紀(jì)貞羽

(北京建工地產(chǎn)有限責(zé)任公司 北京 100101)

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過了20多年的快速發(fā)展時(shí)期，吸引了大量企業(yè)的涌入。在此期間，眾多房地產(chǎn)企業(yè)利用高杠桿借貸資金進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)[1]。近年來，隨著“房住不炒”的提出，國(guó)家相應(yīng)出臺(tái)了“限購(gòu)限貸，限售限價(jià)”“去杠桿”“銀行貸款收緊”一系列的宏觀政策，使得房地產(chǎn)行業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，行業(yè)增速放緩。眾多房地產(chǎn)企業(yè)為適應(yīng)這一市場(chǎng)變化進(jìn)行了戰(zhàn)略調(diào)整。其中，最典型的便是多元化經(jīng)營(yíng)，通過多元化經(jīng)營(yíng)擴(kuò)張企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍，降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。然而，多元化經(jīng)營(yíng)存在一定的財(cái)務(wù)隱患，很多企業(yè)進(jìn)行的多元化經(jīng)營(yíng)沒有達(dá)到預(yù)期效果便產(chǎn)生了新的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。本文以恒大集團(tuán)為例，分析恒大集團(tuán)在多元化經(jīng)營(yíng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)，并提出相應(yīng)建議，以期為房地產(chǎn)行業(yè)其他公司的多元化經(jīng)營(yíng)提供借鑒。

1 恒大集團(tuán)多元化經(jīng)營(yíng)的動(dòng)因分析

恒大集團(tuán)成立于1996年，在其成立的最初十年，企業(yè)的資金基本全部投資于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。隨著2009年公司在中國(guó)香港證券交易所成功上市，公司開始多元化轉(zhuǎn)型。除了房地產(chǎn)行業(yè)外，恒大集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)范圍還涉及體育、新能源汽車、健康、旅游、文化、高科技、金融多個(gè)產(chǎn)業(yè)。

1.1 分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)的典型特征是投資時(shí)間長(zhǎng)、資金需求量大，所以對(duì)于擁有很多在建、開發(fā)項(xiàng)目的恒大集團(tuán)而言，這是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。一旦企業(yè)資金管理不善，就很可能會(huì)造成巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)[2]。因此，通過多元化經(jīng)營(yíng)可將公司的資金和資源投入其他投資回收周期短的行業(yè)，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)的不確定性，從而達(dá)到穩(wěn)定企業(yè)現(xiàn)金流、分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的目的。

1.2 提高資源的配置效率

企業(yè)在快速發(fā)展過程中會(huì)產(chǎn)生許多未充分利用的資源，即企業(yè)的冗余資源[3]。企業(yè)對(duì)于冗余資源的處理一般有兩種方法：一是出售這部分資源，但是出售的同時(shí)，也喪失了該部分資源的配置權(quán)；二是將這部分資源投入別的行業(yè)，從而實(shí)現(xiàn)資源的有效配置。恒大集團(tuán)作為知名的房地產(chǎn)企業(yè)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展積累了大量資源，并且有能力將這部分資源投入新的市場(chǎng)。因此，恒大集團(tuán)希望通過多元化經(jīng)營(yíng)充分利用企業(yè)的資源，從而提高企業(yè)資源的配置效率。

1.3 宏觀政策的影響

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到國(guó)家政策的影響。在2008年金融危機(jī)后，國(guó)家出臺(tái)“四萬億”計(jì)劃投資到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中，刺激了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。然而房地產(chǎn)行業(yè)一直面臨著人多地少的問題，房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展必然會(huì)受到土地資源的限制。此外，房地產(chǎn)行業(yè)的投資回收年限較長(zhǎng)，融資渠道單一，主要是向銀行貸款，如果政府采取緊縮性的貨幣政策，房地產(chǎn)企業(yè)想要獲得資金就舉步維艱，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)非常不利。而隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的升級(jí)，尤其是對(duì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快的抑制措施，房地產(chǎn)企業(yè)也背負(fù)著巨大的壓力。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)為了自身的可持續(xù)發(fā)展，往往會(huì)進(jìn)行多元化經(jīng)營(yíng)，通過多元化經(jīng)營(yíng)規(guī)避宏觀調(diào)控政策對(duì)自身發(fā)展的影響。

2 恒大集團(tuán)多元化經(jīng)營(yíng)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

本文利用恒大集團(tuán)2014—2020年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù),分析多元化經(jīng)營(yíng)實(shí)施后企業(yè)在籌資、投資及流動(dòng)性方面的風(fēng)險(xiǎn)。

2.1 恒大集團(tuán)多元化經(jīng)營(yíng)中的籌資風(fēng)險(xiǎn)

籌資風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為企業(yè)在籌集資金后，由于資金流緊張而出現(xiàn)的無法按期償還債務(wù)的情況，在財(cái)務(wù)能力上表現(xiàn)為企業(yè)的償債能力不足。本文通過分析恒大集團(tuán)的流動(dòng)比率、速動(dòng)比率和資產(chǎn)負(fù)債率等短期償債能力和長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)來分析其籌資風(fēng)險(xiǎn)。

考慮到恒大集團(tuán)在2014年進(jìn)入多元化經(jīng)營(yíng)的鼎盛時(shí)期，所以本文重點(diǎn)分析恒大集團(tuán)2014—2020年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。表1給出了恒大集團(tuán)2014—2020年償債能力的相關(guān)指標(biāo)。由此可以看出，流動(dòng)比率在2014—2020年整體呈下降趨勢(shì)，從2014年的1.43下降到2020年的1.26；速動(dòng)比率在2014—2020年整體呈下降趨勢(shì)，從2014年的0.51下降至2020年的0.33；資產(chǎn)負(fù)債率在2014—2020年整體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，從2014年的0.76上升到2020年的0.85。流動(dòng)比率和速動(dòng)比率的下降，意味著公司短期償債能力的下降，而資產(chǎn)負(fù)債率的上升則意味著公司長(zhǎng)期償債能力的下降。此外，本文還橫向?qū)Ρ攘撕愦蠹瘓F(tuán)的流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、資產(chǎn)負(fù)債率與房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的平均值。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，除個(gè)別年份以外，在2014—2020年恒大集團(tuán)的流動(dòng)比率、速動(dòng)比率均低于行業(yè)平均值，資產(chǎn)負(fù)債率均高于行業(yè)平均值，說明恒大集團(tuán)的償債能力弱于行業(yè)平均值。恒大集團(tuán)進(jìn)行多元化經(jīng)營(yíng)是通過大量舉債來籌集資金的，企業(yè)背負(fù)較大的負(fù)債，加大了償債壓力，因此造成了巨大的籌資風(fēng)險(xiǎn)。

表1 恒大集團(tuán)2014—2020年償債能力指標(biāo)

2.2 恒大集團(tuán)多元化經(jīng)營(yíng)中的投資風(fēng)險(xiǎn)

投資風(fēng)險(xiǎn)意味著企業(yè)投資某項(xiàng)目后的最終收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離，導(dǎo)致投入的本金無法收回的風(fēng)險(xiǎn)[4]。表2給出了恒大集團(tuán)2014—2020年的銷售凈利率、總資產(chǎn)收益率和凈資產(chǎn)收益率情況。由表2可以看出，除了在2018年全國(guó)房?jī)r(jià)達(dá)到峰值時(shí)銷售凈利率、總資產(chǎn)收益率和凈資產(chǎn)收益率有回升外，三個(gè)指標(biāo)整體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。其中，銷售凈利率從2014年的16.17%下降到2020年的5.50%；總資產(chǎn)收益率從2014年的3.06%下降到2020年的0.36%；凈資產(chǎn)收益率從2014年的24.66%下降到2020年的6.19%。三個(gè)指標(biāo)的變化反映了恒大集團(tuán)的多元化經(jīng)營(yíng)并未對(duì)公司的盈利能力帶來積極影響，反而降低了其盈利穩(wěn)定性，恒大集團(tuán)的礦泉水、糧油就是很好的例子。總體而言，恒大集團(tuán)的多元化戰(zhàn)略降低了企業(yè)資金的使用效率，增加了投資風(fēng)險(xiǎn)。

表2 恒大集團(tuán)2014—2020年盈利能力指標(biāo)

2.3 恒大集團(tuán)多元化經(jīng)營(yíng)中的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)無法獲得足夠的資金來支撐其他業(yè)務(wù)的發(fā)展所帶的風(fēng)險(xiǎn)。本文對(duì)恒大集團(tuán)2014—2020年的現(xiàn)金流量表進(jìn)行了分析，如表3所示。由表3可以看出，恒大集團(tuán)投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流均為負(fù)值，且在2016年達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的-1195.6億元，說明恒大集團(tuán)雖然通過多元化戰(zhàn)略涉入了多個(gè)行業(yè)，但是并未形成正的現(xiàn)金流?？紤]到涉入這些行業(yè)所占用的大量資金，恒大集團(tuán)很可能陷入現(xiàn)金流危機(jī)。與投資活動(dòng)產(chǎn)生的負(fù)現(xiàn)金流項(xiàng)相應(yīng)的是恒大集團(tuán)籌資活動(dòng)的現(xiàn)金流在2014—2020年基本都是正值，說明企業(yè)多元化擴(kuò)張所需資金主要依賴籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流進(jìn)行補(bǔ)充。此外，恒大集團(tuán)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的現(xiàn)金流也表現(xiàn)出不穩(wěn)定狀態(tài)，在2017年達(dá)到-1509.7億元，而在2020年則為1100.6億元。經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的不穩(wěn)定，也導(dǎo)致企業(yè)無法從經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，同時(shí)增加了企業(yè)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

表3 恒大集團(tuán)2014—2020年的現(xiàn)金流量指標(biāo)

3 對(duì)恒大集團(tuán)多元化經(jīng)營(yíng)的建議

3.1 合理布局多元化產(chǎn)業(yè)

恒大集團(tuán)的多元化經(jīng)營(yíng)布局很大，從2009年上市以來，先后進(jìn)入多個(gè)與其主營(yíng)業(yè)務(wù)不相關(guān)的行業(yè)，其中多個(gè)行業(yè)的多元化布局以失敗告終，造成了企業(yè)的低效率投資。企業(yè)的多元化戰(zhàn)略可分為相關(guān)多元化和非相關(guān)多元化[5]。相關(guān)多元化強(qiáng)調(diào)企業(yè)在進(jìn)行多元化經(jīng)營(yíng)時(shí)選擇與其主營(yíng)業(yè)務(wù)相關(guān)的行業(yè)，這樣可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的管理、技術(shù)、資源及價(jià)值鏈的效應(yīng)最大化。對(duì)恒大集團(tuán)而言，在多元化布局時(shí)，可以更多地考慮物業(yè)管理、地產(chǎn)中介等與房地產(chǎn)密切相關(guān)的行業(yè)，從而通過有效地業(yè)務(wù)整合來降低運(yùn)營(yíng)成本，產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)。

3.2 適當(dāng)退出部分虧損性業(yè)務(wù)

由于恒大集團(tuán)過多地涉入非相關(guān)多元化經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致企業(yè)的管理、技術(shù)等優(yōu)勢(shì)無法實(shí)現(xiàn)有效整合、不能充分發(fā)揮協(xié)同作用。例如，恒大集團(tuán)在2013年推出的恒大冰泉由于管理不善、市場(chǎng)定位不清晰，常年處于虧損，最后只能以低價(jià)出售。再如，恒大足球，雖然代表中國(guó)足球在亞冠賽場(chǎng)屢創(chuàng)輝煌，但長(zhǎng)期的巨額投入也為企業(yè)的財(cái)務(wù)帶來巨大壓力。因此，對(duì)于恒大集團(tuán)而言，為了保證企業(yè)經(jīng)營(yíng)的可持續(xù)性，可以考慮適當(dāng)退出部分虧損性業(yè)務(wù)，通過戰(zhàn)略性止損來調(diào)整企業(yè)的多元化布局。

3.3 把握多元化經(jīng)營(yíng)的節(jié)奏

恒大集團(tuán)多元化經(jīng)營(yíng)涉及的產(chǎn)業(yè)之多前所未有，包括體育、健康、旅游、文化、新能源等多個(gè)領(lǐng)域，恒大集團(tuán)幾乎是在同時(shí)進(jìn)入多個(gè)領(lǐng)域，進(jìn)行多元化布局。多元化布局需要大量的資金投入，大大增加了恒大集團(tuán)的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。因此，恒大集團(tuán)可在一個(gè)領(lǐng)域穩(wěn)扎穩(wěn)打，在該領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展后再考慮布局另一個(gè)產(chǎn)業(yè)。恒大集團(tuán)要保證地產(chǎn)業(yè)務(wù)的正常發(fā)展，在此基礎(chǔ)上可以發(fā)展恒大物業(yè)，因?yàn)槲飿I(yè)與地產(chǎn)業(yè)務(wù)息息相關(guān)，恒大集團(tuán)有相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)，所以經(jīng)營(yíng)起來相對(duì)容易。

4 結(jié)語(yǔ)

在全球經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力下，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始布局多元化戰(zhàn)略，希望通過業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型來降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。本文通過對(duì)恒大集團(tuán)多元化經(jīng)營(yíng)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，利用企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)考察了恒大集團(tuán)多元化經(jīng)營(yíng)中的籌資、投資和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。研究認(rèn)為，恒大集團(tuán)多元化經(jīng)營(yíng)涉及產(chǎn)業(yè)過多、多元化布局過快，導(dǎo)致企業(yè)面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)應(yīng)通過合理布局、適當(dāng)退出和把握節(jié)奏來降低風(fēng)險(xiǎn)。

雖然目前恒大集團(tuán)已經(jīng)面臨著巨大的債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)，但分析其多元化經(jīng)營(yíng)中存在的問題依然可為房地產(chǎn)行業(yè)中的其他企業(yè)提供借鑒。在國(guó)家“房住不炒”的宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行多元化布局已經(jīng)勢(shì)在必行。在多元化戰(zhàn)略實(shí)施中，企業(yè)應(yīng)有明確的目標(biāo)，不能盲目擴(kuò)張，可以考慮先進(jìn)行相關(guān)多元化經(jīng)營(yíng)，注重產(chǎn)業(yè)間協(xié)同整合。同時(shí)，把握好多元化經(jīng)營(yíng)的節(jié)奏，如果公司在多元化經(jīng)營(yíng)中遇到困境，就應(yīng)及時(shí)止損。