文／劉宇 三河市住房和城鄉(xiāng)建設局 河北三河 065200

引言：

房地產(chǎn)市場的變化影響著社會經(jīng)濟的發(fā)展，并且作為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的動向也影響著社會整體的發(fā)展。隨著國家調控房地產(chǎn)的力度不斷加大，政策制定和實施也成為推動房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展的關鍵。目前，有更多可靠政策得以實施，但未來房地產(chǎn)行業(yè)如何發(fā)展、社會經(jīng)濟如何推動，將成為政策制定和改進的新方向，也屬于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新機遇。

1.房地產(chǎn)市場概述

1.1 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

自改革開放以來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，逐步成為我國國民經(jīng)濟以及人民生活保障的關鍵行業(yè)。在當前市場環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展逐步穩(wěn)定，但是仍然存在許多發(fā)展問題，導致企業(yè)經(jīng)營以及人民住房需求無法滿足，對我國社會經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生消極影響。首先，存在供需關系不匹配的問題，社會經(jīng)濟發(fā)展以及人口等因素導致部分房地產(chǎn)市場供需關系不平衡，從而產(chǎn)生房屋滯銷以及供給不足等問題，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成了阻礙。其次，存在房地產(chǎn)行業(yè)政策扶持模式難以契合當前市場需求狀況，這影響了房地產(chǎn)行業(yè)市場優(yōu)化和企業(yè)進步。最后，房地產(chǎn)經(jīng)營服務能力以及模式的優(yōu)化問題，是當前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關鍵。部分房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營服務能力與發(fā)展模式過于落后，在市場發(fā)展過程中難以占據(jù)有利地位，不利于自身進步以及整個行業(yè)的發(fā)展。

1.2 房地產(chǎn)市場新變化背景下的房地產(chǎn)市場研究的意義

在房地產(chǎn)市場新變化背景下，房地產(chǎn)市場研究能夠有效提升經(jīng)營發(fā)展效益、避免經(jīng)營發(fā)展風險問題、促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展以及推動我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的落實，對于房地產(chǎn)企業(yè)以及我國社會經(jīng)濟建設都有積極的推動作用[1]。

1.2.1 房地產(chǎn)市場研究能夠有效提升經(jīng)營發(fā)展效益

通過科學的房地產(chǎn)市場研究規(guī)劃落實，能夠有效地提升企業(yè)經(jīng)營效益，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。在當前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，政策、經(jīng)濟、金融以及區(qū)域發(fā)展等因素都有可能對房地產(chǎn)發(fā)展造成影響，導致房地產(chǎn)企業(yè)的利益受損。依靠科學的房地產(chǎn)市場研究工作，能夠在風險分析的基礎上完善發(fā)展策略，積極落實投資模式，保障房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)范性以及科學性，降低房地產(chǎn)發(fā)展風險，穩(wěn)定地提升房地產(chǎn)經(jīng)營效益。

1.2.2 房地產(chǎn)市場研究能夠充分避免經(jīng)營發(fā)展風險問題

房地產(chǎn)市場研究對于提升房地產(chǎn)企業(yè)的風險防范能力、避免利益損失也有積極作用。在房地產(chǎn)市場研究過程中，針對當前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展狀況，對發(fā)展風險以及問題展開分析，并根據(jù)國家政策以及金融市場發(fā)展數(shù)據(jù)調整發(fā)展規(guī)劃，在盡可能保障房地產(chǎn)企業(yè)利益的情況下開展經(jīng)營。同時，房地產(chǎn)市場研究能夠進一步優(yōu)化發(fā)展模式，提升房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展水平，從而推動房地產(chǎn)企業(yè)以及房地產(chǎn)行業(yè)的順利發(fā)展。尤其作為影響國民經(jīng)濟發(fā)展的關鍵產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況如何應該做好具體的分析與調查，以根據(jù)實際情況和發(fā)展現(xiàn)狀做好相應的引導與調整，進而為國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展提供相應的支持。

1.2.3 房地產(chǎn)市場研究能夠促進我國房地產(chǎn)行業(yè)、產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展

房地產(chǎn)市場研究除了能夠提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效益，對我國房地產(chǎn)行業(yè)、產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展也有積極意義?？茖W的房地產(chǎn)市場研究能夠為有潛力的房地產(chǎn)企業(yè)提供充足的資金支持，促進房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略落實，保障我國城市化建設的進一步展開，推動房地產(chǎn)行業(yè)以及產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展?？茖W的房地產(chǎn)市場研究是市場資金規(guī)范應用的方式，對于社會經(jīng)濟進步以及房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展都有推動作用。

1.2.4 房地產(chǎn)市場研究能夠推動我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的落實

房地產(chǎn)市場研究是推動我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展模式形成的關鍵。在當前房地產(chǎn)金融發(fā)展過程中，由于發(fā)展模式還不成熟，房地產(chǎn)發(fā)展問題以及發(fā)展風險層出不窮。依靠科學的房地產(chǎn)市場研究，能夠完善房地產(chǎn)規(guī)范，促進現(xiàn)代化發(fā)展的落實，從而有效保障社會經(jīng)濟建設穩(wěn)步開展，促進相關行業(yè)、企業(yè)的順利發(fā)展?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不僅在理念方面出現(xiàn)調整，有關房地產(chǎn)市場的技術、材料，以及各方面也都發(fā)生了較大的變化，在此情況下，實際需要重視加強對房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展方面的引導，使房地產(chǎn)市場的發(fā)展獲得相應的支持。

2.房地產(chǎn)市場的新變化

房地產(chǎn)市場的變化對于行業(yè)、企業(yè)發(fā)展有重要影響，通過對房地產(chǎn)市場宏微觀轉變的分析，能夠有效明確當前市場狀況。同時，相關企業(yè)需要落實科學的房地產(chǎn)市場發(fā)展戰(zhàn)略，促進自身綜合競爭水平的穩(wěn)步提升[2]。

2.1 房地產(chǎn)市場的宏觀轉變

房地產(chǎn)市場的宏觀轉變表現(xiàn)為消費者購房需求從快餐式消費轉向改善性消費。消費需求的轉變導致了房地產(chǎn)市場供需關系的變化。消費者轉為改善性消費，可以促進房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)項目建設以及房地產(chǎn)銷售經(jīng)營的長線發(fā)展。市場宏觀轉變會對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)生相應影響，企業(yè)管理者需要重視市場轉變，調整發(fā)展政策，促進企業(yè)經(jīng)營建設的進一步展開。宏觀方面的轉變代表房地產(chǎn)市場越來越成熟，不僅體現(xiàn)在經(jīng)營與開發(fā)理念方面，房地產(chǎn)方面的消費者需求也在發(fā)生較大的變化，因此宏觀方面的轉變屬于行業(yè)整體的發(fā)展轉變，不僅需要行業(yè)自身做好調整，也需要消費者群體做好調整。尤其房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與消費者之間存在的消費關系，需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進一步重視做好服務與創(chuàng)新，以吸引和穩(wěn)定消費者，進而促進房地產(chǎn)行業(yè)整體的發(fā)展，也促進社會的發(fā)展。

2.2 房地產(chǎn)市場的微觀轉變

房地產(chǎn)市場的微觀轉變主要表現(xiàn)在區(qū)域發(fā)展對市場的影響上。在我國社會經(jīng)濟發(fā)展過程中，區(qū)域經(jīng)濟變化導致的市場波動也會對房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)造成影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要重視大環(huán)境狀況，根據(jù)市場方向完善發(fā)展決策，促進企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的穩(wěn)步落實。微觀轉變方面，主要集中在大環(huán)境下一些細小的內容轉變，包含消費者的潛在需求發(fā)生轉變，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營理念發(fā)生轉變等，盡管屬于微觀方面的轉變，但都會對房地產(chǎn)市場的發(fā)展與行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生較大的影響，同時也會對消費者的購房產(chǎn)生影響。

2.3 房地產(chǎn)市場的新發(fā)展戰(zhàn)略

隨著房地產(chǎn)市場的越發(fā)成熟，不僅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要意識到市場發(fā)展的新方向，房地產(chǎn)行業(yè)各參與主體也都需要意識到這樣的轉變與發(fā)展方向，以根據(jù)實際發(fā)展情況做好相應的調整，同時也根據(jù)現(xiàn)階段的發(fā)展需求做好相應的改進，使房地產(chǎn)市場未來發(fā)展更加穩(wěn)定健康，并且解決現(xiàn)階段發(fā)展方面存在的一些問題，使房地產(chǎn)能夠繼續(xù)跟進政策引導和宏觀調控，并在此基礎上實現(xiàn)自我管理，進而保障整體健康的發(fā)展。

2.3.1 樹立科學的房地產(chǎn)市場研究理念

通過樹立科學的房地產(chǎn)市場研究理念，能夠有效提升房地產(chǎn)市場研究水平，保障房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營效益的進一步發(fā)展。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要明確國家政策、市場發(fā)展、金融環(huán)境以及其他因素對房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生的影響，根據(jù)新形勢對房地產(chǎn)市場研究的需求完善市場研究模式，提升自身的市場研究水平。其次，房地產(chǎn)企業(yè)需要構建科學的發(fā)展文化氛圍，通過文化氛圍建設促進發(fā)展理念的升級，保障市場研究活動的順利展開。最后，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)新形勢下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方向，優(yōu)化市場研究理念，保障市場研究水平的提升，促進發(fā)展活動的穩(wěn)步落實。

2.3.2 建立完善的房地產(chǎn)市場研究制度

在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，通過科學的房地產(chǎn)市場研究制度建設，能夠有效地提升研究水平，保障房地產(chǎn)市場研究科學性的提升。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要重視房地產(chǎn)市場研究制度建設，依靠管理制度，優(yōu)化市場研究流程以及模式，促進房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展活動的穩(wěn)步開展[3]。

首先，在房地產(chǎn)市場研究制度建設應用過程中，需要注重經(jīng)濟效益預測，而且經(jīng)濟效益預測要有可行性。經(jīng)濟效益預測的落實，能夠明確發(fā)展活動的風險和效益，從而推動發(fā)展方案設計以及規(guī)劃進一步落實。其次，在單位投委會論證時，要事前分析發(fā)展對象的發(fā)展?jié)摿?。房地產(chǎn)企業(yè)需要構建專門的發(fā)展分析人才隊伍，對發(fā)展事項進行分析明確，從而促進發(fā)展規(guī)劃的科學落實。再次，在發(fā)展后，要加強監(jiān)管，控制風險，并由對口部門對發(fā)展項目執(zhí)行情況進行跟蹤、監(jiān)測、管理，做到及時糾偏、落實整改。最后，房地產(chǎn)企業(yè)需要優(yōu)化部門結構以及崗位設計，落實市場研究責任，避免出現(xiàn)市場研究形式化問題，促進房地產(chǎn)發(fā)展效益增長。

2.3.3 加強房地產(chǎn)市場研究信息技術應用

科學的房地產(chǎn)市場研究信息技術能夠有效加深房地產(chǎn)企業(yè)對市場、政策、金融等因素的了解，為房地產(chǎn)市場研究提供充分的信息數(shù)據(jù)支持，從而保障房地產(chǎn)市場研究水平的提升。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)管理者需要明確房地產(chǎn)市場研究信息化建設的重要意義，通過科學的信息平臺應用以及數(shù)據(jù)技術應用，為房地產(chǎn)市場研究的落實做出積極貢獻。房地產(chǎn)企業(yè)需要利用信息管理平臺優(yōu)化市場研究模式，通過數(shù)據(jù)信息分析為發(fā)展風險防范以及方案設計提供支持，保障市場研究的科學性與先進性。其次，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)市場研究存在的相關問題對于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展規(guī)劃的落實存在阻礙。房地產(chǎn)企業(yè)需要通過信息化建設積極解決內部管理問題，保障市場研究效率以及質量的提升，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營建設的穩(wěn)步展開。再次，利用房地產(chǎn)市場研究信息技術，能夠構建科學的交流渠道，促進發(fā)展活動信息獲取渠道的增加，保障市場研究工作的進一步發(fā)展。最后，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過信息技術建立科學的發(fā)展活動模型，明確發(fā)展風險以及發(fā)展效益，展開方案調整[4]。

3.房地產(chǎn)市場新變化的政策取向

通過對房地產(chǎn)市場、市場競爭、經(jīng)濟合作以及開發(fā)利益等內容的分析，更好地明確當前市場新變化下的政策取向，從而為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展做出積極貢獻，保障企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的落實。

3.1 房地產(chǎn)市場

我國房地產(chǎn)發(fā)展政策的變化對于房地產(chǎn)市場研究的落實有重要影響。在房地產(chǎn)發(fā)展過程中，我國始終堅持宏觀調控與市場經(jīng)濟相結合的政策，相關政策是導致房地產(chǎn)發(fā)展風險的最主要因素之一。我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，涉及的國家政策過多，主要包括房地產(chǎn)土地資源、城市建設與規(guī)劃以及稅收等。過于復雜多樣的國家政策為房地產(chǎn)發(fā)展活動帶來了更多的不確定性，從而導致房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展管理壓力大，難以有效實現(xiàn)發(fā)展管理效果。同時，因為近年來國家政策對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調控力度提升，導致房地產(chǎn)價格變動較大，為房地產(chǎn)市場研究工作帶來了全新的考驗和挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)市場新變化背景下，房地產(chǎn)市場發(fā)展以及區(qū)域經(jīng)濟變化也對房地產(chǎn)市場研究存在一定影響。房地產(chǎn)行業(yè)以及企業(yè)的發(fā)展狀況與其項目收益有密切聯(lián)系。但是，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)項目周期長，從策劃、設計、施工到銷售進入市場有很長一段時間周期，而在該周期內的市場需求變化以及經(jīng)濟波動都有可能導致項目收益變化，從而產(chǎn)生發(fā)展損失，對房地產(chǎn)發(fā)展活動也會產(chǎn)生消極影響。

3.2 房地產(chǎn)業(yè)的市場競爭

3.2.1 房地產(chǎn)企業(yè)的市場研究能力不足導致了房地產(chǎn)企業(yè)競爭的落后

房地產(chǎn)企業(yè)的市場研究能力是保障市場研究水平的關鍵。首先，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，完善的投資項目可行性研究制度以及經(jīng)營發(fā)展監(jiān)督管理制度，是房地產(chǎn)企業(yè)項目市場研究穩(wěn)步展開的保障，對于提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營效益有著積極的推動作用；但在部分房地產(chǎn)企業(yè)落實房地產(chǎn)市場研究過程中，存在投資項目可行性研究制度以及經(jīng)營發(fā)展監(jiān)督管理制度建設不完善的問題，導致研究工作的落實不科學、不規(guī)范，使得經(jīng)營發(fā)展受阻，對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展造成了消極影響。其次，員工隊伍建設能夠促進發(fā)展流程優(yōu)化、規(guī)范發(fā)展方案設計內容，促進房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展水平的提升；但由于部分房地產(chǎn)企業(yè)對于研究員工隊伍建設不重視，研究員工招聘以及培訓制度建設不完善，導致研究員工隊伍職業(yè)素養(yǎng)難以充分滿足房地產(chǎn)市場研究需求，對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展造成了消極影響。最后，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，科學的發(fā)展信息分析統(tǒng)籌是保障發(fā)展能力提升的關鍵；但是部分房地產(chǎn)企業(yè)對于信息分析以及利用的能力不足，導致發(fā)展方案設計以及落實存在問題，對發(fā)展水平的提升造成了阻礙[5]。

3.2.2 部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有積極完善房地產(chǎn)市場研究信息化建設

房地產(chǎn)市場研究信息化建設是房地產(chǎn)市場新變化背景下提升房地產(chǎn)企業(yè)市場研究水平的科學手段。通過信息化建設的落實，能夠增加房地產(chǎn)企業(yè)對于房地產(chǎn)市場、國家政策以及發(fā)展對象的了解程度，從而為市場研究工作提供科學的信息數(shù)據(jù)支持。同時，利用信息管理平臺，能夠優(yōu)化發(fā)展模式，促進市場研究水平的提高，保障經(jīng)營效益的提升。但是，在部分房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，存在信息化建設不完善、不規(guī)范的問題，導致房地產(chǎn)市場研究缺乏數(shù)據(jù)支持，不利于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的多樣化發(fā)展。部分房地產(chǎn)企業(yè)對于信息化建設不重視，仍采用傳統(tǒng)的房地產(chǎn)市場研究模式，導致自身管理方式與時代發(fā)展存在沖突，經(jīng)營效益難以提升，對自身發(fā)展造成消極影響。

在房地產(chǎn)市場新變化背景下，我國房地產(chǎn)發(fā)展政策對房地產(chǎn)市場研究提出了新要求。首先，房地產(chǎn)市場發(fā)展以及經(jīng)濟因素變化對房地產(chǎn)市場研究有重要影響；其次，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展管理能力不足阻礙了房地產(chǎn)市場研究的落實；最后，在時代技術以及金融行業(yè)迅速發(fā)展過程中，房地產(chǎn)企業(yè)沒有積極完善房地產(chǎn)市場研究信息化建設，也是阻礙房地產(chǎn)市場研究落實的重要因素。在房地產(chǎn)市場研究過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的市場研究能力對于自身發(fā)展有重要意義。因此，房地產(chǎn)企業(yè)管理者需要明確發(fā)展項目可行性研究制度以及經(jīng)營發(fā)展監(jiān)督管理制度建設的重要意義，通過科學的制度建設，促進研究工作的穩(wěn)步展開，保障房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還需要加強市場研究人才隊伍建設，提升自身的信息分析以及應用能力，促進房地產(chǎn)發(fā)展活動的穩(wěn)步落實，保障自身的長遠發(fā)展[6]。

3.3 房地產(chǎn)與經(jīng)濟的合作

房地產(chǎn)與經(jīng)濟的合作是當前房地產(chǎn)政策落實的關鍵之一。在房地產(chǎn)經(jīng)營過程中，通過房地產(chǎn)行業(yè)帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展是當前房地產(chǎn)政策落實的關鍵方向之一。房地產(chǎn)政策需要重視房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展的推動作用，通過科學的政策扶持，促進房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展。

3.4 房地產(chǎn)開發(fā)與土地的利益

房地產(chǎn)開發(fā)與土地的利益研究是房地產(chǎn)政策落實的關鍵問題。相關單位需要明確土地利益在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重要意義，明確不同項目建設與土地利益存在的必然聯(lián)系，通過對土地利益的最大化，促進項目建設效益增長和人民生活水平的提升，保障企業(yè)、行業(yè)的長遠發(fā)展。

結語：

房地產(chǎn)市場研究能夠有效提升經(jīng)營發(fā)展效益、避免經(jīng)營發(fā)展風險問題、促進我國房地產(chǎn)行業(yè)、產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展、推動我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的進程，房地產(chǎn)市場的變化對于行業(yè)、企業(yè)發(fā)展有重要影響，通過對房地產(chǎn)市場的宏微觀轉變的分析，能夠有效明確當前市場狀況。同時，相關企業(yè)需要通過促進自身綜合競爭水平的穩(wěn)步提升。通過對房地產(chǎn)市場、市場競爭、經(jīng)濟合作以及開發(fā)利益等內容的分析，能夠更好地明確當前市場新變化下的政策取向。