文/顏罡（京投發(fā)展股份有限公司）

在新經(jīng)濟形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到了諸多問題的限制，加上國家宏觀調(diào)控，致使房地產(chǎn)企業(yè)面臨的形勢越來越嚴峻，面臨著越來越多的挑戰(zhàn)。

面臨此情況，房地產(chǎn)企業(yè)必須進行財務(wù)深化改革，堅持持續(xù)發(fā)展原則。其中，全面預(yù)算管理作為一種有效的財務(wù)管理模式，對于企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展有著至關(guān)重要的作用，房地產(chǎn)行業(yè)不同于其他消費行業(yè)，項目建設(shè)周期長，資金投入量大，資金回報期長，開發(fā)的過程中風險高。為了做好房地產(chǎn)行業(yè)的市場預(yù)測、防范風險的發(fā)生，企業(yè)應(yīng)該建立健全科學系統(tǒng)的財務(wù)管理體系。

全面預(yù)算管理作為重要的組成部分，是提升自身管理、優(yōu)化資源配置、防范財務(wù)風險和業(yè)務(wù)流程監(jiān)督考核相結(jié)合的一種有效手段，能夠促進企業(yè)提升管理水平，實現(xiàn)資源的合理分配，提高整體的運營效率。

一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理相關(guān)理論概述

全面預(yù)算管理含義：

全面預(yù)算管理是指企業(yè)在一定時間內(nèi)對企業(yè)未來經(jīng)營狀況的預(yù)測和判斷，并以此來進行一系列的措施、把控。企業(yè)實施全面預(yù)算管理主要是為了實現(xiàn)自身的長遠發(fā)展戰(zhàn)略，對內(nèi)部財力、人力、物力資源的合理控制和分配，同時最大化地控制企業(yè)的成本，減少企業(yè)資源的消耗，并以此來制定科學的績效指標，最后對管理過程活動進行考核評價[1]。

全面預(yù)算管理是企業(yè)為了實現(xiàn)自身的價值，對企業(yè)的戰(zhàn)略目標進行科學的劃分，對在此過程出現(xiàn)的風險進行合理的預(yù)測與判斷，對企業(yè)預(yù)算管理進行優(yōu)化改進，提升企業(yè)內(nèi)部的管理水平。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的意義

（一）有助于細化企業(yè)戰(zhàn)略目標

房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預(yù)算管理的本質(zhì)就是幫助企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略目標，以戰(zhàn)略目標為導(dǎo)向，并將戰(zhàn)略目標進行科學的細化和量化，采取階段性地持續(xù)推進，直至目標實現(xiàn)。并且，通過預(yù)算事前預(yù)測，判斷管理過程中的機遇和風險，根據(jù)實際情況適當?shù)卣{(diào)整策略，提高企業(yè)內(nèi)部管理水平，并在企業(yè)實施全面預(yù)算管理的過程中對管理策略不斷地進行優(yōu)化，是推動企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略目標的重要方法和手段[2]。

（二）有助于加強成本費用的控制

對于房地產(chǎn)企業(yè)，一個項目從前期的規(guī)劃投資到最后的銷售回款，是一個長期的過程，需要通過招標、拍賣、拿地、勘探、設(shè)計、施工、竣工、交房、維護等一系列的過程。在這漫長的過程中，不可控的因素眾多。因此，實施全面預(yù)算管理可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)科學地制定指標，按照實際的費用與預(yù)測的費用進行對比，找到費用及成本的差異，發(fā)現(xiàn)不合理的支出，加以優(yōu)化改進，控制支出，節(jié)約資源，降低企業(yè)運營的成本[3]。

（三）有助于提高管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預(yù)算管理，需要各個部門、各個崗位的人員參與，跨部門的協(xié)作與配合可以充分調(diào)動員工的主動性與積極性。全面預(yù)算采用事前預(yù)測規(guī)劃、事中監(jiān)督把控、事后考核評價進行管理，強調(diào)對預(yù)算全過程、全流程的管理、控制與監(jiān)督。企業(yè)全面預(yù)算管理的實施及后續(xù)的不斷優(yōu)化與改進，可以促進預(yù)算的編制、執(zhí)行和考核等環(huán)節(jié)得到有效的控制，減少相關(guān)風險，使企業(yè)管理水平得到進一步提升。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理實施過程中所面臨的困難

（一）企業(yè)管理者重視不夠，全員管理意識不足

首先，房地產(chǎn)企業(yè)雖然開始逐步實行全面預(yù)算管理，但是一些企業(yè)的主要管理者并沒有對其有準確的認知和理解，未看到其對企業(yè)經(jīng)營管理的價值以及對實現(xiàn)戰(zhàn)略作用，因而未能引起管理者的重視，企業(yè)不能形成全面預(yù)算管理自上而下的推動力，使得全面預(yù)算管理常常被用作費用預(yù)算管理在企業(yè)推行，難以發(fā)揮其真正的功能和作用。

其次，全面預(yù)算管理是全體員工參與企業(yè)管理的一項重要方式，在實際的開展過程中，部分企業(yè)的管理者和員工缺乏全面預(yù)算管理理念，不清楚個體或部門在全面預(yù)算管理中的定位、職責、分工與作用，認為預(yù)算管理僅僅是財務(wù)部門的工作，員工參與意愿不高、配合度差、溝通不暢或不充分，致使預(yù)算管理工作難以有效推進，全面預(yù)算管理最終效果與預(yù)期不相符合，嚴重阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)推進全面預(yù)算管理。

最后，管理者不身體力行積極參與其中，用領(lǐng)導(dǎo)力向所有員工傳遞全面預(yù)算管理在企業(yè)經(jīng)營管理的重要性，很難引起每名員工對預(yù)算管理的重視，導(dǎo)致公司很難形成良好的全面預(yù)算管理的企業(yè)環(huán)境和氛圍。

（二）全面預(yù)算的管理制度不健全

我國房地產(chǎn)行業(yè)近些年快速興起，歷經(jīng)時間比較短，全面預(yù)算管理仍然處于起步階段，其管理體系制度并不完善。首先，由于房地產(chǎn)企業(yè)雖然開展了全面預(yù)算的工作，但由于未能真正理解全面預(yù)算管理，在粗放式的傳統(tǒng)企業(yè)經(jīng)營模式下，精細化的企業(yè)預(yù)算管理模式未受到真正的認同，甚至部分人認識此項工作完全可以忽略，致使企業(yè)很難建立起完善的預(yù)算管理體系與制度，導(dǎo)致實施起來的效果不甚理想。其次，完善的預(yù)算管理制度是實施預(yù)算管理工作的基礎(chǔ)。缺少完整的預(yù)算管理制度，企業(yè)進行預(yù)算管理，或憑經(jīng)驗或主觀判斷，沒有整體意識，沒有統(tǒng)一的流程，最終甚至會引發(fā)企業(yè)財務(wù)風險。最后，企業(yè)沒有設(shè)立專業(yè)的預(yù)算管理部門，組織結(jié)構(gòu)不夠明確，不能形成完整的預(yù)算管理制度。企業(yè)制度未對各組織部門在預(yù)算工作中的職能、范圍、權(quán)責等事項明確和劃分，預(yù)算工作難以溝通與協(xié)調(diào)，致使預(yù)算工作很難開展。

（三）預(yù)算編制流于形式，執(zhí)行不力

房地產(chǎn)企業(yè)的項目周期長，一個項目從招標、拍賣、拿地、竣工、銷售的時間跨度較長，不確定的因素多，風險大。

因此為了防范風險的發(fā)生，科學的預(yù)算編制尤為重要，但是目前房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算編制仍然存在著很多的問題：一方面，目前大多數(shù)的企業(yè)缺乏長遠的眼光和全局的思維，不會科學地制定預(yù)算編制，只是照搬其他公司的預(yù)算編制方法，或者以去年的歷史數(shù)據(jù)為依據(jù)，缺少對于市場環(huán)境的分析，降低了預(yù)算的可執(zhí)行性，致使預(yù)算的可操作性不強。另外一方面，預(yù)算編制制定后，執(zhí)行力度弱，缺乏相應(yīng)的監(jiān)督，使得預(yù)算管理工作無法有效落地，與預(yù)期相差甚遠。同時，預(yù)算編制缺乏靈活性，在很多方面過于強調(diào)預(yù)算的剛性，使得預(yù)算工作無法適應(yīng)市場與業(yè)務(wù)的變化進行靈活調(diào)動，最終導(dǎo)致預(yù)算工作無法持續(xù)推進[4]。

（四）缺乏有效監(jiān)督管理和嚴格的績效考核

第一，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)自身的發(fā)展情況和發(fā)展階段來對預(yù)算過程進行有效的監(jiān)督，但由于目前房地產(chǎn)企業(yè)依然是以傳統(tǒng)的管理模式為主，導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)行過程中缺乏有效的監(jiān)督管控，企業(yè)并沒有投入足夠的人力、財力、物力來對業(yè)務(wù)全過程全流程加以監(jiān)控。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)進行具體預(yù)算執(zhí)行的過程中，管理層沒有認識到績效考核的重要性，認為預(yù)算與績效并沒有聯(lián)系，就沒有制定完整的績效考核制度，未能調(diào)動起員工的積極性，致使員工不能發(fā)揮主觀能動性參與其中。同時由于崗位設(shè)置不明確，權(quán)責劃分不明晰，無法嚴格地對部門和員工績效進行考核，預(yù)算管控的效果無法得到真正的實現(xiàn)。

（五）預(yù)算管理信息化程度較低

二十一世紀作為信息時代，科學技術(shù)飛速發(fā)展對現(xiàn)代社會和房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營理念、發(fā)展方向和管理模式產(chǎn)生了極大的影響。目前我國房地產(chǎn)的問題面臨著復(fù)雜多變的社會形勢與嚴峻的政策要求，致使房地產(chǎn)企業(yè)必須拋棄傳統(tǒng)的管理模式，為了提高企業(yè)的經(jīng)營水平，需要構(gòu)建更加精細化的管理方式和更新的發(fā)展理念。

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模龐大，企業(yè)之間競爭壓力加大，市場經(jīng)營復(fù)雜，復(fù)雜的數(shù)據(jù)計算都需要建立更加高質(zhì)量的信息化平臺，但目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的信息化程度較低，主要有以下幾個方面的原因：第一，企業(yè)對于財務(wù)信息化的認識不到位、投入不夠，導(dǎo)致在預(yù)算編制的過程中，仍然采用傳統(tǒng)的表格進行分析，沒有引進更加高端的軟件，同時沒有專業(yè)的技術(shù)人員對系統(tǒng)進行改善優(yōu)化。第二，全面預(yù)算管理需要完善的辦公軟件的支持，但目前企業(yè)的辦公軟件仍然出現(xiàn)各種故障，比如系統(tǒng)界面崩潰、計算數(shù)據(jù)緩慢、硬件設(shè)備落后等等，致使在預(yù)算編制的過程中很容易出現(xiàn)偏差，并且還加大了工作人員的工作量，無法及時地處理信息。第三，缺乏專業(yè)的信息化系統(tǒng)平臺，房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)規(guī)模龐大，企業(yè)各項業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)、財務(wù)數(shù)據(jù)、工程數(shù)據(jù)眾多。因此，需要龐大的數(shù)據(jù)庫進行連接，并且各部門對于數(shù)據(jù)的要求不同，計算方式不同，各個平臺之間無法建立聯(lián)系，內(nèi)部信息傳播中斷，致使信息化系統(tǒng)平臺的實用性不高，最終導(dǎo)致工作效率降低。

四、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的對策分析

（一）提升房地產(chǎn)企業(yè)工作人員的重視程度

房地產(chǎn)企業(yè)要想徹底地實行全面預(yù)算管理，獲得全面預(yù)算管理給企業(yè)帶來的好處，就需要加強全員對于全面預(yù)算管理模式的重視，為實踐全面預(yù)算管理打造良好的工作氛圍，為推進全面預(yù)算管理打好基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層和管理層需要擺正自己的心態(tài)，樹立正確的預(yù)算管理理念，改變傳統(tǒng)的以財務(wù)人員為主導(dǎo)的預(yù)算管理，將自己作為實施全面預(yù)算管理的領(lǐng)頭人，定期在企業(yè)內(nèi)部進行宣傳和培訓，聘請專業(yè)人士來企業(yè)進行培訓、演講，增強全體員工對于全面預(yù)算管理的重視，培養(yǎng)良好的工作氛圍，自覺主動參與到預(yù)算管理的工作中。同時，財務(wù)人員還需不斷地完善自身，持續(xù)學習，緊隨時代的步伐，分析市場經(jīng)濟的形勢環(huán)境，及時地對企業(yè)的預(yù)算管理進行優(yōu)化改進。

（二）制定完善的全面預(yù)算管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)完善的全面預(yù)算管理制度是預(yù)算管理制度落地的基礎(chǔ)，是企業(yè)規(guī)范業(yè)務(wù)流程的重要保障。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的經(jīng)營環(huán)境和戰(zhàn)略發(fā)展方向以及外部市場環(huán)境的變化，完善企業(yè)內(nèi)部全面預(yù)算管理組織框架，制定全面預(yù)算管理組織體系，設(shè)立專業(yè)的全面預(yù)算管理機構(gòu)，包括預(yù)算決策層、預(yù)算管理層、預(yù)算執(zhí)行層。比如，決策層由總經(jīng)理負責領(lǐng)導(dǎo)，組織企業(yè)預(yù)算相關(guān)的專業(yè)人員，根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略目標、各部門的預(yù)算需求，制定預(yù)算方案。管理層負責公司預(yù)算管理的持續(xù)改進，當發(fā)現(xiàn)預(yù)算管理工作問題時，及時向決策層匯報，對總預(yù)算編制進行組織協(xié)調(diào)，同時還要負責預(yù)算執(zhí)行等等。而執(zhí)行層作為直接承擔預(yù)算責任的主體，將預(yù)算的工作細化分類給每個部門崗位，確保預(yù)算的執(zhí)行性。

（三）科學制定預(yù)算編制，加強財務(wù)資金管理執(zhí)行力度

首先，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)市場環(huán)境以及政策出臺等外部環(huán)境因素，結(jié)合自身的戰(zhàn)略發(fā)展方向、經(jīng)營特點、內(nèi)部資源條件等內(nèi)部因素，構(gòu)建以業(yè)務(wù)預(yù)算為基礎(chǔ)的年度預(yù)算體系，將企業(yè)的人力、業(yè)務(wù)、資金、資源進行高度整合。專業(yè)的預(yù)算管理成員根據(jù)各個部門的情況和企業(yè)的具體情況，將企業(yè)的戰(zhàn)略目標進行科學的細化與量化，制定長期、中期、短期目標，包括項目的周期預(yù)算、年度和月度的現(xiàn)金流預(yù)算等等，通過不同階段的預(yù)算達成，落實戰(zhàn)略目標。其次，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，必須對預(yù)算管理進行有效的落實，重點加大財務(wù)資金管理的執(zhí)行力度。

根據(jù)企業(yè)的全面預(yù)算規(guī)章制度，規(guī)范企業(yè)業(yè)務(wù)流程，企業(yè)的監(jiān)管部門加強對業(yè)務(wù)事前、事中、事后的全過程監(jiān)控，嚴格執(zhí)行項目審批程序，對于不合理的、流向不明的資金及時上報處理。

具體可以通過信息系統(tǒng)，利用大數(shù)據(jù)以及人工智能的監(jiān)控，對資金的流動進行靈活監(jiān)控，嚴格控制資金的流向，避免人為因素的影響，對于不明確的資金審批不予通過，負責人核對之后再進行處理。靈活地根據(jù)市場變化與企業(yè)管理模式的改進，靈活調(diào)整，防止風險的出現(xiàn)。

（四）加大監(jiān)督機制完善激勵機制

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)為了保證全面預(yù)算管理得到有效落實，必須加大對預(yù)算執(zhí)行過程中的監(jiān)控，以企業(yè)的“授權(quán)程序”和“報批程序”為基礎(chǔ)，對事前、事中、事后全過程監(jiān)督。將項目成本費用、銷售收入及回款、項目開發(fā)費用作為預(yù)算控制的重點。明確各個崗位的權(quán)責，遵循“誰使用、誰承擔，誰管理、誰控制”的原則，充分發(fā)揮預(yù)算管理部門在預(yù)算中的監(jiān)督作用。

另一方面，要對績效考核加以重視，對績效指標的完成度加以關(guān)注，沒有考核，管理工作、執(zhí)行力度就無法得到保證。根據(jù)部門的現(xiàn)狀對績效指標進行分析，對財務(wù)、成本、銷售、內(nèi)部管理等部門特點設(shè)立細化指標，在此基礎(chǔ)上設(shè)立獎勵機制，要讓考核機制與員工的薪酬掛鉤，激發(fā)全體員工的積極性[5]。

（五）加大信息化平臺的建設(shè)

加大信息化平臺的建設(shè)可以幫助企業(yè)提高運營效率，把控企業(yè)運營成本，幫助企業(yè)提高信息質(zhì)量，有利于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)做出正確的決策。實施全面預(yù)算管理信息化，建立完善的信息化建設(shè)平臺，對于房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品、技術(shù)、品牌和人才方面的轉(zhuǎn)型有著積極的作用。

首先，企業(yè)應(yīng)該重視信息技術(shù)的應(yīng)用，依托于信息化系統(tǒng)的建設(shè)，提供足夠的人力、財力、資源支持。對現(xiàn)有的信息平臺進行優(yōu)化，招聘專業(yè)的信息技術(shù)人員，開發(fā)符合企業(yè)價值理念的系統(tǒng)平臺，統(tǒng)一各部門之間的數(shù)據(jù)口徑和計算方式，加強處理數(shù)據(jù)的效率?；蛘哔徺I專業(yè)的信息系統(tǒng)平臺，促使房地產(chǎn)企業(yè)的信息平臺逐漸完善，為后續(xù)的高效工作提供支撐。

其次，在信息平臺建設(shè)完成之后，加強各部門之間的溝通交流，促進各部門之間的信息得到有效的處理，形成信息共享模式，將龐大的數(shù)據(jù)記錄在企業(yè)數(shù)據(jù)庫里，提高系統(tǒng)處理信息的能力，提高信息的質(zhì)量。

最后，采用科學的數(shù)據(jù)，避免人為的干擾，幫助企業(yè)提高數(shù)據(jù)的質(zhì)量，通過對數(shù)據(jù)進行監(jiān)控以及對大數(shù)據(jù)和信息化的應(yīng)用技術(shù)，當數(shù)據(jù)出現(xiàn)問題或者內(nèi)外部環(huán)境出現(xiàn)問題時，進行及時的警報提醒，提高防范風險的能力[6]。

五、結(jié)語

綜上所述，全面預(yù)算管理作為房地產(chǎn)企業(yè)提高內(nèi)部管理水平的一種有效管理途徑，已經(jīng)在企業(yè)中發(fā)揮了重要作用。面對嚴峻的形勢，房地產(chǎn)企業(yè)必須積極主動地深化改革、突破變局，分析企業(yè)所面臨的困境，積極探尋有效的管理模式，以企業(yè)戰(zhàn)略為導(dǎo)向，制定完善的預(yù)算管理體系，量身定制預(yù)算編制，加強預(yù)算全過程管控，提高預(yù)算執(zhí)行力，推動預(yù)算管理信息化建設(shè)，提升預(yù)算數(shù)據(jù)的準確、安全，提高企業(yè)內(nèi)部控制力量，進而持續(xù)提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效益，提升企業(yè)核心競爭力。