文/白楷卿

城市汽車保有量不斷增長(zhǎng)，停車位卻無法滿足正常的停車需要，停車位問題已成為重大的民生問題和社會(huì)關(guān)注度較高的問題。然而，經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)較少，絕大多數(shù)的住宅小區(qū)車庫(kù)車位又由開發(fā)商辦理停車場(chǎng)收費(fèi)許可證，對(duì)業(yè)主按月或按時(shí)收取停車費(fèi)，有的甚至以長(zhǎng)租合同的方式變相出售給他人，還有的被挪作他用，引發(fā)了眾多的停車位糾紛。數(shù)量眾多的住宅小區(qū)車庫(kù)車位確權(quán)登記長(zhǎng)期面臨法律空白，既違背了物權(quán)法定原則，又造成大量小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商、小區(qū)與物業(yè)管理單位之間的矛盾糾紛，不利于社會(huì)的和諧穩(wěn)定。隨著《民法典》的頒布實(shí)施，對(duì)住宅小區(qū)車庫(kù)車位的確權(quán)登記應(yīng)依法開展，對(duì)于存量住宅小區(qū)車庫(kù)車位的確權(quán)登記也應(yīng)按照自然資源部《關(guān)于加快解決不動(dòng)產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的通知》（自然資發(fā)〔2021〕1號(hào)）的相關(guān)規(guī)定結(jié)合各地實(shí)際妥善解決。

一、住宅小區(qū)車庫(kù)車位確權(quán)登記與建筑物區(qū)分所有權(quán)之關(guān)系

已經(jīng)廢止的《物權(quán)法》首次引入了“建筑物區(qū)分所有權(quán)”概念，將建筑物按所有權(quán)分為業(yè)主專有部分、區(qū)分所有權(quán)業(yè)主共有部分及不區(qū)分所有權(quán)部分。住宅小區(qū)車庫(kù)車位作為建筑物的一部分必然應(yīng)按法律規(guī)定進(jìn)行確權(quán)登記。但《物權(quán)法》雖然在一定程度上對(duì)住宅小區(qū)停車位權(quán)屬的問題予以明確，但是各方對(duì)法律在該問題上過于原則化規(guī)定的存在理解差異，對(duì)法條的具體適用角度的理解也不盡相同，相關(guān)司法解釋又缺乏對(duì)具體實(shí)施層面的指導(dǎo)，給實(shí)務(wù)中解決此類矛盾造成了不小的困擾，此類糾紛也因此層出不窮。于2021年1月1日正式施行的《民法典》物權(quán)編有關(guān)停車位權(quán)屬的規(guī)定較《物權(quán)法》并未調(diào)整，對(duì)停車位的權(quán)屬仍沿用“約定歸屬”的規(guī)則，對(duì)此社會(huì)反響強(qiáng)烈。

目前，司法界、學(xué)術(shù)界及不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)界對(duì)住宅小區(qū)車庫(kù)車位權(quán)屬問題存在較大爭(zhēng)議，如有登記說、面積分?jǐn)傉f、業(yè)主所有說、開發(fā)商所有說及約定歸屬說等各種說法。對(duì)住宅小區(qū)車庫(kù)車位的確權(quán)登記，各地處理的方式也不盡相同。鑒于我國(guó)《民法典》當(dāng)前采用“約定歸屬”規(guī)則，看似是一種公平的方式，但并未改變住宅小區(qū)車庫(kù)車位歸屬不明的狀況。在法律沒有明確住宅小區(qū)車位車庫(kù)權(quán)屬的情況下，單靠當(dāng)事人根據(jù)房地產(chǎn)買賣合同約定歸屬極易引起各種糾紛，何況如果法律沒有明確住宅小區(qū)車位車庫(kù)歸開發(fā)商所有，開發(fā)商與受讓方簽定車位車庫(kù)買賣合同的合法性便存異，這種狀況也已無法適應(yīng)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要。

針對(duì)住宅小區(qū)車庫(kù)車位的歸屬和流轉(zhuǎn)問題，《民法典》第二百七十五條和《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋〔2009〕7號(hào)，2020年12月23日修正）第二、三、五、六條進(jìn)行了初步的規(guī)定，但其規(guī)定過于原則化，導(dǎo)致不同種類的車位在適用時(shí)陷入困境。各地的管理?xiàng)l例、辦法雖然對(duì)其歸屬和流轉(zhuǎn)進(jìn)行了細(xì)致的規(guī)定，但是其側(cè)重點(diǎn)不同，且地方條例及規(guī)定對(duì)物權(quán)作出規(guī)定似有越權(quán)之嫌，因?yàn)閷?duì)物權(quán)的歸屬必須由法律作出規(guī)定。中國(guó)目前并沒有一個(gè)統(tǒng)一的法律體系解決住宅小區(qū)車庫(kù)車位的權(quán)屬問題，導(dǎo)致對(duì)住宅小區(qū)車庫(kù)車位的確權(quán)登記也缺少法定依據(jù)，不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)際工作中的處理方式五花八門，不利于行政管理的合法性和規(guī)范性。為此，在解決住宅小區(qū)車位權(quán)屬的問題上，筆者主張以建筑物區(qū)分所有權(quán)制度為框架，從建設(shè)工程規(guī)劃文件到不動(dòng)產(chǎn)登記載體都應(yīng)該明示共有部分的內(nèi)容，而不是僅僅從專有部分的角度公示建筑物區(qū)分所有權(quán)。將住宅小區(qū)車庫(kù)車位劃分為獨(dú)立停車位、地面停車位、地下停車位、首層架空型車位和樓頂平臺(tái)車位，根據(jù)停車位的不同特點(diǎn)，在建筑物區(qū)分所有權(quán)的理論框架下對(duì)其能否作為專有權(quán)的客體進(jìn)行分類明確，最終采用區(qū)分原則對(duì)其進(jìn)行權(quán)利歸屬的確定。為了進(jìn)一步明確小區(qū)停車位的權(quán)屬，筆者建議在研究建筑物區(qū)分所有權(quán)、物權(quán)理論及我國(guó)現(xiàn)有立法現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明確和完善住宅小區(qū)停車位各類權(quán)屬規(guī)定，并在不動(dòng)產(chǎn)首次登記環(huán)節(jié)予以確權(quán)登記。

二、現(xiàn)行法律、行政法規(guī)對(duì)住宅小區(qū)車庫(kù)車位的權(quán)屬規(guī)定

《民法典》第二百七十五條〖建筑區(qū)劃內(nèi)車位、車庫(kù)的歸屬規(guī)則〗規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！狈蓪?duì)于車位車庫(kù)的歸屬采用“約定歸屬”的規(guī)則。

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》為程序法，未提及業(yè)主專有部分、共有部分及其他如停車位等未明確權(quán)屬的部分。

《〈不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例〉實(shí)施細(xì)則》第三十五條規(guī)定：“申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（一）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者土地權(quán)屬來源材料；（二）建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料；（三）房屋已經(jīng)竣工的材料；（四）房地產(chǎn)調(diào)查或者測(cè)繪報(bào)告；（五）相關(guān)稅費(fèi)繳納憑證；（六）其他必要材料?！痹搶?shí)施細(xì)則更多側(cè)重于對(duì)申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的程序及要件作出規(guī)范，未提及對(duì)確定權(quán)屬的問題。

該實(shí)施細(xì)則第三十六條規(guī)定：“辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并申請(qǐng)登記為業(yè)主共有。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，其對(duì)共有部分享有的權(quán)利依法一并轉(zhuǎn)讓?！睂?duì)住宅小區(qū)車庫(kù)車位是否屬于“公共場(chǎng)所”、“公用設(shè)施”，該實(shí)施細(xì)則并未明確。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)對(duì)住宅小區(qū)車庫(kù)車位的確權(quán)登記

（一）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與不動(dòng)產(chǎn)首次登記的關(guān)系

不動(dòng)產(chǎn)首次登記是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的第一次登記。未辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動(dòng)產(chǎn)其他類型登記，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。不動(dòng)產(chǎn)首次登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)在法律層面的歸屬具有重要的意義，其后的轉(zhuǎn)移登記、變更登記和抵押登記均依據(jù)首次登記所確立的權(quán)屬進(jìn)行，如果首次登記不對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬進(jìn)行確權(quán)登記，其后一系列程序?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)權(quán)屬的登記則無從談起，所以對(duì)住宅小區(qū)車庫(kù)車位的確權(quán)登記首先就是要在環(huán)節(jié)予以明確。

不動(dòng)產(chǎn)首次登記建筑物區(qū)分所有權(quán)及不區(qū)分所有權(quán)的依據(jù)主要為經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審查后的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍測(cè)繪成果及判定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的其他材料。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查應(yīng)按照《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案（試行）》開展，分為權(quán)屬調(diào)查、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量、成果審查和入庫(kù)等內(nèi)容。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查的核心是查清不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，其依據(jù)是法律法規(guī)規(guī)定、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來源證明材料。房屋等建筑物/構(gòu)筑物權(quán)屬調(diào)查的內(nèi)容是：查清房屋等建筑物/構(gòu)筑物權(quán)利人、坐落、項(xiàng)目名稱、房屋性質(zhì)、構(gòu)（建）筑物類型、共有情況、用途、規(guī)劃用途、幢號(hào)、戶號(hào)、總套數(shù)、總層數(shù)、所在層次、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、建筑面積、專有建筑面積、分?jǐn)偨ㄖ娣e等內(nèi)容。針對(duì)宗地內(nèi)的建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分，還應(yīng)查清其權(quán)利人、構(gòu)（建）筑物名稱、構(gòu)（建）筑物數(shù)量或者面積、分?jǐn)偼恋孛娣e等。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果主要是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表：國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的應(yīng)包含地籍調(diào)查表（宗地圖、界址點(diǎn)坐標(biāo)表等）；國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)的應(yīng)包含地籍調(diào)查表、房屋調(diào)查表（項(xiàng)目信息表、房屋基本信息表、分棟宗地圖、房產(chǎn)分戶圖等）。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍測(cè)繪成果包括：國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的應(yīng)包含地界放點(diǎn)報(bào)告等；國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)的應(yīng)包含不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果審核意見書、房屋建筑面積測(cè)繪報(bào)告和建設(shè)工程竣工測(cè)量報(bào)告等。判定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的其他材料包括但不限于：土地權(quán)屬證明文件，土地出讓合同書、劃撥決定書、權(quán)利證書等；項(xiàng)目規(guī)劃文件，建設(shè)工程規(guī)劃許可證、規(guī)劃復(fù)函、規(guī)劃驗(yàn)收合格證等；其他材料，配套公共設(shè)施的歸屬說明、開發(fā)建設(shè)單位提供涉及區(qū)分所有權(quán)的說明、商品房預(yù)售許可證及商品房預(yù)售房號(hào)清單、合同約定移交政府的公建配套、屬全體業(yè)主共有的物業(yè)管理用房等。

但是，土地出讓合同書、權(quán)籍調(diào)查成果、商品房買賣合同對(duì)住宅小區(qū)車庫(kù)車位尤其是地下車庫(kù)車位的權(quán)屬記載往往不明確或無記載，無法確定是業(yè)主專有部分還是區(qū)分所有權(quán)業(yè)主共有部分，再加上法律對(duì)住宅小區(qū)車庫(kù)車位歸屬的模糊規(guī)定，使得實(shí)操中對(duì)住宅小區(qū)車庫(kù)車位的確權(quán)登記也處于模糊狀態(tài)。

（二）不動(dòng)產(chǎn)首次登記對(duì)建筑物不同部分的分類處理

1.登記部分建筑面積。實(shí)務(wù)中，多地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在建設(shè)單位申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記時(shí)對(duì)可以明確權(quán)利人的采用登記發(fā)證的方式，根據(jù)土地使用權(quán)出讓合同、建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果等材料，在房屋首次登記環(huán)節(jié)確定可登記的部分及建筑面積。房屋首次登記的建筑面積=規(guī)定建筑面積（含地上、地下）+核增建筑面積（不含車庫(kù)建筑面積），首次登記的權(quán)利人為建設(shè)單位。

地上建筑物面積分為地上規(guī)定建筑面積和地上核增建筑面積。地上規(guī)定建筑面積是規(guī)劃、土地行政主管部門在建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)出讓合同書和規(guī)劃驗(yàn)收合格證中規(guī)定的地上建筑面積；地上核增建筑面積是規(guī)劃行政主管部門為了公共安全，方便公共活動(dòng)、改善公共環(huán)境、鼓勵(lì)配建機(jī)動(dòng)車停車位等，經(jīng)核定允許在地上規(guī)定建筑面積指標(biāo)以外增建的特定用途的地上建筑面積，如架空層、避難層等。地下建筑面積分為地下規(guī)定建筑面積和地下核增建筑面積。地下規(guī)定建筑面積為規(guī)劃、土地行政主管部門在建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)出讓合同書和規(guī)劃驗(yàn)收合格證中規(guī)定的地下建筑面積；地下核增建筑面積是規(guī)劃行政主管部門為了公共安全，方便公共活動(dòng)、改善公共環(huán)境、鼓勵(lì)配建機(jī)動(dòng)車停車位等，經(jīng)核定允許在地下規(guī)定建筑面積指標(biāo)以外增建的特定用途的地上建筑面積，如地下車庫(kù)、設(shè)備用房等。

首次登記后分割分戶到最小不動(dòng)產(chǎn)單元（可以是棟、層、套）后除套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偯娣e登記在權(quán)利人名下外，對(duì)土地使用權(quán)出讓合同、建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查中記載的如物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)委會(huì)辦公用房、物業(yè)服務(wù)設(shè)備用房、消防控制室、人防報(bào)警間、架空綠化休閑、內(nèi)庭院、消防車道、公用設(shè)備用房、地下通道、核增的建筑面積（不含車庫(kù)建筑面積）計(jì)建筑面積的在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以記載，權(quán)利人為業(yè)主共有，不予分戶登記辦證。土地使用權(quán)出讓合同中約定未計(jì)收地價(jià)款的警務(wù)室、居委會(huì)、文化活動(dòng)室、垃圾房等可以確定權(quán)利人的配套房屋性質(zhì)為非商品性質(zhì)。

2.不登記部分建筑面積。建筑物區(qū)分所有權(quán)業(yè)主共有部分為計(jì)登記建筑面積范圍內(nèi)共有部分和不計(jì)建筑面積的業(yè)主共有部分。所有權(quán)業(yè)主共有部分中的小區(qū)道路、綠地、廣場(chǎng)、泳池等不計(jì)建筑面積的部分，填寫共有部分名稱、類別、占地面積，附一張總平面示意圖標(biāo)識(shí)各部位位置及范圍。在首次登記建筑面積范圍內(nèi)，計(jì)建筑面積未分?jǐn)偟墓灿胁糠?，如架?架空綠化、避難層、城市公共通道、平臺(tái)、物業(yè)管理用房、消防控制室等，填寫共有部分名稱、類型、建筑面積，所在位置填寫棟及層數(shù)（屬地下核增及地上停車等未明確產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)，不用記載在共有部分）。

對(duì)小區(qū)內(nèi)不計(jì)入建筑面積的部分如架空停車、地下停車庫(kù)以及道路、綠地、空地、休 地、連廊、走廊、天臺(tái)、廣場(chǎng)、泳池等不登記。區(qū)分所有權(quán)業(yè)主共有部分未計(jì)建筑面積的共有部分如綠地、小區(qū)道路等通過總平面圖標(biāo)識(shí)各共有部分位置；計(jì)建筑面積未分?jǐn)偣灿胁糠值?，在樓盤表中記載所在棟及所在層。

這樣一來，在房屋首次登記及分戶分證登記后，住宅小區(qū)車庫(kù)車位就成了不被確權(quán)登記和發(fā)證的空白地帶。

四、分類明確住宅小區(qū)車庫(kù)車位的權(quán)利歸屬和不動(dòng)產(chǎn)登記

（一）住宅小區(qū)地面停車位及非人防工程地下停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬和不動(dòng)產(chǎn)登記

以建筑物區(qū)分所有權(quán)理論為切入點(diǎn)，從住宅小區(qū)停車位所有權(quán)的原始取得與繼受取得兩方面對(duì)其權(quán)屬進(jìn)行確權(quán)登記。

除地面車庫(kù)車位、人防工程涉及的地下車庫(kù)車位，其他車庫(kù)車位如不在業(yè)主分?jǐn)偨ㄖ娣e之內(nèi)，應(yīng)依據(jù)《民法典》建筑區(qū)劃內(nèi)車庫(kù)車位的權(quán)利歸屬采用“約定歸屬”的規(guī)則，通過約定歸屬的方式，由業(yè)主繼受取得其所有權(quán)，但屬于區(qū)分所有建筑物共有部分的停車位不得約定由開發(fā)商所有。在未約定或未明確約定歸屬時(shí)，地面停車位屬于全體業(yè)主共有，建筑物首層架空層停車位、地面獨(dú)立多層停車樓停車位、地下非人防停車位屬于開發(fā)商所有，建筑物屋頂平臺(tái)停車位屬于該棟建筑物的全體業(yè)主共有或?yàn)轫敇翘囟I(yè)主專有。

1.地面停車位屬于業(yè)主共有。對(duì)住宅小區(qū)地面停車位，應(yīng)依據(jù)《民法典》第二百七十五條的相關(guān)規(guī)定對(duì)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位且在規(guī)劃文件上明確為停車位的，明確為業(yè)主共有，不得約定由開發(fā)商所有，開發(fā)商無權(quán)將停車位隨意出售或租借。房屋權(quán)屬調(diào)查時(shí)權(quán)利人為“業(yè)主共有”，不填寫具體業(yè)主姓名或名稱，在辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記時(shí)由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在登記簿上予以記載其面積及用途。

2.建筑物首層架空層停車位屬于專有部分。建筑物首層架空層停車位如不在業(yè)主分?jǐn)偨ㄖ娣e之內(nèi)，則屬于專有部分，開發(fā)商因建造行為，按照“誰投資、誰所有”原則，由其原始取得所有權(quán)。房屋權(quán)屬調(diào)查時(shí)權(quán)利人填開發(fā)商名稱，在辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記時(shí)由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在登記簿上予以記載其位置、面積及用途。

3.地面獨(dú)立多層停車樓停車位屬于專有部分。地面獨(dú)立多層停車樓停車位如不在業(yè)主分?jǐn)偨ㄖ娣e之內(nèi)，則屬專有部分，開發(fā)商因建造行為，按照“誰投資、誰所有”原則，由其原始取得所有權(quán)。房屋權(quán)屬調(diào)查時(shí)權(quán)利人填開發(fā)商名稱，在辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記時(shí)由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在登記簿上予以記載其位置、面積及用途。

4.地下非人防停車位屬于專有部分。地下非人防停車位如不在業(yè)主分?jǐn)偨ㄖ娣e之內(nèi)，則屬專有部分，開發(fā)商因建造行為，按照“誰投資、誰所有”原則，由其原始取得所有權(quán)。房屋權(quán)屬調(diào)查時(shí)權(quán)利人填開發(fā)商名稱，在辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記時(shí)由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在登記簿上予以記載其位置、面積及用途。

5.建筑物屋頂平臺(tái)停車位屬于共有部分或?qū)Ｓ胁糠值慕M成部分。建筑物屋頂平臺(tái)停車位屬于該棟建筑物的全體業(yè)主共有或?yàn)轫敇翘囟I(yè)主專有。

（二）人防工程涉及的地下車庫(kù)權(quán)利歸屬及不動(dòng)產(chǎn)登記

目前，人防工程涉及的地下車庫(kù)權(quán)屬國(guó)家尚無法律法規(guī)予以明確，這不利于人防工程建設(shè)的資本擴(kuò)張，不利于平戰(zhàn)結(jié)合開發(fā)利用層次的提升，不利于平時(shí)維護(hù)管理和平戰(zhàn)轉(zhuǎn)換措施的落實(shí)，同時(shí)也引發(fā)了利益歸屬的糾紛，增加了社會(huì)不穩(wěn)定因素。從實(shí)踐看，目前部分省市對(duì)人防工程產(chǎn)權(quán)的認(rèn)定并不統(tǒng)一。如湖南省于2004年頒布的《湖南省人民防空工程產(chǎn)權(quán)管理辦法》（省政府187號(hào)令）規(guī)定了人防工程實(shí)行“誰投資、誰所有”的產(chǎn)權(quán)確權(quán)原則，明確了人防工程涉及的地下車庫(kù)用途、產(chǎn)權(quán)歸屬并規(guī)定了人防工程涉及的車庫(kù)產(chǎn)權(quán)登記按房屋登記辦法辦理。根據(jù)這一辦法，該省為人防工程辦理了產(chǎn)權(quán)證書。江蘇省有關(guān)文件規(guī)定人防工程歸國(guó)家所有。《廣州市人民防空工程建設(shè)和使用管理實(shí)施辦法》第三十五條規(guī)定：“凡建設(shè)費(fèi)用列入商品房綜合開發(fā)成本，按規(guī)劃統(tǒng)一建設(shè)的人防工程，均列入本市公共人防工程管理，作為國(guó)家的人防戰(zhàn)備設(shè)施。開發(fā)建設(shè)單位不得出售，并按開發(fā)建設(shè)單位的隸屬關(guān)系，移交市、區(qū)人防辦統(tǒng)一管理和使用?！?/p>

相關(guān)法律法規(guī)對(duì)車庫(kù)車位的產(chǎn)權(quán)歸屬未作出明確規(guī)定，導(dǎo)致人防工程由于各種原因沒有明確產(chǎn)權(quán)歸屬，也沒有對(duì)涉及的地下車庫(kù)車位進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，所以用作地下車庫(kù)的人防工程也出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)不統(tǒng)一的情況。

筆者認(rèn)為，人防工程涉及的地下車庫(kù)應(yīng)視為《民法典》第二百七十四條所述的“建筑區(qū)劃內(nèi)的公用設(shè)施”，屬于業(yè)主共有，房屋權(quán)屬調(diào)查時(shí)權(quán)利人應(yīng)為“業(yè)主共有”，不填寫具體業(yè)主姓名或名稱。登記機(jī)構(gòu)在辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記時(shí)，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在登記簿上予以記載其面積及用途。

五、探討和結(jié)語

針對(duì)目前住宅小區(qū)車位車庫(kù)權(quán)屬困境，建議通過完善《民法典》《人民防空法》《土地管理法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《城市房地產(chǎn)管理法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《〈不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例〉實(shí)施細(xì)則》以及在未來出臺(tái)的《不動(dòng)產(chǎn)登記法》的有關(guān)條款，明確車位車庫(kù)確權(quán)及不動(dòng)產(chǎn)登記，使住宅小區(qū)車庫(kù)車位尤其是人防工程涉及的地下車庫(kù)的確權(quán)和登記有法可依。

同時(shí)，地方可試點(diǎn)國(guó)有建設(shè)用地地上地下空間確權(quán)登記，制定包括地下車庫(kù)車位在內(nèi)的地下房屋等建（構(gòu)）筑物所有權(quán)確權(quán)登記辦法，允許國(guó)有地上、地下使用權(quán)的分層設(shè)立、分層使用、分層確權(quán)登記。與地表建筑結(jié)建的地下建（構(gòu)）筑物，其土地權(quán)利確定為地表國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，應(yīng)與地下建（構(gòu)）筑物一并辦理首次登記。不與地表建筑物直接連為一體而獨(dú)立開發(fā)建設(shè)的地上、地下建（構(gòu)）筑物，其土地權(quán)利確定為國(guó)有地上、地下使用權(quán)，可單獨(dú)辦理國(guó)有地上、地下使用權(quán)首次登記，并在登記簿和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書中分別注明“地上空間”或“地下空間”字樣。