限制條件下的拆除，拆除工作量大，大型機械無法使用，僅靠小型機械及人工操作，不具備流水施工的條件，在保護(hù)性拆除的前提下，大幅影響現(xiàn)場施工的效率，增加施工難度的同時，也增加了材料、人工、保護(hù)費用上的消耗成本。如以本項目預(yù)制板保護(hù)性拆除為例，原樓板結(jié)構(gòu)為預(yù)制預(yù)應(yīng)力槽形板+現(xiàn)澆板相結(jié)合的工藝，保護(hù)拆除實際工料成本約為140元/m2。拆除工藝為：先行搭設(shè)保護(hù)性拆除用到的支撐架體，對原有樓板的裝飾面層進(jìn)行切割，將原有預(yù)制板完全暴露后，對原現(xiàn)澆板部位拆除鋼筋混凝土約5cm厚，找出原預(yù)制槽形板的結(jié)構(gòu)位置，再進(jìn)行人工保護(hù)性鑿除。若按照房修定額板的拆除消耗量套用，房修定額中板的拆除不分預(yù)制板還是現(xiàn)澆板，消耗量一樣。按照定額每平方米消耗量計價，綜合單價約30元/m2，相比較，與實際成本相差約4.6倍。

綜上，應(yīng)科學(xué)面對造價指標(biāo)值，造價指標(biāo)值不是衡量工程造價的必要條件。建造成本的確定需要結(jié)合城市更新項目的特點，在滿足城市更新項目融入城市人文情懷，體現(xiàn)城市溫度的條件下，對原有建筑的保護(hù)成本上，就是一項主要的費用支出。她需要有與城市更新項目相匹配且科學(xué)的定額作為衡量建造成本的依據(jù)，比如在人工、材料、機械的消耗量上，在保護(hù)措施的人工費、材料費、機械費上都有著與新建項目完全不同的衡量標(biāo)準(zhǔn)。以本項目為例，目前套用的定額仍采用新建項目定額標(biāo)準(zhǔn)為主，個人建議在目前沒有成熟的城市更新項目定額可以套用的前提下，考慮采用房修定額、文物保護(hù)定額與新建定額相結(jié)合的方式報價，這也是權(quán)宜之計，同時期待配套的城市更新項目定額早日用于實踐工程中。

3.3?城市更新項目功能拓展需求變化時，對工作量及整體造價的影響較大

城市更新項目在設(shè)計以及實施過程中，根據(jù)更新項目的實際變化情況，會發(fā)生結(jié)構(gòu)形式的改變，以及功能的增加。本項目周邊地形較為復(fù)雜，緊鄰高架、地鐵、國家電網(wǎng)高壓電纜隧道，周邊有保護(hù)建筑很多。在更新升級的過程中，經(jīng)過多番研究，新增了某部位廊道改造工程約900萬，新增某部位訓(xùn)練房改造工程約1300萬，新增新建鋼結(jié)構(gòu)網(wǎng)架體系約3800萬等；在結(jié)構(gòu)加固的專業(yè)工程施工中，體育館原結(jié)構(gòu)裂縫修補項中，投標(biāo)時的數(shù)量2200m與現(xiàn)場實際發(fā)生修補的數(shù)量17500m之間存在較大差異，近半個世紀(jì)的時間沉淀，對改建工程量的不可預(yù)測性較大，引起造價的增加。設(shè)計變更也是城市更新項目的特點之一，需要根據(jù)現(xiàn)場實際情況不斷調(diào)整與優(yōu)化。

綜上，反映的每一個城市更新作品，都會超越舊有的，但秉持的理念是一脈相承的。城市更新項目保留著獨特的人文情懷和文化特點，在技術(shù)上最大限度地考慮降本措施的同時，對可能發(fā)生的工程變化、保護(hù)措施費用上導(dǎo)致的建造成本的增加，在整體造價上留有商務(wù)談判的空間。為實現(xiàn)城市更新效益、整體效益最大化創(chuàng)造條件。

4?結(jié)論

本項目是大型體育類城市更新的代表作之一，近半個世紀(jì)以來，她承載著代表上海體育的文化和精神，映射出中國體育的發(fā)展和變遷。經(jīng)過改造升級后的體育場館，保留了建筑物原始風(fēng)貌，為城市留下美好記憶的同時，也更適合當(dāng)代人的需求，為城市注入了全新的活力。

通過本城市更新項目的成功實施，可以得出以下啟示：城市更新項目在保護(hù)傳承歷史文脈、留住城市記憶的同時，應(yīng)根據(jù)城市更新項目的特點，在更新項目功能定位、技術(shù)方案選擇、工程造價指標(biāo)分析等多方面進(jìn)行分析與控制，兼顧有效控制造價、如實反映建造費用合理性，從而更好地實現(xiàn)城市更新效益、整體效益最大化，充分體現(xiàn)社會效益最優(yōu)化，讓文脈傳承與美好生活更好的融合。

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