趙越

最近，鄭州要全面推廣現(xiàn)房銷售試點(diǎn)的消息，不脛而走。

2022年，河南省省會鄭州一度深受樓盤停工問題困擾。當(dāng)年9月，鄭州提出“大干30天，確保全市停工樓盤全面復(fù)工”的保交樓專項(xiàng)行動實(shí)施方案。

全面實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售，被不少業(yè)內(nèi)人士視作當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場走出“泥潭”的希望。

事實(shí)上，最近推行現(xiàn)房銷售試點(diǎn)的，不僅是鄭州一個城市。在河南，除了鄭州，開封也被定位現(xiàn)房銷售的試點(diǎn)。

記者了解到，最近多個省份召開的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議，聚焦“保交樓、穩(wěn)民生”。其中，四川、山東、安徽這三省還進(jìn)一步明確，支持有條件的城市因地制宜地開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。

不少業(yè)內(nèi)人士看來，推行現(xiàn)房銷售改革的號角已吹響。

2023年春節(jié)前后，此前“冰凍”已久的房地產(chǎn)市場，在部分城市出現(xiàn)回暖的跡象。

“門店上周五剛新上一套房源，這幾天就有三波客戶看房，市場到了近幾個月最活躍的時候?！?月15日，北京海淀區(qū)一位房產(chǎn)中介向記者透露，最近北京二手房市場的帶看和成交量都在顯著提升。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2023年第7周，北京二手房成交3190套，環(huán)比漲幅為13.36%，同比上漲71.41%。

2月6日，貝殼研究院發(fā)布數(shù)據(jù)稱，節(jié)后首周（1月28日至2月5日）貝殼50城的二手房成交量比1月春節(jié)前（1月1日至1月20日），日均提高了三成，帶看量和掛牌量也翻了一番還要多。

近期，多個二線城市全面解除限購、貸款利率大范圍下調(diào)到3.8%左右。在這樣政策的刺激下，春節(jié)過后，部分城市樓市回暖跡象明顯。

來自鄭州的林靖是一名房產(chǎn)中介銷售人員，他所在的中介，既從事二手房業(yè)務(wù)，也做新房代銷業(yè)務(wù)。

“前幾年客戶一般是選定區(qū)域和板塊之后，新房和二手房一起看，但是從去年開始，客戶往往直接看二手房?！痹诹志缚磥恚苊庠庥鰳潜P爛尾成為不少客戶選擇二手房最核心的原因之一。

不論春節(jié)期間，還是現(xiàn)在，據(jù)林靖觀察，鄭州的房產(chǎn)市場確實(shí)在回暖。他說，“二手房帶看明顯增多，但新房市場感覺還沒恢復(fù)，因?yàn)榇蠖鄶?shù)客戶依然非常擔(dān)心爛尾?！?/p>

與二手房市場回暖形成鮮明對比的是，不少城市的新房市場情況仍然不容樂觀。上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2023年1月份，全國70個重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積同比減少32%。

數(shù)據(jù)顯示，2022年，全國新建商品住宅成交面積同比下滑26.8%。其中，期房銷售面積同比下滑29.6%，而現(xiàn)房銷售面積同比降幅僅僅為2.3%。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，2022年停工斷貸潮風(fēng)波后，關(guān)于期房的交易風(fēng)險探討明顯增多，關(guān)于現(xiàn)房銷售的各類文件和建議也明顯增多。

2023年1月，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議召開。會議明確要促進(jìn)轉(zhuǎn)型，有條件的地方可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售。由此，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，推進(jìn)現(xiàn)房銷售的改革號角已經(jīng)吹響。

在此次試點(diǎn)之前，其實(shí)部分省份早已看到房產(chǎn)預(yù)售制帶來的弊端，開始逐步推出現(xiàn)房銷售制。

2020年3月，海南發(fā)布《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》，明確新出讓土地建設(shè)的商品住房實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。2020年5月，海南再次發(fā)布相關(guān)通知，明確在2020年3月8日后，通過出讓取得的土地建設(shè)的商品住宅，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。

值得注意的是，海南建立的現(xiàn)房銷售制度，涉及土地出讓和房屋銷售兩個領(lǐng)域。

經(jīng)過3年的改革，海南現(xiàn)房銷售占比明顯提升。數(shù)據(jù)顯示，2020～2022年，海南現(xiàn)房銷售的占比分別為20%、24%和39%。

與現(xiàn)房銷售相對應(yīng)的，是商品房預(yù)售。早在1983年和1986年，深圳和上海分別試點(diǎn)了商品房預(yù)售制度。1994年，《城市商品房預(yù)售管理辦法》正式頒布，預(yù)售制成為我國商品房銷售的主要方式之一。

對于購房者而言，預(yù)售制存在包括房屋爛尾、貨不對板在內(nèi)的諸多隱患。伴隨前幾年房地產(chǎn)市場的高速狂奔，預(yù)售制多年積累的問題，在2022年集中爆發(fā)。

以此次推出現(xiàn)房銷售試點(diǎn)的鄭州為例，2022年不少新建商品房，出現(xiàn)了停工等交付難題。

比如臨近鄭州大學(xué)的樓盤永威·金橋西棠，號稱鄭州“最高學(xué)歷樓盤”，有超過20%的業(yè)主享受鄭州市人才補(bǔ)貼，在2022年一度停工7個多月。

2022年9月，鄭州提出了“大干30天，確保全市停工樓盤全面復(fù)工”的保交樓專項(xiàng)行動實(shí)施方案，集中力量處理大面積停工的樓盤。根據(jù)該文件披露，在河南省的努力下，鄭州成功爭取到國家開發(fā)銀行的一筆專項(xiàng)紓困資金，總規(guī)模為100億元。

此外，2022年7月份，互聯(lián)網(wǎng)曾經(jīng)流出200多份因樓盤停工導(dǎo)致的業(yè)主停貸告知書，這些告知書涉及河南、湖南、湖北、陜西、河北、江西、四川、廣西、江蘇和重慶等多個省市。

嚴(yán)躍進(jìn)分析，此前各地對于現(xiàn)房銷售的改革，更多是從鼓勵和自愿的角度出發(fā)。但是2023年包括河南、山東、四川和安徽的改革，跳出了鼓勵和自愿的范疇，上升為“試點(diǎn)”的概念，推動意愿更為明顯，也更具有示范效應(yīng)，這意味著現(xiàn)房銷售模式改革正式開啟。

值得注意的是，按照市場正常規(guī)律，期房將購房款提前支付給開發(fā)商，大大減輕了開發(fā)商的負(fù)擔(dān)，而現(xiàn)房的認(rèn)購風(fēng)險較小，所以一般情況下，期房售價低于現(xiàn)房。但讓人不解的是，目前全國現(xiàn)房的均價反而比期房便宜。

比如2022年，根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，全國現(xiàn)房的均價為8326元/平方米，期房的均價為10486元/平方米，兩者價差2100元/平方米。

“以鄭州為例，現(xiàn)在銷售的現(xiàn)房，都是在‘邊邊角角’賣不出去、沒人要的房子。”林靖分析。

“目前市面上的部分現(xiàn)房，其實(shí)屬于滯銷盤或尾盤，即戶型或產(chǎn)品存在瑕疵，所以其房價會比較低。”嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充說，部分綜合水平較差的現(xiàn)房可能在這兩年“混入”到了住宅交易市場，這是需要警惕的風(fēng)險。

在廣東住房政策研究中心研究員李宇嘉看來，現(xiàn)在市場上銷售的現(xiàn)房，主要分三種情況，一是一些樓盤賣得慢、賣不動，而工期在推進(jìn)，慢慢就變成了現(xiàn)房，比如很多樓盤的尾盤或最后一期；二是前幾年地價較高，開發(fā)商不想降價出售，不得不以時間換空間，一套一套賣，“熬”成了現(xiàn)房；三是部分深耕本地的房企，資金鏈相對不緊張，項(xiàng)目不多，不愿意降價，也變成了現(xiàn)房。

顯然，這樣的現(xiàn)房銷售并非市場想要的。

另外，現(xiàn)房銷售帶來房價上漲的擔(dān)憂，也一直存在。在房產(chǎn)預(yù)售制度下，開發(fā)商利用購房者的資金建房，實(shí)際上大大降低了自身的融資成本。

李宇嘉分析，現(xiàn)房銷售，房企的成本可能在一定程度上增加，如果土地成本依然高企，開發(fā)商融資成本持續(xù)走高，對于穩(wěn)定房價可能存在一定制約。他說，“‘高價’的現(xiàn)房房源，存在滯銷的風(fēng)險。”

在李宇嘉看來，地方要想更好推動現(xiàn)房銷售，可以在土地出讓環(huán)節(jié)適當(dāng)降低地價，或者讓金融機(jī)構(gòu)給予現(xiàn)房項(xiàng)目相應(yīng)的融資和保障，只有做到這些，各地的現(xiàn)房銷售才不會充斥著各種“賣不掉”的房源，才能夠更健康地發(fā)展。