文／謝禹 上海深石企業(yè)管理有限公司 上海 200120

1.城市更新

城市更新的定義是“推廣以節(jié)約利用空間和能源、復(fù)興衰敗城市地域提高社會(huì)混合特性為特點(diǎn)的新型城市發(fā)展模式”。定義中提到的地域的衰敗描述倒是不符合目前國(guó)內(nèi)城市的現(xiàn)實(shí)特點(diǎn)，相反得到此類開(kāi)發(fā)的地域往往是市中心，核心地段，有著眾多的工作、生活人口；完善的各類配套產(chǎn)業(yè)以及便捷的交通樞紐，之所以要進(jìn)行二次更新改造，無(wú)非是以下幾點(diǎn)原因。

首先是地域本身綜合價(jià)值高，城市類開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主體還是以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為主，政府介入監(jiān)督與指導(dǎo)的模式運(yùn)作。開(kāi)發(fā)商是開(kāi)發(fā)的主力軍也是建設(shè)指導(dǎo)方，手里握有大量資金，有著專業(yè)的投資回報(bào)計(jì)算，對(duì)市場(chǎng)及區(qū)域發(fā)展充滿信心，也是政府信任的合作伙伴，簡(jiǎn)言之項(xiàng)目交給他們（開(kāi)發(fā)商）我（政府）放心；采用政府介入監(jiān)督與指導(dǎo)的模式，對(duì)各類建筑進(jìn)行保護(hù)分類，明確建筑的更新保護(hù)原則，哪些開(kāi)發(fā)商可以動(dòng)，哪些不但不能動(dòng)還要重新保護(hù)起來(lái)。這不僅約束了開(kāi)發(fā)商只為利潤(rùn)不管保護(hù)的行為，也對(duì)保護(hù)建筑進(jìn)行喚醒，更好的展示與服務(wù)現(xiàn)代的人們。以上原因吸引了眾多有此特長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)商趨之若鶩，通過(guò)下面本人的實(shí)踐項(xiàng)目，立體的與大家分享下城市更新對(duì)城市的重要性與意義。

2.百年鐵廠的城市嬗變

2.1 “武漢1890”“百年鐵廠如何嬗變?yōu)槌鞘小薄拔膭?chuàng)客廳”

1890 為何作為項(xiàng)目名稱，它的來(lái)源在何處？1890年，張之洞在武漢主持創(chuàng)辦了武漢漢陽(yáng)鐵廠，是中國(guó)近代民族工業(yè)的起點(diǎn),后來(lái)在鐵廠附近建立的漢陽(yáng)兵工廠、漢陽(yáng)火藥廠等一起形成著名的“漢陽(yáng)十里工業(yè)長(zhǎng)廊”。1952年，漢陽(yáng)鋼廠在漢陽(yáng)火藥廠的原址上建設(shè)完成，并于1979年夏季與“漢陽(yáng)軋鋼廠”合并為新的“漢陽(yáng)鋼鐵廠”，在當(dāng)時(shí)也是規(guī)模前列，影響力巨大。到了20世紀(jì)90年代，隨著企業(yè)改制、外遷，當(dāng)時(shí)成功的名氣大的工業(yè)園區(qū)開(kāi)始沉寂下來(lái)，只留下不到400 畝工業(yè)遺址和一批老舊廠房，這也是時(shí)代變遷的結(jié)果。

圖1 漢陽(yáng)鋼鐵廠歷史沿革

到了近代2017年，漢陽(yáng)鋼鐵廠工業(yè)遺址群被選入國(guó)家第一批工業(yè)遺產(chǎn)目錄，其核心的產(chǎn)業(yè)包括了漢陽(yáng)鐵廠造鋼軌、漢陽(yáng)鐵廠鑄鐵紀(jì)念碑、轉(zhuǎn)爐車間（一級(jí)工業(yè)遺址）、電爐分廠冶煉車間等。

目前融創(chuàng)集團(tuán)預(yù)將漢陽(yáng)鋼鐵廠打造為一個(gè)國(guó)際級(jí)、具有世界影響力的工業(yè)遺產(chǎn)文化項(xiàng)目，成為城市文化復(fù)興的標(biāo)桿。

2.2 項(xiàng)目概況

項(xiàng)目位于武漢市漢陽(yáng)區(qū)，規(guī)劃范圍是由琴臺(tái)大道、江城大道、京廣鐵路圍合區(qū)域，用地面積約36.35 公頃。開(kāi)發(fā)總建筑面積76.02 萬(wàn)平方米，地上部分約55 萬(wàn)平方米，地下約21 萬(wàn)平方米，包含了17 處工業(yè)遺址（一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)保護(hù)建筑）、辦公、商業(yè)、中小學(xué)、住宅等綜合業(yè)態(tài)，地下二層與地鐵相連，是一個(gè)集文化、旅游、消費(fèi)、辦公、居住于一體的TOD 綜合項(xiàng)目。

圖2 項(xiàng)目區(qū)域

2.3 政策背景

從《武漢市歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃》《武漢市主城區(qū)歷史文化與風(fēng)貌街區(qū)體系規(guī)劃》《城市紫線管理辦法》《武漢市紫線專項(xiàng)規(guī)劃》中要求：漢陽(yáng)漢鋼片區(qū)屬于武漢市16 處歷史街區(qū)之一，面積約40 公頃。規(guī)劃以工業(yè)遺產(chǎn)更新保護(hù)為中心，對(duì)未來(lái)區(qū)域的發(fā)展結(jié)合社會(huì)需要進(jìn)行相關(guān)定位，工業(yè)遺產(chǎn)的保護(hù)及歷史建筑的同時(shí)發(fā)展為完善型的配套設(shè)施和文化產(chǎn)業(yè)，保護(hù)與利用相結(jié)合，彰顯工業(yè)遺產(chǎn)自有的特色，帶動(dòng)區(qū)域更好的發(fā)展等。

《武漢市工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)與利用規(guī)劃》要求漢陽(yáng)鋼鐵廠被列為國(guó)家第一批工業(yè)遺產(chǎn)目錄，目錄中劃定了漢鋼廠區(qū)京廣鐵路線北側(cè)、玫瑰街東側(cè)區(qū)域劃定為建設(shè)控制范圍，同時(shí)劃定有17 處保護(hù)類建筑和構(gòu)造物，不含構(gòu)造物的總建筑面積約6.2 萬(wàn)平方米。其中轉(zhuǎn)爐車間作為本市文保單位被評(píng)級(jí)為一級(jí)工業(yè)遺產(chǎn)建筑，其余建構(gòu)筑物分別為二級(jí)、三級(jí)工業(yè)遺產(chǎn)建筑：在嚴(yán)格保護(hù)建筑外觀、結(jié)構(gòu)、景觀特征的前提下，對(duì)功能可做適應(yīng)性改變，不宜大規(guī)模的商業(yè)開(kāi)發(fā)，對(duì)遺產(chǎn)的利用空間及新用途必須與原有場(chǎng)所精神兼容整體保護(hù)措施。

2.4 文化建筑的分區(qū)保護(hù)與分級(jí)保護(hù)

核心保護(hù)區(qū)

保護(hù)內(nèi)容：保持傳統(tǒng)風(fēng)貌的整體性；

保護(hù)方式：以維護(hù)和修繕保護(hù)建筑為主，打造傳統(tǒng)風(fēng)貌為主題的公共活動(dòng)空間；

建議功能：市級(jí)以上級(jí)別公共文化服務(wù)設(shè)施；

高度控制：改擴(kuò)建部分原則上不得高于保護(hù)。

建筑建設(shè)控制地帶

保護(hù)內(nèi)容：營(yíng)造傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的整體風(fēng)貌；

保護(hù)方式：擴(kuò)建、改建建筑必須與傳統(tǒng)風(fēng)貌相協(xié)調(diào)；

建議功能：公共文化服務(wù)及商務(wù)商業(yè)設(shè)施；

高度控制：改建、擴(kuò)建建筑高度與周邊區(qū)域相協(xié)調(diào)。

環(huán)境協(xié)調(diào)區(qū)

保護(hù)內(nèi)容：傳統(tǒng)風(fēng)貌的延續(xù)和傳承；

保護(hù)方式：以現(xiàn)代設(shè)計(jì)手法傳承傳統(tǒng)風(fēng)貌特色；

建議功能：公益性和經(jīng)營(yíng)性公共服務(wù)設(shè)施相結(jié)合；

高度控制：新建建筑有助于傳統(tǒng)風(fēng)貌在城市主干道的彰顯。

一級(jí)工業(yè)遺產(chǎn)

以保護(hù)為主，應(yīng)充分尊重歷史特征，對(duì)建筑原狀、結(jié)構(gòu)、式樣進(jìn)行整體保留，不得隨意拆除，應(yīng)在合理保護(hù)的前提下進(jìn)行修繕。

二級(jí)工業(yè)遺產(chǎn)

在嚴(yán)格保護(hù)建筑外觀、結(jié)構(gòu)、景觀特征的前提下，對(duì)功能可做適應(yīng)性改變。

三級(jí)工業(yè)遺產(chǎn)

可對(duì)原建筑物進(jìn)行加層或立面裝飾，盡可能保留建筑結(jié)構(gòu)和式樣的主要特征。

可見(jiàn)政府主要要求主要集中在以一級(jí)工業(yè)遺產(chǎn)的保護(hù)和更新改造，它的完善性、修繕尺度、后期的使用運(yùn)營(yíng)等都做了非常詳細(xì)的要求描述，為后期開(kāi)發(fā)商提供了非常明晰的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。針對(duì)上述要求及現(xiàn)場(chǎng)特點(diǎn)，聘請(qǐng)國(guó)際知名設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)對(duì)整體文化類建筑進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)及開(kāi)發(fā)。

圖3 分區(qū)保護(hù)示意圖

2.5 工業(yè)遺產(chǎn)規(guī)劃策略

（1）保護(hù)歷史空間肌理，優(yōu)化道路交通系統(tǒng)，形成利用高效的車行路網(wǎng)和舒適宜人的步行體系。

（2）對(duì)工業(yè)遺產(chǎn)建筑物與構(gòu)筑物遵循街區(qū)分區(qū)保護(hù)與建筑分級(jí)保護(hù)的控制原則，提升園區(qū)的空間品質(zhì)。

（3）在構(gòu)筑物改造和公園景觀設(shè)計(jì)上體現(xiàn)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的保護(hù)：以百年漢陽(yáng)造數(shù)個(gè)歷史廠名命名園區(qū)道路，利用工業(yè)遺存制作街道指示牌，百年前的漢陽(yáng)造LOGO 將重新作為園徽出現(xiàn)在大門及每一棟遺產(chǎn)建筑的主入口中，烙印在地磚、路標(biāo)以及所有公共設(shè)施中，營(yíng)造強(qiáng)烈的歷史文化氛圍。

整體規(guī)劃通過(guò)再生-復(fù)興手法，進(jìn)行工業(yè)文化的延續(xù)，實(shí)現(xiàn)當(dāng)代藝術(shù)的引領(lǐng)。

再生手法主要分四步：

（1）建筑的“新舊對(duì)話”；

（2）重工業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)為文創(chuàng)與設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)；

（3）商業(yè)為老房子帶來(lái)新的活力；

（4）喚醒城市記憶，迸發(fā)新的城市文化；

復(fù)興：

（1）以文化為核心；

（2）以產(chǎn)業(yè)奠基礎(chǔ)；

（3）以商業(yè)造活力。

2.6 更新改造原則四步驟

（1）歷史保留-保留價(jià)值、建筑結(jié)構(gòu)完好的老舊廠房進(jìn)行改造升級(jí)再利用；

（2）質(zhì)感的恢復(fù)-恢復(fù)原有建筑立面,或局部透過(guò)工業(yè)化產(chǎn)品及細(xì)節(jié)恢復(fù)并升級(jí)原有廠房；

（3）核心空間的打造-重點(diǎn)在發(fā)展企業(yè)孵化、文化創(chuàng)意、高端會(huì)展以及活動(dòng)展演等，為老舊廠房增添活力；

（4）人性空間與尺度-廠房的高大空間為創(chuàng)造不同尺度的人性化空間提供更多的可能性。

后期產(chǎn)品定位主要由六大區(qū)組成，智慧商務(wù)區(qū)、文化衍生區(qū)、中央藝術(shù)區(qū)、藝術(shù)休閑區(qū)、文化先導(dǎo)區(qū)、創(chuàng)意辦公區(qū)。集合了文化、辦公、公園、教育、運(yùn)動(dòng)、藝術(shù)、創(chuàng)意辦公于一體的綜合項(xiàng)目。同時(shí)項(xiàng)目?jī)?nèi)還含有2 座博物館、1 座500 米長(zhǎng)的創(chuàng)意辦公+運(yùn)動(dòng)館的綜合場(chǎng)館（棒材廠），甚至有人調(diào)侃這是躺著的超高層建筑。

圖4 后期效果圖

項(xiàng)目本身開(kāi)發(fā)難度是有的，在項(xiàng)目前期定位，與后期運(yùn)營(yíng)都有著極高的挑戰(zhàn)。尤其里面包含著一到三級(jí)保護(hù)的工業(yè)遺產(chǎn)，利用好了是優(yōu)勢(shì)，利用不好把好玉給雕刻壞掉，誰(shuí)都負(fù)不起這個(gè)責(zé)任。政府針對(duì)此項(xiàng)目也是專門成立了專項(xiàng)小組，每周定期會(huì)跟開(kāi)發(fā)商一起開(kāi)例會(huì)，一起參與工作推進(jìn)，信息也是第一時(shí)間反饋到市里，該推進(jìn)立馬推進(jìn)，該決斷也不能馬虎；企業(yè)內(nèi)部也是形成了重點(diǎn)項(xiàng)目周例會(huì)匯報(bào)的機(jī)制，目的是把一批重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行常態(tài)化管控，把信息拉通到位，項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成統(tǒng)一。

城市更新項(xiàng)目在現(xiàn)階段為何如何重要，其實(shí)也是行業(yè)發(fā)展結(jié)合政府需求的一個(gè)產(chǎn)物。

站在開(kāi)發(fā)商的角度，此類項(xiàng)目為優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，往往列為公司內(nèi)重點(diǎn)項(xiàng)目來(lái)開(kāi)發(fā)，只要自己有本事就可以把項(xiàng)目做好把錢賺到，很多開(kāi)發(fā)商甚至開(kāi)始找專業(yè)機(jī)構(gòu)，招聘專業(yè)類人才組建專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行更新類項(xiàng)目的研究與開(kāi)發(fā)，可見(jiàn)開(kāi)發(fā)商對(duì)此類項(xiàng)目的重視程度；其次此類項(xiàng)目可以拉近與政府距離，正所謂“做政府所想，為市場(chǎng)所需”，通過(guò)項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)達(dá)成政府的夙愿，更好的服務(wù)社會(huì)與人們；城市更新類項(xiàng)目的保護(hù)與更新，開(kāi)發(fā)過(guò)程是非常的復(fù)雜與繁瑣，這也為公司自身文化及履歷增添了羽翼，同時(shí)項(xiàng)目?jī)?nèi)附加以各類網(wǎng)紅商業(yè)+辦公居住+教育醫(yī)療配套等綜合業(yè)態(tài)的融入，更好的實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目早期的投資回報(bào)，項(xiàng)目盈利后為公司提供穩(wěn)定增長(zhǎng)的現(xiàn)金流，同時(shí)也為后續(xù)土地獲取提供了保障。

站在政府的角度，重要建筑特別是文化類的建筑需要得到保護(hù)與喚醒，來(lái)服務(wù)及展示給現(xiàn)代的人們，此項(xiàng)工作規(guī)模較大不可能全部由政府來(lái)主導(dǎo)，所以以建設(shè)為特長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)商成為此項(xiàng)任務(wù)的最好人選；其次各地政府也有義務(wù)有責(zé)任把此類文化建筑進(jìn)行更新保護(hù)，也是政府工作的主要業(yè)績(jī)表現(xiàn)；此類區(qū)域由于歷史過(guò)于悠久，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度受限，周邊人們的生活服務(wù)過(guò)于老舊，也需要結(jié)合現(xiàn)代人們的生活習(xí)慣、工作方式進(jìn)行二次改造升級(jí)，開(kāi)發(fā)商自然是生活配套二次升級(jí)的專家，而且他們自帶商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，這就很好的解決了區(qū)域民生問(wèn)題。

3.城市類更新不是地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)折，而是一個(gè)新的開(kāi)始

近些年大家可以看到行業(yè)的發(fā)展，地產(chǎn)類新建項(xiàng)目遇到了前所未有的困難，不僅是國(guó)家對(duì)行業(yè)調(diào)控的影響，國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)下行，俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)持續(xù)及國(guó)外經(jīng)濟(jì)也是空前的困難，綜合因素造成了地產(chǎn)業(yè)蕭條的景象。很多聲音出來(lái)了，“地產(chǎn)不行了，該轉(zhuǎn)行謀出路了，后面只能被迫搞搞城市更新類項(xiàng)目”，其實(shí)不然，上面講到城市更新是城市發(fā)展、行業(yè)發(fā)展的必然產(chǎn)物，這個(gè)不僅在國(guó)內(nèi)，國(guó)外的先進(jìn)城市發(fā)展也必然經(jīng)過(guò)了這條道路，他是產(chǎn)業(yè)的升級(jí)不是完全轉(zhuǎn)型，如果成熟開(kāi)發(fā)的城市后面只能搞城市更新，23年春節(jié)期間國(guó)家不會(huì)重文規(guī)定“房地產(chǎn)行業(yè)仍是國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)”，所以跟著國(guó)家政策走，尊重市場(chǎng)及行業(yè)變化，服務(wù)城市市場(chǎng)的發(fā)展，把城市更新做善做好，才是當(dāng)下我們的重中之重。

3.1 目前國(guó)內(nèi)城市現(xiàn)狀情況分析

（1）經(jīng)濟(jì)下行民生問(wèn)題突然放大，讓人們過(guò)的舒心是當(dāng)前形勢(shì)的重點(diǎn)

所有城市更新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，是城市發(fā)展的新方向、也是推進(jìn)城市后期高質(zhì)量發(fā)展的新運(yùn)功。我國(guó)的城鎮(zhèn)化已經(jīng)達(dá)到了60%，數(shù)字變化的快但各項(xiàng)生活服務(wù)不會(huì)像數(shù)字這么容易跟進(jìn)，所以產(chǎn)生的新問(wèn)題也多了起來(lái)。根據(jù)城市以往的發(fā)展規(guī)律，我國(guó)其實(shí)已經(jīng)進(jìn)入了城市更新、舊房改造的關(guān)鍵時(shí)期，是從“0”到“1”的轉(zhuǎn)換。

（2）社會(huì)還需要穩(wěn)健的投資行為來(lái)拉動(dòng)消費(fèi)，特別是一、二線城市市場(chǎng)潛力還未開(kāi)發(fā)完全

城市更新改造是解決民生問(wèn)題的最好手段，我國(guó)城鎮(zhèn)生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資全國(guó)占比達(dá)90%，消費(fèi)品的消費(fèi)全國(guó)占比也是近85%，所以城市擴(kuò)大內(nèi)需的同時(shí)，在核心地段進(jìn)行城市更新是一個(gè)新的方向，新的戰(zhàn)場(chǎng)。

1949-1954年，聯(lián)邦住宅法明文規(guī)定，城市更新主要針對(duì)貧民窟。

1954-1968年，將“城市再發(fā)展”改為“城市更新”，并將更新的區(qū)域劃定為貧民窟，同時(shí)增加修護(hù)和保存維護(hù)，同時(shí)對(duì)非住宅類的建筑物如商業(yè)大樓仍給予補(bǔ)助。

1968-1973年，綜合社區(qū)更新方案的提出，開(kāi)發(fā)了混合使用及目標(biāo)的土地模式，同時(shí)將教育、文化、就業(yè)等問(wèn)題加以解決。

1974年，能源危機(jī)后節(jié)省能源成了社會(huì)焦點(diǎn)，于是城市中心區(qū)的維護(hù)項(xiàng)目增多，符合當(dāng)時(shí)人們的生活。

3.2 城市更新的啟示

近幾十年我們各地城市發(fā)展進(jìn)入了高速期，借鑒國(guó)際上城市更新經(jīng)過(guò)的早期發(fā)展歷程，形成了目前完善理論體系和實(shí)踐項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，其給我們創(chuàng)造收益的同時(shí)也給了不少啟示：

（1）對(duì)城市更新有了全新的認(rèn)識(shí)與理解，城市更新不是把原來(lái)沒(méi)有價(jià)值的事物進(jìn)行拆除，在拆除后的基礎(chǔ)上進(jìn)行重新建設(shè)，而是對(duì)人文、事物有了全新的認(rèn)識(shí)，在社會(huì)與人文內(nèi)涵上有著更為深刻的意義，不能簡(jiǎn)單的表達(dá)為舊的不去新的不來(lái)，所有的事物都是全新的好而忽略了歷史、文脈給我們帶來(lái)的各項(xiàng)益處，所以城市更新是多目標(biāo)的不只是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單針對(duì)某一事物，某一重點(diǎn)文物建筑進(jìn)行修繕。

（2）城市更新的服務(wù)對(duì)象不僅僅針對(duì)項(xiàng)目區(qū)域周邊的人群，而是會(huì)吸引更大的范圍群體，它可以是同城市的，還可以是境外追求者。它給人們帶來(lái)的是從物質(zhì)需求提升到人文的改善，服務(wù)的對(duì)象不同所帶來(lái)改善的方式方法也會(huì)產(chǎn)生不同，從上述西方城市更新的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，城市更新開(kāi)始于項(xiàng)目周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展的提升，最終會(huì)落到更大范圍人群的物質(zhì)文化的提升。對(duì)人們利益的關(guān)注是城市更新活動(dòng)的發(fā)展方向，也是城市更新的本質(zhì)所在。特別是城市更新中文化建筑的修繕展示，則是對(duì)文化的延續(xù)與自信。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，城市更新不僅僅是對(duì)城市生活環(huán)境的改變，更是人們的生活品質(zhì)，人文環(huán)境的提升?？v看歷史，國(guó)外近代早已經(jīng)歷了城市發(fā)展的各項(xiàng)環(huán)節(jié)，其中城市更新也是發(fā)展中普遍遇到的話題，從中我們是否可以借鑒他們的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合現(xiàn)代互聯(lián)網(wǎng)社會(huì)的特點(diǎn)，找到一條屬于我們自己的城市更新道路。