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        豪宅市場(chǎng)會(huì)回暖嗎

        2023-02-26 15:43:08甄愛(ài)軍
        理財(cái)周刊 2023年2期

        甄愛(ài)軍

        2022年,重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積同比降幅近四成,絕對(duì)規(guī)模為2015年以來(lái)最低水平。豪宅市場(chǎng)難以獨(dú)善其身,受二手豪宅成交低迷影響,整體表現(xiàn)難言理想。

        市場(chǎng)整體下挫四成

        2022年,重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積同比降幅近四成,絕對(duì)規(guī)模為2015年以來(lái)最低水平。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院初步統(tǒng)計(jì),2022年,100個(gè)代表城市新建商品住宅月均成交面積約3036萬(wàn)平方米,同比下降36.2%。

        其中,僅極個(gè)別城市仍然保持增長(zhǎng),如上海2022年一手房的成交金額是6344億元,同比增長(zhǎng)9%。但是,不少城市成交面積基本腰斬,這些城市都是歷年來(lái)被認(rèn)為市場(chǎng)相對(duì)活躍、成交規(guī)模比較大的城市,比如長(zhǎng)沙、杭州、寧波、武漢、重慶。

        全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企在2022年的整體表現(xiàn)也體現(xiàn)出了這種變化。中國(guó)指數(shù)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示,2022年,TOP100房企銷(xiāo)售總額為75968.5億元,同比下降41.3%。TOP100房企權(quán)益銷(xiāo)售額為53602.7億元,權(quán)益銷(xiāo)售面積為33723.1萬(wàn)平方米,同比分別下降42.9%和48.1%,市場(chǎng)份額約39.3%,較上年下降12.3個(gè)百分點(diǎn);百億房企權(quán)益銷(xiāo)售額為56793.1億元,市場(chǎng)份額約41.6%。

        另有數(shù)據(jù)表明,各陣營(yíng)房企銷(xiāo)售額均有所下滑。2022年,TOP10房企銷(xiāo)售額均值為3107.7億元,較上年下降33.1%;TOP11~30房企銷(xiāo)售額均值為1035.0億元,較上年下降45.5%;TOP31~50房企及TOP51~100房企銷(xiāo)售額均值分別為519.4億元和276.1億元,同比分別下降50.2%和42.6%。

        2022年以來(lái),房地產(chǎn)政策不斷優(yōu)化,但政策效果尚不明顯,房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端均未恢復(fù),全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍處在深度調(diào)整階段,企業(yè)銷(xiāo)售回款受阻。中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示,2022年銷(xiāo)售額超千億房企20家,較上年同期減少21家;超百億房企130家,較上年同期減少28家。

        房?jī)r(jià)出現(xiàn)年度下跌

        2022年,房?jī)r(jià)全年呈現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì),不管是新房還是二手房,均出現(xiàn)不同程度的下滑。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù),2022年百城新建住宅價(jià)格累計(jì)下跌0.02%,相較2021年由漲轉(zhuǎn)跌。值得注意的是,2022年百城新建住宅價(jià)格自2014年后時(shí)隔7年再次出現(xiàn)年度下跌。其中,2022年12月,百城新建住宅均價(jià)16177元/平方米,環(huán)比下跌0.08%,跌幅較11月擴(kuò)大0.02個(gè)百分點(diǎn),已連續(xù)6個(gè)月環(huán)比下跌。

        二手住宅價(jià)格方面,2022年百城二手住宅價(jià)格總體下跌,上半年二手房?jī)r(jià)呈橫盤(pán)態(tài)勢(shì),下半年房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)明顯,月度環(huán)比跌幅持續(xù)擴(kuò)大,2022年全年百城二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌0.77%。2022年12月,百城二手住宅價(jià)格為15876元/平方米,環(huán)比下跌0.22%,跌幅較11月擴(kuò)大0.01個(gè)百分點(diǎn),已連續(xù)8個(gè)月環(huán)比下跌。

        房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)量居高不下。2022年12月,百城新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量為68個(gè),較2021年同期增加10個(gè);百城二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量增至80個(gè),已連續(xù)5個(gè)月超70個(gè)。

        從累計(jì)下跌城市數(shù)量來(lái)看,2022年新建住宅價(jià)格累計(jì)下跌的城市有70個(gè),二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌的城市有73個(gè)。綜合來(lái)看,2022年百城房?jī)r(jià)走勢(shì)疲弱。

        豪宅市場(chǎng)表現(xiàn)疲弱

        雖然一手豪宅表現(xiàn)尚可,但由于二手豪宅表現(xiàn)“拉胯”,使得豪宅市場(chǎng)整體表現(xiàn)并不理想。

        一手豪宅成交表現(xiàn)尚可??硕鸾y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,從各總價(jià)段來(lái)看,一手豪宅中總價(jià)1000萬(wàn)元以上的成交還在繼續(xù)保持增長(zhǎng),但5000萬(wàn)元以上頂級(jí)豪宅成交出現(xiàn)了下行,全國(guó)共成交383套,較2021年全年下降40%。單價(jià)段也是如此。2022年,單價(jià)15萬(wàn)元/平方米以上頂級(jí)豪宅共成交422套,同比下降19%。

        其中,總價(jià)1000萬(wàn)元以上豪宅同比增長(zhǎng)10%。上海、杭州、廣州和南京4個(gè)城市千萬(wàn)元以上豪宅成交同比均呈現(xiàn)正增長(zhǎng),上海1000萬(wàn)元以上豪宅共成交14973套,同比增長(zhǎng)44%。

        從單價(jià)段來(lái)看,2022年核心城市單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上豪宅共成交18883套,同比增加43%。其中,上海依然占據(jù)了半壁江山,成交占比超過(guò)50%,全年共成交10204套,同比增長(zhǎng)63%。此外,北京、深圳和廣州成交套數(shù)同比均為正增長(zhǎng)。二線城市中,僅三亞和南京單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上豪宅成交套數(shù)出現(xiàn)了下行。

        二手豪宅成交則全面回調(diào)。數(shù)據(jù)顯示,無(wú)論是總價(jià)1000萬(wàn)元以上豪宅,還是總價(jià)5000萬(wàn)元以上頂級(jí)豪宅,成交套數(shù)幾乎全線下跌??們r(jià)1000萬(wàn)元以上二手豪宅成交同比降42%;總價(jià)3000萬(wàn)元以上二手豪宅成交同比降28%;總價(jià)5000萬(wàn)元以上二手頂級(jí)豪宅成交同比降18%。單價(jià)段降幅最為明顯,單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上二手豪宅成交降幅達(dá)到55%;單價(jià)15萬(wàn)元/平方米以上二手頂級(jí)豪宅成交同比降52%。

        對(duì)比發(fā)現(xiàn),二手豪宅市場(chǎng)表現(xiàn)明顯弱于一手豪宅。但和一手豪宅類(lèi)似,上海仍然占據(jù)了豪宅市場(chǎng)重要的市場(chǎng)份額。數(shù)據(jù)顯示,總價(jià)5000萬(wàn)元以上二手頂級(jí)豪宅,上海成交套數(shù)占了七成以上,共成交113套;而單價(jià)15萬(wàn)元/平方米以上頂級(jí)豪宅成交中,上海成交套數(shù)達(dá)到278套,占比也超過(guò)了半數(shù)。

        展望2023年,預(yù)計(jì)隨著疫情度過(guò)高峰期,疊加各地“因城施策”逐漸顯效,重點(diǎn)一二線城市樓市有望企穩(wěn),但預(yù)計(jì)需要較長(zhǎng)的恢復(fù)時(shí)間。對(duì)于豪宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō),其需要在市場(chǎng)整體回暖之后,才會(huì)有明顯的改善。

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