嚴躍進

2023年中國房地產(chǎn)如何走？尤其是在房地產(chǎn)市場地位明顯提升的情況下，大家對房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)注度明顯增加。我們尤其要對房地產(chǎn)的大環(huán)境、房地產(chǎn)政策、房地產(chǎn)市場等核心內(nèi)容做分析和展望。

環(huán)境端：總體利于房地產(chǎn)發(fā)展

要重點關(guān)注房地產(chǎn)的大環(huán)境或總基調(diào)。2022年12月，中央政治局會議召開。此次會議分析研究了2023年經(jīng)濟工作。會議明確，“扎實推進中國式現(xiàn)代化”“更好統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展”“大力提振市場信心”。此類表述對于明確2023年宏觀經(jīng)濟政策路線精神、理解疫情防控思路等都有積極的作用。我們認為，2023年在宏觀經(jīng)濟政策方面，目標是清晰的，即積極落實黨的二十大重要精神，提振市場信心、推動經(jīng)濟質(zhì)與量的提升。尤其是要強化敢想敢拼敢闖的思路，搶回“失去的三年”。

該思路對于理解2023年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有積極作用。我們尤其要關(guān)注疫情和人口流動等因素的變化。從疫情的影響來看，在2022年底各地其實迎來了一波感染高峰，但隨后出現(xiàn)了平穩(wěn)態(tài)勢。同樣，社會秩序也總體穩(wěn)定，市場預(yù)期和情緒也開始轉(zhuǎn)好。此類狀況下，社會經(jīng)濟和生活恢復(fù)的可能性就更大了。雖然疫情可能還會產(chǎn)生干擾，但總體上說，由于對疫情的防控經(jīng)驗不斷增加，應(yīng)該說沖擊會逐漸減少。包括房地產(chǎn)在內(nèi)的供給、需求兩端的釋放，其面臨的干擾也會減少。而從人口的流動來說，當前疫情的各類管控其實基本被解除，所以人口流動確實有加快的可能，對產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展有非常正面的影響。特別是從2023年1月旅游消費市場的變化來看，市場很亢奮。這種情緒的提振尤其在三亞和大理等城市更為明顯。從這個角度看，人口流動速度在加快，其勢必帶來很多新需求和機會。比如說房地產(chǎn)方面，房屋開盤的熱度就會明顯增加。

當然有一些不確定性因素，也是我們理解房地產(chǎn)方面所需注意的。應(yīng)該說，目前總的經(jīng)濟思路是：著力穩(wěn)就業(yè)穩(wěn)物價、發(fā)揮有效投資的關(guān)鍵作用、促進企業(yè)向好發(fā)展、鞏固和拓展經(jīng)濟回穩(wěn)向上態(tài)勢等。但經(jīng)濟大環(huán)境的回穩(wěn)和改善，其實還是有一些不確定性的。居民家庭的儲蓄和消費狀況發(fā)生了重要的變化，其對于購房需求的釋放有非常明顯的制約作用。這是我們理解房地產(chǎn)發(fā)展所要關(guān)注的要點。

政策端：防風險穩(wěn)需求是重點

關(guān)于2023年的政策走向，我們可以從1月的一次重要會議開始分析。1月10日，央行和銀保監(jiān)會召開主要銀行信貸工作座談會。此次座談會最大的亮點是提出了資產(chǎn)負債表改善的四項行動。此次會議明確，要全面貫徹落實中央經(jīng)濟工作會議精神，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃，聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，開展“資產(chǎn)激活”“負債接續(xù)”“權(quán)益補充”“預(yù)期提升”四項行動，綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營性和融資性現(xiàn)金流，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表回歸安全區(qū)間。

此次會議說明，此前傳言的資產(chǎn)負債表優(yōu)化計劃，其實確有此事。這說明資產(chǎn)負債表優(yōu)化工作正進入實質(zhì)操作階段。此次會議屬于2023年首次信貸工作會議，但是會議中提及較多的依然是房地產(chǎn)，這也說明，房地產(chǎn)是2023年金融信貸投放的重中之重，體現(xiàn)了高層對于房地產(chǎn)融資的重視和支持。同時，此次會議背后有一層潛在含義，即對于房地產(chǎn)風險的防范依然是作為一項重要工作。所以我們認為，與其說房地產(chǎn)政策要進一步放松，倒不如說2023年首先要做的一項基礎(chǔ)工作就是要防風險。從這個角度看，2023年結(jié)合企業(yè)端的內(nèi)容，防范化解風險的政策依然會加快推出。

當然最核心的工作其實還是住房需求提振的工作。2023年是提振樓市尤其是消費需求、確保樓市走出低谷的最關(guān)鍵一年。關(guān)于住房消費需求的提振，有幾個要點：第一，對于各類限制性的購房政策，后續(xù)依然要進行調(diào)整或取消，如各地認房又認貸等政策，取消的可能性非常大。第二，對于特定群體，也要繼續(xù)給予購房政策支持。這一點此前住建部有過明確的表述。今年1月5日，住建部部長明確，對于購買第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來。對于購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對于購買三套以上住房的，原則上不支持，就是不給投機炒房者重新入市留有空間。相關(guān)需求政策也會與此高度吻合。

市場端：預(yù)計呈現(xiàn)鉤形走勢

我們認為，對于2023年房地產(chǎn)市場的判斷，尤其是從交易行情的判斷來看，依然需要保持謹慎心態(tài)。換而言之，房地產(chǎn)市場持續(xù)改善的可能和機會較大。但是在這樣的機會下，房地產(chǎn)市場并不會一帆風順。最主要的原因是，當前房地產(chǎn)市場面臨比較大的沖擊和問題，基礎(chǔ)其實非常虛弱。在這種虛弱的狀態(tài)下，房地產(chǎn)交易行情要一下子提振，其實沒有這個條件和基礎(chǔ)。而且從實際感受看，房價總體還處于下跌的狀態(tài)，這也就會使得市場數(shù)據(jù)面臨較大的壓力，購房者的預(yù)期也不會快速改變。這方面就需要我們理性去看待市場走勢。

來看具體的行情走勢。應(yīng)該說，2023年房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)鉤形走勢。這種走勢同時也說明，短期內(nèi)或還是有降溫的可能。或者說在2023年第一季度還不能過分地樂觀。雖然目前包括文旅等市場開始提振，以及粵港澳大灣區(qū)通關(guān)后區(qū)域市場樓市也略有提振，但總體上沒有非常明顯反饋到全國房地產(chǎn)市場。最重要的原因是，購房者確實購買力或支付能力受嚴重影響。這是需要注意的地方。當然隨著購房政策的繼續(xù)寬松以及壓抑的購房需求釋放，預(yù)計5月后房地產(chǎn)市場會有一波明顯的交易高峰。當然能真正讓房企感受到市場狀況已經(jīng)有了實質(zhì)性或比較明顯的改善，或是2023年9月這一時間節(jié)點。這中間尤其是一些二手房交易較好的城市，會逐漸傳導(dǎo)到一手房市場，帶來一波繁榮。

房地產(chǎn)市場方面，從業(yè)態(tài)和城市等角度，也有一個先后的復(fù)蘇順序。第一，從物業(yè)來說，鑒于當前文旅市場的復(fù)蘇，所以酒店、民宿、商業(yè)零售等市場會開始逐漸活躍，尤其是一些文旅資源豐富的城市。第二，從城市能級看，大城市預(yù)計依然會有一波較好的行情，即先于中小城市。至少大城市在購房政策紅利上比較多，潛在的購房需求明顯要強勁得多，其依然可以成為樓市復(fù)蘇的先行者。相關(guān)城市的房企和購房者等都需要密切注意這一點，在項目營銷和房屋選購方面要適當注意這些新特征。