劉安偉

近年來(lái)，隨著我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控調(diào)整力度的加大，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中面臨著較大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力。面對(duì)變幻莫測(cè)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)只有全面推行全面預(yù)算管理，才能實(shí)現(xiàn)合理配置資源、控制經(jīng)營(yíng)成本的管理效果。然而在新形勢(shì)下，一部分房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展全面預(yù)算管理工作工程中還存在一些問(wèn)題，嚴(yán)重影響了全面預(yù)算管理重要性的發(fā)揮，因此房地產(chǎn)企業(yè)管理者要加大對(duì)全面預(yù)算管理的研究力度。本文從房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理基本理論出發(fā)，分析了新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問(wèn)題，并提出幾點(diǎn)新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)完善全面預(yù)算管理建議，以充分發(fā)揮全面預(yù)算管理的優(yōu)勢(shì)，提升房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，對(duì)資金安排的穩(wěn)定性和合理性會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展產(chǎn)生直接影響，也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理工作提出了較高要求。然而從實(shí)際情況來(lái)看，部分房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展全面預(yù)算管理工作中會(huì)存在一些問(wèn)題，因此房地產(chǎn)企業(yè)管理者為了實(shí)現(xiàn)降本增效、提升項(xiàng)目建設(shè)利潤(rùn)空間的目的，就有必要加大對(duì)全面預(yù)算管理的研究力度。

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理概述

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理特征

第一，全面性。房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的工作內(nèi)容涉及的范圍比較廣泛，具體包括財(cái)務(wù)活動(dòng)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)等，可以看出全面預(yù)算管理打破了財(cái)務(wù)活動(dòng)的局限，也涉及業(yè)務(wù)部門和其他管理部門，全面預(yù)算管理工作具備較高的全面性。

第二，全員參與性。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展全面預(yù)算管理工作過(guò)程中，不僅要得到財(cái)務(wù)部門人員的大力支持，也要鼓勵(lì)管理人員、造價(jià)人員、營(yíng)銷人員積極地參與全面預(yù)算管理工作，因此可以看出全面管理工作帶有較大的全員參與性。

第三，基礎(chǔ)是項(xiàng)目預(yù)算。房地產(chǎn)行業(yè)由于行業(yè)的特殊性，其業(yè)務(wù)形式是通過(guò)項(xiàng)目來(lái)呈現(xiàn)的，因此房地產(chǎn)企業(yè)的主要技術(shù)是項(xiàng)目，由于不同房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)需求不同，在產(chǎn)品的定位、設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)策略方面也會(huì)呈現(xiàn)差異化，因此房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理工作要以項(xiàng)目預(yù)算為基礎(chǔ)開(kāi)展工作。

第四，以資金預(yù)算為核心。房地企業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，從前期項(xiàng)目拿地到開(kāi)工建設(shè)，需要投入大量的建設(shè)資金，因此房地產(chǎn)企業(yè)為了提升項(xiàng)目資金的運(yùn)用效率以及防止資金鏈斷裂，在開(kāi)展全面一雙管理工作過(guò)程中，需要以資金預(yù)算為工作核心。

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理重要性

有效的全面預(yù)算管理工作可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)起到重要作用，體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

第一，有利于戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的主要手段之一是開(kāi)展有效的全面預(yù)算管理工作，有效的全面預(yù)算管理具有協(xié)調(diào)、規(guī)劃、鼓勵(lì)、控制、評(píng)估等功能，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)可以產(chǎn)生直接影響。由于全面預(yù)算管理工作在開(kāi)展過(guò)程中會(huì)涉及房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門、各個(gè)層面，部門之間在工作過(guò)程中能夠?qū)崿F(xiàn)協(xié)同發(fā)展，為房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)實(shí)踐奠定了一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

第二，有利于實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)管理的科學(xué)化和規(guī)范化。房地產(chǎn)企業(yè)要想將全面預(yù)算管理工作落到實(shí)處，必須將全面預(yù)算管理工作貫穿在整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的全過(guò)程，通過(guò)執(zhí)行全面預(yù)算管理來(lái)規(guī)范和指導(dǎo)業(yè)務(wù)操作流程，強(qiáng)化對(duì)建設(shè)成本費(fèi)用的控制，可以極大提升經(jīng)營(yíng)管理的科學(xué)化和規(guī)范化。

第三，有利于提升防控風(fēng)險(xiǎn)的能力。全面預(yù)算管理工作涉及房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)方面，通過(guò)有效實(shí)施全面預(yù)算管理，能夠提升房地產(chǎn)企業(yè)管理者的風(fēng)險(xiǎn)觀念，在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、投資等重要業(yè)務(wù)方面設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)控制目標(biāo)，有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)防控風(fēng)險(xiǎn)的能力，減少經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問(wèn)題

現(xiàn)階段雖然大部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者已經(jīng)認(rèn)識(shí)到了全面預(yù)算管理工作的重要性，然而也有一部分房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展全面預(yù)算管理工作過(guò)程中存在以下幾個(gè)方面的問(wèn)題。

全面預(yù)算管理受市場(chǎng)波動(dòng)影響較大

由于房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理工作帶有較強(qiáng)的前置性，全面預(yù)算數(shù)據(jù)大多是預(yù)估數(shù)，全面預(yù)算數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性越高，就與全面預(yù)算管理目標(biāo)越貼近。由于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中會(huì)受到國(guó)家政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接影響，例如限價(jià)、限貸、限購(gòu)等相關(guān)調(diào)控措施也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生巨大影響，按揭政策、融資環(huán)境的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流也會(huì)產(chǎn)生較大影響，以上市場(chǎng)波動(dòng)都涉及成本和收入，因此會(huì)對(duì)全面預(yù)算管理目標(biāo)產(chǎn)生直接影響。

全面預(yù)算管理工作內(nèi)容缺乏合理性

目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力逐年增加，一部分房地產(chǎn)企業(yè)在執(zhí)行全面預(yù)算管理過(guò)程中，將重點(diǎn)放在了對(duì)相關(guān)全面預(yù)算管理數(shù)據(jù)的有效設(shè)定上，這樣就能明確房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的發(fā)展方向。然而在執(zhí)行全面預(yù)算管理過(guò)程中，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)將重點(diǎn)放在追求經(jīng)濟(jì)效益方面，缺乏對(duì)前面預(yù)算管理內(nèi)容可行性的重視程度，會(huì)出現(xiàn)全面預(yù)算管理目標(biāo)與企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)相脫離的問(wèn)題。也有一部分房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展全面預(yù)算管理活動(dòng)過(guò)程中，將全面預(yù)算管理工作內(nèi)容重點(diǎn)放在了資金預(yù)算和年度預(yù)算方面上，就忽視了與業(yè)務(wù)交流、經(jīng)營(yíng)銷售、員工福利等方面相關(guān)的預(yù)算，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的有效性。

缺乏完善的全面預(yù)算管理考核

現(xiàn)階段一部分房地產(chǎn)企業(yè)采用的是綜合績(jī)效考評(píng)方法，全面預(yù)算考核僅僅是績(jī)效考核的一部分，在整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)中，相關(guān)非預(yù)算指標(biāo)占據(jù)的比例各有不同，由于一部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對(duì)全面預(yù)算管理工作的重視程度，直接影響了全面預(yù)算管理考核的完善性，其中主要問(wèn)題表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

首先，全面預(yù)算管理考核內(nèi)容范圍狹窄，方式缺乏靈活性。部分房地產(chǎn)企業(yè)雖然在全面預(yù)算管理考核工作過(guò)程中引入了財(cái)務(wù)指標(biāo)、非財(cái)務(wù)指標(biāo)，然而在執(zhí)行過(guò)程中將客戶重點(diǎn)放在財(cái)務(wù)指標(biāo)方面，忽視了對(duì)非財(cái)務(wù)指標(biāo)的考核。

其次，縱向考核指標(biāo)和橫向考核指標(biāo)缺乏可比性。從橫向考核方面來(lái)看，部分房地產(chǎn)企業(yè)將全面預(yù)算管理評(píng)價(jià)重點(diǎn)放在了完成年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)方面，缺乏對(duì)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展能力方面的考核，這樣容易引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)的短期經(jīng)營(yíng)行為；從橫向方面來(lái)看，由于房地產(chǎn)企業(yè)不同項(xiàng)目有著不同的建設(shè)難度，全面預(yù)算管理的執(zhí)行結(jié)果也并不能直接說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平的高低。

新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)完善全面預(yù)算管理對(duì)策

通過(guò)以上情況可以看出，部分房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展全面預(yù)算管理工作中還存在一些問(wèn)題，因此為了充分發(fā)揮全面預(yù)算管理工作在房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)管理者可以通過(guò)以下幾個(gè)方面來(lái)完善全面預(yù)算管理工作。

年度預(yù)算和整體預(yù)算相結(jié)合，降低市場(chǎng)波動(dòng)的影響

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程受到的市場(chǎng)波動(dòng)影響是帶有周期性的，通常情況下房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目建設(shè)周期在三年以上，在同一周期一些大中型房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)開(kāi)發(fā)不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以綜合項(xiàng)目階段、業(yè)務(wù)寬度來(lái)對(duì)全面預(yù)算進(jìn)行制定。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)要從項(xiàng)目整體戰(zhàn)略出發(fā)，對(duì)短期、中期、長(zhǎng)期全面預(yù)算管理目標(biāo)的內(nèi)容與范圍進(jìn)行確定，用整體全面預(yù)算對(duì)中期詳細(xì)全面預(yù)算管理目標(biāo)進(jìn)行限定；其次，房地產(chǎn)企業(yè)需要把中期全面預(yù)算管理目標(biāo)分解到各個(gè)年度，并對(duì)各個(gè)年度的全面預(yù)算管理工作重點(diǎn)進(jìn)行明確。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)管理者要認(rèn)識(shí)到年度預(yù)算與整體預(yù)算相結(jié)合，并不意味著對(duì)全面預(yù)算管理目標(biāo)進(jìn)行固定而不做修改調(diào)整，而是要求相關(guān)部門分析總結(jié)全面預(yù)算管理的短期目標(biāo)，并在整體預(yù)算的框架范圍之內(nèi)對(duì)年度預(yù)算進(jìn)行不斷的修改調(diào)整，這樣才能保障全面預(yù)算管理目標(biāo)與戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)相契合，也會(huì)大大降低市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)全面預(yù)算管理工作的負(fù)面影響。

不斷優(yōu)化全面預(yù)算管理工作內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施全面預(yù)算管理工作的過(guò)程中應(yīng)該把業(yè)務(wù)預(yù)算管理，資金預(yù)算管理以及財(cái)務(wù)管理作為全面預(yù)算管理工作的核心內(nèi)容。并對(duì)全面預(yù)算管理工作內(nèi)容進(jìn)行不斷的優(yōu)化，保障全面預(yù)算管理工作機(jī)制的完善性。在實(shí)施相關(guān)財(cái)務(wù)預(yù)算活動(dòng)的過(guò)程中，不僅要對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行嚴(yán)格的把控，也要深入分析本企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)發(fā)展情況，對(duì)財(cái)務(wù)收入支出，稅金等費(fèi)用情況進(jìn)行全面了解。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展業(yè)務(wù)預(yù)算活動(dòng)的過(guò)程中，既要做好項(xiàng)目投資預(yù)算、銷售額預(yù)算，又要重視與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷相關(guān)的工作。

提高全面預(yù)算管理考核的完善性

完善的全面預(yù)算管理考核能夠激發(fā)出房地產(chǎn)企業(yè)員工參與全面預(yù)算管理工作的積極性，因此房地產(chǎn)管理者要采用以下對(duì)策，對(duì)現(xiàn)有的全面預(yù)算管理干活進(jìn)行不斷完善。

首先，對(duì)財(cái)務(wù)考核指標(biāo)和非財(cái)務(wù)考核指標(biāo)比例進(jìn)行合理確定。房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)該從不同項(xiàng)目出發(fā)制定出不同的全面預(yù)算財(cái)務(wù)考核指標(biāo)以及非財(cái)務(wù)考核指標(biāo)，這樣可以防止出現(xiàn)不切實(shí)際和千篇一律的預(yù)算考核指標(biāo)。

其次，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)管理層人員的績(jī)效考核。房地產(chǎn)企業(yè)管理者為了避免出現(xiàn)短期經(jīng)營(yíng)行為，在開(kāi)展全面預(yù)算管理考核過(guò)程中也要對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展能力進(jìn)行考核，具體說(shuō)來(lái)要考核房地產(chǎn)企業(yè)的銷售增長(zhǎng)率之凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報(bào)酬率以及資本的保值增值率等相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)。

最后，正確處理好薪酬計(jì)劃與預(yù)算考核兩者之間的關(guān)系。房地產(chǎn)管理者在薪酬計(jì)劃中，可以為全面預(yù)算考核獎(jiǎng)罰預(yù)留一定額度，并以此作為職位晉升輔助來(lái)調(diào)動(dòng)全體員工參與全面預(yù)算管理工作的積極性。

強(qiáng)化全面預(yù)算管理的控制功能

房地產(chǎn)企業(yè)管理者為了更好地落實(shí)全面預(yù)算管理方案，要在提升全面預(yù)算管理執(zhí)行效率的過(guò)程中做好以下幾個(gè)方面的工作。

首先，實(shí)施全面預(yù)算的定額控制。全面預(yù)算定額的控制方法主要是在對(duì)項(xiàng)目工程成本的控制方面上，具體說(shuō)來(lái)是要求項(xiàng)目在前期策劃、施工驗(yàn)收、竣工維護(hù)等過(guò)程中都不能超過(guò)前面預(yù)算的定額標(biāo)準(zhǔn)。由于大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工過(guò)程比較復(fù)雜，具有龐大的工程計(jì)算量，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以在制定全面預(yù)算方案之前就做好設(shè)置成本定額工作，并利用先進(jìn)的信息技術(shù)對(duì)全面預(yù)算警戒控制線進(jìn)行合理的制定，當(dāng)出現(xiàn)超出全面預(yù)算情況，就會(huì)自動(dòng)發(fā)出警報(bào)，對(duì)預(yù)算申請(qǐng)進(jìn)行及時(shí)限制。

其次，開(kāi)展限額設(shè)計(jì)控制。在投資估算環(huán)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)可以應(yīng)用限額設(shè)計(jì)的控制方法，具體是指在投資估算和任務(wù)數(shù)、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)完成之后，房地產(chǎn)企業(yè)可以應(yīng)用價(jià)值工程的基本原理對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行分析，并對(duì)投資量和工程量進(jìn)行嚴(yán)格的審核，根據(jù)相關(guān)投資配比對(duì)項(xiàng)目工程各個(gè)環(huán)節(jié)的資源配置和資金支出進(jìn)行合理的安排，這樣才能保障工程造價(jià)低于全面預(yù)算目標(biāo)。

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中開(kāi)展有效的全面預(yù)算管理，能夠起到優(yōu)化資源配置、控制經(jīng)營(yíng)成本的管理效果，因此房地產(chǎn)企業(yè)管理者在保障項(xiàng)目工期和質(zhì)量的基礎(chǔ)上，要積極采用科學(xué)的對(duì)策來(lái)完善全面預(yù)算管理工作，將全面預(yù)算管理工作落到實(shí)處，不斷提升房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

（作者單位：山東金銘實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司）