谷強平 周楊亞

【摘? 要】房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展的先導(dǎo)支柱產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)體系的重要組成部分。房地產(chǎn)行業(yè)性質(zhì)與其他制造業(yè)有本質(zhì)上的區(qū)別，它具有投資金額大、存貨周期長、固定成本高、資產(chǎn)變現(xiàn)能力差等特點，屬于資源整合型產(chǎn)業(yè)，上下游所包含的產(chǎn)業(yè)鏈繁多，其中不乏涉及民生發(fā)展和經(jīng)濟平穩(wěn)運行的行業(yè)，所以房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，對于人民財產(chǎn)安全和國家經(jīng)濟健康發(fā)展都意義非凡。近年來隨著國家出臺一系列宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境變得更加困難，各種財務(wù)風(fēng)險接踵而來。論文對房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險進行研究并對風(fēng)險防控提出建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；成因；風(fēng)險控制

【中圖分類號】F275；F299.23? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻標(biāo)志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號】1673-1069（2023）05-0188-03

1 引言

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟中發(fā)展最快速的行業(yè)之一，是國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)體系的重要組成部分，一直以來都吸引著社會各界的廣泛關(guān)注。改革開放后我國開展了一系列住房制度改革，這一系列制度促使房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，對國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)升級和國民經(jīng)濟總量平衡發(fā)揮了不可替代的作用。但近年來隨著我國經(jīng)濟發(fā)展進入新常態(tài)，宏觀經(jīng)濟增長速度逐漸放緩，同時受國際經(jīng)濟環(huán)境負面影響，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)樓市下行、資金短缺等狀況，樓盤停工現(xiàn)象層出不窮。房地產(chǎn)行業(yè)較高的前期投資量等特征，要求企業(yè)一旦出現(xiàn)顯著的財務(wù)風(fēng)險，就要快速發(fā)現(xiàn)，確定應(yīng)對舉措[1]。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)具有更高的財務(wù)風(fēng)險防范意識，對企業(yè)內(nèi)部財務(wù)風(fēng)險進行良性規(guī)范控制，確保工程項目和公司經(jīng)營的正常運作，從而促進整個房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。國內(nèi)對財務(wù)風(fēng)險的研究已經(jīng)非常完善和全面，但針對房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險研究還不夠成熟，本文結(jié)合國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀，分析房地產(chǎn)企業(yè)目前發(fā)展環(huán)境下的財務(wù)風(fēng)險，并進一步提出防控措施。

2 房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險概述

房地產(chǎn)行業(yè)有著資金需求量大、存貨周期長、資金循環(huán)周期長、固定成本高、資產(chǎn)變現(xiàn)能力差、易受宏觀政策影響等特點。從行業(yè)性質(zhì)上來講，房地產(chǎn)屬于資源整合型產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展帶動了上下游一系列涉及民生和經(jīng)濟平穩(wěn)運行的重大行業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展還受到多方因素的影響，如宏觀經(jīng)濟政策、行業(yè)發(fā)展環(huán)境等外部因素，以及企業(yè)自身經(jīng)營狀況、財務(wù)風(fēng)險情況等內(nèi)部因素。

風(fēng)險指在特定背景下，由各種未發(fā)生事件而導(dǎo)致的不確定性損失。風(fēng)險伴隨著企業(yè)存續(xù)的整個過程，而財務(wù)風(fēng)險作為風(fēng)險的一個種類，其發(fā)生往往直接與企業(yè)的利潤相掛鉤，并且存在于企業(yè)資金運作的每一個節(jié)點。財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)進行市場競爭的產(chǎn)物，在如今愈發(fā)激烈的大環(huán)境下更加不可避免?？梢詮膹V義和狹義兩個角度對財務(wù)風(fēng)險進行界定。狹義的財務(wù)風(fēng)險是指，由于企業(yè)進行負債經(jīng)營且無法到期償還債務(wù)和利息而引起的財務(wù)困境。這一觀點是從靜態(tài)角度出發(fā)，將財務(wù)風(fēng)險局限在企業(yè)的籌資環(huán)節(jié)，單純地認為企業(yè)只要不舉債就不會發(fā)生財務(wù)風(fēng)險。廣義的財務(wù)風(fēng)險是指，企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險存在于企業(yè)籌資、投資、經(jīng)營、分配等一系列財務(wù)活動中，并且可以伴隨著各種資金形式的流轉(zhuǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)移，最終導(dǎo)致財務(wù)狀況、經(jīng)營成果與預(yù)期估計發(fā)生偏差等類似各種不確定性后果。綜上所述，本文基于廣義的財務(wù)風(fēng)險定義展開研究，分析房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境下存在的財務(wù)風(fēng)險，結(jié)合房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險防范理論分析財務(wù)風(fēng)險問題，并提出相應(yīng)的控制和保障措施。

3 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險種類

3.1 籌資風(fēng)險

企業(yè)進行籌資的方式主要有內(nèi)部籌資和外部籌資兩種。內(nèi)部籌資，如留存收益轉(zhuǎn)增資本，由于該方式不需要考慮到期還本付息，因而財務(wù)風(fēng)險相對較低，其風(fēng)險只體現(xiàn)在資金使用效益的不確定性上。外部籌資主要分為權(quán)益性融資和債務(wù)融資，權(quán)益性融資不增加企業(yè)的利息負擔(dān)，但會分散企業(yè)的經(jīng)營控制權(quán)，同時當(dāng)權(quán)益投資人的投資收益無法達到前期估計值就有可能會取消投資，產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險。債務(wù)融資需支付利息，且可能發(fā)生企業(yè)盈利狀況較差，無法按期還本付息的風(fēng)險。因此，籌資風(fēng)險又可分為負債性籌資風(fēng)險和權(quán)益性籌資風(fēng)險?；I集資金是當(dāng)代企業(yè)發(fā)展不可或缺的經(jīng)營步驟，籌集來的資金一方面可以彌補企業(yè)本身的資金空洞，另一方面可以借助財務(wù)杠桿效應(yīng)產(chǎn)生額外收益。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，前期需要巨額資金投入，在項目存續(xù)期間進行后續(xù)建設(shè)的每一個環(huán)節(jié)資金鏈也不能斷裂，需要大量的資金支撐，且房地產(chǎn)行業(yè)具有存貨周期長、固定成本高、資產(chǎn)變現(xiàn)能力差等特點，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)為滿足自身長期發(fā)展需要進行大量資金籌集。但籌集資金不可避免地會產(chǎn)生債務(wù)，就會使企業(yè)存在到期無法償還債務(wù)本金及利息的風(fēng)險，同時企業(yè)在獲取資金過程中還會受到各種因素影響而產(chǎn)生與預(yù)期估計存在偏差的不利后果。

3.2 投資風(fēng)險

投資風(fēng)險是指企業(yè)在進行投資活動時，由于受到投資環(huán)境、市場競爭、決策者主觀判斷等因素的影響，投資項目收益無法達到預(yù)期估計水平，或直接導(dǎo)致資金被占用無法及時收回，從而對企業(yè)資金周轉(zhuǎn)和整體償債能力造成不利影響的風(fēng)險。企業(yè)投資按照路徑不同可分為對內(nèi)投資和對外投資。對內(nèi)投資是指企業(yè)為了提高經(jīng)營規(guī)模、擴大生產(chǎn)效益、促進技術(shù)變革而將資金用于企業(yè)內(nèi)部廠房建設(shè)和研發(fā)投入等。對外投資是指企業(yè)通過各種貨幣形式對外部進行投資。按照資金回收時間長短可分為長期投資和短期投資。短期投資是指企業(yè)不要求高回報率，但需要短期內(nèi)資金實現(xiàn)快速流通；長期投資會長時間占用大量企業(yè)資金，投資回報周期漫長，不確定性也就更大，更可能出現(xiàn)收益水平偏離預(yù)期目標(biāo)的現(xiàn)象。企業(yè)的投資報酬率越高，說明企業(yè)的盈利能力越強，所涉及的投資風(fēng)險就會越??；如果企業(yè)投資項目報酬率偏低，那么企業(yè)盈利能力就會相應(yīng)的變?nèi)?，投資風(fēng)險也因此會增加。房地產(chǎn)企業(yè)投資活動多為流動資產(chǎn)進行的短期投資，利于資金的快速回流進而提高企業(yè)償債和變現(xiàn)能力，但是通過投資而獲利的水平有限，影響資金的周轉(zhuǎn)，加大項目的開發(fā)周期。

3.3 營運風(fēng)險

營運風(fēng)險不是單指經(jīng)營活動中某一特定環(huán)節(jié)的風(fēng)險，它是指企業(yè)在整個生產(chǎn)經(jīng)營流程中對現(xiàn)金管理、應(yīng)收賬款管理以及存貨管理方面存在著一定的不確定性，最終導(dǎo)致企業(yè)利潤減少，造成日常經(jīng)營資本缺失現(xiàn)金循環(huán)鏈條中斷，增加企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。最常見的營運風(fēng)險有存貨風(fēng)險和應(yīng)收賬款風(fēng)險。存貨風(fēng)險一是指企業(yè)對自身以及產(chǎn)品的定位不明確，導(dǎo)致存貨倉儲過多，提高了儲存成本；二是因質(zhì)量原因或者無法預(yù)見的事故造成額外存貨損失，影響企業(yè)的正常經(jīng)營狀況。應(yīng)收賬款風(fēng)險主要是由于企業(yè)為了刺激消費搶占市場而進行賒銷，但由于市場經(jīng)濟情況變幻莫測，很可能就會在某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)意外不能夠預(yù)期收回貨款，給企業(yè)帶來損失。房地產(chǎn)行業(yè)日常營運易受國家宏觀政策影響，與其他行業(yè)相比具有一定的特殊性。①房地產(chǎn)項目業(yè)務(wù)收益情況存在不確定性，房價受國家調(diào)控影響，容易出現(xiàn)波動，投入資金收回情況不確定，存在一定風(fēng)險。②貸款買房是房地產(chǎn)企業(yè)賒銷的一種延伸形式。消費者貸款買房需要向貸款方（通常為銀行）提供信用證明，若消費者不能夠及時還本付息，銀行判定其信用值下降暫停對其放貸，就會出現(xiàn)“斷供”現(xiàn)象，這種情況對于房地產(chǎn)企業(yè)而言資金無法及時循環(huán)轉(zhuǎn)化、足額回收困難，形成財務(wù)風(fēng)險。

3.4 收益分配風(fēng)險

企業(yè)獲得利潤后資金活動流程就到了最后一步，收益分配，該分配是否合理對于企業(yè)而言至關(guān)重要。收益分配風(fēng)險是指企業(yè)由于利潤分配方式和分配金額與投資者預(yù)期存在偏差從而給企業(yè)新的資金活動流程帶來不利的風(fēng)險。收益分配包括留存收益分配和股息分配兩方面，如果留存收益提取過多則勢必會直接損傷投資者利益削弱投資積極性，使目標(biāo)投資群體流失，影響企業(yè)風(fēng)評形象。但如果分配股息紅利過多，企業(yè)資金短缺，新項目的開展受挫，不利于企業(yè)的進一步擴張發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營運作的每一步都需要大量的資金支撐，收益分配如若是出現(xiàn)問題，不論是哪一種情形都有可能會對下一個項目的籌劃開展造成困難。

針對不同的財務(wù)風(fēng)險進行分析，有利于正確地識別、評價和應(yīng)對企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險。

4 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制整體方案

4.1 積極把控外部環(huán)境及政策影響

在宏觀政策日益緊縮的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)外部資金流動性大不如前，因此，應(yīng)及時關(guān)注企業(yè)外部各項政策及市場形勢的變化，及時調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略，做出符合市場趨勢的決策反應(yīng)。如中國人民銀行于2019年7月31日宣布，商業(yè)銀行要改變傳統(tǒng)信貸方式，降低對其依賴屬性，將房地產(chǎn)貸款份額控制在合理范圍，這就要求加大對大型房地產(chǎn)企業(yè)融資行為的監(jiān)督和風(fēng)險管控，企業(yè)要合理管控其有息負債規(guī)模和資產(chǎn)負債率。2020年8月起陸續(xù)出臺了“三道紅線”、銀行集中管理等政策，目的是進一步抑制樓市熱度，促進房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)就要對極高的財務(wù)杠桿進行調(diào)整，改變以往舊的舍棄利潤追求規(guī)模的發(fā)展模式。面對不斷收緊的宏觀經(jīng)濟政策及融資環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)必須早早的意識到財務(wù)風(fēng)險控制的必要性，保持對外界信息的敏感度，并采取有效積極跟進措施，才能確保公司健康穩(wěn)定發(fā)展。

4.2 完善財務(wù)風(fēng)險內(nèi)部控制制度

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合企業(yè)轉(zhuǎn)型和長期發(fā)展要求設(shè)定財務(wù)風(fēng)險內(nèi)部控制總目標(biāo)，以此目標(biāo)為指導(dǎo)建立科學(xué)的內(nèi)部控制體系，開展日常財務(wù)風(fēng)險監(jiān)控工作。在企業(yè)內(nèi)部由上而下地建立起財務(wù)風(fēng)險防控意識，把降低與控制財務(wù)風(fēng)險融入到生產(chǎn)經(jīng)營的每個環(huán)節(jié)，在日常工作過程中，自覺地圍繞著財務(wù)風(fēng)險管理和控制要求，規(guī)范自身的工作和行為，將所有經(jīng)營活動納入財務(wù)風(fēng)險內(nèi)部控制之中，從源頭規(guī)避財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生，加強各部門之間的信息交流，全面提升企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理能力。

4.3 優(yōu)化人才配置

業(yè)務(wù)的好壞與相關(guān)工作人員的素質(zhì)以及能力息息相關(guān)，要想提升企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理水平，要從企業(yè)員工入手。向員工宣傳財務(wù)風(fēng)險防范的基礎(chǔ)知識，樹立財務(wù)風(fēng)險防控意識。對財務(wù)部門人員要做到定期培訓(xùn)、定期考核，使財務(wù)人員扎實掌握財務(wù)風(fēng)險防控的相關(guān)知識[2]。在財務(wù)風(fēng)險管理過程中要善于發(fā)掘優(yōu)異人才，給予其充分的交流發(fā)展機會，最終達成促進財務(wù)風(fēng)險管理優(yōu)化的目的[3]。企業(yè)不僅要完善管理制度，還需要對財務(wù)人員的業(yè)務(wù)往來，資金流通進行嚴格的審查監(jiān)管，加強相關(guān)工作人員對于財務(wù)風(fēng)險的敏感度。

5 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制具體措施

5.1 籌資風(fēng)險的控制措施

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，對于籌資風(fēng)險進行合理控制，確保充足資金來源維持企業(yè)項目正常運轉(zhuǎn)是十分有必要的。企業(yè)可以從以下幾點進行籌資風(fēng)險防控：一是在擬定籌資結(jié)構(gòu)時對長短期債務(wù)比率進行科學(xué)合理的規(guī)劃設(shè)置，應(yīng)當(dāng)結(jié)合市場利率變化以及企業(yè)資金需求情況，對融資結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化處理，分散籌資風(fēng)險；二是在制訂籌資計劃時，以企業(yè)發(fā)展實際水平和真實需求為依據(jù)配置恰當(dāng)?shù)幕I資規(guī)模，使財務(wù)杠桿效益的發(fā)揮和財務(wù)風(fēng)險水平達到平衡；三是拓寬籌資渠道，降低籌資成本，可以引入戰(zhàn)略合作投資和進行資產(chǎn)證券化融資，來實現(xiàn)融資渠道多元化，緩解企業(yè)籌資壓力。

5.2 投資風(fēng)險的控制措施

投資活動是房地產(chǎn)企業(yè)進行資金流轉(zhuǎn)的重要活動之一，在進行投資活動之前要進行全方位的考慮。首先，采用多元化的投資策略進行風(fēng)險分散，對投資經(jīng)營戰(zhàn)略進行升級?？梢酝ㄟ^建立多元投資組合，即選擇相關(guān)性較小的組合來實現(xiàn)投資風(fēng)險的分散。其次，對投資方案的可行性要進行評估，充分考慮投資風(fēng)險以及投資回收報酬率。在這一環(huán)節(jié)，也需要對外部投資環(huán)境、相關(guān)發(fā)展趨勢和國家宏觀經(jīng)濟政策影響予以分析，將投資活動中的科學(xué)能動性發(fā)揮到最大。除此之外，在進行對外投資時，房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量大，資產(chǎn)變現(xiàn)能力差，存貨周期長這些特點就決定了其投資項目的選擇存在一定局限性。需要結(jié)合企業(yè)當(dāng)前項目的實際資金需求量，考慮投資項目資金回收時間，以降低投資風(fēng)險。

5.3 營運風(fēng)險的控制措施

房地產(chǎn)企業(yè)最常見的營運風(fēng)險有存貨風(fēng)險和應(yīng)收賬款風(fēng)險。對于存貨風(fēng)險而言，應(yīng)當(dāng)強化銷售激勵機制，提升銷售業(yè)績以期完成去庫存，強化庫存管理目標(biāo)。銷售房產(chǎn)庫存是房地產(chǎn)企業(yè)的主要利潤來源，大量庫存的積壓就代表著資金的沉積和資金周轉(zhuǎn)率的低迷。房地產(chǎn)企業(yè)需要對各個項目房產(chǎn)的銷售現(xiàn)狀進行真實準(zhǔn)確地記錄整理，針對不同情況制訂不同的銷售促銷策略加快資金回收。企業(yè)內(nèi)部建立相關(guān)銷售人員獎懲激勵機制，加強銷售人員的業(yè)務(wù)能力培訓(xùn)，密切關(guān)注市場行情及時做出銷售調(diào)整，積極挖掘潛在客戶，減低存貨周期，提升資金周轉(zhuǎn)率。同時，以可持續(xù)發(fā)展為首要目標(biāo)，不盲目擴張。應(yīng)著眼于放緩企業(yè)發(fā)展速度，提高企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量，并且在一定程度上降低庫存，將有限的資金投入到穩(wěn)健、利好的新項目中去，既可規(guī)避現(xiàn)金流緊張的風(fēng)險，還能夠提高房產(chǎn)項目質(zhì)量[4]。對于應(yīng)收賬款風(fēng)險，這是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展避免不了要面對的，它伴隨著企業(yè)存續(xù)的整個期間。企業(yè)應(yīng)加強應(yīng)收賬款管理，對客戶信用做出正確的評估，力求最大化避免壞賬的發(fā)生。對于金額巨大的應(yīng)收賬款，企業(yè)應(yīng)派專人進行催款，加快應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)速度，降低資金回收風(fēng)險。公司還應(yīng)加強成本費用管理，避免占用新項目開發(fā)資金，影響企業(yè)長期穩(wěn)健發(fā)展，實現(xiàn)企業(yè)資金的良好循環(huán)。

5.4 收益分配風(fēng)險的控制措施

房地產(chǎn)企業(yè)的收益分配方式對于長期發(fā)展而言至關(guān)重要，收益分配如若出現(xiàn)問題，不論是哪一種情形都有可能會對企業(yè)的經(jīng)營周轉(zhuǎn)產(chǎn)生不利影響。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身情況，建立合適的收益分配策略，拓寬收益分配渠道，在投資者滿意度和企業(yè)自留資金之間保持平衡。在制定收益分配計劃時要具有前瞻性眼光，既要保證企業(yè)長期持續(xù)發(fā)展的順利進行，又要滿足投資者需求。使用靈活的股利分配政策，可以使企業(yè)保持良性發(fā)展。采用普通紅利和附加紅利的方法，在企業(yè)績效狀況一般時，支付一定的低股利，在企業(yè)績效狀況良好時增加額外股利。除此之外要額外關(guān)注中小股東的利益，維持企業(yè)對外良好形象，吸引更多潛在投資者。

6 結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷轉(zhuǎn)型陣痛階段，將要進入一個新的未知境遇。在此大背景下就要求房地產(chǎn)企業(yè)對行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀有一個明確的認知，從而提高企業(yè)內(nèi)部財務(wù)風(fēng)險防范意識，對財務(wù)風(fēng)險進行規(guī)范控制，確保工程項目和公司經(jīng)營的正常運作，保證人民財產(chǎn)安全，承擔(dān)企業(yè)社會責(zé)任，從而促進整個房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

【參考文獻】

【1】唐建標(biāo).房地產(chǎn)財務(wù)管理風(fēng)險及其防范機制[J].財會學(xué)習(xí)，2021（04）：64-65.

【2】谷強平，張超杰.我國食品制造業(yè)上市公司財務(wù)風(fēng)險評價研究[J].商場現(xiàn)代化，2021（16）：153-156.

【3】李俊.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理框架研究[J].財會學(xué)習(xí)，2020，273（28）：61-62.

【4】鄭雪蓮.新形勢下我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略優(yōu)化路徑研究——基于A公司“樓塌事件”的思考[J].財務(wù)與會計，2019，592（16）：23-25.