王萌

（珠海市住房和建設(shè)信息中心 廣東省珠海市 519000）

近幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控密集，商品房交易中各種問題不斷出現(xiàn)，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門陸續(xù)發(fā)布《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》等政策文件，房地產(chǎn)交易監(jiān)管成為各地政府因城施策聚焦的重點(diǎn)之一。傳統(tǒng)事務(wù)型業(yè)務(wù)信息管理系統(tǒng)雖然可以實(shí)現(xiàn)商品房預(yù)售數(shù)據(jù)的錄入、信息查詢和流程審批等功能，但卻無法揭示隱含在數(shù)據(jù)之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系和變化規(guī)則，無法從現(xiàn)有數(shù)據(jù)推測(cè)未來發(fā)展趨勢(shì)。如何“更清晰地掌握情況、更及時(shí)地發(fā)現(xiàn)異常、更有效地解決問題”，監(jiān)管部門迫切需要一種政府主動(dòng)服務(wù)模式的決策支持技術(shù)[1]，即政務(wù)智能(Government Inteligence, GI)，通過處理大量真實(shí)準(zhǔn)確的動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況、政府治理過程中存在的突出問題、行業(yè)監(jiān)管中潛在的風(fēng)險(xiǎn)或漏洞等，以建立對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)的長(zhǎng)效機(jī)制。

GI 作為一種數(shù)據(jù)與信息轉(zhuǎn)換的信息化技術(shù)，其概念起源于商務(wù)智能(Business Inteligence, BI)，用作輔助政府機(jī)關(guān)對(duì)各類政務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析處理的技術(shù)策略、過程和工具，支撐政府管理者基于數(shù)據(jù)分析結(jié)果做出及時(shí)、科學(xué)、可行且有效的決策[2,3]。從技術(shù)體系來講，多數(shù)學(xué)者認(rèn)為政務(wù)智能與商務(wù)智能基本一致，只是應(yīng)用領(lǐng)域不同。從傳統(tǒng)意義上講，GI 即是分析性的電子政務(wù)系統(tǒng)，通過分析海量政務(wù)公共數(shù)據(jù)資源，得到有指導(dǎo)意義或參考價(jià)值的知識(shí)和決策依據(jù)，從而使政府更科學(xué)、更高效地管理和服務(wù)社會(huì)企業(yè)和公眾[4]。

本文深入調(diào)研珠海市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管領(lǐng)域管理及業(yè)務(wù)需求，探討和研究面向GI 建設(shè)，并基于GI 領(lǐng)域關(guān)鍵技術(shù)打造房地產(chǎn)交易監(jiān)管一體化管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)交易全過程、全鏈條數(shù)字化監(jiān)管及多方利益主體間協(xié)同高效化、市場(chǎng)監(jiān)管動(dòng)態(tài)化，以有效維護(hù)商品房各交易主體的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、平穩(wěn)、健康發(fā)展。

1 房地產(chǎn)交易監(jiān)管GI關(guān)鍵技術(shù)

1.1 基于數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)技術(shù)的數(shù)據(jù)交換和資源共享

政府部門的業(yè)務(wù)系統(tǒng)大多是針對(duì)各部門具體的應(yīng)用或?qū)ｍ?xiàng)職能需求而建，其數(shù)據(jù)組織結(jié)構(gòu)往往是獨(dú)立沒有相互關(guān)聯(lián)的，例如，房地產(chǎn)交易監(jiān)管涉及銀行資金監(jiān)管、商品房預(yù)售、不動(dòng)產(chǎn)登記、房地產(chǎn)市場(chǎng)企業(yè)監(jiān)管等多個(gè)領(lǐng)域，數(shù)據(jù)分散在銀行、預(yù)售、不動(dòng)產(chǎn)登記及企業(yè)信用等多個(gè)業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)中，相關(guān)數(shù)據(jù)按照各自的業(yè)務(wù)邏輯組織建設(shè)。因此，GI 建設(shè)的首要任務(wù)是進(jìn)行數(shù)據(jù)、系統(tǒng)的有效集成，解決業(yè)務(wù)間數(shù)據(jù)資源交換和共享的問題，透明化不同系統(tǒng)間的差異性、隔離性，才能綜合各類信息資源，實(shí)現(xiàn)智能分析。

數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)作為一個(gè)面向主題的、集成的、時(shí)變的、非易失的數(shù)據(jù)集合，按照統(tǒng)一定義的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，進(jìn)行數(shù)據(jù)的清理、轉(zhuǎn)換和抽取，可為跨業(yè)務(wù)領(lǐng)域的各類統(tǒng)計(jì)分析建立一個(gè)統(tǒng)一的數(shù)據(jù)中心，用于政務(wù)分析處理，支撐管理部門的決策過程[5]。

1.2 聯(lián)機(jī)分析處理（OLAP）與數(shù)據(jù)挖掘（DM）技術(shù)融合

房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)趨勢(shì)往往深潛在海量的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)流中，而且單一業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的表象特征很難確定是否存在風(fēng)險(xiǎn)。

OLAP 與DM 均是基于數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)環(huán)境下的數(shù)據(jù)增值技術(shù)。OLAP 側(cè)重基于用戶假設(shè)，然后利用OLAP 工具檢索查詢、分析結(jié)果以驗(yàn)證假設(shè)是否成立，DM 則側(cè)重基于決策需求收集相關(guān)數(shù)據(jù)，并根據(jù)決策支持模型分離解析出關(guān)鍵數(shù)據(jù)要素，制定規(guī)則標(biāo)識(shí)出相關(guān)數(shù)據(jù)項(xiàng)[6]。兩者的融合和互補(bǔ)作為GI 的技術(shù)發(fā)展方向，能夠使得分析操作響應(yīng)更智能、挖掘操作目標(biāo)更明確，從而全面提升GI 的實(shí)用價(jià)值，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的科學(xué)監(jiān)管和金融風(fēng)險(xiǎn)的提前預(yù)警。

1.3 工作流技術(shù)

工作流概念來源于生產(chǎn)業(yè)務(wù)和辦公自動(dòng)化領(lǐng)域，通過將整體工作進(jìn)行分解，定義任務(wù)和角色，按照既定的業(yè)務(wù)規(guī)則和過程來執(zhí)行并進(jìn)行監(jiān)控，達(dá)到提高工作效率、加強(qiáng)過程控制、提升客戶服務(wù)、有效管理業(yè)務(wù)流程的目的[7]。

房地產(chǎn)交易全過程監(jiān)管的多部門協(xié)作、業(yè)務(wù)邏輯復(fù)雜程度、業(yè)務(wù)節(jié)點(diǎn)之間的路徑依賴為工作流技術(shù)提供了典型應(yīng)用場(chǎng)景。

1.4 政府信息門戶

政務(wù)信息門戶[8]提供用戶與政務(wù)公開信息、對(duì)外公眾服務(wù)和系統(tǒng)應(yīng)用軟件間的接口，對(duì)外，通常以服務(wù)網(wǎng)站、網(wǎng)上辦事大廳等形式，提供政務(wù)信息、辦事指南、網(wǎng)上申報(bào)、政務(wù)查詢等服務(wù)，對(duì)內(nèi)，作為虛擬統(tǒng)一工作臺(tái)，面向?qū)徟?、監(jiān)管部門提供各業(yè)務(wù)系統(tǒng)的集成服務(wù)，并實(shí)現(xiàn)政府內(nèi)部的業(yè)務(wù)流轉(zhuǎn)、事務(wù)協(xié)作、信息共享。

房地產(chǎn)交易監(jiān)管既是政府部門履職的重要體現(xiàn)，也是公眾訴求關(guān)注的焦點(diǎn)，統(tǒng)一科學(xué)的政府信息門戶則為兼顧兩者需求提供了契合的技術(shù)支撐手段。

2 系統(tǒng)框架設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)交易監(jiān)管GI 系統(tǒng)采用模塊化功能和層次化結(jié)構(gòu)框架體系[9]，通過統(tǒng)一集成的系統(tǒng)應(yīng)用支撐平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)政府監(jiān)管部門、銀行、房地產(chǎn)企業(yè)、購(gòu)房者等不同利益主體間辦事協(xié)同高效化、房產(chǎn)交易動(dòng)態(tài)化管理。

系統(tǒng)整體由監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)和監(jiān)管管理平臺(tái)構(gòu)成，框架設(shè)計(jì)如圖1 所示。

圖1：系統(tǒng)框架設(shè)計(jì)

（1）監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)部署在互聯(lián)網(wǎng)，面向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、估價(jià)機(jī)構(gòu)以及買房人和賣房人提供在線監(jiān)管服務(wù)。

（2）監(jiān)管管理平臺(tái)部署在政務(wù)外網(wǎng)，面向房地產(chǎn)監(jiān)管部門、銀行機(jī)構(gòu)、中介協(xié)會(huì)等部門提供監(jiān)管管理，同時(shí)與其他相關(guān)業(yè)務(wù)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)整合和數(shù)據(jù)共享。

3 平臺(tái)核心功能與實(shí)現(xiàn)

3.1 主題數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)

根據(jù)房地產(chǎn)交易監(jiān)管GI 建設(shè)業(yè)務(wù)整合需求，建設(shè)預(yù)售許可、資金監(jiān)管、二手房房源、中介信息、企業(yè)信息等主題數(shù)據(jù)庫(kù)。

3.1.1 預(yù)售許可庫(kù)

包括預(yù)售申請(qǐng)信息、預(yù)售樓盤信息和預(yù)售證許可信息等。

3.1.2 資金監(jiān)管庫(kù)

包括資金監(jiān)管賬戶信息、監(jiān)管銀行流水信息和房源資金交存信息等。

3.1.3 二手房房源庫(kù)包括二手房房源基本信息、二手房房源掛牌信息和二手房房源網(wǎng)簽信息等。

3.1.4 中介信息庫(kù)

包括中介機(jī)構(gòu)基礎(chǔ)信息、中介機(jī)構(gòu)信用信息、中介經(jīng)紀(jì)人基礎(chǔ)信息和中介經(jīng)紀(jì)人信用信息等。

3.1.5 企業(yè)信息庫(kù)

包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基礎(chǔ)信息，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用信息等。

3.2 交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)

3.2.1 網(wǎng)上辦事統(tǒng)一服務(wù)入口

通過交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)網(wǎng)上辦事服務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)可通過統(tǒng)一的辦事入口，直接向監(jiān)管部門、行業(yè)協(xié)會(huì)等提交相關(guān)業(yè)務(wù)辦理事項(xiàng)，減少企業(yè)人員跑動(dòng)次數(shù)，提高工作效率。

3.2.2 交易監(jiān)管信息公示

交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)整合預(yù)售許可、銀行資金交易、樓盤測(cè)繪、不動(dòng)產(chǎn)登記等數(shù)據(jù)，通過聯(lián)機(jī)實(shí)時(shí)分析處理，對(duì)預(yù)售房基本信息、銷售狀態(tài)、樓盤表等信息進(jìn)行公示，如圖2 所示，一方面，購(gòu)房者可實(shí)時(shí)查詢項(xiàng)目當(dāng)前可預(yù)售的房源以及房源的查封、抵押狀態(tài)，避免開發(fā)商出現(xiàn)一房多賣現(xiàn)象；另一方面，增加社會(huì)公眾對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售房源的監(jiān)督，減少房屋銷售過程中信息不對(duì)稱引起的虛假宣傳糾紛，提高信息透明度，實(shí)現(xiàn)預(yù)售房監(jiān)管目的。

圖2：樓盤表信息公示

3.3 交易監(jiān)管管理平臺(tái)

3.3.1 房產(chǎn)審批統(tǒng)一政務(wù)入口

圍繞交易監(jiān)督和資金監(jiān)管，以加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管為核心，整合房產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)管理模塊及既有信息系統(tǒng)，搭建統(tǒng)一的政務(wù)平臺(tái)入口，實(shí)現(xiàn)上下游業(yè)務(wù)協(xié)同、審批高效流轉(zhuǎn)。

3.3.2 商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)

系統(tǒng)由監(jiān)管部門平臺(tái)、開發(fā)企業(yè)平臺(tái)及監(jiān)管銀行接口系統(tǒng)組成，基于工作流技術(shù)建設(shè)商品房預(yù)售監(jiān)管帳戶資金使用聯(lián)審聯(lián)動(dòng)機(jī)制[10]（圖3），以樓盤表為數(shù)據(jù)交互載體，實(shí)現(xiàn)政府部門、監(jiān)管銀行、房地產(chǎn)企業(yè)之間的數(shù)據(jù)共享，實(shí)時(shí)監(jiān)控各在售樓盤銀行監(jiān)管賬戶每一筆資金流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)商品房預(yù)售資金網(wǎng)上撥付在線申報(bào)及線上全流程審批[11,12]。

圖3：商品房交易資金監(jiān)管流程

通過區(qū)域數(shù)據(jù)的歸集、業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的整合，建立以樓盤表為核心，串聯(lián)起“項(xiàng)目”、“自然幢”、“價(jià)格備案”、“預(yù)售”、“選房”、“首付款”、“網(wǎng)簽”、“預(yù)告登記”、“貸款放款”、“完成交易”等環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)交易全數(shù)據(jù)鏈條，對(duì)項(xiàng)目基本情況、房地產(chǎn)交易、房屋權(quán)屬登記等信息按照房屋面積測(cè)繪、確權(quán)、預(yù)售、買賣、網(wǎng)簽、交易等進(jìn)行全過程監(jiān)管。例如，預(yù)售資金入賬管理過程中，可以企業(yè)繳款計(jì)劃為企業(yè)應(yīng)收款，以企業(yè)入賬數(shù)據(jù)作為企業(yè)實(shí)收款，以銀行入賬流水作為銀行實(shí)收款，通過數(shù)據(jù)挖掘分析排查疑似房款未進(jìn)監(jiān)管戶情況，跟蹤監(jiān)控發(fā)現(xiàn)異常時(shí)可根據(jù)策略鎖定預(yù)售項(xiàng)目。

3.3.3 二手房交易監(jiān)管系統(tǒng)

二手房交易監(jiān)管重點(diǎn)是房源的真實(shí)性及中介機(jī)構(gòu)市場(chǎng)行為監(jiān)管，二手房交易前，須由房地產(chǎn)管理部門或者經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)將房源的部分信息在服務(wù)平臺(tái)上發(fā)布、公示，二維碼核查房源基本情況和真實(shí)性，且只有公示后， 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)才能在其經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所進(jìn)行掛牌或者通過其他媒體發(fā)布廣告，實(shí)現(xiàn)二手房“一房一碼”監(jiān)管模式。

通過建立二手房房源信息權(quán)威發(fā)布、綜合管理、二手房交易監(jiān)管系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)房源掛牌公示、在線查驗(yàn)、線上簽約、合同備案、資金監(jiān)管等業(yè)務(wù)[13]，例如，在掛牌及合同網(wǎng)簽、備案關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，通過與不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)的數(shù)據(jù)共享，實(shí)時(shí)聯(lián)機(jī)分析對(duì)房屋單元的狀態(tài)進(jìn)行驗(yàn)證，并按規(guī)則對(duì)被查封等限制性房屋單元進(jìn)行網(wǎng)簽限制；在資金交付環(huán)節(jié)，通過與銀行系統(tǒng)的共享交互，購(gòu)房人將交易結(jié)算資金存入“專用賬戶”，實(shí)現(xiàn)交易結(jié)算資金監(jiān)管，在未完成過戶前或房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記前，任何人不得隨意支取交易結(jié)算資金，確保二手房交易過程的安全和透明，規(guī)范二手房市場(chǎng)主體交易行為，防范交易風(fēng)險(xiǎn)。

3.3.4 房產(chǎn)中介及估價(jià)機(jī)構(gòu)管理系統(tǒng)

通過系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人的備案管理和信用評(píng)定[14]，一家機(jī)構(gòu)一碼，二維碼查閱企業(yè)基本注冊(cè)信息和信用等級(jí)，一人一碼，相關(guān)從業(yè)人員上崗需持專屬二維碼工作牌，供消費(fèi)群眾進(jìn)行信息查閱和服務(wù)評(píng)價(jià)。通過備案管理和信用評(píng)定等管理措施，有效的規(guī)范房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及相關(guān)從業(yè)人員市場(chǎng)行為、服務(wù)規(guī)范，進(jìn)一步提高行業(yè)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)意識(shí)，有效促進(jìn)二手房市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。

3.3.5 房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)預(yù)警系統(tǒng)

依據(jù)珠海市房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)預(yù)警模型，通過對(duì)房源數(shù)據(jù)、買賣合同數(shù)據(jù)、資金收入與支出的數(shù)據(jù)挖掘分析，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)（圖4），同時(shí)實(shí)時(shí)全面地匯總?cè)?、各區(qū)商品房庫(kù)存面積、套數(shù)等信息，并結(jié)合市場(chǎng)銷售情況和預(yù)期，對(duì)市場(chǎng)去化速度進(jìn)行及時(shí)、動(dòng)態(tài)地分析，通過輸出每天、月度、季度分析報(bào)告等形式，在未來土地供應(yīng)量、區(qū)域投資引導(dǎo)、市場(chǎng)推廣運(yùn)作和稅收監(jiān)督等方面，為政府與市場(chǎng)調(diào)控政策制定出臺(tái)提供數(shù)據(jù)支撐，使政策調(diào)控實(shí)現(xiàn)對(duì)現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的實(shí)時(shí)及適時(shí)干預(yù)，縮短政策時(shí)滯，有助于市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者和購(gòu)房者正確認(rèn)知市場(chǎng)機(jī)制，為經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)決策提供依據(jù)，助力建立可持續(xù)、高質(zhì)量發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式。

圖4：商品房交易分析示例

4 系統(tǒng)應(yīng)用

房地產(chǎn)交易監(jiān)管GI 系統(tǒng)已面向珠海全市及各區(qū)房地產(chǎn)政府監(jiān)管部門、駐珠海30 多家銀行機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、評(píng)估機(jī)構(gòu)、購(gòu)房者等政銀企各部門及相關(guān)人員推廣應(yīng)用，通過建立GI 交易服務(wù)及監(jiān)管渠道，累計(jì)網(wǎng)簽總數(shù) 75,770 宗，累計(jì)預(yù)售總面積48,724,066 平方米，累計(jì)撥付批復(fù)申請(qǐng)總數(shù) 6,257 宗，累計(jì)撥付批復(fù)總額 15,265,322 萬元，系統(tǒng)累計(jì)登記備案房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu) 2,390 家、中介經(jīng)紀(jì)人12,916 人次，二手房源掛牌9,695 套，并相繼有超過 2,000 家中介機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)“三碼”公示服務(wù)，逐步建立起房地產(chǎn)市場(chǎng)信息大數(shù)據(jù)，輔助政府管理部門更準(zhǔn)確地把控房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況。

5 結(jié)語

本文面向房地產(chǎn)交易過程不同利益主體間高效協(xié)同及業(yè)務(wù)動(dòng)態(tài)監(jiān)管，基于GI 建設(shè)理念及其關(guān)鍵技術(shù)，研究探討了房地產(chǎn)交易監(jiān)管GI 系統(tǒng)的核心數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)及功能模塊建設(shè)內(nèi)容，突出政府部門和監(jiān)管銀行的監(jiān)管主體責(zé)任，創(chuàng)新商品房交易資金監(jiān)管模式，強(qiáng)化交易資金、交易主體事中事后過程性監(jiān)管，致力從根本上解決不同主體間互信及信息對(duì)稱問題，系統(tǒng)的應(yīng)用實(shí)施也進(jìn)一步提高了珠海市政府經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)量化決策能力，有效促進(jìn)了珠海市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。