肖筱

3月30日晚間，萬科發(fā)布了其2022年年度報(bào)告。在行業(yè)震蕩期，萬科實(shí)現(xiàn)了營業(yè)收入5038.4億元，同比增長11.3%；歸屬于上市公司股東的凈利潤226.2億元，同比上升0.4%。萬科也由此成為了在2022年為數(shù)不多逆勢而上的房企一員。

整體來看，在開發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模不再是衡量房企惟一標(biāo)準(zhǔn)的當(dāng)下，萬科的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型已初見成效，多元化業(yè)務(wù)扎實(shí)推進(jìn)凸顯了長期價(jià)值。尤為亮眼的是，2022年萬科的經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)保持了雙位數(shù)增長，體現(xiàn)出了較強(qiáng)的韌性。

物業(yè)、物流、長租公寓等多賽道協(xié)同發(fā)展

3月31日，萬科舉辦了業(yè)績推介會。在業(yè)績會上，萬科董事會主席郁亮指出：未來新房需求上有天花板，下也有保底線。“新房市場不可能回到2021年的歷史峰值，但每年12萬億的需求還是有的?！?/p>

基于上述判斷，郁亮認(rèn)為，企業(yè)要認(rèn)清大勢，房地產(chǎn)行業(yè)再也回不到對住宅開發(fā)過于依賴的階段。對企業(yè)而言，開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重是個(gè)必然的選擇。而對于萬科而言，公司會堅(jiān)持開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重的策略，確保自個(gè)活下去、做好自己的事情。

而在開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重的策略下，萬科的經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)全口徑收入達(dá)512.6億元，同比增長23.1%。

其中，多項(xiàng)業(yè)務(wù)更是鞏固了業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先優(yōu)勢。物業(yè)服務(wù)方面，2022年，萬物云成功分拆上市，并收入首次突破300億大關(guān)，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入303.2億元（含向萬科集團(tuán)提供服務(wù)的收入），同比增長26.1%。

物流倉儲服務(wù)方面，萬科物流業(yè)務(wù)自2015年開啟全國倉儲網(wǎng)絡(luò)布局至今，目前綜合實(shí)力位列行業(yè)第一梯隊(duì)，冷鏈倉儲規(guī)模全國第一。2022年，公司物流業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）實(shí)現(xiàn)經(jīng)營收入35.6億元，同比增長17.9%。

租賃住宅方面，作為全國最大的集中式公寓提供商，截至2022年底，“泊寓”共運(yùn)營管理租賃住房21.51萬間，累計(jì)開業(yè)16.66萬間，業(yè)務(wù)布局全國34個(gè)城市。2022年，公司租賃住宅業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入32.4億元，同比增長12.1%。

商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營方面，萬科累計(jì)開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目242個(gè)，其中2022年克服疫情挑戰(zhàn)成功開業(yè)新項(xiàng)目25個(gè)。2022年，公司商業(yè)業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）營業(yè)收入87.2億元，同比增長14.3%。

不難看出，萬科擁有業(yè)內(nèi)最全面的不動產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)賽道布局，未來仍有鞏固和擴(kuò)大先發(fā)優(yōu)勢的空間。

經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展有望進(jìn)一步提速

萬科經(jīng)營性業(yè)務(wù)的發(fā)展優(yōu)勢，不單單體現(xiàn)在各賽道的業(yè)績表現(xiàn)上，更體現(xiàn)在起步早、布局全、協(xié)同多的全方面布局上。

郁亮表示，萬科的經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)優(yōu)勢在于方向?qū)?、起步早、布局全、協(xié)同多。一是起步比較早，學(xué)費(fèi)基本已經(jīng)交完。二是布局賽道比較全，各個(gè)業(yè)態(tài)都有，并在各自領(lǐng)域做到了數(shù)一數(shù)二。三是各個(gè)業(yè)務(wù)之間可以協(xié)同，例如目前已經(jīng)在共同參與綜合性城市更新項(xiàng)目，共同服務(wù)大客戶等。

值得注意的是，隨著全社會收益率要求和風(fēng)險(xiǎn)偏好的下降，市場對經(jīng)營性不動產(chǎn)的認(rèn)知已逐步改變，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)創(chuàng)造穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)勢開始顯現(xiàn)。在新發(fā)展階段下，經(jīng)營性不動產(chǎn)對投資者的吸引力在明顯變強(qiáng)。而提前“踏對了步子”的萬科已然具備了先發(fā)優(yōu)勢。

郁亮表示，從中長期看，萬科經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)處在增長軌道上，整體收入今年會保持兩位數(shù)增長，對集團(tuán)貢獻(xiàn)更多的正向盈利。不過，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)賺的是小錢、長錢和辛苦錢，萬科會保持耐心。

萬科還指出，隨著物流、商業(yè)、保租房REITs和不動產(chǎn)私募投資基金的開展，經(jīng)營性不動產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“投融建管退”閉環(huán)，給有關(guān)業(yè)務(wù)的加速發(fā)展帶來了可能。

談及具體的工作計(jì)劃，萬科執(zhí)行副總裁、首席運(yùn)營官劉肖在業(yè)績會上指出，萬科在非常積極地嘗試REITs發(fā)行。其中，“萬緯物流”在浙江和廣東選了幾個(gè)資產(chǎn)，大概25萬方左右，預(yù)期今年應(yīng)該可以發(fā)REITs。除此之外，另一個(gè)REITs較鼓勵的方向，公寓，也在有序啟動發(fā)行工作。

劉肖認(rèn)為，政策在積極地探索，集團(tuán)也在不斷地嘗試。積極研究政策更重要是不斷地打造優(yōu)良資產(chǎn)，把這個(gè)蓄水池做大，這一系列的政策利好都會成為不動產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)行業(yè)的重要動力。