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引言

自我國計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣?huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以來，在穩(wěn)步增長的經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)得到快速發(fā)展，近年來，在不斷提高的“剛需”推動(dòng)下，房產(chǎn)建筑產(chǎn)品價(jià)格“一路高升”，但隨著我國對(duì)國土資源管理和房?jī)r(jià)調(diào)整，在一定程度上也對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生了一定的制約，這同時(shí)也對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理帶來了一些新的難題。本身房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)周期較長、投資數(shù)額巨大、投資風(fēng)險(xiǎn)較高，同時(shí)還涉及多個(gè)合作方，整體上，大部分房地產(chǎn)開發(fā)一項(xiàng)產(chǎn)品需要進(jìn)行十分復(fù)雜的預(yù)算，還要注重各項(xiàng)成本的嚴(yán)格控制，如此才能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)效益最大化這一目標(biāo)。而通過當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀的分析得出，其財(cái)務(wù)管理仍然存在一些問題，需要房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)不斷加大財(cái)務(wù)管理的改革力度，采取有效的改進(jìn)對(duì)策，提高房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理水平，如此才能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率，從而提高資金的利用率，使房地產(chǎn)資源得以最優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，提高房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)而得到可持續(xù)發(fā)展所需要的資源和動(dòng)力。

一、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀及問題分析

（一）新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀分析

從某種意義上來說，財(cái)務(wù)核算的精細(xì)化對(duì)財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)能力和綜合素質(zhì)都提出了更高的要求，也增大了財(cái)務(wù)管理人員的工作量，而在信息技術(shù)的廣泛應(yīng)用下，對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理信息化建設(shè)也有所推進(jìn)，如何掌握信息化財(cái)務(wù)管理技術(shù)的操作方法，也成了財(cái)務(wù)管理人員所面臨的另一項(xiàng)壓力。這都需要房地產(chǎn)企業(yè)不斷重視對(duì)財(cái)務(wù)管理的改革與創(chuàng)新，需房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理人員能夠以最短時(shí)間來調(diào)整自身，升級(jí)自身的能力和業(yè)務(wù)水平，要深入了解當(dāng)前新形勢(shì)下的新要求和新財(cái)務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)，還要適應(yīng)新會(huì)計(jì)制度要求下財(cái)務(wù)崗位所產(chǎn)生的新變化，如此才能夠從整體上提高房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的質(zhì)量和效率，但從新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀來看，其仍然面臨著一些新的問題和新的挑戰(zhàn)[1]。

（二）新形勢(shì)下房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理中所存在的問題分析

第一，未重視全面預(yù)算管理，財(cái)務(wù)管理重點(diǎn)有失偏頗。

目前來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度逐漸開始回落，但房地產(chǎn)項(xiàng)目畢竟仍屬于大部分人的剛需產(chǎn)品，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的下滑并不意味市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不激烈，而目前很多房地產(chǎn)企業(yè)并未意識(shí)到成本管控的重要性，以往由于房地產(chǎn)產(chǎn)品收益較高，很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒有看重融資成本的有效管控，而且也沒有運(yùn)用全面預(yù)算管理方法來進(jìn)行財(cái)務(wù)管理工作的開展，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理重點(diǎn)存在一定的偏差，尤其只關(guān)注了事前管理，而在事中與事后管理方面卻并未投入足夠的精力和關(guān)注[2]。伴隨著國家對(duì)住宅房地產(chǎn)調(diào)控力度的不斷增強(qiáng)，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始選擇開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，然而商業(yè)地產(chǎn)繁榮的表象之下，也必然會(huì)存在一定程度的過剩風(fēng)險(xiǎn)。而目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理過程當(dāng)中，由于政策變化較快，法律風(fēng)險(xiǎn)較高，很多企業(yè)將財(cái)務(wù)管理的核心放在了不同環(huán)節(jié)，例如部分房地產(chǎn)企業(yè)往往將財(cái)務(wù)管理工作的重點(diǎn)放在了收支審核與會(huì)計(jì)核算以及納稅申報(bào)方面，對(duì)于企業(yè)發(fā)展決策、運(yùn)營決策、運(yùn)營計(jì)劃、運(yùn)營控制等多方面卻沒有給予高度的重視，在進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目可行性分析時(shí)，僅僅是粗略地進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的研究和分析，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量和較為詳細(xì)的收益率計(jì)算卻存在不準(zhǔn)確、不合理之處，也沒有全面進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估，這也表現(xiàn)出了較為注重事后管理，而輕視事前、事中等全過程管理的問題[3]。

第二，融資管理水平不足，資金使用率低下。

本身房地產(chǎn)行業(yè)是屬于資本高度密集型產(chǎn)業(yè)，所開發(fā)的項(xiàng)目產(chǎn)品在前期就需要投入巨大數(shù)額的資金，而以往房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)收益率較高的年代，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇不計(jì)融資成本。然而，在房地產(chǎn)市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，房地產(chǎn)企業(yè)就必須能夠重視對(duì)資金的使用率，而且還要嚴(yán)格進(jìn)行融資成本的控制，選擇更為符合自身實(shí)際要求和成本控制的融資渠道與融資方式。目前來講，大部分房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)首選的融資渠道為商業(yè)銀行貸款，但在政府限額貸款政策的實(shí)施下，房地產(chǎn)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款的難度也不斷提升，這無疑增加了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本。而部分房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)存在一定的不合理之處，且融資管理水平低下，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)時(shí)，或出現(xiàn)資金不足而停滯的情況，或出現(xiàn)大量資金閑置的問題，整體資金使用率較為低下[4]。

第三，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理人員專業(yè)水平不足。

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作本身有著較高的專業(yè)性要求和系統(tǒng)性特征，并且由于其所涉及的各項(xiàng)管理內(nèi)容較為繁雜，所以工作量較大，工作難度更高，這對(duì)于財(cái)務(wù)管理工作人員來講，一方面，需要其掌握更新的財(cái)務(wù)管理理念和財(cái)務(wù)管理方法；另一方面，還要具備較強(qiáng)的技術(shù)能力，如此才能夠做到房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的高效化。但目前部分房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理人員的整體素質(zhì)偏低，大部分財(cái)務(wù)管理人員雖然有著一定的專業(yè)能力，然而在新形勢(shì)下卻沒有做到自身能力和素質(zhì)的提升，尤其并未結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和新形勢(shì)下對(duì)財(cái)務(wù)管理人員的新要求，崗位能力的新標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行自身業(yè)務(wù)水平的強(qiáng)化，這也就成了阻礙房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理水平得以提升的一個(gè)重要因素[5]。

二、新形勢(shì)下房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理改進(jìn)和管理水平提升的對(duì)策建議

（一）運(yùn)用全面預(yù)算管理方法，提高成本控制力度

本質(zhì)上來說，全面預(yù)算管理主要指的是為了能夠確保企業(yè)所制定的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)和經(jīng)營目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，需要以預(yù)算形式將所有當(dāng)前企業(yè)所擁有的財(cái)務(wù)資源以及非財(cái)務(wù)資源進(jìn)行整合后，依據(jù)當(dāng)前企業(yè)內(nèi)部各部門以及各單位實(shí)際情況進(jìn)行合理化再分配，確保當(dāng)前企業(yè)資源的最優(yōu)化配置，并借助于預(yù)算手段，進(jìn)行全面控制和考核，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的有力管理[6]。

而從房地產(chǎn)行業(yè)角度來講，各項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要需涵蓋前期對(duì)項(xiàng)目的可行性論證以及制定投資決策，在進(jìn)行土地購入及拆遷安置完成后，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建設(shè)施工和質(zhì)量驗(yàn)收，再進(jìn)行產(chǎn)品的宣傳和營銷，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)品的交易和投資回收，這都需要房地產(chǎn)企業(yè)在前期投入大數(shù)額的成本資金。而其中成本可分為土地成本、前期成本、工程施工建設(shè)成本及管理成本、銷售成本、財(cái)務(wù)成本，所涉及的部門有包括工程部、設(shè)計(jì)部、合同部、營銷部和財(cái)務(wù)部。所以，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理有著較高的復(fù)雜性，且各項(xiàng)財(cái)務(wù)信息較為繁雜，這就需要進(jìn)行全面預(yù)算管理的應(yīng)用。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前，針對(duì)各階段成本進(jìn)行仔細(xì)的分析，并編制較為科學(xué)且準(zhǔn)確的預(yù)算指標(biāo)，實(shí)際項(xiàng)目開發(fā)過程當(dāng)中，需要注重以預(yù)算來提高成本控制力度，對(duì)預(yù)算調(diào)整項(xiàng)目需充分進(jìn)行說明，全面掌握詳細(xì)的變更原因和調(diào)整依據(jù)，項(xiàng)目開發(fā)完成后也需要參照預(yù)算目標(biāo)與實(shí)際成本支出進(jìn)行對(duì)比分析，通過對(duì)比考核和實(shí)際溯源來進(jìn)行獎(jiǎng)罰機(jī)制的啟動(dòng)和執(zhí)行[7]。

（二）關(guān)注融資管理方法改進(jìn)，提高資金使用效率

由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期需要投入大量的資金，所以大部分房地產(chǎn)企業(yè)除其自有資金之外，還需要通過商業(yè)銀行貸款和產(chǎn)品定金以及預(yù)收款、上市融資項(xiàng)目股權(quán)出讓和發(fā)行債券以及合作融資、信托融資與私募基金融資等多種不同的融資渠道和融資方式來進(jìn)行資金的籌集。因此，大部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)與商業(yè)銀行建立長期合作關(guān)系。根據(jù)當(dāng)前統(tǒng)計(jì)網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)銀行貸款融資占房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資總額的近26%，由此可見，商業(yè)銀行是房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要來源，然而，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款的難度也不斷增大。而定金與預(yù)收款則是房地產(chǎn)企業(yè)從購買方所收取，這一部分主要占據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資總額近30%，同時(shí)，也是能夠有效維系房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的重要資金來源，然而隨著近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)的遇冷，房地產(chǎn)投資需求逐漸壓縮，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)能夠獲取的定金和預(yù)收款融資數(shù)額還是呈現(xiàn)明顯的下降，從上市融資和項(xiàng)目股權(quán)出讓以及企業(yè)合作融資等方式來講，都屬于股權(quán)融資性質(zhì)，雖然資金成本相對(duì)較低，但也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)原股東所持有的股份進(jìn)行稀釋，從而使得股東收益降低。而信托融資和私募基金融資等方式，資金成本相比于商業(yè)銀行貸款更高，但當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化背景下，尤其新形勢(shì)環(huán)境更為嚴(yán)格的要求下，信托融資已經(jīng)成了房地產(chǎn)企業(yè)不得不重點(diǎn)考慮的一種融資方式，所以，房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的重點(diǎn)就在于要關(guān)注成本和風(fēng)險(xiǎn)，以自身實(shí)際情況和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)算進(jìn)行融資方式與融資期限的合理制定，從而避免由于資金量不足而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目陷入停滯，或出現(xiàn)資金大量閑置而造成成本的增加的問題[8]。

（三）引入先進(jìn)財(cái)務(wù)管理技術(shù)，提高風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力

房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理部門不僅會(huì)涉及較為廣泛的業(yè)務(wù)范疇，同時(shí)其工作難度和工作量也十分巨大，這就要求財(cái)務(wù)管理必須具備較高的專業(yè)性。而面對(duì)這一要求，需要針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前實(shí)際狀況，構(gòu)建一整套科學(xué)健全的財(cái)務(wù)管理體制，圍繞房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)行、項(xiàng)目操作和融資方法，以及成本控制與資金集中管理等多個(gè)方面，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際發(fā)展需求，制定更加詳細(xì)的制度規(guī)定，以保證企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員在日常工作開展過程中，各個(gè)管理環(huán)節(jié)和工作內(nèi)容都能夠有據(jù)可查、有跡可循[9]。重要的是，房地產(chǎn)企業(yè)必須能夠重視對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防管理，要積極引入先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理信息化技術(shù)，利用大數(shù)據(jù)技術(shù)進(jìn)行財(cái)務(wù)信息的分析，以便于及時(shí)發(fā)現(xiàn)其中所存在的隱性風(fēng)險(xiǎn)隱患，并以此制定詳細(xì)且精準(zhǔn)可靠的資金投入計(jì)劃，保證項(xiàng)目建設(shè)過程當(dāng)中資金利用率的最大化和資源的最優(yōu)化配置。雖然財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不可避免，但可以最大程度上降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生概率和減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)所可能引起的經(jīng)濟(jì)損失，財(cái)務(wù)管理部門要能夠借助于大數(shù)據(jù)分析技術(shù)和風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別機(jī)制來提高其風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力，全面掌握各種風(fēng)險(xiǎn)因素，精準(zhǔn)地進(jìn)行各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別與判定，依據(jù)分析結(jié)果來制定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控預(yù)案，從而達(dá)到合理避險(xiǎn)的目的。

（四）重視財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)組建，提高財(cái)務(wù)人員素質(zhì)

一方面，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)要注重高素質(zhì)和高專業(yè)水平人才的引入，重新確定房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理人員的崗位招聘標(biāo)準(zhǔn)和具體要求，要篩選出具備較為豐富經(jīng)驗(yàn)和掌握更多財(cái)務(wù)管理先進(jìn)方法，以及財(cái)務(wù)信息化管理技術(shù)的優(yōu)秀人才，還要特別關(guān)注一些復(fù)合型人才，并將其作為重點(diǎn)培養(yǎng)對(duì)象，對(duì)所選拔的優(yōu)秀人才予以系統(tǒng)化培訓(xùn)，使優(yōu)秀人才能夠快速進(jìn)入崗位工作狀態(tài)，提高其專業(yè)技能水平。

另一方面，對(duì)于現(xiàn)有財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)也要積極地進(jìn)行培訓(xùn)和再教育，可以邀請(qǐng)一些行業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的專家和具有成熟經(jīng)驗(yàn)的財(cái)務(wù)管理人員，為財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行培訓(xùn)，并定期進(jìn)行各項(xiàng)理論知識(shí)和業(yè)務(wù)技能的考核。此外，還要提高財(cái)務(wù)管理人員的成本控制意識(shí)，掌握如何進(jìn)行開源節(jié)流的相關(guān)方法，將先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)和財(cái)務(wù)管理理念與思想傳遞給財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)人員，并真正使其應(yīng)用到企業(yè)運(yùn)營的各個(gè)環(huán)節(jié)，從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，準(zhǔn)確掌握房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求，合理確定融資方式和融資期限以及融資渠道，確保收支審核、會(huì)計(jì)核算、財(cái)務(wù)預(yù)算編制與財(cái)務(wù)報(bào)表等多項(xiàng)工作的準(zhǔn)確性和真實(shí)性，還要具備財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力和應(yīng)對(duì)能力，為企業(yè)決策的制定提供參考依據(jù)[10]。

結(jié)語

綜上所述，對(duì)于任何行業(yè)企業(yè)來講，財(cái)務(wù)管理都極為重要，而房地產(chǎn)行業(yè)更要重視財(cái)務(wù)管理水平的提升，其是保證房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)得以持續(xù)發(fā)展、提高風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力、做好各項(xiàng)成本控制的“法寶”。尤其在當(dāng)前新形勢(shì)背景下，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)需要認(rèn)清當(dāng)前市場(chǎng)新變化，把握新形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新要求，明確當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及其中所存在的問題，采用全面預(yù)算管理方法，加大成本控制力度，并做好財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算，提高財(cái)務(wù)報(bào)表編制水平，還要注重融資管理方法的改進(jìn)，確保資源的合理化配置與資金使用率的最大化，同時(shí)還需借鑒和引用先進(jìn)財(cái)務(wù)管理方法和現(xiàn)代化技術(shù)手段，提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力，組建高素質(zhì)、高業(yè)務(wù)能力的專業(yè)化財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)，增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員業(yè)務(wù)水平和綜合素質(zhì)，如此才能夠提升房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理水平，確保房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。