靳夢婕

隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房屋和土地市場作為國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，也是人們投資的熱點(diǎn)領(lǐng)域。然而，隨著城市化進(jìn)程不斷加速和人們生活方式的改變，大量的房屋和土地資源被閑置浪費(fèi)，嚴(yán)重影響了社會資源利用效率和經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。因此，規(guī)范化管理和盤活閑置房屋土地資產(chǎn)，成為了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的一項(xiàng)重要任務(wù)。本文將從企業(yè)角度和市場角度兩方面入手，探討如何實(shí)現(xiàn)閑置房屋土地資產(chǎn)的規(guī)范化管理和盤活，以期提高房屋土地資源利用效率、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展。

閑置房屋土地資源是一種寶貴的社會資源，能否合理利用對于國家經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展至關(guān)重要。然而，當(dāng)前我國的閑置房屋和土地資源管理存在諸多問題，例如閑置資產(chǎn)管理機(jī)制不完善、產(chǎn)權(quán)不明晰、盤活缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃、盤活管理意識不強(qiáng)等等，這些問題嚴(yán)重制約著閑置資產(chǎn)的規(guī)范化管理和盤活。因此，對于如何有效管理和利用閑置房屋土地資源，找到一條可行的路徑十分必要。

國有企業(yè)閑置房屋土地資產(chǎn)盤活現(xiàn)狀分析

目前，我國國有企業(yè)閑置房屋土地資產(chǎn)龐大，閑置房屋土地一直都是國有企業(yè)資產(chǎn)管理的難點(diǎn)。公開數(shù)據(jù)顯示，2022年全國國有企業(yè)閑置土地9322平方公里，且規(guī)模在不斷擴(kuò)大，但由于閑置房屋土地資產(chǎn)盤活意識淡薄、市場機(jī)制不完善等原因，很難有效利用。當(dāng)前仍存在一定的管理問題，國有企業(yè)管理機(jī)制相對復(fù)雜，很難制定和貫徹有效閑置資產(chǎn)管理政策，導(dǎo)致政策不明晰。

同時(shí)，很多國企的資產(chǎn)信息管理不夠科學(xué)、透明，給盤活工作帶來困難。資產(chǎn)流轉(zhuǎn)機(jī)制不健全，國有企業(yè)的閑置房屋土地資產(chǎn)，沒有有效的流轉(zhuǎn)途徑，企業(yè)必須耗費(fèi)大量的人力物力和時(shí)間取得利用權(quán)。而一些企業(yè)為了保護(hù)自身利益，不愿輕易流轉(zhuǎn)閑置資產(chǎn)。盤活手段多樣性不足，此類資產(chǎn)利用受各類市場機(jī)制、政策法規(guī)等多重因素的制約，導(dǎo)致目前國有企業(yè)的盤活手段比較單一，盤活閑置房屋土地資產(chǎn)難度大。

此外，受歷史原因影響，一些歷史資料的缺失或者沒有及時(shí)辦理相關(guān)產(chǎn)證，土地證照不齊全無法盤活，導(dǎo)致現(xiàn)在路徑封閉無法走通；再者就是龐大的土地出讓金無法讓現(xiàn)有閑置部分土地合規(guī)化，通路受阻。因此，為了充分利用國有企業(yè)的閑置房屋土地資產(chǎn)，要進(jìn)一步完善政府監(jiān)管、市場機(jī)制和盤活手段等方面的工作，使得閑置資產(chǎn)成為企業(yè)發(fā)展和社會用途的重要資源。

國有企業(yè)閑置房屋土地資產(chǎn)盤活的重要性

首先，盤活國有企業(yè)的閑置房屋土地資產(chǎn)能夠提升資源利用效率。閑置房屋土地資源對于國家發(fā)展和企業(yè)經(jīng)營來說一直是一個(gè)問題，如果能夠?qū)崿F(xiàn)合理利用和管理，則可以提高資源利用效率。例如，將閑置土地用于開發(fā)，可以帶來新的價(jià)值。

其次，盤活國有企業(yè)的閑置房屋土地資產(chǎn)可以為企業(yè)的發(fā)展提供新的動力。國有企業(yè)由于歷史原因、制度原因等多種原因，存在著大量的閑置房屋土地資源。而這些資源如果得以合理利用，將使企業(yè)產(chǎn)能得到充分釋放，進(jìn)一步推動企業(yè)的發(fā)展、擴(kuò)大市場份額，增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力。

再次，盤活國有企業(yè)的閑置房屋土地資產(chǎn)有利于促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展。閑置房屋土地資源的管理和利用，既是一個(gè)企業(yè)之間競爭的問題，也是地方政府負(fù)責(zé)的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的問題。適度盤活閑置房屋土地資產(chǎn)，能夠?yàn)楫?dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展帶來積極的刺激效應(yīng)。

國有企業(yè)閑置房屋土地資產(chǎn)盤活工作存在的問題

部分閑置資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不明晰 國有企業(yè)閑置房屋土地資產(chǎn)盤活工作存在的問題之一是產(chǎn)權(quán)不明晰。隨著國有企業(yè)的改革和發(fā)展，一部分房屋土地資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)面臨著不明晰的情況，證照不全，有很多無證房產(chǎn)，無法進(jìn)行有效出租和盤活，這對于國有企業(yè)的資產(chǎn)盤活工作而言，會造成一定的困難和阻礙。

首先，由于產(chǎn)權(quán)不明晰，國有企業(yè)很難通過資產(chǎn)流轉(zhuǎn)、轉(zhuǎn)租等方式將閑置房屋土地準(zhǔn)確地轉(zhuǎn)讓給其他企業(yè)，導(dǎo)致閑置房屋土地資源得不到利用。

其次，由于產(chǎn)權(quán)不明晰，投資者在考慮與國有企業(yè)合作盤活閑置資產(chǎn)時(shí)，存在風(fēng)險(xiǎn)和不確定性，可能會引起投資的猶豫和擔(dān)憂。這給企業(yè)資產(chǎn)盤活工作帶來一定的阻礙。產(chǎn)權(quán)不明晰的原因主要是由于國有企業(yè)的所有權(quán)制度和資產(chǎn)管理體系不夠完善，往往因轉(zhuǎn)制、改制或其他原因?qū)е缕髽I(yè)的資產(chǎn)信息難以進(jìn)行真實(shí)而全面的登記和管理，產(chǎn)權(quán)不清晰。很多國有企業(yè)的房屋土地資產(chǎn)在建國初期或改革開放前獲得，但當(dāng)時(shí)產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)和登記制度并不健全，導(dǎo)致后續(xù)管理和交易時(shí)存在諸多困難。內(nèi)外部管理不當(dāng)。有些國有企業(yè)或者地方政府在管理房屋土地資產(chǎn)時(shí)，把產(chǎn)權(quán)權(quán)屬和允許出租、出售等行為混淆在一起，未經(jīng)充分授權(quán)的人員也可能行使相應(yīng)的權(quán)力，導(dǎo)致資產(chǎn)權(quán)益受損，閑置房屋土地資產(chǎn)的管理和盤活變得更為困難。

閑置資產(chǎn)管理機(jī)制不健全 由于管理體制和制度不完善，一些國有企業(yè)的閑置房屋土地資產(chǎn)難以得到有效管理和利用，導(dǎo)致資源閑置和浪費(fèi)。缺乏有效監(jiān)管機(jī)制。日常監(jiān)管、巡查機(jī)制不到位，國有企業(yè)中的閑置房屋土地資產(chǎn)往往面臨利益輸送和管理漏洞的問題，缺乏有效內(nèi)部監(jiān)管機(jī)制，也容易出現(xiàn)不良行為。例如閑置盤活的資產(chǎn)大多會出現(xiàn)由于承租方投資大到期未退的問題、長租低租轉(zhuǎn)租的問題、私自改建擴(kuò)建加建的問題、不符合首都功能定位的低端業(yè)態(tài)引入或者禁止業(yè)態(tài)經(jīng)營的問題等。缺乏有效市場化機(jī)制。一些國有企業(yè)閑置房屋土地資產(chǎn)雖然管理了，但其利用方式單一、效率低下。比如一些建筑物或土地只適合特定的業(yè)務(wù)或方案，但是企業(yè)缺乏有效的利用模式或拓展渠道。這些問題導(dǎo)致了閑置資產(chǎn)管理不規(guī)范，不能實(shí)現(xiàn)最優(yōu)效益和社會效應(yīng)。

閑置資產(chǎn)盤活缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃 國有企業(yè)閑置房屋土地資產(chǎn)盤活工作中，缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃是存在的一個(gè)主要問題。首先，缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃會導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部各部門之間的信息孤島，難以形成有效的溝通合作機(jī)制，阻礙閑置資產(chǎn)的整合統(tǒng)一管理。一些國有企業(yè)各自為政，難以形成有效的合作機(jī)制，阻礙了資產(chǎn)的快速盤活。

其次，缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃會導(dǎo)致閑置資產(chǎn)的重復(fù)利用、浪費(fèi)利用或盲目利用。如果沒有充分考慮資產(chǎn)的特點(diǎn)、用途和市場需求等因素，僅憑個(gè)人、部門或地區(qū)的意志決定資產(chǎn)的處置方式，會導(dǎo)致資產(chǎn)的利用效率低下、浪費(fèi)或利用后效果不佳。再者，缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃會影響國有企業(yè)閑置資產(chǎn)盤活工作的整體效果。企業(yè)若沒有長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，很難合理整合和利用資產(chǎn)，也無法確保閑置資產(chǎn)的盤活效果與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的協(xié)調(diào)。

最后，缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃會影響國有資產(chǎn)的統(tǒng)籌平衡，工程改造投資的不確定性，會影響國企資金計(jì)劃和財(cái)務(wù)成本的綜合管理水平，帶來這是一連串的不良反應(yīng)。

閑置資產(chǎn)盤活管理意識不強(qiáng) 首先，有些國有企業(yè)對閑置資產(chǎn)盤活的重視程度不高。由于一些歷史原因，企業(yè)管理者可能認(rèn)為閑置資產(chǎn)不在主營業(yè)務(wù)范疇之內(nèi)，因此將其視為次要問題，缺少有效的舉措和投入，從而導(dǎo)致資產(chǎn)的貶值和浪費(fèi)。其次，企業(yè)缺乏對閑置資產(chǎn)盤活的主動性和積極性。雖然政府出臺了一系列的政策措施和激勵機(jī)制，鼓勵企業(yè)整合和利用閑置資產(chǎn)，但一些企業(yè)并沒有真正積極響應(yīng)，缺少推動閑置資產(chǎn)利用和產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的意識和精神，導(dǎo)致資產(chǎn)一直處于閑置狀態(tài)。最后，一些企業(yè)缺少對閑置資產(chǎn)盤活工作的領(lǐng)導(dǎo)和戰(zhàn)略規(guī)劃。閑置資產(chǎn)盤活工作需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層的關(guān)注和支持，加強(qiáng)協(xié)調(diào)、督導(dǎo)和培訓(xùn)力度，由于部分房產(chǎn)不適租，存在安全隱患，結(jié)構(gòu)問題，甚至是危房，需要進(jìn)行相關(guān)安全改造的投入，再進(jìn)行盤活，因此對于適租資產(chǎn)要進(jìn)行分類管理和計(jì)劃實(shí)施，而一些企業(yè)管理者缺乏對閑置資產(chǎn)盤活工作的認(rèn)識和理解，沒有制定科學(xué)的閑置資產(chǎn)盤活戰(zhàn)略規(guī)劃，使得閑置資產(chǎn)盤活工作無從下手。

盤活國有企業(yè)閑置房屋土地資產(chǎn)的主要方法及路徑

明確房屋土地資產(chǎn)隸屬關(guān)系 在探索盤活閑置房屋土地資產(chǎn)的路徑時(shí)，企業(yè)應(yīng)該秉持明確資產(chǎn)隸屬關(guān)系的原則，分清產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)的關(guān)系，在滿足政策規(guī)定和法律法規(guī)的前提下，保障其合理使用和流動。

首先，國有企業(yè)需要審慎了解資產(chǎn)歸屬。尤其是在收購，租賃或強(qiáng)制處置等情況下，前置條件是明確資產(chǎn)歸屬。掌握資產(chǎn)信息中包括資產(chǎn)名稱，詳細(xì)地址，用途，產(chǎn)權(quán)起止年限，土地性質(zhì)等。針對國家劃撥的資產(chǎn)與企業(yè)自有資產(chǎn)，企業(yè)需要清晰分類，明確產(chǎn)權(quán)、權(quán)益分配合適之后根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行合理規(guī)劃和盤活。其次，國有企業(yè)在明確資產(chǎn)隸屬關(guān)系的同時(shí)，也需要了解政府的相關(guān)政策 和法律法規(guī)，以確保企業(yè)盤活資產(chǎn)的合法性和規(guī)范性。特別是有關(guān)國有資產(chǎn)管理和國土資源利用的法律法規(guī)。

例如，公司在資產(chǎn)盤活過程中，必須遵守相關(guān)法律法規(guī)，在規(guī)劃施工和土地利用過程中要嚴(yán)格按照政策法規(guī)要求操作。在盤活資產(chǎn)時(shí)，企業(yè)應(yīng)首先了解法規(guī)，在編制項(xiàng)目規(guī)劃、選擇合適的發(fā)展方式和出售方案時(shí)，基于該環(huán)境制訂。最后，對無證房產(chǎn)要抓緊清理確認(rèn)產(chǎn)權(quán)歸屬，提高閑置房產(chǎn)利用率，要有備查臺賬進(jìn)行管理，按照資產(chǎn)管理?xiàng)l例規(guī)定登記在冊，便于房產(chǎn)管理。

完善閑置資產(chǎn)盤活管理制度 隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化，國有企業(yè)的房屋土地等資產(chǎn)也不可避免地產(chǎn)生一定程度的閑置現(xiàn)象。對于這些閑置資產(chǎn)的利用和操作，需要建立合理的盤活管理制度，對資產(chǎn)進(jìn)行分類管理、動態(tài)監(jiān)控、流程標(biāo)準(zhǔn)化，以提高國有企業(yè)的資產(chǎn)利用效益和核心競爭力。

盤活閑置房屋土地資產(chǎn)需要建立固化的目標(biāo)管理機(jī)制，包括利用率、評估價(jià)值、利用效益、管理質(zhì)量等指標(biāo)，以明確資產(chǎn)盤活的目標(biāo)，并通過數(shù)據(jù)監(jiān)測和分析，動態(tài)調(diào)整資產(chǎn)利用政策和管理手段，提高資產(chǎn)的利用效益。推進(jìn)政府與企業(yè)協(xié)同機(jī)制，要推進(jìn)閑置資產(chǎn)的改革創(chuàng)新，需要政府和企業(yè)各司其職、協(xié)同配合，制定出一系列的政策和措施來促進(jìn)閑置資產(chǎn)的挖掘和利用。

其中，政府應(yīng)加大扶持力度，企業(yè)應(yīng)具體負(fù)責(zé)閑置資產(chǎn)的實(shí)際操作和日常管理。推進(jìn)資源競爭和市場化機(jī)制，閑置資產(chǎn)的盤活利用需建立起合理的競爭機(jī)制，鼓勵企業(yè)利用競爭機(jī)制推進(jìn)資源優(yōu)化配置，通過市場化的方式進(jìn)行閑置資產(chǎn)的流轉(zhuǎn)和利用，促進(jìn)資產(chǎn)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)和產(chǎn)業(yè)升級的推進(jìn)。

加強(qiáng)閑置資產(chǎn)盤活統(tǒng)籌規(guī)劃 國有企業(yè)的閑置房屋土地資產(chǎn)往往來源廣泛、數(shù)量龐大，因此在盤活過程中需要進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃。應(yīng)考慮“城市更新”，根據(jù)核心城區(qū)和新發(fā)展城區(qū)的城市更新計(jì)劃，建立國有企業(yè)閑置房屋土地資產(chǎn)統(tǒng)籌規(guī)劃機(jī)制，對于盤活閑置資產(chǎn)進(jìn)行全面的規(guī)劃、統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)。確定統(tǒng)籌規(guī)劃機(jī)制的目標(biāo)，則需要明確統(tǒng)籌規(guī)劃機(jī)制設(shè)置的內(nèi)外部參與方，確定資產(chǎn)盤活的四大主體（政府、企業(yè)、市場、社會），并依據(jù)自身實(shí)際情況建立固化的規(guī)劃目標(biāo)、體系、程序和模式。

國有企業(yè)閑置房屋土地資產(chǎn)盤活的核心是根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行資產(chǎn)優(yōu)化布局和資源配置的調(diào)整。由于閑置資產(chǎn)分布范圍廣泛，在優(yōu)化布局時(shí)根據(jù)資產(chǎn)調(diào)查結(jié)果和市場需求，統(tǒng)籌規(guī)劃國有企業(yè)的閑置房屋土地資產(chǎn)布局，將特色、市場、地理位置和創(chuàng)新進(jìn)行統(tǒng)一梳理，以促進(jìn)資產(chǎn)的優(yōu)化配置。國有企業(yè)應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，全面規(guī)劃、綜合考慮，充分發(fā)揮資產(chǎn)的價(jià)值，推動閑置房屋土地資產(chǎn)的盤活與管理。

建立閑置資產(chǎn)盤活監(jiān)督考核機(jī)制 建立閑置資產(chǎn)盤活監(jiān)督考核機(jī)制是盤活國有企業(yè)閑置房屋土地資產(chǎn)的重要保障。針對國企閑置資產(chǎn)盤活難度大、盤活成效顯著等特點(diǎn)，國企應(yīng)確定閑置資產(chǎn)盤活目標(biāo)，制定國有資產(chǎn)盤活計(jì)劃，設(shè)立專門的負(fù)責(zé)人或者專門機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)閑置資產(chǎn)的盤活工作，并設(shè)立考核機(jī)制來監(jiān)督和評估負(fù)責(zé)人的工作情況。

企業(yè)應(yīng)根據(jù)資產(chǎn)的性質(zhì)和實(shí)際情況，制定相應(yīng)的考核指標(biāo)，包括閑置資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的數(shù)量、轉(zhuǎn)讓的效益、閑置資產(chǎn)的利用情況、閑置資產(chǎn)的價(jià)值評估、閑置資產(chǎn)是存量還是增量等指標(biāo)。企業(yè)應(yīng)根據(jù)考核指標(biāo)，制定相應(yīng)的考核標(biāo)準(zhǔn)，以便對負(fù)責(zé)人的工作進(jìn)行全面評估。建立獎懲制度，對于表現(xiàn)優(yōu)秀的負(fù)責(zé)人應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)莫剟詈图?，對于表現(xiàn)不佳的負(fù)責(zé)人應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)膽土P和警示，以激發(fā)其積極性。加強(qiáng)內(nèi)部和外部監(jiān)督：企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對閑置資產(chǎn)盤活工作的內(nèi)部和外部監(jiān)管，確保工作的公正性、規(guī)范性和有效性。通過以上措施，可以有效推進(jìn)國有企業(yè)閑置資產(chǎn)的盤活工作，并確保其實(shí)現(xiàn)最大化的利用和價(jià)值。

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)的今天，如何加強(qiáng)閑置房屋土地資產(chǎn)的規(guī)范化管理和盤活已經(jīng)成為國有企業(yè)需要面對和解決的重大問題之一。閑置房屋土地資產(chǎn)的規(guī)范化管理和盤活工作是一個(gè)長期、復(fù)雜的過程，只有加強(qiáng)管理和監(jiān)管，明確房屋土地資產(chǎn)隸屬關(guān)系，加強(qiáng)閑置資產(chǎn)盤活統(tǒng)籌規(guī)劃，形成合理的利用模式和管理體系，才能實(shí)現(xiàn)國有企業(yè)房屋土地資產(chǎn)的高效使用和價(jià)值最大化。