文／王玥 方興置業(yè)（上海）有限公司 上海 200000

1.房地產(chǎn)大運(yùn)營體系基礎(chǔ)理論概述

1.1 房地產(chǎn)大運(yùn)營體系的含義

房地產(chǎn)大運(yùn)營管理體系立足房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營品質(zhì)有效提升的發(fā)展基礎(chǔ)。切實(shí)完善運(yùn)營管理方式方法，以房地產(chǎn)投資管理為導(dǎo)向，切實(shí)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)各項(xiàng)管理高效規(guī)范，并實(shí)施計(jì)劃發(fā)展的運(yùn)營管理模式，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營全項(xiàng)目、全周期、全專業(yè)協(xié)調(diào)統(tǒng)籌，確?！皟Γǎ冢N－存－回－結(jié)”階段實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)一體化綜合管理，進(jìn)而制定較為完善的企業(yè)經(jīng)營策略。房地產(chǎn)大運(yùn)營體系是指房地產(chǎn)在市場化運(yùn)作的發(fā)展環(huán)境下，立足房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，綜合分析房地產(chǎn)現(xiàn)存實(shí)力、運(yùn)作方式、抗風(fēng)險(xiǎn)能力等內(nèi)部環(huán)境因素，對選中的運(yùn)營項(xiàng)目開展系統(tǒng)性市場調(diào)研，專業(yè)性科學(xué)決策，以現(xiàn)代大數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)作為支撐，緊跟時(shí)代發(fā)展步伐，確保房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展平衡，同時(shí)豐富資金使用用途，確保房地產(chǎn)資金安全，以此達(dá)到房地產(chǎn)既定戰(zhàn)略目標(biāo)的管理行為。房地產(chǎn)穩(wěn)健運(yùn)營既是企業(yè)做大做強(qiáng)的重要保障，也是為國家創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)社會價(jià)值的有效途徑。

1.2 房地產(chǎn)大運(yùn)營體系的特點(diǎn)

在房地產(chǎn)運(yùn)營的整個(gè)過程當(dāng)中，房地產(chǎn)大運(yùn)營體系控制主要是指在房地產(chǎn)控制周期內(nèi)盡最大可能得獎(jiǎng)項(xiàng)目的運(yùn)營控制在批準(zhǔn)投資限定額度以內(nèi)，并隨時(shí)來糾正相應(yīng)的偏差，以此來保證整個(gè)運(yùn)營項(xiàng)目控制目標(biāo)的順利完成和實(shí)現(xiàn)。所以，房地產(chǎn)運(yùn)營項(xiàng)目的運(yùn)營控制力求在運(yùn)營中能夠更加合理地使用人力、財(cái)力和物力，以此來尋求經(jīng)濟(jì)效益的最大化，并保證社會效益和環(huán)境效益能夠更加有機(jī)統(tǒng)一。

結(jié)合房地產(chǎn)大運(yùn)營體系詳細(xì)過程可以看出，房地產(chǎn)運(yùn)營項(xiàng)目全過程具有以下幾個(gè)方面的特點(diǎn)。

第一，房地產(chǎn)運(yùn)營項(xiàng)目全過程控制的綜合性。這主要是指在進(jìn)行運(yùn)營控制的過程當(dāng)中，并不能夠一味地強(qiáng)調(diào)運(yùn)營控制的真正目標(biāo)而忽視其他目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，而應(yīng)該是將整個(gè)工程的質(zhì)量、相應(yīng)的進(jìn)度、銷售的目標(biāo)等多個(gè)方面綜合進(jìn)行分析和處理，從而尋求最大程度地統(tǒng)一。

第二，房地產(chǎn)運(yùn)營項(xiàng)目全過程運(yùn)營控制的全面性。房地產(chǎn)運(yùn)營項(xiàng)目的全過程運(yùn)營控制是貫穿在房地產(chǎn)運(yùn)營的整個(gè)過程當(dāng)中的，所以，無論是前期的市場定位、運(yùn)營決策還是建設(shè)期的施工和后期銷售，都需要始終堅(jiān)持運(yùn)營控制，以此來實(shí)現(xiàn)整個(gè)過程運(yùn)營控制的全面性。

第三，房地產(chǎn)運(yùn)營項(xiàng)目全過程的微觀性。房地產(chǎn)運(yùn)營項(xiàng)目全過程所涉及的環(huán)節(jié)眾多，因此，管理者應(yīng)該從每個(gè)支出的時(shí)間段來進(jìn)行更加細(xì)微的控制和管理，逐步實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)運(yùn)營支出的相應(yīng)控制。房地產(chǎn)運(yùn)營項(xiàng)目全過程運(yùn)營控制微觀性的特點(diǎn)也就凸顯了出來。

房地產(chǎn)企業(yè)在大運(yùn)營時(shí)代，其運(yùn)營管理方式并不僅僅是單純的單項(xiàng)運(yùn)營管理模式，而是要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)于全項(xiàng)目、全周期、全專業(yè)的運(yùn)營管理模式。切實(shí)有效改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的各項(xiàng)資源，全面實(shí)現(xiàn)企業(yè)的現(xiàn)金流回正、投資管理高效化，各項(xiàng)工作按照既定軌道運(yùn)營。大運(yùn)營體系是以計(jì)劃－執(zhí)行－檢查－處理為過程的一種環(huán)環(huán)相扣、無縫銜接的管理體系。房地產(chǎn)大運(yùn)營管理是將PDCA 這種循環(huán)上升、循序漸進(jìn)管理體系應(yīng)用在房地產(chǎn)運(yùn)營管理整個(gè)過程，在周而復(fù)始的連續(xù)運(yùn)營過程中，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)形成不斷進(jìn)步的工作習(xí)慣，并通過持續(xù)的提升過程，實(shí)現(xiàn)管理效益的進(jìn)一步提高，使房地產(chǎn)運(yùn)營管理成為一個(gè)不斷循環(huán)、螺旋上升的過程。房地產(chǎn)大運(yùn)營管理主要分為市場基礎(chǔ)研究及項(xiàng)目調(diào)研階段、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)及經(jīng)濟(jì)效益測算階段、運(yùn)營決策階段、項(xiàng)目實(shí)施階段、效果評價(jià)反饋階段等5 個(gè)階段，其中包括戰(zhàn)略規(guī)劃管理、運(yùn)營計(jì)劃管理、項(xiàng)目實(shí)施管理和后評價(jià)管理四項(xiàng)工作。大運(yùn)營模式構(gòu)成較為完善的行為體系，五個(gè)階段、四項(xiàng)工作各環(huán)節(jié)相互聯(lián)系、相互影響，完善房地產(chǎn)大運(yùn)營體系的各項(xiàng)流程，即開展運(yùn)營計(jì)劃總體編制，妥善推進(jìn)運(yùn)營計(jì)劃有效實(shí)施，完善運(yùn)營評價(jià)管理，逐步構(gòu)建適合房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展的運(yùn)營體系，并迎合市場發(fā)展需求，及時(shí)調(diào)整大運(yùn)營計(jì)劃，完善管理措施，及時(shí)規(guī)避運(yùn)營過程中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，以此促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)大運(yùn)營體系合理化、規(guī)范化、精準(zhǔn)化運(yùn)作。

2.新形勢下房地產(chǎn)運(yùn)營管理體系存在問題

縱觀近年來房地產(chǎn)市場發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場已進(jìn)入了深入調(diào)整期。一方面，新建商品房銷量與去年相較，銷售量明顯下降，房地產(chǎn)市場的熱度逐漸減退，居民盲目購房的趨勢減少，大多持觀望態(tài)度；另一方面，隨著融資政策趨緊，越來越多品牌房地產(chǎn)企業(yè)開始出現(xiàn)資金緊缺狀況，以恒大為例，負(fù)債資金較多，許多在建房地產(chǎn)項(xiàng)目已出現(xiàn)爛尾現(xiàn)象，給業(yè)主帶來極大經(jīng)濟(jì)損失及不良社會影響。我國房地產(chǎn)市場已進(jìn)入了調(diào)整期，加之出現(xiàn)并蔓延至今的新冠肺炎疫情，給我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展造成了一定的負(fù)面影響。新形勢背景下，一些房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理問題逐漸凸顯。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理方面普遍存在的問題主要有：缺乏項(xiàng)目全過程管理的意識，項(xiàng)目規(guī)劃及預(yù)算不周全。缺乏運(yùn)營項(xiàng)目持續(xù)跟蹤和投后評價(jià)等問題，制約房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

一是土地資源的有限性決定了建筑不可能無期限地蓋下去，只會使這個(gè)產(chǎn)業(yè)逐步呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢。為應(yīng)對市場成熟帶來的競爭變化，不得不要求房地產(chǎn)企業(yè)走專業(yè)化道路，集中精力將管理升級，將優(yōu)勢做強(qiáng)。同時(shí)，近年來的房地產(chǎn)政策高頻且密集，從之前的“五限”，到后來的“六限”“七限”“拿地上限”，從“錢”到“地”再到“房”，政策層層加碼，使得房地產(chǎn)行業(yè)的投資回報(bào)逐步趨于合理，反過來也不斷沖擊房地產(chǎn)企業(yè)的生存空間和盈利空間，無疑增加了房地產(chǎn)投資管理的難度。

二是在量價(jià)齊跌的背景下，一方面房地產(chǎn)市場的熱度逐漸減退，市場供求關(guān)系發(fā)生轉(zhuǎn)變，居民盲目購房的趨勢減少，大多持觀望態(tài)度，新建商品房銷售量明顯下降。另一方面，越來越多品牌房地產(chǎn)企業(yè)開始出現(xiàn)資金緊缺狀況，許多在建房地產(chǎn)項(xiàng)目已出現(xiàn)爛尾現(xiàn)象，給業(yè)主帶來極大經(jīng)濟(jì)損失及不良社會影響，也使得房地產(chǎn)企業(yè)特別是中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨市場競爭壓力，其經(jīng)營與發(fā)展出現(xiàn)困境，甚至出現(xiàn)企業(yè)破產(chǎn)的現(xiàn)象。隨著行業(yè)外部利潤快速下滑、房地產(chǎn)企業(yè)外拓空間越來越小，房地產(chǎn)企業(yè)依托經(jīng)營能力向內(nèi)部要效益成為必然。

3.新形勢下加強(qiáng)房地產(chǎn)大運(yùn)營體系發(fā)展的意義

新時(shí)期，人民的消費(fèi)偏重于現(xiàn)實(shí)消費(fèi)，盡管消費(fèi)者對房地產(chǎn)具有剛需，但是隨著疫情的影響，買房炒房的現(xiàn)象較少，人民對房地產(chǎn)的消費(fèi)需求欲望有所降低，價(jià)值房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)問題，影響消費(fèi)者對購房消費(fèi)的直接心理，同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在投資管理過程中的問題凸顯，影響到實(shí)際的投資效果。目前房企投資管理普遍存在的問題主要有：項(xiàng)目規(guī)劃及預(yù)算不周全，項(xiàng)目全成本與全過程管理意識缺乏導(dǎo)致成本居高不下，縱橫協(xié)同監(jiān)管的合力沒有形成，運(yùn)營效果評價(jià)反饋缺失等，難以通過整體系統(tǒng)和子系統(tǒng)內(nèi)的閉環(huán)來實(shí)現(xiàn)運(yùn)營管理的改進(jìn)，嚴(yán)重制約企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。面對當(dāng)前新形勢、新變化，房地產(chǎn)企業(yè)加大管理上的關(guān)注度，科學(xué)地進(jìn)行房地產(chǎn)投資閉環(huán)管理，是一個(gè)非常值得探討的問題。

一是有利于促進(jìn)管理水平再提高，激發(fā)企業(yè)再運(yùn)營活力。大運(yùn)營管理通常包含科學(xué)的項(xiàng)目規(guī)劃、合理的前期分析、規(guī)范的運(yùn)營步驟、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)捻?xiàng)目后評價(jià)等流程，房地產(chǎn)企業(yè)以項(xiàng)目運(yùn)營作為切入點(diǎn)，通過每一次運(yùn)營的問題解決、流程梳理再造，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)企業(yè)組織管理者及項(xiàng)目運(yùn)營人員的分析判斷能力、溝通協(xié)調(diào)能力、組織指揮能力、開拓創(chuàng)新能力及決策行動(dòng)能力，為房地產(chǎn)企業(yè)全面提升經(jīng)營管理水平、創(chuàng)造利潤及貢獻(xiàn)社會財(cái)富提供了源源不斷的動(dòng)力與保障。

二是有利于切實(shí)嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營管理行為。房地產(chǎn)在大運(yùn)營體系的建構(gòu)中，多部門協(xié)調(diào)參與，各項(xiàng)環(huán)節(jié)緊密相扣，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)運(yùn)作各個(gè)環(huán)節(jié)相互制約，切實(shí)規(guī)避運(yùn)營防線，有效減少人為干預(yù)帶來的危機(jī)，嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中的合理行為；可減少房地產(chǎn)企業(yè)再運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營管理在取得經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，同樣受到市場外界環(huán)境的影響，例如，房地產(chǎn)建設(shè)需要的原材料價(jià)格上漲，國家對房地產(chǎn)行業(yè)出臺規(guī)范發(fā)展政策以及房地產(chǎn)存貨危機(jī)等問題。房地產(chǎn)企業(yè)通過良好的運(yùn)營項(xiàng)目管控，如重新定位項(xiàng)目價(jià)值、合理分配現(xiàn)有目標(biāo)資源、補(bǔ)足生產(chǎn)過程短板、改進(jìn)經(jīng)營管理薄弱環(huán)節(jié)等，可以有效控制運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，減少不必要的經(jīng)濟(jì)損失，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展及保值增值創(chuàng)造合理的內(nèi)部條件。切實(shí)維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的公正性，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)流程法制化，以此確保房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)安全運(yùn)轉(zhuǎn)，并獲取綜合發(fā)展效益。

4.新形勢下房地產(chǎn)運(yùn)營有效閉環(huán)管理的建議

4.1 完善大運(yùn)營體系制定與規(guī)范決策，降低市場風(fēng)險(xiǎn)

一是健全房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)法律法規(guī)，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)市場化行為。堅(jiān)持正確地購買商品房的法律法規(guī)導(dǎo)向，嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)交易的各項(xiàng)行為活動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康快速發(fā)展，引導(dǎo)廣大購房者可以理性購買，并且規(guī)范市場化行為，嚴(yán)格房屋建設(shè)質(zhì)量以及竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法律法規(guī)體系制度引領(lǐng)，引導(dǎo)市場健康理性發(fā)展。建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法律法規(guī)體系制定制度，依據(jù)各地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展實(shí)際，組織多部門進(jìn)行聯(lián)合制定法律體系，綜合各方面信息，分析房地產(chǎn)市場形勢，研究有針對性的調(diào)控措施，及時(shí)發(fā)布市場相關(guān)信息，處理違法違規(guī)行為。

二是完善運(yùn)營計(jì)劃制定與規(guī)范決策，堅(jiān)持頂層設(shè)計(jì)做好房地產(chǎn)法律法規(guī)建設(shè)。政府要依據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展的行情與地方實(shí)際，制定調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)合法合規(guī)發(fā)展，走規(guī)范化的房地產(chǎn)平穩(wěn)道路。同時(shí)，在房地產(chǎn)運(yùn)營項(xiàng)目集中、運(yùn)營量大的區(qū)域，將市政公用設(shè)施規(guī)劃建設(shè)納入法律法規(guī)建設(shè)中，堅(jiān)持頂層設(shè)計(jì)，協(xié)調(diào)完善供水、供電、供氣、公共交通、醫(yī)療、教育、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施，切實(shí)改善人居環(huán)境，提升購房者的滿意度。

三是擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)營渠道，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要將發(fā)展立足在房地產(chǎn)建設(shè)上，也要切實(shí)推動(dòng)相關(guān)服務(wù)設(shè)施的建設(shè)。房地產(chǎn)市場與城市發(fā)展緊密相連，建設(shè)相關(guān)配套服務(wù)設(shè)施是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必然舉措，并且國家積極引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)面向多元化發(fā)展項(xiàng)目，切實(shí)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)商品房建設(shè)與城市發(fā)展相結(jié)合。嚴(yán)格物業(yè)管理，提升物業(yè)管理水平。以物業(yè)提升活動(dòng)為契機(jī)，按照精細(xì)化管理的原則，房地產(chǎn)建設(shè)必須依托市場化發(fā)展要求，設(shè)定較為專業(yè)的物業(yè)運(yùn)營管理，房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營項(xiàng)目建設(shè)中，要建設(shè)較為專業(yè)的物業(yè)，物業(yè)管理用房要納入大運(yùn)營體系施工建設(shè)的一部分，切實(shí)增加房地產(chǎn)運(yùn)營渠道，維護(hù)房地產(chǎn)運(yùn)營的整體穩(wěn)定性。

4.2 加強(qiáng)運(yùn)營全過程動(dòng)態(tài)管理，減少經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

第一，做好施工階段的管理工作。施工階段進(jìn)行運(yùn)營方面的控制就要嚴(yán)格遵循明確的目標(biāo)還有全面整體管理的重要原則，將各個(gè)不同的運(yùn)營控制技術(shù)和方法結(jié)合成為一個(gè)整體的系統(tǒng)。全面整體管理需要從這幾個(gè)領(lǐng)域來進(jìn)行具體的操作。要根據(jù)施工圖以及預(yù)算等因素來確定具體的工程量，從而作為運(yùn)營控制的可靠依據(jù)，并且按照合同的有關(guān)約定以及工程的進(jìn)度款的付款節(jié)點(diǎn)來做好控制，嚴(yán)格地保證圖紙化計(jì)量可以符合合同里面規(guī)定的支付要求從而根據(jù)合同的內(nèi)容來進(jìn)行付款。

第二，利用工程施工合同來進(jìn)一步強(qiáng)化運(yùn)營資金的控制。施工過程中做好運(yùn)營控制，要根據(jù)施工合同里面的各種條款以及協(xié)議作為控制的標(biāo)準(zhǔn)，并且根據(jù)具體的施工過程中發(fā)生的情況來進(jìn)行相應(yīng)的控制。要依據(jù)明顯涉及運(yùn)營的責(zé)任條款來做好控制工作。房地產(chǎn)公司需要根據(jù)在施工合同里面明顯涉及運(yùn)營的責(zé)任條款，仔細(xì)確定施工合同價(jià)格計(jì)算的體系，以及工程預(yù)付款還有工程進(jìn)度款等方面支付的落實(shí)，此外還需要對工程的分包還有材料價(jià)格等方面的內(nèi)容作出具體詳細(xì)的規(guī)定從而細(xì)化強(qiáng)化運(yùn)營控制的力度。

第三，重點(diǎn)施工過程的運(yùn)營控制和簽證管理。在施工落實(shí)的階段，房地產(chǎn)的工程計(jì)量應(yīng)當(dāng)說是進(jìn)行工程款確認(rèn)還有支付關(guān)鍵影響因素。計(jì)量是不是夠準(zhǔn)確無可避免地會影響到運(yùn)營金額的控制效果。在實(shí)施的過程當(dāng)中要求嚴(yán)格地做好工程的計(jì)量工作還有需要支付的工程價(jià)款的具體的對比，并且工程在施工的過程當(dāng)中需要對階段性的已經(jīng)施工完成的工程量的價(jià)格來進(jìn)行相應(yīng)的計(jì)算，基礎(chǔ)則是滿足合同條款里面要求的工程的質(zhì)量還有工程的施工進(jìn)度，同時(shí)用施工圖還有施工的預(yù)算來當(dāng)作科學(xué)的計(jì)量根據(jù)。房地產(chǎn)公司要把施工企業(yè)上報(bào)的工作量，在得到監(jiān)理工程師簽認(rèn)后進(jìn)行具體的計(jì)量核算，確定無誤之后就根據(jù)合同里面相應(yīng)條款約定支付款項(xiàng)。

4.3 優(yōu)化運(yùn)營后評價(jià)

運(yùn)營后評價(jià)是大運(yùn)營管理的重要內(nèi)容，價(jià)要建立“評效益－評效果－評管理－提對策”的總體運(yùn)營后評價(jià)體系，通過對比分析、因果分析等方法，分析成功的經(jīng)驗(yàn)與失誤的教訓(xùn)，為新一輪項(xiàng)目的運(yùn)營決策或改進(jìn)方案提供參考和借鑒。隨著房地產(chǎn)企業(yè)新業(yè)務(wù)新技術(shù)的不斷發(fā)展，運(yùn)營后評價(jià)架構(gòu)和指標(biāo)體系應(yīng)隨之進(jìn)一步完善。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的核心經(jīng)營指標(biāo)滿足上會條件，入市價(jià)格要貼近市場合理預(yù)期。成本管控提前介入，稅務(wù)籌劃充分，原則上取地后僅替換地價(jià)。貫徹“快運(yùn)營、快簽約、快匯款”的經(jīng)營策略，以及運(yùn)營三掛鉤原則，以運(yùn)營傾斜為牽引，與存貨掛鉤、與回款掛鉤、與資金回流掛鉤，促進(jìn)去化、加速簽約回款和提高資金回流，強(qiáng)化專業(yè)協(xié)同為支撐，為增強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)營管理決策的科學(xué)性、預(yù)見性，加強(qiáng)各部門之間的溝通與協(xié)作，明確工作界面與責(zé)任范疇，促進(jìn)新項(xiàng)目“10”標(biāo)準(zhǔn)有效達(dá)成以及各項(xiàng)工作的有效落地、特制定協(xié)同工作機(jī)制。

4.4 加強(qiáng)房地產(chǎn)工程監(jiān)管

房地產(chǎn)大運(yùn)營體系中，加強(qiáng)房地產(chǎn)工程監(jiān)管是關(guān)鍵環(huán)節(jié)，工程質(zhì)量直接影響房地產(chǎn)大運(yùn)營體系的效能，要加強(qiáng)對運(yùn)營項(xiàng)目的全過程監(jiān)管，首先是完善招投標(biāo)規(guī)則，選擇具有技術(shù)實(shí)力以及經(jīng)濟(jì)實(shí)力的施工隊(duì)伍，開展房地產(chǎn)作業(yè)施工，全面審核施工作業(yè)隊(duì)伍資質(zhì)；其次是完善施工承包合同的重要合同條款，充分明確各方的，特別是風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)責(zé)任條款相關(guān)規(guī)定，保證項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)；最后，要切實(shí)發(fā)揮工程監(jiān)理在工程質(zhì)量監(jiān)督方面的作用，嚴(yán)格監(jiān)控項(xiàng)目質(zhì)量、工期、資金成本，督促施工方嚴(yán)格按照規(guī)定的執(zhí)行合同進(jìn)行施工，全面監(jiān)督工程質(zhì)量，協(xié)調(diào)各方關(guān)系，確保房地產(chǎn)工程按期保質(zhì)完成。

結(jié)語：

總而言之，在新形勢進(jìn)程中進(jìn)行房地產(chǎn)大運(yùn)營管理，需要在已有的管理基礎(chǔ)上做精工、摳細(xì)節(jié)，完善內(nèi)部管理程序與環(huán)節(jié)。本文立足新形勢房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，深入剖析加強(qiáng)房地產(chǎn)大運(yùn)營體系發(fā)展的意義，分析房地產(chǎn)運(yùn)營管理體系問題，探討房地產(chǎn)運(yùn)營有效閉環(huán)管理對策措施，以期進(jìn)一步推動(dòng)我國房地產(chǎn)運(yùn)營管理綜合水平的整體提高。