董娉 威海市文登區(qū)自然資源局

房地產(chǎn)市場是否能夠穩(wěn)定運(yùn)行，與廣大人民群眾的生活質(zhì)量存在密切的關(guān)系。土地資源的合理配置在城市化進(jìn)程中發(fā)揮著重要助推力的作用，其直接關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平，能夠有效推動(dòng)房地產(chǎn)市場均衡發(fā)展。當(dāng)前房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平呈現(xiàn)出不斷上升的趨勢(shì)，所以通過對(duì)土地資源的配置要素進(jìn)行深入分析，合理調(diào)整現(xiàn)代城市的用地制度，讓土地資源的利用效率得到最大限度的提升，便能夠有效保證房地產(chǎn)市場的供需平衡，以此推動(dòng)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展[1]。

一、土地資源配置要素

通過站在不同的角度來對(duì)土地資源配置的要素進(jìn)行統(tǒng)籌分析，其具體涉及土地利用的位置、土地利用的總體數(shù)量和土地利用的方式、土地開發(fā)的時(shí)間等幾個(gè)方面。通過對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場運(yùn)行過程中的商品房用地和土地儲(chǔ)備數(shù)量進(jìn)行全面分析，再立足于土地資源的供應(yīng)時(shí)機(jī)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)，以此來優(yōu)化土地資源配置。

當(dāng)前管理土地儲(chǔ)備具體指的是以合理的途徑來獲得土地資源，這些土地資源是經(jīng)過地方政府審批的；土地供應(yīng)主要是對(duì)現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展態(tài)勢(shì)進(jìn)行深入分析，讓可供應(yīng)的土地?cái)?shù)量更好地滿足當(dāng)前政府的建設(shè)要求；土地儲(chǔ)備數(shù)則主要指的是可供調(diào)配土地資源的總數(shù)量；土地供應(yīng)時(shí)機(jī)具體指的是政府通過對(duì)市場運(yùn)行的實(shí)際情況進(jìn)行深入分析，再挑選土地資源投入到市場發(fā)展中的時(shí)間[2]。

二、房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)狀況

我國的國土范圍雖然非常遼闊，但人口數(shù)量較多，所以導(dǎo)致人均所占的土地面積較少。我國雖然20世紀(jì)的初期階段中便制定了土地公有政策，即根據(jù)土地政策進(jìn)行土地調(diào)控和轉(zhuǎn)讓，深化住宅制度改革，逐步形成了當(dāng)前的房地產(chǎn)市場，但是中國土地市場仍處于初始階段，土地資源配置仍存在許多問題，如一些地區(qū)的土地非法轉(zhuǎn)讓、隨意進(jìn)行土地利用規(guī)劃、土地供給結(jié)構(gòu)不合理、商品房空置率高等，且國家針對(duì)土地管理方面的法律法規(guī)還不夠完善、調(diào)控機(jī)制不均衡，這樣便導(dǎo)致房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)在不斷運(yùn)行的過程中出現(xiàn)了不均衡的狀態(tài)[3]。因此，房地產(chǎn)市場要想穩(wěn)定發(fā)展，便需要保證房價(jià)處于穩(wěn)定的狀態(tài)，合理地利用土地資源，有效降低因土地資源供應(yīng)變動(dòng)而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)，這樣便能夠推動(dòng)現(xiàn)代城市與市場經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康的發(fā)展。

我國當(dāng)前所推行的土地制度具體涉及土地收購、土地儲(chǔ)備和土地供應(yīng)三個(gè)方面。其中，關(guān)于用地方式的分配供應(yīng)主要是通過招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的形式進(jìn)行。這種市場供應(yīng)形式有助于合理化配置土地資源，減少土地資源流失的情況，有助于增加地方的經(jīng)濟(jì)收入，有效提升土地利用的效率。然而，這種土地資源配置的方式在對(duì)市場運(yùn)行帶來影響的同時(shí)也有一定的不足，有開發(fā)商通過招拍掛的方式取得土地資源后不開發(fā)或者圈地建設(shè)，從而出現(xiàn)“囤地”的現(xiàn)象。當(dāng)?shù)貎r(jià)升高的時(shí)候再進(jìn)行修建，讓房價(jià)飛漲，從而讓整個(gè)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出惡性循環(huán)的局面[4]。

通過全面了解房地產(chǎn)市場在不斷發(fā)展中受到土地資源配置的影響，所以需要通過對(duì)土地資源進(jìn)行合理調(diào)配，這樣才能夠推動(dòng)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)更加穩(wěn)定健康的發(fā)展。尤其是在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)市場對(duì)土地的需求以及土地供應(yīng)范圍發(fā)生了巨大變化。征用農(nóng)耕地和回收存量的土地是我國當(dāng)前土地供應(yīng)的重要形式，但這不會(huì)一直持續(xù)。廣大農(nóng)民生活的重要源泉是土地供應(yīng)，如政府無止境的征收農(nóng)用地，則會(huì)在一定程度上威脅農(nóng)用土地配置的安全性[5]。隨著當(dāng)前土地交易價(jià)格逐步提升，對(duì)土地資源的需求依然非常大，而當(dāng)前的土地資源供應(yīng)卻無法滿足需求，讓房地產(chǎn)市場的發(fā)展受到嚴(yán)重影響。因此，通過從這個(gè)角度便可以看出，以此來優(yōu)化土地資源配置。

三、土地資源配置對(duì)房地產(chǎn)市場均衡發(fā)展的影響

（一）土地儲(chǔ)備規(guī)模的影響

在土地資源配置的過程中，強(qiáng)化土地儲(chǔ)備規(guī)模管理是非常重要的內(nèi)容。通過合理控制土地資源的規(guī)模，能夠促使房地產(chǎn)市場更加健康的發(fā)展。其中，土地需求是為房地產(chǎn)商提供土地資源的重要途徑，且是總的需求量中非常重要的組成部分。因此，在儲(chǔ)備土地資源中，應(yīng)該統(tǒng)籌分析當(dāng)前土地市場在不斷運(yùn)行中的需求量。

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在開展的過程中，一般隨機(jī)性的土地資源存有量和需求量直接關(guān)系到土地資源配置的供給情況，所以應(yīng)該保證土地資源庫存的安全性與充足性，以便為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的開展提供重要保障，有效推動(dòng)房地產(chǎn)市場更加穩(wěn)定健康的運(yùn)行[6]。

土地供應(yīng)和土地需求通常受到一些隨機(jī)性因素的影響較大，所以便需要保證儲(chǔ)備土地資源充足，從而有效保證土地資源配置的安全性，為房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展奠定重要的保障。因此，通過充分利用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)的內(nèi)容來對(duì)房地產(chǎn)的市場發(fā)展情況進(jìn)行分析，并充分利用安全庫存量的理念，有效保證土地儲(chǔ)備處于安全的范圍內(nèi)，這樣便能夠保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)地運(yùn)行。

新建房屋的數(shù)量應(yīng)該在明確了土地儲(chǔ)備規(guī)模之后進(jìn)行充分考量，再充分利用科學(xué)的計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)來對(duì)容積率進(jìn)行計(jì)算，保證相關(guān)數(shù)值在合理的范圍內(nèi)，明確土地需求的范圍量。因此，房地產(chǎn)商應(yīng)該在土地供應(yīng)的過程中正確認(rèn)識(shí)到房產(chǎn)數(shù)量控制的重要性，深入分析房地產(chǎn)價(jià)格的上升與下降趨勢(shì)，明確計(jì)算出房地產(chǎn)市場的存貨價(jià)值比率。其中，當(dāng)房價(jià)處于上升趨勢(shì)的時(shí)候，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的存貨量較高，房地產(chǎn)商應(yīng)對(duì)外界風(fēng)險(xiǎn)的能力將會(huì)得到有效提升；當(dāng)房價(jià)處于不斷下降的局面時(shí)，則會(huì)有效提升房地產(chǎn)市場的償債能力[7]。因此，通過對(duì)房地產(chǎn)市場在不斷運(yùn)行中的安全程度進(jìn)行分析，需要各個(gè)房地產(chǎn)商逐步釋放出自身的存量，有效提升房地產(chǎn)市場的監(jiān)控力度，確保土地資源儲(chǔ)備充足，這樣才能夠有效降低房地產(chǎn)市場的運(yùn)行成本，最大限度提升房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益。

（二）土地供應(yīng)時(shí)機(jī)的影響

控制土地供應(yīng)進(jìn)度在整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)運(yùn)行的過程中起著非常重要的作用，其直接影響著整個(gè)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系。其中，土地供應(yīng)主要適用于土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在獲得土地使用權(quán)后，嚴(yán)格按照規(guī)定程序?qū)⑼恋赝葡蛲恋厥袌?。一般來說，土地交付時(shí)間受以下幾個(gè)方面的影響，所以需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行深入分析，以便合理了解土地交付時(shí)間。

第一、土地儲(chǔ)備成本和機(jī)會(huì)成本。由于在獲取土地資源的過程中會(huì)消耗到大量的資金，但如果僅將其用作儲(chǔ)備，則很難從耗費(fèi)的資金中獲得更大的經(jīng)濟(jì)利潤。與此同時(shí)，在房地產(chǎn)市場容量不足的情況下，即使在短期經(jīng)濟(jì)低迷的情況下也很難確保房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。這樣在進(jìn)行土地儲(chǔ)備的時(shí)候，便會(huì)直接限制土地的用途。尤其是土地作為一種不可再生的資源，其在被利用了一次之后，讓房地產(chǎn)市場內(nèi)的資金能夠正常流轉(zhuǎn)，從而導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較大的波動(dòng)，增加土地消耗的機(jī)會(huì)成本。因此，在對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控的時(shí)候需要明確土地供應(yīng)時(shí)間，讓土地資金的成本得到有效控制，從而促使土地供應(yīng)和需求被控制在平穩(wěn)的范圍內(nèi)。

第二、房地產(chǎn)市場的運(yùn)行狀況。通過對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場進(jìn)行全方面調(diào)控，并需要針對(duì)房地產(chǎn)市場的情況制定合理的土地政策，直接關(guān)系到整個(gè)房地產(chǎn)市場運(yùn)行的穩(wěn)定性。因此，在土地供應(yīng)的過程中應(yīng)該就土地政策進(jìn)行深入研究，再合理確定土地供應(yīng)的時(shí)機(jī)，統(tǒng)籌對(duì)房地產(chǎn)市場的變化周期進(jìn)行全方面考核，這樣當(dāng)土地供應(yīng)時(shí)期明確了之后，則需要將調(diào)控政策真正落到實(shí)處，有效降低周期性波動(dòng)的幅度。這樣房地產(chǎn)市場便可以準(zhǔn)確把握供應(yīng)時(shí)機(jī)，更加均衡地向前發(fā)展，促使房地產(chǎn)市場的波動(dòng)情況能夠更好地得到緩解。通過加強(qiáng)對(duì)土地供給因素進(jìn)行控制，再合理采取反周期策略來調(diào)整土地供應(yīng)量來抑制房地產(chǎn)過度膨脹，從而有效降低房屋的空置率。

（三）土地資源供需關(guān)系的影響

土地資源的供需關(guān)系是房地產(chǎn)市場運(yùn)行中非常重要的因素，讓土地資源供給的作用更好地發(fā)揮出來。通常土地交易價(jià)格會(huì)受到土地資源供需關(guān)系的影響，讓房地產(chǎn)開發(fā)商的拿地成本受到影響，進(jìn)而影響到整個(gè)房地產(chǎn)市場的供給狀況，間接影響到群眾普遍關(guān)心的房價(jià)。土地資源作為一種不可再生的資源，其呈現(xiàn)出明顯的稀缺性特征。雖然土地資源在固定的時(shí)間內(nèi)和固定的區(qū)域范圍內(nèi)的供應(yīng)總量是一定的，且一旦用完則不能夠再生，這不利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。因此，應(yīng)該采取合理的措施來對(duì)土地資源進(jìn)行管理，根據(jù)市場需求，統(tǒng)一規(guī)劃和調(diào)配土地資源，它是房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要支撐。同時(shí)，由于整個(gè)房地產(chǎn)市場在持續(xù)運(yùn)行過程中具有明顯的周期性波動(dòng)特征，這種波動(dòng)是客觀存在的，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)的增長產(chǎn)生了非常重大的影響，甚至對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場的發(fā)展產(chǎn)生了嚴(yán)重的負(fù)面影響。

由于土地供應(yīng)市場調(diào)節(jié)具有盲目性的特征，所以很難利用科學(xué)的手段對(duì)整個(gè)土地資源供需進(jìn)行調(diào)控，導(dǎo)致整個(gè)土地市場和房地產(chǎn)市場調(diào)控具有一定的局限性。當(dāng)前房地產(chǎn)市場波動(dòng)過程中的主要兩種類型就是上下限，而上限限制因素主要涉及土地資源和資金等，下限限制因素則具體涉及廣大人民的日常需求。我國的房地產(chǎn)市場在不斷運(yùn)行過程中的供需狀況受到整個(gè)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)、地價(jià)、房價(jià)和國民收入等幾個(gè)因素的綜合影響。因此，我們需要對(duì)土地資源供需中的信息不對(duì)等、影響開發(fā)企業(yè)拿地意愿的因素進(jìn)行科學(xué)決策，這樣才能夠更好地緩解整個(gè)房地產(chǎn)市場價(jià)格的波動(dòng)幅度，以此促進(jìn)房地產(chǎn)市場更加均衡地發(fā)展。

（四）土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響

土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)在土地資源的配置過程中發(fā)揮著非常重要的作用，其直接關(guān)系到整個(gè)房地產(chǎn)市場運(yùn)行的健康性和穩(wěn)定性。因此，通過對(duì)當(dāng)前土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行深入分析，并按照相關(guān)的模型對(duì)各個(gè)地區(qū)的實(shí)際情況進(jìn)行研究，再采取科學(xué)合理的措施來緩解當(dāng)前房地產(chǎn)市場的供需狀況。針對(duì)房地產(chǎn)市場在某一個(gè)時(shí)間段所出現(xiàn)的價(jià)格波動(dòng)情況進(jìn)行有效控制，便能夠保證整個(gè)房地產(chǎn)市場處于平穩(wěn)運(yùn)行的狀態(tài)。

第一、土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)將間接影響房地產(chǎn)的整體價(jià)格。因此，受整個(gè)市場內(nèi)需靈活性的影響，可以采取有效的調(diào)整措施，以減少兩者之間的依賴，并確保土地供應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品需求的影響得到充分反映，讓兩者之間的交界點(diǎn)更加地明確化。同時(shí)，國家還應(yīng)該針對(duì)實(shí)際情況出臺(tái)相關(guān)的政策，保證土地規(guī)劃的合理性，這樣才能夠推動(dòng)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)更加均衡地發(fā)展，從而將房價(jià)控制在穩(wěn)定的狀態(tài)中。

第二、在房地產(chǎn)政策的落實(shí)過程中，應(yīng)該全面分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場均衡發(fā)展的各個(gè)指標(biāo)狀況，如房價(jià)、地價(jià)、人均消費(fèi)能力等，這樣便能夠讓房地產(chǎn)市場更好的發(fā)展。通過對(duì)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)波動(dòng)的因素進(jìn)行控制，準(zhǔn)確了解一些關(guān)聯(lián)性的因素，便能夠在了解當(dāng)前土地供應(yīng)住房類型結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上有效保證房地產(chǎn)市場的供需平衡，切實(shí)保證整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)獲得較高的經(jīng)濟(jì)收益。

第三、在整個(gè)土地供應(yīng)市場的調(diào)節(jié)過程中，應(yīng)該讓各級(jí)政府明確自身的定位，讓部分專業(yè)人士就土地供需的狀況深入進(jìn)行分析，堅(jiān)持立足于宏觀調(diào)控的視角下制定具有針對(duì)性的土地政策，比如：彈性年期、先租后讓等方式，這樣才能夠更好地滿足用地單位的實(shí)際需求，讓廣大群眾能夠真正受益于政府所制定的相關(guān)政策。

四、結(jié)語

總之，在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)市場的規(guī)模不斷擴(kuò)大，土地的需求越來越緊張，土地資源的開發(fā)在社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著越來越重要的作用。土地資源配置對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展具有重要作用，所以正確認(rèn)識(shí)到土地資源配置的重要性，統(tǒng)籌把控土地儲(chǔ)備的規(guī)模、土地供應(yīng)的時(shí)機(jī)和土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，并根據(jù)實(shí)際情況采取科學(xué)合理的措施，才能夠更好地推動(dòng)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)的發(fā)展，促使房地產(chǎn)市場真正實(shí)現(xiàn)更大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。