甄愛軍

專家認(rèn)為，在今年一季度，部分二三線城市房貸利率調(diào)整概率較高，主要包括香河、太原、沈陽、柳州等。

房價(jià)下行壓力大

2022年全年，全國百城新建商品住宅成交均價(jià)為19222元/平方米，同比漲幅8.4%，相比2021年10.7%的同比漲幅收窄了2.3個(gè)百分點(diǎn)。觀察過去3年房價(jià)同比漲幅走勢，年初累計(jì)房價(jià)同比漲幅曲線總體處于持續(xù)下行態(tài)勢，既說明房價(jià)走勢持續(xù)降溫，也說明2022年為過去3年市場最冷的一年。

二三四線城市的房價(jià)總體上偏弱，尤其是三四線城市，其中二線城市受到“爛尾樓”事件的沖擊，銷售數(shù)據(jù)疲軟自然也牽制了房價(jià)的走勢。而三四線城市的人口導(dǎo)入速度慢，其在過去3年房價(jià)總體處于持續(xù)疲軟的態(tài)勢。

房貸利率有望調(diào)整

因?yàn)榉績r(jià)下行，使得部分城市已經(jīng)達(dá)到下調(diào)房貸利率條件。

就政策層面而言，國家已經(jīng)給房價(jià)下行壓力較大的城市下調(diào)房貸利率亮起了“綠燈”。1月5日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)文決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

而實(shí)際上，已經(jīng)有城市采取了行動。1月31日晚間，南寧市發(fā)布房貸新政，新政明確，即日起，南寧市階段性調(diào)整首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，調(diào)整后利率下限為LPR減60個(gè)基點(diǎn)。按照現(xiàn)行LPR，南寧市首套住房商貸利率下限將下調(diào)為3.7%。

幾乎在同一時(shí)間，珠海、廈門等城市也紛紛取消房貸利率下限。珠海有銀行工作人員宣稱，已于春節(jié)長假后的第一個(gè)工作日接到通知，首套房貸利率最低可按3.7%操作，且無其他特殊要求。

據(jù)了解，上述城市主要調(diào)整首套房貸利率，廈門、福州、長春等城市將首套房貸利率下調(diào)至3.8%。二套房則極少涉及，如廈門二套房貸利率水平不變，仍為5.1%。

此外，還有城市調(diào)整首付比例，以支持剛需購房。湖南省全省13個(gè)非限購城市的首付比例下限均降至首套房20%、二套房30%;1個(gè)限購城市（長沙市）的首付比例下限首套房為30%，二套房降至40%。

進(jìn)入2023年以來，已經(jīng)有近20多個(gè)城市率先調(diào)整了房貸利率。根據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，包括鄭州、天津、福州、沈陽、廈門等在內(nèi)的二線城市，以及肇慶、湛江、云浮、惠州、韶關(guān)、江門等三線城市已階段性取消首套房貸利率下限。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，房貸利率下降將有利于減少貸款利息支出，減輕還貸壓力，降低住房貸款成本，政策持續(xù)放松有望促進(jìn)正處于觀望階段的購房者入市，提振市場活躍度。

專家認(rèn)為，后續(xù)還會有更多城市選擇跟進(jìn)。上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在今年第一季度，部分二三線城市房貸利率調(diào)整概率較高，主要包括香河、太原、沈陽、柳州、大廠、三亞、日照、石家莊、承德、溫州、哈爾濱、昆明、中山、張家口、贛州、珠海、鎮(zhèn)江、濟(jì)寧、韶關(guān)、清遠(yuǎn)、廊坊和烏魯木齊等。

短期來看，符合首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制的城市有望跟進(jìn)調(diào)整，利率下限有望降至4%以下，這部分城市多為普通二線及三四線城市，一線及核心二線城市新房市場韌性較強(qiáng)，房價(jià)整體平穩(wěn)運(yùn)行，房貸利率或更多從加點(diǎn)數(shù)上進(jìn)行調(diào)整。

調(diào)整幅度有多大？

最近3年多時(shí)間里，房貸利率整體處于下行區(qū)間。易居研究院基于過去3年房貸的主流利率，對降低房貸利率的政策效應(yīng)做了簡單測算。其中2020年初全國重點(diǎn)城市主流房貸利率為5.3%，經(jīng)過3年的金融政策調(diào)整，到了2023年1月，關(guān)于“3.8%利率為主流利率”的共識逐漸增強(qiáng)。

那么，隨著房貸利率的不斷下調(diào)，購房者到底節(jié)省了多少購房成本？假定按100萬元貸款本金、30年貸款時(shí)間（等額本息還款法）進(jìn)行測算，其2020年初的月供額為5553元，而在目前3.8%的貸款利率下，月供額則為4660元。如此計(jì)算，100萬元房貸的每月月供額減少了893元，或者說減少了16%。

當(dāng)然，需要說明的是，不同城市執(zhí)行的房貸利率有差異，且政策調(diào)整的頻率和時(shí)間也有差異，該減負(fù)情況僅供各地購房者參考。

未來LPR仍有可能進(jìn)一步下調(diào)，進(jìn)而帶動房貸利率的整體下行。易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，居民信貸政策將成為2023年地方因城施策、支持剛需和改善需求的發(fā)力點(diǎn)，未來居民按揭貸款政策力度有望繼續(xù)加碼。在2023年穩(wěn)增長、穩(wěn)地產(chǎn)目標(biāo)驅(qū)動下，LPR仍有較大下調(diào)可能，并將進(jìn)一步帶動房貸利率下行。丁祖昱特別指出，北京、上海等風(fēng)向標(biāo)城市若能跟進(jìn)，對提振市場信心有很重要的意義。