甄愛(ài)軍

2022年，重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積同比降幅近四成，絕對(duì)規(guī)模為2015年以來(lái)最低水平。豪宅市場(chǎng)難以獨(dú)善其身，受二手豪宅成交低迷影響，整體表現(xiàn)難言理想。

市場(chǎng)整體下挫四成

2022年，重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積同比降幅近四成，絕對(duì)規(guī)模為2015年以來(lái)最低水平。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院初步統(tǒng)計(jì)，2022年，100個(gè)代表城市新建商品住宅月均成交面積約3036萬(wàn)平方米，同比下降36.2%。

其中，僅極個(gè)別城市仍然保持增長(zhǎng)，如上海2022年一手房的成交金額是6344億元，同比增長(zhǎng)9%。但是，不少城市成交面積基本腰斬，這些城市都是歷年來(lái)被認(rèn)為市場(chǎng)相對(duì)活躍、成交規(guī)模比較大的城市，比如長(zhǎng)沙、杭州、寧波、武漢、重慶。

全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企在2022年的整體表現(xiàn)也體現(xiàn)出了這種變化。中國(guó)指數(shù)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，2022年，TOP100房企銷(xiāo)售總額為75968.5億元，同比下降41.3%。TOP100房企權(quán)益銷(xiāo)售額為53602.7億元，權(quán)益銷(xiāo)售面積為33723.1萬(wàn)平方米，同比分別下降42.9%和48.1%，市場(chǎng)份額約39.3%，較上年下降12.3個(gè)百分點(diǎn);百億房企權(quán)益銷(xiāo)售額為56793.1億元，市場(chǎng)份額約41.6%。

另有數(shù)據(jù)表明，各陣營(yíng)房企銷(xiāo)售額均有所下滑。2022年，TOP10房企銷(xiāo)售額均值為3107.7億元，較上年下降33.1%;TOP11～30房企銷(xiāo)售額均值為1035.0億元，較上年下降45.5%;TOP31～50房企及TOP51～100房企銷(xiāo)售額均值分別為519.4億元和276.1億元，同比分別下降50.2%和42.6%。

2022年以來(lái)，房地產(chǎn)政策不斷優(yōu)化，但政策效果尚不明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端均未恢復(fù)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍處在深度調(diào)整階段，企業(yè)銷(xiāo)售回款受阻。中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，2022年銷(xiāo)售額超千億房企20家，較上年同期減少21家;超百億房企130家，較上年同期減少28家。

房?jī)r(jià)出現(xiàn)年度下跌

2022年，房?jī)r(jià)全年呈現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)，不管是新房還是二手房，均出現(xiàn)不同程度的下滑。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2022年百城新建住宅價(jià)格累計(jì)下跌0.02%，相較2021年由漲轉(zhuǎn)跌。值得注意的是，2022年百城新建住宅價(jià)格自2014年后時(shí)隔7年再次出現(xiàn)年度下跌。其中，2022年12月，百城新建住宅均價(jià)16177元/平方米，環(huán)比下跌0.08%，跌幅較11月擴(kuò)大0.02個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)6個(gè)月環(huán)比下跌。

二手住宅價(jià)格方面，2022年百城二手住宅價(jià)格總體下跌，上半年二手房?jī)r(jià)呈橫盤(pán)態(tài)勢(shì)，下半年房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)明顯，月度環(huán)比跌幅持續(xù)擴(kuò)大，2022年全年百城二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌0.77%。2022年12月，百城二手住宅價(jià)格為15876元/平方米，環(huán)比下跌0.22%，跌幅較11月擴(kuò)大0.01個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)8個(gè)月環(huán)比下跌。

房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)量居高不下。2022年12月，百城新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量為68個(gè)，較2021年同期增加10個(gè);百城二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量增至80個(gè)，已連續(xù)5個(gè)月超70個(gè)。

從累計(jì)下跌城市數(shù)量來(lái)看，2022年新建住宅價(jià)格累計(jì)下跌的城市有70個(gè)，二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌的城市有73個(gè)。綜合來(lái)看，2022年百城房?jī)r(jià)走勢(shì)疲弱。

豪宅市場(chǎng)表現(xiàn)疲弱

雖然一手豪宅表現(xiàn)尚可，但由于二手豪宅表現(xiàn)“拉胯”，使得豪宅市場(chǎng)整體表現(xiàn)并不理想。

一手豪宅成交表現(xiàn)尚可?？硕鸾y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從各總價(jià)段來(lái)看，一手豪宅中總價(jià)1000萬(wàn)元以上的成交還在繼續(xù)保持增長(zhǎng)，但5000萬(wàn)元以上頂級(jí)豪宅成交出現(xiàn)了下行，全國(guó)共成交383套，較2021年全年下降40%。單價(jià)段也是如此。2022年，單價(jià)15萬(wàn)元/平方米以上頂級(jí)豪宅共成交422套，同比下降19%。

其中，總價(jià)1000萬(wàn)元以上豪宅同比增長(zhǎng)10%。上海、杭州、廣州和南京4個(gè)城市千萬(wàn)元以上豪宅成交同比均呈現(xiàn)正增長(zhǎng)，上海1000萬(wàn)元以上豪宅共成交14973套，同比增長(zhǎng)44%。

從單價(jià)段來(lái)看，2022年核心城市單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上豪宅共成交18883套，同比增加43%。其中，上海依然占據(jù)了半壁江山，成交占比超過(guò)50%，全年共成交10204套，同比增長(zhǎng)63%。此外，北京、深圳和廣州成交套數(shù)同比均為正增長(zhǎng)。二線城市中，僅三亞和南京單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上豪宅成交套數(shù)出現(xiàn)了下行。

二手豪宅成交則全面回調(diào)。數(shù)據(jù)顯示，無(wú)論是總價(jià)1000萬(wàn)元以上豪宅，還是總價(jià)5000萬(wàn)元以上頂級(jí)豪宅，成交套數(shù)幾乎全線下跌?？們r(jià)1000萬(wàn)元以上二手豪宅成交同比降42%;總價(jià)3000萬(wàn)元以上二手豪宅成交同比降28%;總價(jià)5000萬(wàn)元以上二手頂級(jí)豪宅成交同比降18%。單價(jià)段降幅最為明顯，單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上二手豪宅成交降幅達(dá)到55%;單價(jià)15萬(wàn)元/平方米以上二手頂級(jí)豪宅成交同比降52%。

對(duì)比發(fā)現(xiàn)，二手豪宅市場(chǎng)表現(xiàn)明顯弱于一手豪宅。但和一手豪宅類(lèi)似，上海仍然占據(jù)了豪宅市場(chǎng)重要的市場(chǎng)份額。數(shù)據(jù)顯示，總價(jià)5000萬(wàn)元以上二手頂級(jí)豪宅，上海成交套數(shù)占了七成以上，共成交113套;而單價(jià)15萬(wàn)元/平方米以上頂級(jí)豪宅成交中，上海成交套數(shù)達(dá)到278套，占比也超過(guò)了半數(shù)。

展望2023年，預(yù)計(jì)隨著疫情度過(guò)高峰期，疊加各地“因城施策”逐漸顯效，重點(diǎn)一二線城市樓市有望企穩(wěn)，但預(yù)計(jì)需要較長(zhǎng)的恢復(fù)時(shí)間。對(duì)于豪宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，其需要在市場(chǎng)整體回暖之后，才會(huì)有明顯的改善。