楊現(xiàn)華

在2022年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮表示，公司多元化的經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)“學(xué)費(fèi)交完了”，多元化業(yè)務(wù)開(kāi)始貢獻(xiàn)正向利潤(rùn)。另一邊保利發(fā)展（600048.SH）的年報(bào)顯示，公司集中力量聚焦核心城市和住宅項(xiàng)目。在房地產(chǎn)發(fā)展的新階段，萬(wàn)科向左，保利向右。

在房地產(chǎn)最艱難的2022年，與其他規(guī)模房企相比，保利發(fā)展的選擇略有不同，一言以蔽之就是聚焦。公司的拿地力度并未有明顯的減弱，拿地方向上公司聚焦38個(gè)核心城市的住宅項(xiàng)目。或者說(shuō)，公司基本將全部資源都投入了38城的住宅項(xiàng)目上。

在聚焦核心城市的背景下，保利發(fā)展拿地均價(jià)不可避免的出現(xiàn)了明顯的增長(zhǎng)，后續(xù)銷售均價(jià)如不能隨之增長(zhǎng)，那么公司的毛利率將承受進(jìn)一步的下行壓力。此外，與其他大型房企相比，保利發(fā)展的有息負(fù)債偏高。

資源聚焦

保利發(fā)展2022年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2810.17億元，同比微降1.37%；實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)183.47億元，同比下降33.01%。年報(bào)中，公司給出了每10股派4.5元（含稅）的現(xiàn)金分紅方案，連續(xù)現(xiàn)金分紅仍在繼續(xù)。

疫情影響下的2022年被稱為房地產(chǎn)最艱難的一年，2021年逾18萬(wàn)億的銷售額被認(rèn)為是行業(yè)銷售的天花板，房企紛紛謀求進(jìn)入發(fā)展新階段的多元化方向。

萬(wàn)科是其中的典型代表，其經(jīng)營(yíng)服務(wù)類業(yè)務(wù)開(kāi)始貢獻(xiàn)正增長(zhǎng)。萬(wàn)科多元化業(yè)務(wù)布局早，方向選擇也比較多。2021年公司首次正式明確將經(jīng)營(yíng)和服務(wù)類業(yè)務(wù)的主要方向定為物業(yè)服務(wù)、物流倉(cāng)儲(chǔ)、長(zhǎng)租公寓和商業(yè)。

2022年，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)全口徑收入為512.6億元，首次突破500億元，占比超過(guò)10%。郁亮表示，2023年上述業(yè)務(wù)收入還會(huì)有兩位數(shù)增長(zhǎng)，利潤(rùn)會(huì)增長(zhǎng)，以后一定是正向貢獻(xiàn)。

其他大型央企如華潤(rùn)聚焦商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)，中海地產(chǎn)的寫字樓業(yè)務(wù)獨(dú)樹(shù)一幟。保利發(fā)展在多元化業(yè)務(wù)上也早有布局，公司在物業(yè)、商旅上形成了與地產(chǎn)業(yè)務(wù)的協(xié)同發(fā)展。

不過(guò)，在疫情持續(xù)影響的2022年，保利發(fā)展選擇的是更為聚焦。首先從拿地上看，2022年保利發(fā)展全年新拓展項(xiàng)目91個(gè)、總地價(jià)為1613億元。在拿地投向上，公司布局的38個(gè)城市拿地金額占比高達(dá)98%，即保利發(fā)展將這逾1600億元基本全部投入了核心城市。

在疫情爆發(fā)的2020年，保利發(fā)展在38個(gè)核心城市拓展金額占比就已經(jīng)達(dá)到83%，同比提升4個(gè)百分點(diǎn)。其次是在土地類型上聚焦住宅開(kāi)發(fā)，2022年保利發(fā)展新增住宅貨量占比93%，同比提升8個(gè)百分點(diǎn)。也就是說(shuō)，2022年保利發(fā)展拿地聚焦在38個(gè)城市的住宅項(xiàng)目上。

2019-2021年，保利發(fā)展新增貨量中住宅類占比在85%左右，拿地不斷向核心城市聚焦，簽約收入中38個(gè)城市的占比必然提升。

2022年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約銷售4573.01億元，同比下降14.51%，同比降幅分別優(yōu)于行業(yè)、百?gòu)?qiáng)房企12個(gè)和28個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)排名升至行業(yè)第二。公司重點(diǎn)布局的38個(gè)城市銷售貢獻(xiàn)為86%，同比提升8個(gè)百分點(diǎn)。

相對(duì)應(yīng)，2020年和2021年保利發(fā)展在38個(gè)核心城市銷售貢獻(xiàn)分別為75%和78%，疫情前的2019年為77%，2022年核心城市占比大幅提升。

資源聚焦的一個(gè)結(jié)果是，2019年保利發(fā)展在全國(guó)11個(gè)城市中銷售金額排名當(dāng)?shù)氐谝唬?022年翻番至26個(gè)城市。2020年保利發(fā)展在手資源為1.71億平方米，其中 38個(gè)核心城市占比65%。2022年雖未披露，但拿地基本在核心城市，占比只會(huì)進(jìn)一步提高。

在土地儲(chǔ)備端，保利發(fā)展集中資源發(fā)展核心城市住宅開(kāi)發(fā)。在建設(shè)階段，公司也一改之前的“粗放式”發(fā)展，將精力更多放在保交樓上。

減少開(kāi)工促竣工

2022年，全國(guó)房地產(chǎn)新開(kāi)工面積12.1億平方米，同比下降39.4%；竣工面積8.6億平方米，同比下降15%。保利發(fā)展在減少開(kāi)工的同時(shí)，竣工力度并未放松。

年報(bào)顯示，2022年保利發(fā)展新開(kāi)工面積2375萬(wàn)平米，同比減少超過(guò)一半；竣工3975萬(wàn)平米，同比微幅下跌約5%；全年交付房屋25.9萬(wàn)套，同比是增長(zhǎng)了26%。

實(shí)際上，與之前相比，在疫情影響的2020-2022年，保利發(fā)展的竣工并未減少反而是增加的。2020-2022年，保利發(fā)展竣工面積分別為3986萬(wàn)平方米、4193萬(wàn)平方米和3975萬(wàn)平方米，2019年公司竣工面積為2973萬(wàn)平方米。

保持竣工增長(zhǎng)趨勢(shì)時(shí)，新開(kāi)工面積大幅縮水。2018-2021年保利發(fā)展新開(kāi)工面積都大幅超過(guò)了4000萬(wàn)平方米，2022年的新開(kāi)工面積跌回到了公司2016年水平，但竣工面積是2016年的二倍不止。

房企預(yù)售的先決條件之一是需要項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)。在此之前，保利發(fā)展簽約收入低于萬(wàn)科但新開(kāi)工和在建面積卻高于后者，效率不及萬(wàn)科。以2021年為例，當(dāng)年萬(wàn)科新開(kāi)工計(jì)容面積約3265萬(wàn)平方米，在建總計(jì)容建筑面積約1.04億平方米，全年簽約收入6277.8億元；保利發(fā)展新開(kāi)工面積5155萬(wàn)平米，期末在建面積1.64億平方米，簽約收入為5349.29億元。萬(wàn)科新開(kāi)工和在建面積都只是保利發(fā)展的60%左右，簽約收入比對(duì)方多出了近兩成，去化率顯然更高。

2022年，萬(wàn)科的新開(kāi)工面積仍然不到保利發(fā)展的七成，在建面積降至保利發(fā)展的不到60%，但此時(shí)保利發(fā)展4573.01億元的簽約收入已經(jīng)超過(guò)萬(wàn)科的4169.7億元。萬(wàn)科新開(kāi)工減少逾一半，簽約收入下降超過(guò)30%，保利發(fā)展新開(kāi)工同樣減少過(guò)半，簽約收入降幅不到其15%，是萬(wàn)科降幅的一半左右，這意味著保利發(fā)展預(yù)收款“蓄水池”更為充盈。2022年年末，保利發(fā)展的合同負(fù)債為4120.19億元，同比幾無(wú)下降，而萬(wàn)科合同負(fù)債減少超過(guò)了1700億元至4655.81億元，兩家公司的合同負(fù)債已經(jīng)相差不大，2021年保利發(fā)展的合同負(fù)債還較萬(wàn)科相差了逾2200億元。

在展望下一年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃時(shí)，保利發(fā)展表示，公司計(jì)劃完成房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)直接投資3510億元，計(jì)劃新開(kāi)工面積2000萬(wàn)平方米，竣工面積4450萬(wàn)平方米。這就是說(shuō)，在進(jìn)一步減少新開(kāi)工的同時(shí)繼續(xù)加大竣工，增強(qiáng)保交樓力度。

毛利率隱憂

毛利率下降、投資收益減少和資產(chǎn)減值損失的增加等因素是造成保利發(fā)展凈利潤(rùn)下降逾三成的主要原因。這其中，毛利率的下降又是最大因素。2022年，保利發(fā)展的毛利率為21.99%，同比減少了近5個(gè)百分點(diǎn)，刷新了公司毛利率的新低。

在收入沒(méi)有增長(zhǎng)的情況下，成本中土地成本顯著增長(zhǎng)是保利發(fā)展?fàn)I業(yè)成本增長(zhǎng)的主要原因。根據(jù)年報(bào)，2022年公司土地成本為1014.63億元，同比增長(zhǎng)了21.26%；另一項(xiàng)主要成本-開(kāi)發(fā)建設(shè)及其他成本為992.02億元，其不但沒(méi)有增長(zhǎng)反而是小幅下降的。

近幾年來(lái)，保利發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)成本中的“開(kāi)發(fā)建設(shè)及其他成本”漲跌互現(xiàn)，2019-2022年都在900億-1000億元波動(dòng)。同期土地成本兩年大漲，金額已經(jīng)基本翻倍，2019年公司土地成本為538.71億元，2022年超過(guò)千億，復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到約25%。

與之對(duì)應(yīng)的是，2019年保利發(fā)展房地產(chǎn)收入為2237.31億元，2022年也僅僅增長(zhǎng)至2565.78億元，復(fù)合增長(zhǎng)不到5%。與土地成本的漲幅相比，房地產(chǎn)收入的增長(zhǎng)基本可以忽略了。

土地成本連年大幅增長(zhǎng)，簽約均價(jià)和結(jié)算單價(jià)增長(zhǎng)卻不明顯，兩者之間不斷縮小的“剪刀差”使得保利發(fā)展毛利率承受越來(lái)越大的壓力。2018年之前，公司簽約均價(jià)尚不到1.4萬(wàn)元，2018-2020年基本在1.47萬(wàn)元/平米上下，2022年主要結(jié)算的就是這一時(shí)期簽約的項(xiàng)目。

從結(jié)算上看，2019-2022年保利發(fā)展每平米的結(jié)算價(jià)分別約為1.27萬(wàn)元、1.09萬(wàn)元、1.4萬(wàn)元和1.26萬(wàn)元，2022年僅好于2020年。

簽約價(jià)格是后續(xù)結(jié)算均價(jià)的基礎(chǔ)，從2020年后保利發(fā)展簽約單價(jià)有了明顯增長(zhǎng)，2021年和2022年分別約為1.6萬(wàn)和1.66萬(wàn)元/平方米，這意味著后續(xù)結(jié)算均價(jià)有了上漲的基礎(chǔ)。

但正如前述，保利發(fā)展土地成本每年都保持了明顯的增長(zhǎng)。隨著公司在核心城市加大拿地力度，土地成本快速增長(zhǎng)。2020-2022年公司新增土儲(chǔ)的樓面價(jià)約為7388元、6821元和1.53萬(wàn)元，之前的2017-2019年基本在6000元上下。

在土地成本翻倍跳漲之后，保利發(fā)展的簽約均價(jià)有了再次上漲。2023年1-3月公司實(shí)現(xiàn)簽約面積630.84萬(wàn)平方米，簽約金額1141.3億元，即簽約均價(jià)約為1.81萬(wàn)元，其中3月份的簽約均價(jià)超過(guò)了2萬(wàn)元。

在土地成本翻倍增長(zhǎng)后，保利發(fā)展后續(xù)簽約均價(jià)能否覆蓋土地成本的上漲，從而緩解毛利率下行的壓力呢？