歐卓彥

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要環(huán)節(jié)，關(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展。在面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和金融環(huán)境的變化時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)必須審慎管理其財(cái)務(wù)流動(dòng)性，以避免資金鏈斷裂和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。本文將探討房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)流動(dòng)性管理中常見(jiàn)的問(wèn)題，并提供一些應(yīng)對(duì)策略，以幫助企業(yè)有效應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)優(yōu)化資金構(gòu)成、完善預(yù)算制度、加強(qiáng)流動(dòng)性資金管理以及提高財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)，房地產(chǎn)企業(yè)可以更好地應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保持良好的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，承擔(dān)著重要的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)責(zé)任。然而，由于行業(yè)特點(diǎn)和市場(chǎng)環(huán)境的復(fù)雜性，房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中常面臨著各種風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)。特別是在財(cái)務(wù)流動(dòng)性管理方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要面對(duì)諸多問(wèn)題，并采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，以確保企業(yè)的健康發(fā)展和穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理常見(jiàn)問(wèn)題

企業(yè)資金構(gòu)成缺乏合理性，負(fù)債率極高

企業(yè)資金構(gòu)成的合理性是保障財(cái)務(wù)流動(dòng)性的重要因素之一，然而，許多房地產(chǎn)企業(yè)存在資金構(gòu)成缺乏合理性的問(wèn)題。具體表現(xiàn)在企業(yè)過(guò)度依賴(lài)債務(wù)融資，負(fù)債率極高的情況。這種情況下，企業(yè)長(zhǎng)期處于高負(fù)債壓力之下，資金回報(bào)能力受到限制，財(cái)務(wù)流動(dòng)性面臨著較大的挑戰(zhàn)。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)常常通過(guò)大量的債務(wù)融資來(lái)滿(mǎn)足資金需求，導(dǎo)致債務(wù)規(guī)模過(guò)大。企業(yè)對(duì)于債務(wù)的依賴(lài)程度高，過(guò)度依賴(lài)債務(wù)融資將增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，一旦債務(wù)無(wú)法按時(shí)償還，將可能導(dǎo)致資金鏈斷裂和信用危機(jī)的發(fā)生。

其次，高負(fù)債率意味著企業(yè)需要支付更多的利息和財(cái)務(wù)費(fèi)用，這將對(duì)企業(yè)的盈利能力和現(xiàn)金流產(chǎn)生不利影響。企業(yè)在面對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)和經(jīng)濟(jì)周期變化時(shí)，往往更加脆弱，難以應(yīng)對(duì)意外風(fēng)險(xiǎn)和突發(fā)事件，從而影響了財(cái)務(wù)流動(dòng)性的穩(wěn)定性。

最后，負(fù)債率極高還可能使企業(yè)在融資市場(chǎng)上的信用評(píng)級(jí)下降，融資成本上升，進(jìn)一步加大了企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力。同時(shí)，過(guò)高的負(fù)債率也會(huì)影響企業(yè)的資金運(yùn)作能力，限制了企業(yè)進(jìn)行投資和擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)的能力，阻礙了企業(yè)的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。

財(cái)務(wù)預(yù)算管理制度缺乏完善性

房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)預(yù)算管理方面常常面臨著制度不完善的問(wèn)題。具體表現(xiàn)在財(cái)務(wù)預(yù)算管理制度缺乏完善性，無(wú)法提供準(zhǔn)確和可靠的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)和控制手段。這種情況下，企業(yè)難以有效規(guī)劃和管理資金流動(dòng)，導(dǎo)致財(cái)務(wù)流動(dòng)性管理困難。

首先，財(cái)務(wù)預(yù)算管理制度缺乏完善性導(dǎo)致企業(yè)難以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)和評(píng)估財(cái)務(wù)狀況。缺乏有效的預(yù)算制度和流程，使得企業(yè)無(wú)法合理確定和分配財(cái)務(wù)資源，導(dǎo)致資金使用效率低下，難以實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)目標(biāo)的有效控制和實(shí)施。

其次，缺乏完善的財(cái)務(wù)預(yù)算管理制度可能導(dǎo)致資金需求和資金供應(yīng)之間的不匹配。企業(yè)在項(xiàng)目籌資、資金運(yùn)作和投資決策中無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)和評(píng)估資金流動(dòng)情況，導(dǎo)致資金缺口和資金短缺的發(fā)生，進(jìn)而影響企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)和發(fā)展。

最后，財(cái)務(wù)預(yù)算管理制度不完善還可能導(dǎo)致企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制和應(yīng)對(duì)能力不足。在財(cái)務(wù)預(yù)算管理缺乏有效制度和方法的情況下，企業(yè)難以對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)做出及時(shí)反應(yīng)，無(wú)法靈活調(diào)整資金使用和投資方向，從而增加了財(cái)務(wù)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率。

日常資本管理不全面，不到位

房地產(chǎn)企業(yè)在日常資本管理方面往往存在不全面和不到位的問(wèn)題，這對(duì)財(cái)務(wù)流動(dòng)性管理構(gòu)成了一定的障礙，具體表現(xiàn)在企業(yè)對(duì)資本的籌集、運(yùn)用和回收方面存在一些不足和不合理的做法。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)在資本籌集方面可能存在過(guò)度依賴(lài)單一渠道或方式的情況。企業(yè)可能主要依賴(lài)銀行貸款、股權(quán)融資或債券發(fā)行等少數(shù)方式進(jìn)行資本籌集，而缺乏多樣化的資本渠道。這種情況下，一旦某個(gè)渠道受限或遇到困難，企業(yè)的資金來(lái)源將受到限制，財(cái)務(wù)流動(dòng)性將面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。

其次，企業(yè)對(duì)資本運(yùn)用的管理可能不夠全面和精細(xì)。房地產(chǎn)企業(yè)往往需要進(jìn)行多個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，而在資本運(yùn)用方面可能存在資源配置不合理、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制不到位等問(wèn)題。這可能導(dǎo)致企業(yè)的資金使用效率低下、資本回報(bào)率下降，影響財(cái)務(wù)流動(dòng)性的穩(wěn)定性。

最后，對(duì)于資本的回收和再投資也需要加強(qiáng)管理。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后，需要及時(shí)回收資本并進(jìn)行再投資，以保持企業(yè)的資金流動(dòng)性和盈利能力。

然而，由于缺乏有效的資本回收和再投資機(jī)制，企業(yè)可能存在資本閑置、資金回收周期過(guò)長(zhǎng)的情況，造成財(cái)務(wù)資源的浪費(fèi)和低效使用。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因

外部因素

房地產(chǎn)行業(yè)受到宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策法規(guī)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和金融市場(chǎng)波動(dòng)等多種外部因素的影響，這些因素可能給企業(yè)的財(cái)務(wù)流動(dòng)性帶來(lái)一定的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)。

首先，宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化可能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)流動(dòng)性產(chǎn)生重要影響。經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)、利率的變動(dòng)、通貨膨脹率的上升等因素都會(huì)對(duì)企業(yè)的資金需求、債務(wù)成本和資產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生影響。例如，經(jīng)濟(jì)下行周期時(shí)，市場(chǎng)需求疲軟，銷(xiāo)售收入可能下降，企業(yè)的現(xiàn)金流量可能面臨困境。

其次，政策法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)流動(dòng)性管理起著重要的引導(dǎo)和約束作用。政府的調(diào)控政策、土地政策、稅收政策等都會(huì)對(duì)企業(yè)的融資渠道、成本支出和盈利能力產(chǎn)生直接影響。政策的不穩(wěn)定性和變化可能導(dǎo)致企業(yè)面臨融資難度增加、成本上升等問(wèn)題，進(jìn)而影響財(cái)務(wù)流動(dòng)性的穩(wěn)定性。

最后，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和金融市場(chǎng)波動(dòng)也是外部因素中的重要因素。房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，企業(yè)在市場(chǎng)份額、產(chǎn)品質(zhì)量和銷(xiāo)售能力等方面都面臨挑戰(zhàn)。競(jìng)爭(zhēng)的加劇可能對(duì)企業(yè)的銷(xiāo)售收入、市場(chǎng)定價(jià)和盈利能力產(chǎn)生影響。同時(shí)，金融市場(chǎng)的波動(dòng)性也可能對(duì)企業(yè)的融資成本、資金流動(dòng)和債務(wù)償還帶來(lái)不確定性。

內(nèi)在因素

企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)模式、資產(chǎn)負(fù)債狀況等因素都可能影響企業(yè)的財(cái)務(wù)流動(dòng)性。

首先，企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)對(duì)財(cái)務(wù)流動(dòng)性的管理至關(guān)重要。企業(yè)是否存在過(guò)度依賴(lài)短期債務(wù)、高風(fēng)險(xiǎn)融資或高杠桿經(jīng)營(yíng)等問(wèn)題，都會(huì)對(duì)財(cái)務(wù)流動(dòng)性產(chǎn)生負(fù)面影響。若企業(yè)債務(wù)比例過(guò)高或償債能力不足，會(huì)導(dǎo)致還本付息的壓力增大，可能出現(xiàn)償債困難甚至債務(wù)違約的風(fēng)險(xiǎn)。

其次，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式和資產(chǎn)負(fù)債狀況也會(huì)對(duì)財(cái)務(wù)流動(dòng)性產(chǎn)生影響。若企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式不合理、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)或資產(chǎn)回報(bào)率較低，可能導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)困難，影響財(cái)務(wù)流動(dòng)性。此外，若企業(yè)過(guò)度依賴(lài)固定資產(chǎn)投資而缺乏流動(dòng)性資產(chǎn)，也會(huì)使企業(yè)面臨現(xiàn)金短缺的風(fēng)險(xiǎn)。

最后，企業(yè)內(nèi)部的管理效率和內(nèi)控制度也是影響財(cái)務(wù)流動(dòng)性的內(nèi)在因素之一。若企業(yè)管理效率低下、財(cái)務(wù)流程不規(guī)范或內(nèi)控措施不完善，可能導(dǎo)致資源浪費(fèi)、資金占用過(guò)多或財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的增加，進(jìn)而影響財(cái)務(wù)流動(dòng)性的管理。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范與管理對(duì)策

優(yōu)化資金構(gòu)成，擴(kuò)展資金渠道

為了有效管理財(cái)務(wù)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)需要優(yōu)化其資金構(gòu)成，同時(shí)積極尋求并擴(kuò)展不同的資金渠道。這樣可以提高企業(yè)的資金靈活性和多樣化，減輕對(duì)單一融資渠道的依賴(lài)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

其一，企業(yè)可以通過(guò)減少短期債務(wù)的比例，增加長(zhǎng)期債務(wù)和股權(quán)融資的比例來(lái)優(yōu)化資金構(gòu)成。長(zhǎng)期債務(wù)和股權(quán)融資具有更長(zhǎng)的償還期限和更靈活的還款方式，有助于降低企業(yè)的償債壓力，并提供更穩(wěn)定的資金來(lái)源。

其二，房地產(chǎn)企業(yè)可以積極開(kāi)展多元化的融資渠道，以擴(kuò)展資金來(lái)源。除了傳統(tǒng)的銀行貸款，企業(yè)還可以考慮發(fā)行債券、吸引私募股權(quán)投資、開(kāi)展信托計(jì)劃或與其他企業(yè)合作共建項(xiàng)目等方式來(lái)獲取資金。這些多樣化的融資渠道能夠降低企業(yè)的融資成本，并提供更廣泛的資金選擇。

其三，房地產(chǎn)企業(yè)還可以積極發(fā)展與金融機(jī)構(gòu)合作的關(guān)系，以獲得更好的融資條件和支持。與銀行建立穩(wěn)固的合作關(guān)系，包括信用額度、授信期限和利率等方面的協(xié)商，可以增加企業(yè)的融資便利性和靈活性。

完善財(cái)務(wù)預(yù)算制度，有效預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)

通過(guò)建立健全的財(cái)務(wù)預(yù)算制度，企業(yè)可以更好地規(guī)劃和管理資金，預(yù)測(cè)和預(yù)防潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

一方面，財(cái)務(wù)預(yù)算制度應(yīng)包括詳細(xì)的預(yù)算編制和執(zhí)行程序，確保預(yù)算的準(zhǔn)確性和及時(shí)性。企業(yè)應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)需求、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和資金需求等因素制定全面的財(cái)務(wù)預(yù)算，并確保預(yù)算編制的過(guò)程透明、科學(xué)、可靠。同時(shí)，建立有效的預(yù)算執(zhí)行機(jī)制，監(jiān)控和控制各項(xiàng)預(yù)算指標(biāo)的執(zhí)行情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正偏差，確保企業(yè)財(cái)務(wù)狀況與預(yù)期目標(biāo)一致。

另一方面，財(cái)務(wù)預(yù)算制度應(yīng)強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)管理和靈活性。企業(yè)應(yīng)考慮不同的風(fēng)險(xiǎn)因素，并將其納入預(yù)算規(guī)劃中。例如，制定預(yù)算時(shí)要充分考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)等因素，合理評(píng)估潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并在預(yù)算中留出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)備用金。

另外，預(yù)算制度應(yīng)具備一定的靈活性，以應(yīng)對(duì)不可預(yù)見(jiàn)的變化和調(diào)整，確保企業(yè)能夠及時(shí)適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的變化。此外，財(cái)務(wù)預(yù)算制度還應(yīng)注重信息溝通和協(xié)調(diào)，各部門(mén)之間應(yīng)加強(qiáng)溝通與協(xié)作，共同參與預(yù)算編制和執(zhí)行過(guò)程，確保各項(xiàng)預(yù)算目標(biāo)的一致性和協(xié)調(diào)性。同時(shí)，企業(yè)應(yīng)建立健全的預(yù)算監(jiān)控和反饋機(jī)制，定期進(jìn)行預(yù)算執(zhí)行情況的評(píng)估和分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并采取相應(yīng)的糾正措施。

加強(qiáng)流動(dòng)性資金管理，提高資金利用率

通過(guò)科學(xué)合理地管理流動(dòng)性資金，企業(yè)可以提高資金利用率，降低流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，并保持財(cái)務(wù)健康穩(wěn)定。

一方面，企業(yè)可以建立流動(dòng)性資金管理體系，確保資金的及時(shí)性和靈活性。通過(guò)制定有效的現(xiàn)金管理政策和流動(dòng)性預(yù)警機(jī)制，企業(yè)能夠及時(shí)掌握資金流動(dòng)狀況，預(yù)測(cè)和應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的資金短缺情況。同時(shí)，積極開(kāi)展資金優(yōu)化調(diào)度，合理安排資金運(yùn)作，提高資金利用率，降低資金閑置和占用成本。

另一方面，企業(yè)應(yīng)注重短期資金的周轉(zhuǎn)和管理。通過(guò)加強(qiáng)應(yīng)收賬款和應(yīng)付賬款的管理，合理控制賬期和付款周期，提高資金回收速度和周轉(zhuǎn)率。此外，企業(yè)還可以采取優(yōu)化庫(kù)存管理、靈活運(yùn)用短期融資工具等方式，有效管理短期資金需求和風(fēng)險(xiǎn)。

增強(qiáng)管理人員財(cái)務(wù)管理意識(shí)及提高管理水平

管理人員在財(cái)務(wù)決策和資金管理過(guò)程中的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和技能將直接影響企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和風(fēng)險(xiǎn)控制能力。

第一，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)培訓(xùn)和教育，提高管理人員的財(cái)務(wù)知識(shí)水平。通過(guò)組織內(nèi)部培訓(xùn)、聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)財(cái)務(wù)顧問(wèn)等方式，幫助管理人員深入了解財(cái)務(wù)管理的基本原理、方法和工具。這樣可以提高管理人員對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的理解和分析能力，使其能夠更準(zhǔn)確地評(píng)估和預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，制定合理的財(cái)務(wù)決策。

第二，企業(yè)應(yīng)建立健全的內(nèi)部控制機(jī)制，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的監(jiān)督和審計(jì)。通過(guò)制定清晰的財(cái)務(wù)管理制度和流程，明確管理人員的職責(zé)和權(quán)限，確保財(cái)務(wù)活動(dòng)的合規(guī)性和透明度。同時(shí)，定期進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)和內(nèi)部審查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)。

第三，企業(yè)應(yīng)鼓勵(lì)管理人員積極參與財(cái)務(wù)決策和資金管理的討論和決策過(guò)程。通過(guò)與財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)的密切合作和溝通，管理人員能夠更好地了解企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和風(fēng)險(xiǎn)情況，并參與制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理策略和措施。這樣可以提高管理人員對(duì)財(cái)務(wù)管理的敏感性，增強(qiáng)責(zé)任意識(shí)，推動(dòng)整個(gè)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面的提升。

綜上所述，在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)流動(dòng)性管理中，存在著資金構(gòu)成不合理、財(cái)務(wù)預(yù)算管理不完善、日常資本管理不到位以及管理人員素質(zhì)參差不齊等常見(jiàn)問(wèn)題。這些問(wèn)題可能導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的加劇和管理效果的下降。為了有效預(yù)防和應(yīng)對(duì)這些問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)優(yōu)化資金構(gòu)成，擴(kuò)展資金渠道；完善財(cái)務(wù)預(yù)算制度，有效預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)；加強(qiáng)流動(dòng)性資金管理，提高資金利用率；并增強(qiáng)管理人員的財(cái)務(wù)管理意識(shí)和提高管理水平。通過(guò)采取這些對(duì)策，企業(yè)能夠更好地管理財(cái)務(wù)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，保持財(cái)務(wù)的穩(wěn)健和可持續(xù)發(fā)展。

（作者單位：佛山東贛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）