摘 要 隨著鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的不斷推進(jìn)，農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步被激活。為了促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，江蘇省出臺(tái)了一系列改革措施，確保了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)規(guī)范運(yùn)行，成效顯著。但受到交易過程不規(guī)范、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)體制機(jī)制不完善、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)中心基層建設(shè)力量不足、市場(chǎng)和政府配套措施不完善等的影響，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易仍存在較大的發(fā)展障礙。為進(jìn)一步加快江蘇省農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)改革步伐，釋放農(nóng)村產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)活力，提出了政府出臺(tái)強(qiáng)制措施，規(guī)范產(chǎn)權(quán)交易；建立健全農(nóng)村產(chǎn)權(quán)體制機(jī)制；加大基層力量投入，多途徑培養(yǎng)專業(yè)性人才；完善相關(guān)配套措施，建立健全與第三方機(jī)構(gòu)的合作模式等對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞 農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易；改革；江蘇省

中圖分類號(hào)：F327 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A DOI：10.19415/j.cnki.1673-890x.2023.04.041

近年來，江蘇省人民政府辦公廳出臺(tái)一系列改革措施，規(guī)范了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)運(yùn)行，優(yōu)化頂層設(shè)計(jì)，協(xié)同推進(jìn)線上交易，取得了良好的改革成效，但在改革過程中也暴露了不少問題?；诖?，筆者簡(jiǎn)單介紹了江蘇省農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易改革背景、功能定位及取得成效等，系統(tǒng)分析了當(dāng)前改革過程中存在的問題，并嘗試提出相應(yīng)的改善建議，以期進(jìn)一步推進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易改革[1]。

1 改革背景

2012年，江蘇省首個(gè)縣級(jí)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)所在連云港市東?？h成立，拉開了江蘇省農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)改革的序幕。自此，江蘇省在第一步成功探索的基礎(chǔ)上不斷吸取經(jīng)驗(yàn)，以點(diǎn)帶面，進(jìn)行全域推廣。2014年，改革區(qū)域增加至20個(gè)縣，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)陸續(xù)開通線上服務(wù)。然而，因?yàn)闆]有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，各個(gè)平臺(tái)各自為政，信息分布分散，無法有效進(jìn)行信息共享。

為規(guī)范農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)運(yùn)行，國(guó)務(wù)院辦公廳于2014年發(fā)布《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)健康發(fā)展的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》），從思想層面、制度層面、定位層面、運(yùn)行層面、監(jiān)管層面及方法層面等多個(gè)維度出發(fā)，對(duì)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)交易提出了嚴(yán)格要求[2]。隨后，為使農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)健康發(fā)展，江蘇省人民政府辦公廳發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見》等文件，著重從完善并優(yōu)化制度、規(guī)范化建設(shè)、推行線上交易等方面進(jìn)行

改革[3]。

2 市場(chǎng)和功能定位

根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《意見》，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)可以是事業(yè)法人，也可以是企業(yè)法人，但必須具備公益性和非營(yíng)利性。江蘇省農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)主要為事業(yè)單位法人，具體任務(wù)由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)站負(fù)責(zé)?！兑庖姟芬?guī)定，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)的功能定位是發(fā)布信息、公布價(jià)格、交易媒介、法律咨詢、資產(chǎn)評(píng)估及抵押融資等，是一個(gè)綜合性的服務(wù)平臺(tái)。從江蘇省實(shí)踐情況來看，由于市場(chǎng)的日趨成熟，交易品種逐漸豐富，服務(wù)內(nèi)容不斷細(xì)化，服務(wù)平臺(tái)逐漸專業(yè)化。

3 江蘇省改革成效

3.1 省市縣鎮(zhèn)四級(jí)聯(lián)動(dòng)，科學(xué)合理分工

江蘇省省級(jí)平臺(tái)負(fù)責(zé)省級(jí)區(qū)域內(nèi)的統(tǒng)籌管理、發(fā)布信息及進(jìn)行監(jiān)管；市級(jí)平臺(tái)負(fù)責(zé)市級(jí)區(qū)域內(nèi)的信息統(tǒng)計(jì)、綜合管理；縣、鎮(zhèn)兩級(jí)是負(fù)責(zé)具體服務(wù)交易雙方的窗口平臺(tái)，該平臺(tái)的主要功能是交易管理、公告發(fā)布、交易者報(bào)名管理、交易統(tǒng)計(jì)及預(yù)警監(jiān)管等。江蘇省政府邀請(qǐng)了專業(yè)的技術(shù)公司進(jìn)行網(wǎng)站平臺(tái)開發(fā)，合并原有的網(wǎng)站，利用統(tǒng)一的網(wǎng)站進(jìn)行交易，打破了原來地區(qū)與部門之間信息割裂的局面，實(shí)現(xiàn)了信息互聯(lián)互通[4]。

3.2 利用技術(shù)手段，實(shí)現(xiàn)智慧化操作

江蘇省利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，打造“互聯(lián)網(wǎng)+農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易”平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)全過程公開透明，留痕可追溯。同時(shí)，積極開發(fā)線上交易功能，在保障原有功能不變的情況下，新增網(wǎng)上交易管理、預(yù)警監(jiān)管、交易統(tǒng)計(jì)等模塊。例如，報(bào)名者只需在手機(jī)應(yīng)用市場(chǎng)下載“江蘇省農(nóng)村產(chǎn)權(quán)”APP，注冊(cè)賬號(hào)并實(shí)名認(rèn)證成功即可進(jìn)行線上報(bào)名、繳納交易保證金等操作，省去了線下提供紙質(zhì)材料和去銀行繳納保證金的麻煩。報(bào)名成功后，還可在線上進(jìn)行競(jìng)拍，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)交易全過程線上操作。

3.3 各級(jí)政府因地制宜，出臺(tái)配套政策體系

國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)的《意見》，旨在引導(dǎo)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)健康運(yùn)行，是指導(dǎo)性文件，需要各級(jí)部門根據(jù)地區(qū)實(shí)際進(jìn)行細(xì)化。1）省級(jí)部門。江蘇省人民政府辦公廳出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見》（蘇政辦發(fā)〔2015〕13號(hào)），旨在規(guī)范農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易過程；江蘇省農(nóng)業(yè)委員會(huì)出臺(tái)了《江蘇省關(guān)于農(nóng)村集體資產(chǎn)資源流轉(zhuǎn)全部進(jìn)場(chǎng)交易的通知》（蘇農(nóng)經(jīng)〔2017〕11號(hào)）、《江蘇省農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)交易實(shí)施細(xì)則》（蘇農(nóng)規(guī)〔2016〕2號(hào)）等，旨在支持和引導(dǎo)多種類型產(chǎn)權(quán)進(jìn)場(chǎng)交易，規(guī)范農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)。2）市級(jí)部門。常州市人民政府辦公室出臺(tái)《關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)建設(shè)的實(shí)施意見》（常政辦發(fā)〔2016〕44號(hào)），結(jié)合常州市實(shí)際，為當(dāng)?shù)禺a(chǎn)權(quán)交易提供制度支持。3）縣、鎮(zhèn)兩級(jí)政府參考省、市政府出臺(tái)的相關(guān)政策，因地制宜，根據(jù)區(qū)域?qū)嵡?，制定具體的實(shí)施細(xì)則，加快當(dāng)?shù)禺a(chǎn)權(quán)交易體系建設(shè)。

3.4 信息共享和預(yù)警機(jī)制不斷完善

目前，江蘇省農(nóng)村產(chǎn)權(quán)信息服務(wù)平臺(tái)的市場(chǎng)主體建設(shè)、交易類型已基本完善，服務(wù)對(duì)象范圍逐漸擴(kuò)大，成果顯著。1）打破了信息孤島，實(shí)現(xiàn)了省級(jí)平臺(tái)資源共享。2）完成了農(nóng)村集體資產(chǎn)全部進(jìn)場(chǎng)交易，對(duì)即將到期的項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)警提醒，確保所有項(xiàng)目“應(yīng)進(jìn)必進(jìn)”，保證農(nóng)村集體資產(chǎn)項(xiàng)目全數(shù)在陽光下運(yùn)行，提高農(nóng)村資源的利用效率。3）技術(shù)賦能，全力推行“線上交易”。江蘇省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳發(fā)布《關(guān)于全面推廣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)線上交易的通知》（蘇農(nóng)便〔2019〕270號(hào)），并在各地區(qū)試點(diǎn)推行，線上交易讓參與方“只跑一趟、甚至不跑”就可以參與農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易的全過程，打通交易過程的“最后一公里”。

4 存在的問題

4.1 交易過程不規(guī)范

我國(guó)農(nóng)村是典型的熟人社會(huì)，交易主體以農(nóng)戶為主，因此農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易易受熟人因素影響，產(chǎn)生一些基于隱形信用的不規(guī)范交易。例如，通過私底協(xié)商、非書面協(xié)議流轉(zhuǎn)等形式進(jìn)行交易。這種交易范圍一般較窄，局限于相對(duì)熟識(shí)的人際交往圈中，交易雙方利用人與人之間的信任控制風(fēng)險(xiǎn)，交易方式相對(duì)便捷。而規(guī)范的交易市場(chǎng)，交易流程比較復(fù)雜，交易成本較高，比較費(fèi)時(shí)費(fèi)力。因此，如果沒有政府的強(qiáng)制規(guī)范，這些交易自然就游離在規(guī)范市場(chǎng)之外，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行產(chǎn)生一定的影響。

4.2 農(nóng)村產(chǎn)權(quán)體制機(jī)制不完善

現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)農(nóng)業(yè)用地的限制性規(guī)定與當(dāng)前農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易改革存在一定矛盾，導(dǎo)致農(nóng)村土地價(jià)值無法充分體現(xiàn)。例如，在農(nóng)村宅基地方面，宅基地使用權(quán)尚不能用于抵押；建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，但對(duì)農(nóng)村集體所有的土地尚無相關(guān)明確規(guī)定；以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押，但在流轉(zhuǎn)土地上建造的大棚、廠房、圈舍等配套設(shè)施的權(quán)屬問題尚無明確規(guī)定，無法實(shí)施物權(quán)和抵押登記。以上這些問題均對(duì)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易資源的流轉(zhuǎn)產(chǎn)生了一定的不利影響[5]。

4.3 農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心基層建設(shè)力量不足

隨著農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)的不斷壯大，經(jīng)營(yíng)范圍不斷擴(kuò)大，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易的任務(wù)也逐漸加重?，F(xiàn)如今，具體的產(chǎn)權(quán)交易工作主要由區(qū)縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)中心及鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)站承擔(dān)。然而，對(duì)于基層平臺(tái)的建設(shè)和投入?yún)s沒有相應(yīng)提高，尚存在專業(yè)人員欠缺、服務(wù)能力不夠、工作職能弱化等問題。目前，基層的產(chǎn)權(quán)交易工作人員往往身兼數(shù)職，知識(shí)結(jié)構(gòu)陳舊，不熟悉規(guī)范化的交易流程，缺少專業(yè)規(guī)范的定期培訓(xùn)，無法完全勝任專業(yè)化程度日益加強(qiáng)的工作，導(dǎo)致無法充分發(fā)揮農(nóng)村資源的價(jià)值。

4.4 市場(chǎng)和政府配套措施不夠完善

目前，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易缺乏專業(yè)的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)。農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押登記的基礎(chǔ)是進(jìn)行科學(xué)合理的價(jià)值評(píng)估，但受區(qū)位、用途、自然條件等因素影響，尚缺乏系統(tǒng)可行的價(jià)值參考體系。以農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)為例，國(guó)家明確規(guī)定，可以采取第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估、貸款人自評(píng)估、借貸雙方協(xié)商評(píng)估等方式對(duì)抵押物價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。但在現(xiàn)實(shí)情況中，多數(shù)是采取借貸雙方協(xié)商評(píng)估的方式，很少采用第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。此外，部分評(píng)估機(jī)構(gòu)的專業(yè)化水平、人員素質(zhì)參差不齊，由于缺乏規(guī)范的評(píng)估體系和有效的監(jiān)管機(jī)制，甚至出現(xiàn)評(píng)估機(jī)構(gòu)與當(dāng)事人“串謀”的現(xiàn)象。第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)無法支撐健康規(guī)范的市場(chǎng)建設(shè)，行業(yè)間也對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)不認(rèn)可，導(dǎo)致第三方評(píng)估模式落實(shí)艱難。

5 解決對(duì)策

5.1 政府出臺(tái)強(qiáng)制措施，規(guī)范產(chǎn)權(quán)交易

1）大力推廣線上交易，做到線上交易全覆蓋，有效防止集體資產(chǎn)流失和農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易領(lǐng)域賄賂行為的發(fā)生。省、市、區(qū)主管部門統(tǒng)一部署，在全域范圍內(nèi)推行以“線上交易為主導(dǎo)，線下交易為補(bǔ)充”的交易手段，凡是涉及公開競(jìng)價(jià)的項(xiàng)目，除有特殊情況外，原則上一律采用線上方式進(jìn)行交易。2）優(yōu)化農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)平臺(tái)，推廣并普及“江蘇農(nóng)村產(chǎn)權(quán)”APP和網(wǎng)上交易模板，讓參與者熟悉網(wǎng)上交易流程和操作步驟，實(shí)現(xiàn)線上便捷化、透明化、留痕化交易，減少私底協(xié)商、暗箱操作等現(xiàn)象發(fā)生。

5.2 健全農(nóng)村產(chǎn)權(quán)體制機(jī)制

1）完善頂層設(shè)計(jì)，從立法維度確保農(nóng)村土地資源的成功有序流轉(zhuǎn)。著力拓展流出方主體的范圍，讓村民實(shí)現(xiàn)共商共治共享，允許長(zhǎng)時(shí)間空置的宅基地及農(nóng)用房屋以出租、合作等方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)。2）增加村集體經(jīng)濟(jì)收入渠道，盤活農(nóng)村資源。以農(nóng)村宅基地改革為契機(jī)，賦予農(nóng)用住房抵押權(quán)屬性，完善宅基地融資制度，明晰產(chǎn)權(quán)，明確權(quán)利，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地資源合法有序流轉(zhuǎn)。3）按照《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》規(guī)定，適時(shí)出臺(tái)地方性法律法規(guī)，明確流轉(zhuǎn)土地上建造的大棚、廠房、圈舍等配套設(shè)施的權(quán)屬問題。

5.3 加大基層力量投入，多途徑培養(yǎng)專業(yè)性人才

加大人才資源向縣鎮(zhèn)兩級(jí)的傾斜力度，提升工作人員專業(yè)化水平。1）加強(qiáng)人才隊(duì)伍的培養(yǎng)，提升專業(yè)素養(yǎng)。招聘專職人員進(jìn)行農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易，定期開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，邀請(qǐng)專業(yè)人員進(jìn)行指導(dǎo)，規(guī)范基層工作人員線上和線下的操作。例如，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道可以定期開展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易宣講班，讓基層工作人員理解并吃透農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易的相關(guān)政策及規(guī)范操作流程。2）加大對(duì)先進(jìn)典型的宣傳力度，普及規(guī)范交易的重要性。對(duì)于在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易過程中的優(yōu)秀單位和優(yōu)秀個(gè)人，在“三微一端”上進(jìn)行表彰和宣傳，提升相關(guān)部門和交易主體對(duì)規(guī)范交易重要性的認(rèn)識(shí)。3）對(duì)于相對(duì)落后的地區(qū)，加強(qiáng)指導(dǎo)與幫扶。安排專業(yè)人員進(jìn)行針對(duì)性服務(wù)，主動(dòng)進(jìn)行宣傳和普及，指導(dǎo)相對(duì)落后地區(qū)的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)規(guī)范化運(yùn)行。通過加強(qiáng)優(yōu)秀單位與落后單位的交流，互幫互助，共同成長(zhǎng)。

5.4 完善相關(guān)配套措施，建立健全與第三方機(jī)構(gòu)的合作模式

規(guī)范第三方機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)運(yùn)行，積極創(chuàng)建全方位的農(nóng)村金融服務(wù)模式。1）加強(qiáng)對(duì)第三方機(jī)構(gòu)的前期審核監(jiān)督，鼓勵(lì)支持和引導(dǎo)資質(zhì)好、信用高的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，根據(jù)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易實(shí)際進(jìn)行產(chǎn)權(quán)價(jià)值評(píng)估，出臺(tái)統(tǒng)一的評(píng)估指標(biāo)、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值評(píng)估的專業(yè)化和科學(xué)化。2）推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)和政府融資性保證公司深度融合，發(fā)揮保證公司效能，根據(jù)產(chǎn)權(quán)交易實(shí)際情況推出農(nóng)業(yè)信貸擔(dān)保產(chǎn)品。3）向多種新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體，如家庭農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)民合作社、農(nóng)村企業(yè)提供低廉化、便民化的專業(yè)信貸服務(wù)；加強(qiáng)與保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的合作，擴(kuò)大農(nóng)村產(chǎn)權(quán)信貸保險(xiǎn)的覆蓋面；加大農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易的宣傳力度，吸納各類市場(chǎng)主體積極參與農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易，推動(dòng)農(nóng)村資產(chǎn)保值增值。

6 結(jié)語

農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易雖已不是新鮮事物，但目前相關(guān)的研究仍然較少，本文從江蘇省實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)出發(fā)，立足于農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易改革背景、職能定位及取得成效，系統(tǒng)分析了當(dāng)前改革過程中的問題并提出了相應(yīng)對(duì)策。農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)改革不是一蹴而就的，各地區(qū)需根據(jù)實(shí)際情況精準(zhǔn)施策，相信隨著改革的不斷深入，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)將更加繁榮。

參考文獻(xiàn)：

[1] 王守燕.規(guī)范農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展[J].農(nóng)家參謀，2021（22）：115-116.

[2] 賀艷.新常態(tài)下北京城鄉(xiāng)一體化深化發(fā)展的思考[J].經(jīng)濟(jì)師，2016（5）：26-28.

[3] 周光霞.農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的改革困境與路徑選擇：基于江蘇省的實(shí)踐[J].安徽農(nóng)業(yè)科學(xué)，2021，49（24）：230-234.

[4] 張魯.農(nóng)村產(chǎn)權(quán)融資發(fā)展的問題與對(duì)策研究：基于某農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心業(yè)務(wù)實(shí)踐視角[J].金融理論與實(shí)踐，2021（12）：56-61.

[5] 中華人民共和國(guó)物權(quán)法[N].人民日?qǐng)?bào)，2007-03-20（1）.

（責(zé)任編輯：張春雨）