毛寧

摘要：地役權(quán)作為調(diào)整土地利用關(guān)系的一種法定權(quán)益，對土地的高效利用及社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著不可替代的作用。在實踐中，因土地流轉(zhuǎn)等原因產(chǎn)生的管理缺陷、經(jīng)濟(jì)糾紛類問題愈加增多，地役權(quán)可幫助公民通過法定形式規(guī)范土地利用行為、認(rèn)知權(quán)利義務(wù)，獲得應(yīng)有收益，從而維護(hù)自身權(quán)益。同時，明晰地役權(quán)概念及其糾紛的認(rèn)定與處理、地役權(quán)與相鄰關(guān)系的辨別，能為判定土地用地糾紛、土地經(jīng)濟(jì)糾紛等提供翔實依據(jù)，減少糾紛出現(xiàn)，促進(jìn)社會和諧。

關(guān)鍵詞：地役權(quán)；相鄰關(guān)系；土地；經(jīng)濟(jì)糾紛

隨著我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人口數(shù)量急劇增多，生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大，城區(qū)空間擴(kuò)張、生存空間壓縮及公民私權(quán)保護(hù)意識的提升，導(dǎo)致各類社會問題開始出現(xiàn)，土地方面的沖突日益趨向于復(fù)雜化。土地作為一種生產(chǎn)要素，是人類正常進(jìn)行生產(chǎn)生活的必要條件，它具有自然特性和經(jīng)濟(jì)特性兩種。自然特性是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移的一種屬性。而經(jīng)濟(jì)特性，則在生產(chǎn)生活中極為常見。土地能夠為開展各類活動提供空間，是社會經(jīng)濟(jì)健康有序發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，有著較高的經(jīng)濟(jì)價值。

地役權(quán)這一用益物權(quán)，是指利用他人不動產(chǎn)以提高自己不動產(chǎn)的使用價值，這樣的規(guī)定使土地多樣化利用和互惠互利成為可能。《民法典》中對地役權(quán)的規(guī)定，也為公民在土地流轉(zhuǎn)利用過程中合理保障自身權(quán)益提供了科學(xué)依據(jù)?！班l(xiāng)村振興戰(zhàn)略”的提出，為土地多元化適用，保障“三權(quán)分置”下權(quán)利人合法權(quán)益最大化，妥善解決由土地引發(fā)的流轉(zhuǎn)使用、經(jīng)濟(jì)糾紛等難題，為實現(xiàn)土地資源可持續(xù)高效利用提供了理論思路。

現(xiàn)實生活中，由于土地的所有權(quán)公有但使用權(quán)私有這一特殊性質(zhì)，土地在利用方式上受法律約束較多，公民在利用他人土地以提高自身土地利用效率或政府部門利用公民土地以實現(xiàn)公共設(shè)施建設(shè)的過程中所產(chǎn)生的糾紛也越來越多，占比較大的可以總結(jié)為兩類：占地征收補(bǔ)償及經(jīng)濟(jì)類矛盾。尤其是當(dāng)國家或地方出臺新型土地政策，特別是在對征地補(bǔ)貼、耕地稅收取締等方向等有所傾斜時，在經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動下，公民易出現(xiàn)毀約、糾紛的現(xiàn)象，不利于和諧社會的營造。

但是目前來看，我國現(xiàn)存的可以用來調(diào)整土地關(guān)系，緩解涉土地矛盾糾紛的法律法規(guī)較為匱乏且滯后，產(chǎn)生問題的多數(shù)現(xiàn)實情況復(fù)雜，處理起來難度很大。地役權(quán)的出現(xiàn)，為土地高效利用，平衡當(dāng)事人雙方權(quán)利義務(wù)提供了可能。眾多法學(xué)界學(xué)者在利用地役權(quán)來權(quán)衡法律法規(guī)與公民雙方利益上做了很多嘗試，例如基于地役權(quán)的電網(wǎng)建設(shè)用地土地補(bǔ)償機(jī)制設(shè)計、地役權(quán)改革對農(nóng)戶收入的影響及作用機(jī)制研究、鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略下設(shè)立城鄉(xiāng)地役權(quán)探析等，均是探究地役權(quán)在不同土地利用情形下的有效運(yùn)用，可以在提高土地利用率的同時，保障供役地權(quán)利人獲得合理合法的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。為緩解土地面積減少、提高土地利用效率、梳理用地補(bǔ)償?shù)确矫鎲栴}之間的矛盾，解決由此產(chǎn)生的占地、經(jīng)濟(jì)等糾紛，本文以經(jīng)濟(jì)視角下如何正確運(yùn)用地役權(quán)來認(rèn)定和處理土地糾紛為主線，通過解讀地役權(quán)發(fā)展歷程、概念、適用范圍、特征以及現(xiàn)實真實案例分析，對土地地役權(quán)及其糾紛的探索與研究發(fā)表一些粗淺認(rèn)識。

一、地役權(quán)發(fā)展歷程

地役權(quán)產(chǎn)生之初，可追溯至古羅馬時期。當(dāng)時在古羅馬原始公社解體和土地私有出現(xiàn)的背景下，獨(dú)立的所有權(quán)已經(jīng)無法滿足人們逐漸復(fù)雜的社會需求，除了對自己的土地、房屋享有使用權(quán)利外，時常會需要利用到他人之物。于是地役權(quán)開始形成，成為那個時期古羅馬他物權(quán)的唯一形式。羅馬法中根據(jù)需役地的性質(zhì)（農(nóng)田或房屋），將地役權(quán)分為了鄉(xiāng)村地役權(quán)和城市地役權(quán)。隨后，許多國家在各自法典均運(yùn)用了羅馬法地役權(quán)的原理，作出了各具特色的規(guī)定。

但在我國，對地役權(quán)研究起步較晚，雖說漢代以來，在規(guī)定灌溉土地法令時，便用到了地役權(quán)的概念，要求公民在灌溉田地時，在自己的土地上為開渠引水提供便利。但是直到2007年，新《物權(quán)法》頒布實施，地役權(quán)才正式以法條的形式出現(xiàn)在我國法律條文之中。2020年《民法典》頒布，《物權(quán)法》中的地役權(quán)內(nèi)容未改一字地出現(xiàn)在《民法典》第三分編用益物權(quán)中。隨著時代的進(jìn)步，法學(xué)界對物權(quán)的重視，使得眾多法學(xué)者對地役權(quán)相關(guān)法律規(guī)定和問題的研究愈加深入。歷代法律學(xué)者通過對各國律法條例的互相學(xué)習(xí)借鑒，再根據(jù)我國的現(xiàn)實基本國情和人文環(huán)境，在鑒別、認(rèn)同、調(diào)適、整合的基礎(chǔ)上，引進(jìn)吸納國外法條，形成我國地役權(quán)的相關(guān)規(guī)定。幾經(jīng)興衰，地役權(quán)脫離相鄰關(guān)系，成為一項單獨(dú)權(quán)利被納入民法之中，由此說明，地役權(quán)的出現(xiàn)和延續(xù)具有一定的重要性及必要性。

地役權(quán)立法前，個人在利用他人不動產(chǎn)以增加自己不動產(chǎn)效益時，除租賃、互換、借用等常見流轉(zhuǎn)形式需簽訂書面合同明確意思表示外，如要實現(xiàn)通行、取水、眺望、排污等日常生活行為事項，通常以口頭約定來達(dá)成雙方需求。一旦發(fā)生經(jīng)濟(jì)利益沖突，出現(xiàn)矛盾糾紛，經(jīng)常會因法條不明確、未進(jìn)行書面合同約定等原因，導(dǎo)致“各說各有理”的情形出現(xiàn)，即便經(jīng)過調(diào)解，處理結(jié)果也通常無法兼顧供需雙方合法權(quán)益。同時，在我國“法不溯及既往”這一基本法治原則下，法律的形成與應(yīng)用較社會發(fā)展會存在延緩現(xiàn)象，行為人行為在前，法條規(guī)定在后，無法保護(hù)當(dāng)時當(dāng)事人的合法權(quán)益，那么對于地役權(quán)的現(xiàn)實應(yīng)用來說也不例外。

二、地役權(quán)的概念、分類及特征

《民法典》第三百七十二條規(guī)定，地役權(quán)人有權(quán)按照合同的約定，利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己的不動產(chǎn)的效益。供需雙方可根據(jù)個人需求，在土地原本承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)剩余期限內(nèi)簽訂地役權(quán)合同。根據(jù)地役權(quán)實現(xiàn)方式不同，可將其分為積極地役權(quán)和消極地役權(quán)。根據(jù)地役權(quán)權(quán)利實現(xiàn)時間是否繼續(xù)為標(biāo)準(zhǔn)，可分為繼續(xù)地役權(quán)和非繼續(xù)地役權(quán)。根據(jù)地役權(quán)的存在是否表現(xiàn)于外部，可分為表見地役權(quán)和非表見地役權(quán)。地役權(quán)具有如下特征。一是地役權(quán)是通過對他人所有或者使用的土地加以利用的用益物權(quán)，屬于他物權(quán)的一種，因此權(quán)利主體可以是土地所有者，也可以是土地使用者。因為在我國，土地實行國家所有或者集體所有，“三權(quán)分置”現(xiàn)象普遍存在，地役權(quán)的實現(xiàn)在一定程度上豐富了土地使用類型，提高了不動產(chǎn)利用效益。二是地役權(quán)的客體通常是不動產(chǎn)，不僅局限于土地；三是地役權(quán)是權(quán)利人為了自己所有或者使用的不動產(chǎn)實現(xiàn)更加便利而設(shè)定的用益物權(quán)，不限于經(jīng)濟(jì)或財產(chǎn)價值方面的方便利益，也包括精神或情感價值，如眺望地役權(quán)、采光地役權(quán)。四是地役權(quán)是一種依據(jù)雙方合同約定形成的意定權(quán)利。因為所需實現(xiàn)的權(quán)益各不相同，那么在不動產(chǎn)上設(shè)立役權(quán)，則需根據(jù)供需雙方的特定需求，自行約定而成。

地役權(quán)常與相鄰關(guān)系發(fā)生混淆。兩者區(qū)別有：一是相鄰關(guān)系是依據(jù)法律規(guī)定，兩個或者兩個以上相互毗鄰的不動產(chǎn)的所有人或使用人，在行使所有權(quán)或使用權(quán)時，必須為相鄰各方提供應(yīng)有便利。相鄰關(guān)系屬于法定，而地役權(quán)通常由當(dāng)事人各方通過合同約定設(shè)立，體現(xiàn)極大的物權(quán)意思自治性，為意定；二是相鄰關(guān)系發(fā)生的前提條件，是必須在相互毗鄰的且不同歸屬的兩處不動產(chǎn)之間，而地役權(quán)沒有相鄰條件限制；三是相鄰關(guān)系依據(jù)法律的規(guī)定而產(chǎn)生，是對所有權(quán)的一種強(qiáng)制性限制，當(dāng)出現(xiàn)相鄰不動產(chǎn)時，則相鄰關(guān)系必然存在，不需要雙方就權(quán)利取得本身進(jìn)行協(xié)商，也無須簽訂合同，也不能作為獨(dú)立的物權(quán)來對抗善意第三人。而地役權(quán)如果辦理登記，就可以對抗善意第三人，不辦理登記的話則是無法對抗善意第三人的訴求；四是相鄰關(guān)系受到侵害時，一般不可就相鄰關(guān)系本身提起訴訟，只能通過對所有權(quán)行使遭受妨害提起訴訟。地役權(quán)受到侵害時，受害人則可以直接就地役權(quán)受到損害提出賠償請求。

三、真實案例解析

1950年，依據(jù)《中國土地法大綱》之規(guī)定，當(dāng)?shù)卣块T確定郭姓人家的土地使用權(quán)，并頒發(fā)土地房產(chǎn)所有證。1965年，王姓人家購買郭姓人家院落北側(cè)房屋，于是當(dāng)?shù)卣灠l(fā)《房屋印契紙》，明確標(biāo)注：院、廁所公用，買賣雙方均簽字認(rèn)可。1983～1984年間，王家人兩次向政府遞交申請書，申請修繕房屋67.5平方米，包括坍塌房屋重建及道路平整，院內(nèi)其他住戶也都在申請書上簽字按手印表示同意修整。1989年，當(dāng)?shù)卣蚓用窠y(tǒng)一辦理發(fā)放《房屋所有權(quán)證》，經(jīng)過測量，王姓人家《房屋所有權(quán)證》上登記的房產(chǎn)建筑面積為133.91平方米，是居住房屋面積和公攤面積總和。并附記：院廁所公用，通街伙路一條。1993年3月，對此院住戶開展地籍調(diào)查登記?！兜丶{(diào)查表》上登記郭家建筑占地面積38.17平方米、共有使用面積79.56平方米以及分?jǐn)偯娣e27.73平方米。附宗地草圖和說明：土地權(quán)屬合法，面積準(zhǔn)確，界址清楚，無土地糾紛；后院與王姓人家2戶公用，有通街伙路一條。同年6月，對王姓人家開展第二次地籍調(diào)查。經(jīng)測量，王家建筑總面積123.5平方米，房屋建筑占地面積61.75平方米，附宗地草圖和說明：該宗地權(quán)屬合法，界址清楚、面積準(zhǔn)確，有通街伙路一條，院、廁所公用。兩次地籍調(diào)查，郭姓人家與王姓人家均在對方《地籍調(diào)查表》上簽字按手印，表示對測量數(shù)據(jù)的認(rèn)可。

2021年4月，郭某聽聞老城區(qū)即將實施拆遷改造，自家的老房子也在拆遷范圍內(nèi)，于是翻閱查看自家房屋地契。經(jīng)研究發(fā)現(xiàn)，自家1965年房屋賣契上注明：王某于1965年購買了自家院落北屋五間，但當(dāng)時只購買了五間房屋及地皮，不含公用的院子和廁所。但當(dāng)?shù)卣诒敬尾疬w土地測量中，登記郭姓人家和王姓人家平分院子和廁所面積。郭某對測量結(jié)果表示不滿，且自老房子僅有四間，面積較小，也非常破舊，將來拆遷補(bǔ)償較少，認(rèn)為自身經(jīng)濟(jì)利益受到了極大損害。

于是郭某拒絕在拆遷補(bǔ)償協(xié)議上簽字，多次到當(dāng)?shù)卣恋毓芾聿块T及信訪部門反映問題提出訴求。郭某認(rèn)為：根據(jù)《民法典》地役權(quán)和相鄰關(guān)系等法律規(guī)定，自家同意院子和廁所公用是對王姓人家提供的通行、生活便利，是本著和睦友好的態(tài)度，未收取王姓人家多年來的利用費(fèi)用已是足夠的謙讓。但是院子和廁所面積并沒有賣于王姓人家，理應(yīng)還屬于自家。此次拆遷工作中，當(dāng)?shù)卣谶M(jìn)行拆遷面積測量計算時，應(yīng)嚴(yán)格按照當(dāng)時房屋賣契登記的買賣面積進(jìn)行計算，把公用的院子和廁所面積計算在自家拆遷補(bǔ)償范圍內(nèi)并辦證辦到自家名下。

政府土地相關(guān)部門接到郭某訴求后，經(jīng)翻閱歷史檔案、實地測量不動產(chǎn)面積及專家多次研討得出決定：當(dāng)年郭姓人家和王姓人家簽訂的買賣地契上標(biāo)注有“廁所、院落公用”字樣，且先后經(jīng)歷三次地籍調(diào)查測量，雙方均對公用面積分配未產(chǎn)生任何異議。同時在《土地登記冊》上雙方建筑占地面積、分?jǐn)偯娣e數(shù)據(jù)也登記清晰明了無爭議，即表示兩家對自家占地面積持認(rèn)可態(tài)度，在土地權(quán)屬上不存在糾紛，郭某反映的訴求無法支持，拆遷補(bǔ)償面積仍按原測量公攤面積計算。工作人員經(jīng)過與郭某多次的座談及政策解讀，郭某最終同意處理結(jié)果，并在拆遷補(bǔ)償協(xié)議上簽字。

1965年，我國處于社會主義探索時期，由于種種原因，這個時期土地立法在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)處于停滯狀態(tài)，可參考的法律條規(guī)僅有1958年頒布的《國家建設(shè)征用土地辦法》以及1962年通過的《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》。參考資料極少，于是參與處理此案的工作人員，嚴(yán)格遵循我國法律“不溯及既往”及“從舊兼從輕”原則，以可參考資料為依據(jù)，以充分保障雙方權(quán)益的角度進(jìn)行了判定。當(dāng)時我國不存在地役權(quán)及相鄰關(guān)系概念，則根據(jù)契約約定，原院子所有權(quán)人已約定放棄廁所及院落一半的所有權(quán)，雙方占地面積以地籍調(diào)查測量為準(zhǔn)，因此在拆遷測量計算時，郭某與王某兩家平分院子和廁所面積。

將此案例拿到當(dāng)下現(xiàn)代法律環(huán)境中分析，則涉及相鄰關(guān)系和地役權(quán)概念。此案來看，王某購買北屋后，需在院內(nèi)實現(xiàn)通行需求，因此郭某應(yīng)基于相鄰關(guān)系中“有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理”的原則，為王某提供通行和生活便利。如若兩人簽訂地役權(quán)合同，那么郭某與王某兩家便可依據(jù)合同約定行使權(quán)利或取得經(jīng)濟(jì)收益。只不過廁所、院落的所有權(quán)仍歸郭某所有，在拆遷補(bǔ)償時應(yīng)將其面積計算在內(nèi)，郭某不會遭受經(jīng)濟(jì)損失。

四、地役權(quán)糾紛的認(rèn)定和處理

當(dāng)前我國土地問題日趨復(fù)雜，法學(xué)界對地役權(quán)研究尚處于不足狀態(tài)，那么當(dāng)涉及土地糾紛時，尤其是土地經(jīng)濟(jì)糾紛時，就需要正確認(rèn)定糾紛類型并予以妥善處理。地役權(quán)一種法技術(shù)法式的提出，在于調(diào)和人與地矛盾加劇和權(quán)利邊界清晰化所導(dǎo)致的土地細(xì)碎化現(xiàn)實條件下的資源利用緊張，使得土地供需雙方之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，以物權(quán)化的形式得以固定化。

認(rèn)定地役權(quán)糾紛可從地役權(quán)概念、特征、種類等方面進(jìn)行判斷，那么對于糾紛如何處理，則需要從地役權(quán)設(shè)定方式、合同內(nèi)容及供需雙方權(quán)利義務(wù)等方面進(jìn)行認(rèn)定。

我國《民法典》中明確規(guī)定，地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立，當(dāng)事人要登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記，未經(jīng)登記的，不得對抗善意第三人。地役權(quán)合同必須包含以下條款：（一）雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；（二）供役地和需役地的詳細(xì)位置；（三）對供役地進(jìn)行利用的目的和方法；（四）地役權(quán)存在的期限；（五）約定的費(fèi)用及其支付方式；（六）發(fā)生糾紛時解決爭議的方法。那么，在登記時供需雙方也應(yīng)注意地役權(quán)內(nèi)容是否違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定、供役地是否被抵押等細(xì)節(jié)問題，從而方便行使自身權(quán)利時不受阻礙。

供役地權(quán)利人在個人所有或使用的不動產(chǎn)上為需役方提供便利的同時，擁有一定權(quán)利和義務(wù)。首先，若供需雙方在簽訂地役權(quán)合同時約定了費(fèi)用，那么供役地權(quán)利人有權(quán)按照合同約定，要求需役方根據(jù)合同金額、支付方式、支付期限等條款支付對應(yīng)費(fèi)用，否則供役地權(quán)利人有權(quán)終止地役權(quán)；與此同時，供役地一方應(yīng)按照合同約定允許需役地權(quán)利人合理合法利用不動產(chǎn)。其次，供役方對需役方所設(shè)置的通行、取水等設(shè)施有共同使用的權(quán)利，前提不得妨礙需役方的權(quán)利行使和實現(xiàn)。

實際生活中可以看到，一是社會傳統(tǒng)“無訟”“抑訟”觀念的影響以及公眾主流價值取向，傾向于通過德治、禮治教化群眾、調(diào)解矛盾糾紛，促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定。且《中華人民共和國土地管理法》第十四條規(guī)定有：土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議，由當(dāng)事人協(xié)商解決。于是本著團(tuán)結(jié)友好、“退一步海闊天空”態(tài)度，出現(xiàn)矛盾糾紛時，雙方當(dāng)事人經(jīng)常選擇自行和解，由此不可避免地會造成一方經(jīng)濟(jì)利益損失；二是公民法律意識仍略顯不足，尤其對于地役權(quán)、相鄰關(guān)系這類日常應(yīng)用較少的法律概念更是知之甚少。那么當(dāng)需役方出現(xiàn)用地需求時，本著鄰里友好、互相包容的原則，通常與供役方進(jìn)行口頭約定，以取得通行、采光、汲水等便利，無簽訂書面合同支付費(fèi)用的意識。一旦雙方因此產(chǎn)生矛盾糾紛，友好關(guān)系破裂，會因無合同約定而使供需雙方權(quán)益遭受損害，需役方無法再像往常一般實現(xiàn)用地需求以便利生產(chǎn)生活，供役地權(quán)利人也沒有取得用地資金補(bǔ)償。而供役地權(quán)利人如果事后提出費(fèi)用補(bǔ)償時，訴求也很難得到支持。

當(dāng)土地矛盾糾紛發(fā)生，當(dāng)事人訴至法院時，人民法院應(yīng)當(dāng)首先了解地役權(quán)與相鄰關(guān)系的區(qū)別，再根據(jù)事實情況以相鄰關(guān)系或者從地役權(quán)的設(shè)立及雙方當(dāng)事人權(quán)利和義務(wù)等方面進(jìn)行判斷處理，確保對糾紛事件做出客觀、正確、公平、公正的處理，使雙方當(dāng)事人的權(quán)益得到最大化保障。

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（作者單位：河南理工大學(xué)；河南省安陽市殷都區(qū)政法委）