文／尹麗 首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué) 北京 100070

引言：

房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展催生了房地產(chǎn)金融，通過(guò)運(yùn)用金融工具和金融手段來(lái)融通房地產(chǎn)領(lǐng)域的貨幣，從而在最大限度上利用房地產(chǎn)資金貨幣化。房地產(chǎn)金融的出現(xiàn)受到廣大市民的普遍認(rèn)同，已經(jīng)是我國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)支柱。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新既可以使房地產(chǎn)金融市場(chǎng)得到有效的穩(wěn)定，又可以促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)健康發(fā)展。因而，只有找到針對(duì)性的解決辦法，才能真正的促進(jìn)房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新發(fā)展。

1.中國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新發(fā)展的意義

中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)和歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家相比體系制度還不健全，但是中國(guó)目前正在加速城市化進(jìn)程建設(shè)，其發(fā)展的巨大潛能和勢(shì)頭在短時(shí)間之內(nèi)不會(huì)發(fā)生變化，迫切需要房地產(chǎn)金融業(yè)的大力扶持。但是，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模擴(kuò)大和單純的經(jīng)營(yíng)模式創(chuàng)新，目前還處在由“金融壓制”到“金融深化”轉(zhuǎn)變的過(guò)程。所以，加強(qiáng)中國(guó)的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新將成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期發(fā)展的一個(gè)重要戰(zhàn)略方向。但從理論和經(jīng)驗(yàn)上看，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新是一柄“雙刃劍”，在創(chuàng)新的正面影響下，不注重創(chuàng)新的適度，就算是美國(guó)這種對(duì)金融管制很嚴(yán)的經(jīng)濟(jì)體，也會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展引發(fā)金融風(fēng)暴。所以，我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)金融發(fā)展還處在起步的初期，必須客觀地認(rèn)識(shí)和評(píng)估自己，并結(jié)合自己的實(shí)際情況，為我國(guó)的房地產(chǎn)金融制度創(chuàng)新探索出一條符合我國(guó)實(shí)際的發(fā)展道路。在金融體系不健全、人才缺乏、從業(yè)人員較少、操作經(jīng)驗(yàn)較弱時(shí)，房地產(chǎn)金融應(yīng)該采取適度的金融創(chuàng)新來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn)。要堅(jiān)持房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，必須遵循房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的基本原則，從金融產(chǎn)品、金融機(jī)構(gòu)、金融市場(chǎng)、政策體系四個(gè)方面進(jìn)行創(chuàng)新，使房地產(chǎn)金融的金融功能得到有效的配置，從而最大程度地發(fā)揮房地產(chǎn)金融的杠桿效應(yīng)，要防止由于技術(shù)創(chuàng)新引起的金融風(fēng)險(xiǎn)甚至系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新具有十分重大的意義。只有通過(guò)產(chǎn)品的創(chuàng)新，更多的人會(huì)去購(gòu)買具有創(chuàng)新性的不動(dòng)產(chǎn)理財(cái)產(chǎn)品，從而促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)理財(cái)創(chuàng)新，首先就是降低銀行貸款的負(fù)擔(dān)，讓券商介入抵押貸款。其次還要多開發(fā)一些可以使當(dāng)前的投資人可以利用房地產(chǎn)理財(cái)產(chǎn)品來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。最后將銀行和信托企業(yè)相融合，既可以減少銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)，也可以擴(kuò)大地產(chǎn)企業(yè)的融資規(guī)模。

2.房地產(chǎn)金融創(chuàng)新概況

2.1 科學(xué)內(nèi)涵

要理解“房地產(chǎn)金融”這一學(xué)科的科學(xué)含義，必須把它分為兩個(gè)層面：一是房地產(chǎn)金融，二是金融創(chuàng)新。首先從房地產(chǎn)金融的角度出發(fā)，在世界范圍內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)金融的研究結(jié)果有以下幾個(gè)方面：是一種貨幣信用運(yùn)作機(jī)制，內(nèi)容包括地產(chǎn)金融和房產(chǎn)金融，可以明確指出住宅的建設(shè)、購(gòu)買、租賃、改善和維護(hù)。其主要類型是公共住房租賃，個(gè)人住房租賃和個(gè)人住房。如果把范圍局限在國(guó)內(nèi)，那么前期的金融研究主要有兩個(gè)層面：住宅金融是住宅信貸資產(chǎn)的買賣和再買賣，包括住宅市場(chǎng)和住宅金融體系，主要包括政府、建筑企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)和一般的住戶。住房金融一般包括住房建設(shè)、消費(fèi)管理等方面的資金融通活動(dòng)，而住房金融雖然也是融資的統(tǒng)稱，但它的業(yè)務(wù)范圍只局限在住房建設(shè)、消費(fèi)和管理等方面。接下來(lái)我們進(jìn)入金融創(chuàng)新這一維度。對(duì)于“金融工具”的含義，目前學(xué)界有三個(gè)觀點(diǎn)：“金融工具”，即將各種屬性的金融產(chǎn)品進(jìn)行重組，從而構(gòu)成一種全新的融資手段。從這個(gè)角度看，“新”指的是從多個(gè)角度出發(fā)，即借助新技術(shù)、新方式、新組織、新市場(chǎng)和新行為，從而達(dá)到提高銀行的風(fēng)險(xiǎn)控制水平和顧客的服務(wù)水平。從財(cái)務(wù)制度和金融市場(chǎng)的角度看，金融創(chuàng)新是一種新型的產(chǎn)品功能，其實(shí)質(zhì)是對(duì)各種財(cái)務(wù)系統(tǒng)構(gòu)成的各種因素進(jìn)行重新組合。

2.2 我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新所具有的突出特征

第一，從短期來(lái)看它存在著一定的波動(dòng)性，從長(zhǎng)期來(lái)看它的發(fā)展是平穩(wěn)的。短期波動(dòng)是指盡管在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)化創(chuàng)新中取得了長(zhǎng)足發(fā)展，但其所遭遇的發(fā)展挑戰(zhàn)和阻力同樣不容忽視。一方面是高度開放的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)極易受到國(guó)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響；另一方面目前金融體制還不夠完善。但從長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)城市化進(jìn)程建設(shè)將持續(xù)拉動(dòng)房地產(chǎn)的需求，從而推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展。并且房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通和消費(fèi)等各方面聯(lián)系也會(huì)越來(lái)越緊密。

第二，在創(chuàng)新過(guò)程中存在著金融風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)金融方面，采用市場(chǎng)化的競(jìng)爭(zhēng)方式確實(shí)可以起到積極的效果，即為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來(lái)必要的資金支持。但其負(fù)面效應(yīng)也很明顯，造成了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，并在某種傳導(dǎo)機(jī)理上造成了持續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)積累，這會(huì)給整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)帶來(lái)一場(chǎng)危機(jī)?？傮w上，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)正處于蓬勃發(fā)展的階段，但在這種現(xiàn)象下隱藏著的金融風(fēng)險(xiǎn)也是不可忽略的，美國(guó)次貸風(fēng)暴的沖擊，使得房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的風(fēng)起云涌。之后，隨著我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)金融適度寬松和住房調(diào)控的不斷調(diào)整，房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)呈現(xiàn)出了結(jié)構(gòu)性特征，進(jìn)而，這個(gè)結(jié)構(gòu)性的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)演變成一個(gè)整體的萎縮狀態(tài)。

第三，對(duì)房貸業(yè)務(wù)的創(chuàng)新和融資方式的依賴性較強(qiáng)。從目前的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，融資渠道是以商業(yè)銀行為主導(dǎo)的。所以，房地產(chǎn)的融資模式幾乎等同于對(duì)商業(yè)銀行的信用創(chuàng)新，而這種單一的供應(yīng)模式必然導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)集中。而在我國(guó)，隱含的民間貸款也是一部分來(lái)自房地產(chǎn)金融。但這種做法很可能導(dǎo)致個(gè)人資金過(guò)于投向房地產(chǎn)投資，進(jìn)而加大了個(gè)人負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)性。

第四，正處于由抑制狀態(tài)向深化狀態(tài)過(guò)渡的階段。金融深化的程度可以分為三個(gè)層面：金融規(guī)模的擴(kuò)張、資產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)張、加強(qiáng)金融體制和金融手段的創(chuàng)新。到目前為止，雖然房地產(chǎn)金融已取得了數(shù)量級(jí)的發(fā)展，但其發(fā)展的空間還很大，而房地產(chǎn)金融的真正意義在于其規(guī)模的擴(kuò)大和單純經(jīng)營(yíng)模式的創(chuàng)新。由此可以看出，目前我國(guó)的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新正在經(jīng)歷從“抑制”到“深化”的轉(zhuǎn)變。

3.我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的問(wèn)題分析

3.1 房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道狹窄

當(dāng)前，國(guó)內(nèi)很多房地產(chǎn)企業(yè)由于受自身?xiàng)l件因素的制約，不能以債券和股票等形式進(jìn)行融資，只能靠著銀行，而這也是大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式。在我國(guó)，創(chuàng)新房地產(chǎn)金融發(fā)展與信貸業(yè)務(wù)密切相關(guān)。創(chuàng)新房地產(chǎn)金融發(fā)展企業(yè)的資金來(lái)源有限，對(duì)其發(fā)展產(chǎn)生了不同的作用。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求量大，而目前的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道相對(duì)單一，很難適應(yīng)企業(yè)的發(fā)展需要。而且一旦出現(xiàn)了融資困難，就會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

3.2 房地產(chǎn)金融產(chǎn)品單一

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金的依賴程度很高，因此它與金融業(yè)之間存在著緊密的相互作用。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行大規(guī)模的投資，從融資渠道獲取的信貸資金，大部分用于投資于消費(fèi)和生產(chǎn)性。但總體來(lái)說(shuō)，由于開發(fā)商對(duì)消費(fèi)者信用投資較少，大部分的投資都集中在了產(chǎn)品上，導(dǎo)致市場(chǎng)供求失衡。其次，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)金融產(chǎn)品等級(jí)不高，缺乏規(guī)范的金融系統(tǒng)，嚴(yán)重制約著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。由于目前房地產(chǎn)企業(yè)很難通過(guò)債券和股票等方式進(jìn)行融資，盡管信托產(chǎn)品可以成為房地產(chǎn)企業(yè)的一種融資方式，但其投資少、償還時(shí)間短，無(wú)法讓房地產(chǎn)企業(yè)有效地解決融資困難。

3.3 房地產(chǎn)金融制度體系不健全

房地產(chǎn)金融在國(guó)內(nèi)的發(fā)展相對(duì)滯后，而在最近幾年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)金融的發(fā)展速度也越來(lái)越快。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)快速的發(fā)展階段，房地產(chǎn)金融的方式也越來(lái)越多，雖然已經(jīng)取得了一些成功的經(jīng)驗(yàn)，但目前的金融體制還不完善。在構(gòu)建一個(gè)較為穩(wěn)定的住房信貸環(huán)境的過(guò)程中，存在著許多的問(wèn)題。所以，在進(jìn)行房地產(chǎn)金融創(chuàng)新時(shí)，需要健全房地產(chǎn)金融機(jī)制，加強(qiáng)機(jī)制的建設(shè)，以避免金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

3.4 風(fēng)險(xiǎn)過(guò)于集中于商業(yè)銀行體系

在我國(guó)的金融市場(chǎng)發(fā)展尚處在初期，間接融資仍占據(jù)著主導(dǎo)作用，而在直接融資方面，如資金融資等方面的發(fā)展較為滯后，而國(guó)有商業(yè)銀行自身的改造也不完善，這就使得我國(guó)的住房貸款在很大程度上依賴于商業(yè)銀行。房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式主要是由房地產(chǎn)消費(fèi)貸款、創(chuàng)新房地產(chǎn)金融發(fā)展貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款、房地產(chǎn)儲(chǔ)備貸款等多種方式來(lái)實(shí)現(xiàn)的，很難為房地產(chǎn)企業(yè)提供其他渠道，也不能使房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)化，從而降低其對(duì)房地產(chǎn)貸款的影響。

3.5 個(gè)人住房信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)新的深入，個(gè)人住房信貸在國(guó)內(nèi)的發(fā)展迅速。當(dāng)前，個(gè)人住房貸款的不良資產(chǎn)率不足0.5%，而住房公積金的不良資產(chǎn)率只有0.24%，這對(duì)于提高銀行的整體資產(chǎn)素質(zhì)具有很大的幫助，但由于商業(yè)銀行普遍認(rèn)為，個(gè)人住房貸款是一種優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，因此銀行應(yīng)當(dāng)注意到個(gè)人住宅還沒(méi)有暴露出的風(fēng)險(xiǎn)。由于目前我國(guó)還沒(méi)有形成一個(gè)完善的信用體系，所以在沒(méi)有全面的信用分析的情況下，如果發(fā)展個(gè)人住房按揭，必然會(huì)對(duì)銀行產(chǎn)生不利的影響。

4.推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的對(duì)策

4.1 豐富房地產(chǎn)金融的融資方式

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)金融體系還存在著相對(duì)單一、狹隘的融資渠道，這是創(chuàng)新房地產(chǎn)金融發(fā)展的一個(gè)重要問(wèn)題，也是制約著房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展的重要因素。因此，必須進(jìn)一步拓展房地產(chǎn)金融的融資途徑，擴(kuò)大房地產(chǎn)金融的融資渠道，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融的多樣化。一是適度降低上市企業(yè)證券和證券上市的門檻，使更多的地產(chǎn)企業(yè)可以以證券和證券等形式進(jìn)行籌資，降低對(duì)銀行信貸的依賴性。二是建立不動(dòng)產(chǎn)投資。由于其具有高的流動(dòng)性和覆蓋面，所以可以有效地避免投資的風(fēng)險(xiǎn)。要根據(jù)實(shí)際的創(chuàng)新房地產(chǎn)金融發(fā)展?fàn)顩r，構(gòu)建房地產(chǎn)投資組合，以豐富房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源，拓展其資金來(lái)源。三是積極推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)證券化、投資股權(quán)證券化將成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)新的一個(gè)主要發(fā)展趨勢(shì)，它可以促進(jìn)我國(guó)住房抵押市場(chǎng)的建設(shè)，促進(jìn)住房抵押市場(chǎng)的發(fā)展，有利于分散防范和化解風(fēng)險(xiǎn)。另外，還可以設(shè)立投資信托，使房地產(chǎn)投資的需求能夠得到有效的分散，從而為房地產(chǎn)企業(yè)提供更好的資金環(huán)境，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，進(jìn)而減少了銀行的信用危機(jī)。

4.2 加大對(duì)房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新力度

房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的內(nèi)容主要有金融產(chǎn)品創(chuàng)新和金融工具創(chuàng)新。一是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)理財(cái)進(jìn)行創(chuàng)新。由于其產(chǎn)品可以將一個(gè)產(chǎn)業(yè)、一個(gè)市場(chǎng)的基礎(chǔ)狀況具象化，因此可以從房地產(chǎn)衍生品的發(fā)展和推廣入手。在此期間，政府要積極發(fā)揮其主導(dǎo)地位，積極探索和推廣高質(zhì)量的房地產(chǎn)衍生產(chǎn)品，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)金融的持續(xù)健康發(fā)展。以房地產(chǎn)股指期貨為代表的房地產(chǎn)衍生產(chǎn)品，可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)、銀行業(yè)乃至消費(fèi)者在防范房地產(chǎn)市場(chǎng)中融資行為。應(yīng)指出，在發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)衍生產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)保證其合理性。并可以設(shè)定相應(yīng)的到期日，避免出現(xiàn)“集體還貸”的情況，給開發(fā)商造成一定的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。二是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)融資進(jìn)行創(chuàng)新。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)金融的全面控制，可以通過(guò)“銀行+信托”的方式來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展，通過(guò)“銀行+信托”的方式進(jìn)行前面的融資，通過(guò)銀行來(lái)支持后端資金，將信托基金與銀行加以組合，能夠很好地分散銀行的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，從而可以為房地產(chǎn)金融提供更多的渠道。三是對(duì)金融工具的創(chuàng)新。目前的基礎(chǔ)市場(chǎng)資金是房地產(chǎn)金融運(yùn)行的主要支柱，因此，建立一個(gè)較為完整、系統(tǒng)化的次級(jí)按揭交易體系是非常有意義的。次級(jí)按揭市場(chǎng)可以使按揭資金二次流動(dòng)，一方面可以使按揭資金重新循環(huán)，從而達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的要求，其次，次級(jí)按揭也能確保居民的投資收入穩(wěn)定。四是對(duì)金融中介服務(wù)進(jìn)行創(chuàng)新。房地產(chǎn)中介服務(wù)以信貸機(jī)構(gòu)、購(gòu)房者和創(chuàng)新房地產(chǎn)金融發(fā)展為核心，對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行了創(chuàng)新，既能減少住戶的購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)，又能充分把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體發(fā)展動(dòng)向，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開拓新的顧客、達(dá)到共贏的目的是有益的。

4.3 對(duì)房地產(chǎn)金融制度體系加以完善

當(dāng)前，房地產(chǎn)金融的制度體系還不夠嚴(yán)格，同時(shí)也沒(méi)有建立起一個(gè)完整的房地產(chǎn)金融體制，導(dǎo)致了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)出現(xiàn)了一些違規(guī)的現(xiàn)象。所以，構(gòu)建和完善的住房金融體系，是推動(dòng)房地產(chǎn)金融發(fā)展的一個(gè)必要的條件和基礎(chǔ)。首先要深入剖析我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)新中出現(xiàn)的各種問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)，尤其要加強(qiáng)對(duì)其資金來(lái)源的監(jiān)督，確保其正確性。因此，可以有效地減少房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源，并在一定程度上改善房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。其次，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管，健全相關(guān)的法律規(guī)章，加大對(duì)違規(guī)亂紀(jì)的處罰，必須要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。最后構(gòu)建和完善我國(guó)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)的信貸制度，以市場(chǎng)化的方式發(fā)揮其對(duì)房地產(chǎn)信貸的吸引力，鼓勵(lì)更多的信貸企業(yè)參與到不動(dòng)產(chǎn)融資中來(lái)，明確企業(yè)和個(gè)人的信貸，構(gòu)建一個(gè)完整而完整的、有條理的信貸評(píng)級(jí)體系，把投資與信貸緊密聯(lián)系起來(lái)。由此，可以提高我國(guó)房地產(chǎn)金融的可信度和安全性。

4.4 大力推動(dòng)房地產(chǎn)證券化

相關(guān)證券管理機(jī)構(gòu)應(yīng)抓緊出臺(tái)相關(guān)法規(guī)，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化、不動(dòng)產(chǎn)按揭證券化、吸收社會(huì)投資者。當(dāng)前，國(guó)內(nèi)創(chuàng)業(yè)板尚未完全成型，大部分的地產(chǎn)企業(yè)都認(rèn)為要發(fā)行股票是一件遙不可及的事情。企業(yè)債券的發(fā)行期限較長(zhǎng)，利率較銀行放款利率較高，這將是一種較好的籌資方式。這些債券可以是地產(chǎn)企業(yè)、直接在資金市場(chǎng)上進(jìn)行的，也可以是通過(guò)與地產(chǎn)投資信托企業(yè)相似的方式在資金市場(chǎng)上進(jìn)行的，從而將分散的資金用于創(chuàng)新房地產(chǎn)金融發(fā)展。不動(dòng)產(chǎn)信托，是指開發(fā)商利用具有權(quán)威的信托企業(yè)的專業(yè)財(cái)務(wù)能力和大量的資金使用，將多個(gè)委托經(jīng)營(yíng)的開發(fā)工程的信托基金集中在一起。在此基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)信托基金進(jìn)行委托，使其在創(chuàng)新房地產(chǎn)金融發(fā)展中得到預(yù)期的回報(bào)。

4.5 建立長(zhǎng)期投資基金組織

成立一個(gè)長(zhǎng)期的投資機(jī)構(gòu)，以吸引長(zhǎng)期的資金進(jìn)行創(chuàng)新房地產(chǎn)金融發(fā)展。物業(yè)管理是一項(xiàng)股權(quán)性的投資，設(shè)立物業(yè)基金，可以使其多元化、減少風(fēng)險(xiǎn)、增加融資種類。它還能吸納社會(huì)上的各種零散的資金，為快速成長(zhǎng)的個(gè)體理財(cái)基金開辟新的投資途徑，并能為創(chuàng)新房地產(chǎn)金融發(fā)展帶來(lái)巨大的資金需求。國(guó)外的實(shí)際操作和資金籌措機(jī)制也反復(fù)說(shuō)明，在加快發(fā)展的過(guò)程中，投資資金是一種非常有效的方法。尤其是在當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r下，可以通過(guò)與信托結(jié)合，為具有一定規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)提供更多的資金支持。為此，我們應(yīng)該在比較成熟的發(fā)達(dá)國(guó)家尤其是美國(guó)的基礎(chǔ)上，盡早解決制約我國(guó)發(fā)展的瓶頸問(wèn)題，制定適合我國(guó)實(shí)際情況的投資基金法。

4.6 完善個(gè)人消費(fèi)融資體系

因此，要促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展，提高我國(guó)房地產(chǎn)的購(gòu)買力，激活我國(guó)的房地產(chǎn)消費(fèi)，必須建立健全和發(fā)展住房消費(fèi)的個(gè)人金融制度。目前，個(gè)人住房貸款是目前最好的一項(xiàng)信貸業(yè)務(wù)。但是，目前全國(guó)所有的商業(yè)銀行在住房信貸部門的貸款中僅有6%的比例，占貸款總額的不到1%，這比世界上20%-40%的比例要低得多。雖然個(gè)人消費(fèi)信貸屬于“零售”行業(yè)，數(shù)額較小，但其人員眾多，因此應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步拓展其經(jīng)營(yíng)范圍，增加新計(jì)劃，精簡(jiǎn)手續(xù)，以改善和發(fā)展住宅貸款。公積金是一種較為成熟的、深受廣大客戶青睞的項(xiàng)目，應(yīng)大力推動(dòng)住房公積金體系的建設(shè)。

結(jié)語(yǔ)：

總之，房地產(chǎn)金融是我國(guó)的一個(gè)嶄新行業(yè)，必須堅(jiān)持市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的指導(dǎo)思想，并根據(jù)實(shí)際的市場(chǎng)狀況進(jìn)行創(chuàng)新。在發(fā)展的進(jìn)程中，必須要有效地克服融資渠道狹窄，金融產(chǎn)品單一，金融制度不健全等問(wèn)題，必須通過(guò)創(chuàng)新融資渠道、融資產(chǎn)品、融資制度，從而規(guī)范房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，為我國(guó)房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展提供有利的環(huán)境。