程卓然 何雋

關鍵詞：長租公寓 共享理念 社區(qū)營造 青年需求 公共空間

引言

長租公寓是由國外服務式公寓概念的引進演化而來的，在國內房地產市場中逐漸本土化而應運而生的一種新型業(yè)態(tài)，作為租賃市場中緩解青年群體居住難的問題正越來越受到青睞。在過去相當長的時間里，高居不下的購房門檻使得租賃住房成為解決涌進一線城市青年居住不可避免的選擇，隨著互聯(lián)網(wǎng)的加持與資本的關注，2010年后長租公寓進入急速擴張時期，盡管在產業(yè)融資等方面伴隨著部分爭議，但近年來國家發(fā)布的一系列政策正逐步監(jiān)管化、制度化住房租賃市場，可以看出青年長租公寓的未來市場發(fā)展?jié)摿θ允挚捎^。

但單一功能用途的傳統(tǒng)租賃公寓[1]已不再適應青年生活與公共活動的訴求，目前國內青年長租公寓已呈現(xiàn)社區(qū)化趨勢，如YOU+國際青年社區(qū)、泊寓城市青年家等品牌，由于尚在摸索階段使得長租公寓空間品質及使用體驗參差不齊。故文章結合時代發(fā)展的挑戰(zhàn)與機遇，研究青年長租公寓社區(qū)化與共享理念之間的發(fā)展觀，探究基于共享理念的青年長租公寓社區(qū)化設計。

一、以共享理念指導長租公寓社區(qū)化的合理性及價值

2015年，中共十八屆五中全會正式將“共享”納入引領我國發(fā)展的五大新理念[2]，共享理念滲透到了各個領域的方方面面，同濟大學李振宇教授指出共享作為一種新的設計理念正成為不可忽視的推動力。共享理念在不同的領域有著不同的解讀，總體而言包含以下三層內涵：

在經濟視角下，共享體現(xiàn)的是一種以使用權轉移為特征的資源高效分配模式[3]，對于市場而言其交易金額越大，共享價值越高，即共享與長租公寓的結合具有市場規(guī)律的合理性；在城市規(guī)劃視角下，共享解決的是滿足多元個體需求、加強可持續(xù)發(fā)展等問題，一方面對于當代精神物質需求更高的青年愿意為此買單，另一方面在存量時代以共享理念將各方資源利用率最大化[4]也增強了長租公寓自身時代的適應性；在社會建設視角下，共享引導的是一種共商共建的治理格局，在長租公寓社區(qū)化的運營中通過經營者、管家、租戶等多方參與建立紐帶，從某種程度上說，促進社會關系和諧的同時也加強了社會穩(wěn)定。

由此可見從“使用權分享”“滿足多元個體需求”“共商共建”這三層內涵出發(fā)作為指導，運用在長租公寓社區(qū)化的語境下是合理且有價值的，共享理念的內涵與長租公寓高質量的發(fā)展訴求是相契合的。

二、青年長租公寓社區(qū)化現(xiàn)狀分析——以上海為例

筆者首先根據(jù)桌面調研初步篩選上海21處長租公寓案例，其次通過實地走訪并對管家、住戶的深入訪談，最后選取鏈家其靈自如寓、萬科泊寓、V領地城市青年社區(qū)等八處案例（表1）進行深入剖析，篩選原則包括市場發(fā)展較好、社區(qū)化特征較明顯、居住群體收入階層階梯化分布等。調研結果如下：

（一）交通組織分析

長租公寓大多為獨棟式建筑，建筑內部套型組合關系多為聯(lián)排式布局，從空間形態(tài)上缺少向心性的集中中島空間，不利于人群聚集，內部交通組織形式多為廊道式和單元式，這類交通組織方式使得走道狹長、昏暗、缺少足夠的通風采光（圖1），空間環(huán)境品質較低，只能滿足基本的交通疏散功能，空間組織模式上的單一也不利于觸發(fā)青年租戶交往行為的發(fā)生。

（二）公共空間分析

社區(qū)化特征較明顯的長租公寓大多已關注到室內公共空間的重要性，出現(xiàn)了公共餐廳、辦公、閱讀等功能的空間，但總體而言利用率較低。從空間分配看大部分集中于首層占地面積較小，高層租戶表示不足以對他們構成吸引力；從功能布局看動靜分配不夠合理，存在將閱讀區(qū)與放映室設計在同一封閉空間的現(xiàn)象，也沒有相關人員對使用時間進行調節(jié)與管控；從空間尺度看忽略了租客對于公共空間上的差異性需求，只是在大開敞的公共空間進行簡單的功能劃分（圖2），缺乏小尺度的空間。

（三）基礎設施分析

對于長租公寓的社區(qū)化而言，完備的基礎服務設施是不可或缺的重要環(huán)節(jié)，目前市場上長租公寓提供的生活設施與傳統(tǒng)公寓相比質量較高，但仍有可提升空間，如對于外賣區(qū)、快遞區(qū)的空間考慮不周，大部分的解決方式為放在前臺或臨時搭建的貨架上（圖3），既不便于物品管理，雜亂的存放方式也影響空間美觀，不利于租戶生活體驗；同時部分長租公寓還存在晾曬區(qū)環(huán)境差強人意（圖4）、烘干區(qū)較少甚至缺失等問題。

（四）社區(qū)氛圍分析

適宜的空間環(huán)境是社區(qū)營造的基礎物質部分，在此之上豐富的社區(qū)活動和高效的運營管理是激發(fā)青年群體社會性交往的重要催化劑，上述案例社區(qū)氛圍總體而言比較淡薄，大部分租戶參與度不高，但仍有個別案例社區(qū)氛圍濃厚，租戶對長租公寓具有一定的社區(qū)文化共識，除去運營方組織多樣的主題活動、派對外，租戶已經在此基礎上形成社群，出現(xiàn)自發(fā)組織群體活動現(xiàn)象，并且一定程度上實現(xiàn)了群體內自我管理及互相規(guī)范的集體行為。

三、基于共享理念的長租公寓社區(qū)化設計策略

在前文中，文章分析了以共享理念指導長租公寓社區(qū)化設計的合理性與價值，從“滿足多元個體需求”“使用權分享”“共商共建”這三層內涵出發(fā)作為指導，根據(jù)上述長租公寓所面臨的問題，提出長租公寓社區(qū)化設計的三項設計策略：引導滲透的空間共享、融合集群的功能共享以及共商共建的管理共享。

（一）引導滲透的空間共享

我國在過去公寓類的建設中通常為了保障租戶隱私安全都會選擇封閉式的空間形態(tài)，且多為單一的串聯(lián)居住空間，缺少共享空間的構建。區(qū)別于上述案例中的公共空間，長租公寓室內共享空間的概念是為容納青年租戶產生的不確定性、復雜性公共行為的集中性空間，其性質不僅是一種單純物質形態(tài)的、各功能疊加之后的載體，還承載著主動促進空間內生產要素如租戶間的信息交流、行為互動的發(fā)生，因此在空間內并不能僅將各功能空間簡單地進行加塞或移除，其構建可以從以下三個層面作為突破口：

1.圍合內聚性的中庭空間。中庭空間因其較強的聚集人流的作用在植入長租公寓后更像是社區(qū)中心的角色，通過承擔多樣化的功能觸發(fā)租戶不同的行為活動，如休閑聚會、電競直播等互動性強，空間活躍度大的娛樂性空間，或學習、閱讀、辦公等功能性空間。內聚性的中庭空間可通過直筒式半圍合型、回字式全圍合型以及倒圓臺圍合型三種圍合方式構建。直通式半圍合型結構簡單，二至三面被建筑圍成，空間關系清晰，由于半圍合的空間形態(tài)因此兼具內斂與開放的特點；回字式全圍合型的圍合關系是由四面建筑環(huán)繞組成的，在長租公寓的中庭設計中最為常見，便于公寓內的管理也易于營造租戶對公寓的歸屬感、領域感，但與城市空間交際較少；倒圓臺圍合型中庭在垂直方向上的可視性更強，實現(xiàn)在上下層空間實現(xiàn)的可達性范圍更廣，中庭透明性與連通性最強，其中上層平臺視野最大，能夠將整個中庭空間盡收眼底，最大程度地激起租戶的感受，激活空間活力，但工程造價較高。

韓國首爾Treehouse（圖5）是位于江南區(qū)的一個青年公寓項目，中庭為直通式半圍合的形式向租戶開放，通過植被以及居家式家具的置入在中庭空間中營造出不同尺度的功能空間，植被作為一種軟性分隔使空間內兼具半開放和開放的屬性，滿足租戶不同行為活動性質的需求如交流洽談、學習辦公等，建筑內墻所采用的白色穿孔鋁板以及建筑立面透明的玻璃材質增加空間內的可視度，使得租戶在回到公寓以及回到居住單元時都可以感受到中庭內的人群活動，增加觸發(fā)青年租戶隨機社交的頻率。

2.打造串聯(lián)式的陽臺空間。串聯(lián)式陽臺是指將每戶居住單元的陽臺部分通過串聯(lián)形成一個整體的公共空間，分為串聯(lián)外陽臺和串聯(lián)內陽臺兩種，其空間具有半開放的性質，作為租戶從私密的個人居所到外部城市空間或內部中庭空間的過渡空間。這種半開放的共享空間由于面向的對象都為左右鄰居，既起到了促進鄰里交流的作用，又可以一定程度地保障租戶的安全性。

吉林松花湖新青年公社是一座可容納八百名租戶的混合型青年社區(qū)，位于松花湖度假區(qū)[5]。建筑內部空間打破傳統(tǒng)公寓每戶居住單元獨立的陽臺形式，在設計上采用了串聯(lián)外陽臺的方法（圖6），使租戶間在共享的陽臺空間自然產生晾衣、寒暄等充滿生活氣息的行為，生動地展現(xiàn)了青年租戶日常的生活形態(tài)，并且利用陽臺交錯的形態(tài)設計出不同的建筑立面效果，在促進室內空間共享的同時，也誘發(fā)了租戶與室外環(huán)境的積極互動。

3.開發(fā)多應用的屋頂空間。即將建筑的第五立面屋頂或其他樓層的天臺空間以共享的理念在高密度的城市建筑空間中解鎖新場地滿足青年群體的公共活動需求或公共綠地需求。屋頂空間通常視野開闊，采光通風都較好，空氣順暢，適合戶外活動。

深圳YOU+2.0國際青年社區(qū)店位于遠征科技園內，是基于宿舍樓改建而成的，改造內容包括首層的入口及二至七層的租戶空間，場地內沒有可供操作的公共空間，在這樣的現(xiàn)實情況下設計師將此部分轉移到了裙房樓體兩側的屋頂平臺，設計內容包括“天臺之環(huán)”和“空中步道”兩個部分（圖7），“天臺之環(huán)”以白色環(huán)形的構架圍合成一個環(huán)形空間，在其中安置了由四個集裝箱改造而成的半開放空間承載著多功能的服務，內容包括閱讀、餐廳、廚房、影院；“空中步道”部分則通過黃色的地鋪引導創(chuàng)造了一條120米的跑步線，對于勞累了一天的青年來說，在緊鄰籃球場的屋頂環(huán)跑一圈的空間體驗感可能比在封閉的健身房內更具吸引力。

4.預留發(fā)展性的成長空間。引導空間共享不僅只在空間維度上的共享，同時還包括時間維度中當下與未來的共享性，在租戶彼此交往產生新社會關系和結構的過程中，其使用需求也會隨著階段的不同而發(fā)生改變，因此可以通過預留部分空間，以參與性、互動性強的設計激發(fā)租戶對公寓社區(qū)的居住情感。紐約史坦頓島的Urby社區(qū)開發(fā)了一塊空地作為租戶的共享菜地（圖8），感興趣的租客可以認領一處空地種植果樹、鮮花，還可對其進行裝飾或標屬領地等，通過租戶與場地空間的互動產生鏈接，讓租戶參與到場地建設中與場地共成長。

在共享理念的語境下，對于當下城市用地資源緊缺的情況，長租公寓的空間共享不單單僅指建筑內租戶的共享，同時也可從租戶與周邊居民共享的角度著手，讓長租公寓以更加開放的姿態(tài)面向城市空間，實現(xiàn)建筑與城市的空間共享。

1.建筑底層架空。早在柯布西耶的馬賽公寓里就已經體現(xiàn)了底層架空還原給城市的概念，將建筑底部作為建筑內部向外部城市的過渡空間，起到由私密向開放轉折的作用，具體可通過底層半圍合的構筑方式及庭院綠化的室外衍生使建筑底層轉變?yōu)槌鞘泄查_放空間的性質，作為休閑廣場或城市綠地的形式與周邊居民共享，使建筑內外的使用客群都會因為身處這樣的共享空間而具有某種心照不宣的共同感。

2.建筑立面外延。指通過構件的衍生連接室內外空間從而提升空間的模糊性與延續(xù)性，不僅增加了建筑立面的層次感，同時作為不同空間領域的過渡空間本身包含著的多種屬性與功能，可以促進人群聚集形成交往空間。具體可通過在底層構建棚頂、鋼架結構等方式，使建筑本體與城市街道形成“灰空間”，達到模糊空間邊界的效果?！盎铱臻g”最早是日本建筑師黑川紀章提出來的概念，是指介于兩種不同類型的、具有過渡性質的空間[6]，并且將這種空間性質定義為一種共存的狀態(tài)，是讓原本毫無關聯(lián)甚至矛盾的兩個空間融合創(chuàng)造出新的關系。在長租公寓的語境下可以選擇將分布于建筑臨街界面的餐飲空間、展區(qū)空間等公共性較強的場所對外開放增加灰空間屬性，鼓勵建筑內外生產要素的交融，既對于提高商業(yè)坪效有著積極的作用，同時也以共享的形式提高了空間利用率，服務了更多人群。

3.建筑界面開放。通過對建筑單體與城市空間垂直方向的界限關系進行模糊化的處理，打破建筑內向型、孤立性的性質，使空間更加開敞靈活實現(xiàn)空間的共享，空間只有能夠被人看到，才更能激發(fā)群體參與。泰國曼谷的薩姆森街酒店通過打破原來封閉式的建筑邊界，設立了可直接通向頂層的樓道空間（圖9），除了承擔交通功能還是鄰里音樂會的垂直舞臺，包括租戶以內的任何想要表演的人都可以加入，這種方式不僅將單一的交通空間轉變?yōu)楣姺e極共享的場所，同時還創(chuàng)造出了一種新的街頭互動的方式。

（二）融合集群的功能共享

功能共享即通過對空間內的功能賦予更多的可能性滿足租戶多元化的需求，其內容包括功能轉移共享、功能復合共享以及功能時效共享三個部分。

功能轉移共享指將個人居住空間內閑置率較大的功能空間轉移至公共空間，在降低租戶生活成本的同時也提升了場所內觸發(fā)社交的機會，可轉移的空間功能如共享餐廳、共享綠地、共享辦公、共享健身等，人們更傾向于在流動性較強、開敞性較大的空間中產生社交行為，通過將相關功能轉移到共享空間內，使更多日常行為回歸到公共空間中以此加強公寓內的社區(qū)性。

功能復合共享指將不同功能空間進行合理疊加或嵌入，使其在同樣空間面積的情況下容納更多的功能屬性，為空間帶來更多的可能性激發(fā)空間活力。一般而言，對空間內功能的界定越模糊，其使用和參與的人群就會越多，尤其可以在面積較小的空間中以引導式設計的方式配以適當?shù)脑O施制造駐足點和停留點。在長租公寓中，對于洗衣、晾曬等必要性活動所對應的空間設計，不再僅對基礎設施進行簡單的配備，而是可以通過結合如咖啡自助、下午茶等休閑活動進行空間功能的疊加，改變空間內所提供的單一空間屬性，在滿足青年租戶日常需求的同時，營造激發(fā)自發(fā)性行為發(fā)生的良好環(huán)境。

除去功能轉移共享、功能復合共享，還有一個隱形的共享形式，即從時間維度上考慮的功能時效共享，通過對空間的錯峰開放滿足不同人群的使用需求，如對于長租公寓停車位的共享就是根據(jù)租戶與城市居民對于停車時段的差異性提出的，根據(jù)上文案例區(qū)位調研顯示為了考慮租戶通勤時長等因素，青年長租公寓大多選在周邊配套較為完善、交通便利的城市中心，此類區(qū)域在早高峰時期的停車需求極大，而青年群體總體而言上班多選擇地鐵、共享單車等公共交通出行，少部分群體對停車有需求，而這部分租戶在工作時間開車離開，夜晚歸家后再停泊，這與周邊其他市民需求在時間段上恰好互補，即停車位的共享從現(xiàn)實意義來說是合理的，通過這種共享既緩解交通擁堵的現(xiàn)狀，又可以為長租公寓經營者帶來額外的租金收益。

（三）共商共建的管理共享

在具備了上述物質空間和硬件基礎后，可通過共商共建的管理共享進一步發(fā)揮租戶參與長租公寓事務決策的主觀能動性。

一方面可通過集約信息資源的形式構建互助共享的線上社區(qū)平臺將租戶可共享的物品資源、技能資源在線發(fā)布，如價格較高昂的日用品、服裝租賃等；技能資源可開設系列沙龍，讓不同領域的青年租戶吸收更廣闊的信息資源；另一方面，可以通過自營或聯(lián)營等不同的運營模式[7]將長租公寓與其他相關品牌進行聯(lián)動，建立與租住生活相關的服務包括搬家、租車、保潔、餐飲等，如瑞典哈馬爾比生態(tài)城和汽車公司合作由物業(yè)分管，租戶每人都可以領到一張交通卡，在需要轎車出行的時候可隨時聯(lián)系租賃公司，公司提供租戶所需的車輛停到社區(qū)門口，既為相關商家?guī)矸€(wěn)定的客源流量，同時，租戶也可享受更加便利、更高品質的租住體驗，實現(xiàn)多方參與者的互惠共贏。

結語

共享理念的發(fā)展帶來的改變是深刻影響人們生活行為的重要社會現(xiàn)象﹐以共享為導向的青年長租公寓社區(qū)化設計是未來發(fā)展趨勢，是集約存量資源滿足租戶多元需求的重要方式，同時也意味著對設計師如何介入空間設計提出了新的要求。

本文在對長租公寓市場潛力進行分析后，通過對共享理念的解讀總結出共享理念的三層內涵，闡述其與長租公寓社區(qū)化結合的價值性，以上海長租公寓現(xiàn)狀為基礎，結合國內外具有代表性的實踐提出基于共享理念的青年長租公寓社區(qū)化的三項設計策略：引導滲透的空間共享、融合集群的功能共享以及共商共建的管理共享，以期改善青年群體居住現(xiàn)狀，為青年長租公寓社區(qū)化的推動及未來居住新模式的探索提供思路。