席 楊,吳翔華

(南京工業(yè)大學(xué) 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院,江蘇 南京 211816)

1 引言

2021年兩會繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”以及“三穩(wěn)”的目標(biāo)。秦虹(2017)指出，在居民收入與房價矛盾突出的城市，應(yīng)增加有政策支持的住房供給，滿足首次置業(yè)的“夾心層”住房需求[1]。從理論上看，迫切需要研究能夠反映客觀城市住房市場差異的指標(biāo)，這個指標(biāo)既要體現(xiàn)不同城市住房市場失靈的程度，也要體現(xiàn)住房市場問題的突出程度，同時根據(jù)不同城市住房夾心階層規(guī)模的特點采取因城施策。

文章基于住房夾心階層指數(shù)的研究，聚焦購房夾心階層群體，引入噪聲交易者模型，構(gòu)建購房夾心階層指數(shù)，預(yù)測四個典型城市2021年購房夾心階層規(guī)模。研究表明：一是在消費(fèi)者預(yù)期的影響下，個別城市購房夾心階層指數(shù)偏高，購房問題突出；二是各城市購房夾心階層規(guī)模形成因素相異，需因城施策，提高政策效應(yīng)的效率。

2 相關(guān)研究文獻(xiàn)評述

解決購房夾心階層問題的本質(zhì)是尋找市場與保障的邊界，部分學(xué)者從消費(fèi)者需求角度分析，使用平均收入指標(biāo)或中位數(shù)來界定住房支付困難邊界值，對保障對象加以調(diào)整[2-3]；從保障供給角度分析，保障邊界應(yīng)由資源短板決定，具有強(qiáng)短期動態(tài)性[4]。

目前，理論界一般用房價收入比、住房負(fù)擔(dān)能力指數(shù)、住房可支付性指數(shù)等指標(biāo)來衡量住房支付能力。但是這些指標(biāo)數(shù)據(jù)主觀性較強(qiáng)，也無法表示不同收入階層的住房支付能力問題[5]，不能直觀反映各城市住房突出問題群體規(guī)模，往往會導(dǎo)致出臺的相關(guān)住房保障政策等缺少指向性。而在房價影響因素研究中發(fā)現(xiàn)，除了基本經(jīng)濟(jì)面，還有理性預(yù)期與非理性預(yù)期在影響著房價的波動[6]。有學(xué)者認(rèn)為短期預(yù)期與投機(jī)顯著影響著購房需求[7]，更是發(fā)現(xiàn)非理性預(yù)期某種程度上相比需求與成本對房價更具沖擊力[8-9]。

3 模型構(gòu)建

3.1 模型假設(shè)

其一，假設(shè)購房夾心層支付能力與住房價格水平匹配。文章以“適足住房權(quán)”為前提，假設(shè)購房夾心層對某一檔次住房可負(fù)擔(dān)的住房水平與其收入水平匹配。其二，假設(shè)第五百分位住房價格作為市場最低住房價格。文章中住房售價水平下限體現(xiàn)為市場中只達(dá)到最低住房條件的住房的售價水平，且剔除偶然和不正常因素后的合理最低價格。文章將偶然和不正常因素影響的住房交易比例設(shè)定為5%[10]。

3.2 噪聲交易者模型

(1)

3.3 購房夾心階層指數(shù)模型

文章將住房價格范圍轉(zhuǎn)換為收入水平范圍界定夾心階層規(guī)模。由定義可知，購房夾心階層收入水平介于配售型保障房準(zhǔn)入收入線和市場最低住房售價對應(yīng)的收入線，通過購房夾心階層收入水平范圍與城市居民收入水平范圍的比值得到購房夾心階層指數(shù)[11-12]。

(2)

3.4 基于噪聲交易者模型的購房夾心階層指數(shù)構(gòu)建

3.4.1 第五百分位住房售價Pt

噪聲交易者預(yù)期的房價影響的基本回歸模型如下：

3.4.2 計算Pt對應(yīng)的收入線λPt

將預(yù)期后第五百分位住房售價代入式中，計算第五百分位住房售價對應(yīng)的可支配月收入線λPt。

(4)

式中，mt表示貸款額度，rt表示住房抵押貸款月利率，n表示貸款期限，Ct表示住房消費(fèi)比例，Kt表示套均人口數(shù)。

3.4.3 預(yù)測t時期城市居民可支配收入概率密度曲線f(x)

根據(jù)各市統(tǒng)計年鑒t期居民可支配收入水平數(shù)據(jù)或運(yùn)用二次平滑移動法預(yù)測t+1時期城市居民收入水平，選取城鎮(zhèn)居民可支配收入擬合度最優(yōu)的分布函數(shù)，得到t+1時期收入概率密度曲線。

3.4.4 計算購房夾心階層指數(shù)

(5)

4 實證分析

4.1 實證計算

4.1.1 預(yù)期系數(shù)計算

文章所需房價數(shù)據(jù)均抓取于貝殼找房平臺，以南京市為例，根據(jù)南京市2012—2020年的二手房成交總價以及成交量，計算出價格非理性預(yù)期、成交量非理性預(yù)期以及價格理性預(yù)期。利用SPSS軟件進(jìn)行線性回歸研究，得到：

13418.774NQ2020+1504696.322RP2020-117297.221

(6)

4.1.2 居民收入分布函數(shù)擬合

根據(jù)統(tǒng)計年鑒所獲取數(shù)據(jù)，對2010—2020年人均可支配收入進(jìn)行平滑測算，預(yù)測2021年的人均可支配收入以及五分法數(shù)據(jù)。

利用平均極大似然估計值判斷對數(shù)正態(tài)分布、韋伯分布以及廣義Beta Ⅱ型分布三種函數(shù)的擬合度。結(jié)果表明，對數(shù)正態(tài)分布函數(shù)擬合度最高，得到2021年居民可支配收入密度函數(shù)：

(7)

4.1.3 購房夾心階層指數(shù)計算

結(jié)合噪聲交易者模型后預(yù)測2021年南京市二手房第五百分位住房價格為150萬，南京市套均人數(shù)為2.48，得到對應(yīng)的收入線為7543；住房保障準(zhǔn)入線為4291，得到2021年南京市購房夾心階層指數(shù)為0.42。同樣地，對其余典型城市預(yù)期后購房夾心階層指數(shù)以及實際購房夾心階層指數(shù)進(jìn)行測算，結(jié)果如表1所示。此外，據(jù)2021年實際購房夾心階層指數(shù)驗算結(jié)果表明，利用消費(fèi)者預(yù)期加以預(yù)測，其結(jié)果誤差最高不超過0.05。

表1 2021年典型城市購房夾心階層指數(shù)比較

4.2 實證結(jié)果分析

消費(fèi)者預(yù)期是決定房價的重要影響因素，進(jìn)而影響著購房夾心階層指數(shù)的大小，但是各城市預(yù)期作用具有異質(zhì)性。實證結(jié)果表明，噪聲交易者的非理性預(yù)期會據(jù)城市特性以不同形式推動或抑制房價。而消費(fèi)者理性預(yù)期則顯示推動了房地產(chǎn)價格。充分信息是形成理性預(yù)期的基礎(chǔ)，理性消費(fèi)者在掌握了一系列的房地產(chǎn)市場相關(guān)資料后，結(jié)合市場房價不斷上漲的趨勢，購房需求也得到進(jìn)一步推動，以致房價上漲。

由此可知，典型城市購房群體仍然存在投資行為，他們會基于下一輪的預(yù)期而做出決定。典型城市購房預(yù)期對房價影響見表2。

表2 典型城市購房預(yù)期對房價影響

5 結(jié)論與建議

5.1 研究結(jié)論

文章基于原有的購房夾心階層指數(shù)這一房地產(chǎn)市場衡量指標(biāo)，結(jié)合消費(fèi)者非理性與理性預(yù)期，對典型城市2021年購房夾心階層規(guī)模進(jìn)行預(yù)測，反映保障與市場的邊界，為限售限購、共有產(chǎn)權(quán)、人才住房等政策提供理論基礎(chǔ)。

基于噪聲交易者模型的購房夾心階層指數(shù)預(yù)測結(jié)果表明，非理性預(yù)期與理性預(yù)期都是影響房價的重要因素，而根據(jù)各城市自身市場與政策特點不同，預(yù)期對房價的作用效果相異，而結(jié)果中顯示的理性預(yù)期對房價都呈推動作用，與以往研究結(jié)果有所出入，分析與房地產(chǎn)市場過熱以及房價持續(xù)上漲的趨勢相關(guān)。

5.2 政策建議

第一，適當(dāng)降低保障收入線，擴(kuò)大保障范圍。將購房夾心階層納入住房保障范疇內(nèi)已勢在必行，但仍需根據(jù)城市差異，適度降低配售型保障收入線，建立動態(tài)保障原則，保障措施及政策應(yīng)根據(jù)不同時期購房夾心階層規(guī)模的變化處于不斷調(diào)整的狀態(tài)中，不斷擴(kuò)大保障范圍。

第二，增加有效供給，提高供給針對性?？紤]夾心階層群體購房訴求，其雖具有潛在收入增長性，但仍難以承擔(dān)過度城市購房壓力，因此須積極增加有效供給，根據(jù)城市庫存與供需矛盾特點，分別提供共有產(chǎn)權(quán)住房或購房補(bǔ)貼，滿足剛需人群購房需求，提高供給針對性。

第三，加大市場調(diào)控力度，加強(qiáng)購房理性預(yù)期引導(dǎo)。高漲不退的房價已促使理性消費(fèi)者成為房價的推手，針對此現(xiàn)象，應(yīng)加大調(diào)控力度，加強(qiáng)對商品房價格的管控，利用提高首付比、上調(diào)貸款利率、提高購房資格標(biāo)準(zhǔn)等政策，引導(dǎo)新聞媒體輿論導(dǎo)向，從稅收、金融端加以收緊，不斷降溫房地產(chǎn)市場熱度，促使理性消費(fèi)者恢復(fù)真正的理性，形成良性循環(huán)。