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        提前還貸潮背后的現(xiàn)實(shí)邏輯

        2023-02-17 00:51:09
        金融理財(cái) 2023年2期
        關(guān)鍵詞:排長隊(duì)長隊(duì)過戶

        最近,坊間市井關(guān)于還貸排長隊(duì)的抱怨之聲不絕于耳。排長隊(duì)現(xiàn)象背后折射的無非是資源分配的稀缺性,無論是商品供給還是服務(wù)供給,無論在什么領(lǐng)域,概不例外。

        只不過如今,銀行排長隊(duì)又以一種全新的形式出現(xiàn),——提前還貸排長隊(duì)??蛻粝胩崆皻w還銀行按揭貸款,除需要提前預(yù)約、承擔(dān)補(bǔ)償金外還需排長隊(duì)等候,即從提交提前還貸申請(qǐng)到銀行完成審批并實(shí)際扣款,需等候長達(dá)3、4個(gè)月的時(shí)間。甚至,有的銀行為了阻止客戶提前還貸款,還關(guān)閉線上交易,迫使客戶只能到線下去、排現(xiàn)實(shí)的長隊(duì),或者對(duì)線上還貸設(shè)置限額。

        更有甚者,某些銀行向申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸者提出存款條件:每年存2萬元以上存款、連續(xù)存5年,還款審批可加快。這種現(xiàn)象傳遞的信息是什么?提前還貸需排長隊(duì),顯然既非銀行審批效率問題,也非銀行資金太多問題,——不然何以把存款作為條件。那么,剩下的原因則不言自明了。

        排長隊(duì)對(duì)消費(fèi)者意味著什么?意味著已經(jīng)簽了房屋買賣協(xié)議的賣房者,因?yàn)椴荒芴崆斑€貸而無法過戶,因此可能面臨違約的風(fēng)險(xiǎn);意味著消費(fèi)者手中大量的閑置資金(包括年中獎(jiǎng)等)在通脹上升、利率下行背景下,只能享受日益低廉的存款利率,卻同時(shí)要承擔(dān)較高的貸款利息;當(dāng)然,也意味著居民改善性住房需求可能擱淺,或通過置換降低房貸成本愿望的落空。

        事實(shí)上,關(guān)于客戶還貸需付違約金、排長隊(duì)的現(xiàn)象早已出現(xiàn)。去年甚至早些年就出現(xiàn)這種現(xiàn)象。盡管老百姓對(duì)此詬病頗多,但孰是孰非,各有其利益訴求,各有其行為合理性。

        從客戶角度看,提前還貸自有其“合理”的抉擇。有不少是為了先還再借,即用現(xiàn)在較低利率貸款置換之前的高利率貸款,以降低供房負(fù)擔(dān)。當(dāng)按揭貸款利率已由“6”時(shí)代過度到“3”時(shí)代,前后利率利差之大讓“月供族”實(shí)在無法淡定;也有是因?yàn)槠渌顿Y渠道受阻(收益率降低)導(dǎo)致資金閑置而進(jìn)行的財(cái)務(wù)優(yōu)化;還有許多是因?yàn)楦纳菩孕枨螅枰u房過戶。實(shí)際上,在存量房時(shí)代,居民購房的模式越來越呈現(xiàn)出“賣一買一”置換新房特征。在按揭購房模式占據(jù)主流的市場(chǎng)格局下,在沒有推行“帶押過戶”的城市,賣方往往需要先提前歸還按揭貸款才能過戶、完成與下家的房屋交易。

        盡管以較低利率的個(gè)人經(jīng)營性貸款置換之前高利率按揭貸款的做法合情卻不合理,從監(jiān)管的角度屬于挪用貸款的違規(guī)行為;但是,僅從客戶提前還貸這一環(huán)節(jié)、這一行為本身,顯然無可厚非。銀行按照契約執(zhí)行,需提前1個(gè)月預(yù)約也好、需收取補(bǔ)償金也好,也無可厚非;但讓客戶動(dòng)輒排3-4個(gè)月長隊(duì)才能提前還上貸款的做法,于情、于理似乎都說不過去。

        從銀行角度看,真的必須、有必要讓消費(fèi)者排長隊(duì)嗎?這顯然不是效率問題,甚至也并非因?yàn)榭蛻籼嗖判枧砰L隊(duì)。堂而皇之的理由是,客戶的提前還貸會(huì)打亂了銀行全年甚至中長期信貸安排。這一說法其實(shí)很蒼白。試想,對(duì)于客戶提前還貸,銀行需要3-4個(gè)月才能調(diào)整過來,這種資金管理能力對(duì)于現(xiàn)代銀行而言顯然難以置信。真實(shí)的情況是,在當(dāng)前實(shí)體經(jīng)濟(jì)依舊乏力,銀行面臨內(nèi)部考核激勵(lì)與外部有效需求不足雙重壓力下,在難以找到好的、相對(duì)安全資產(chǎn)的困境下,實(shí)在不愿意“眼睜睜”看著這塊原本高收益、低風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)被置換。

        如果說,此前銀行因?yàn)橘J款額度等原因,按揭貸款發(fā)放需等上級(jí)行額度、需排長隊(duì)尚在情理之中,銀行對(duì)提前還貸收取違約金是遵循所謂的契約精神;那么客戶提前還貸需排長隊(duì),我們卻找不到任何的契約遵循。

        誠然,提前還貸對(duì)于借款人而言的確有利有弊。比如,按揭貸款已歸還許多期的,特別是采取等額本息還款方式的,提前還款未必核算。但這種利益權(quán)衡不妨留給消費(fèi)者自己去考慮、去抉擇。從銀行的角度,需要反思的是,動(dòng)輒需要排3、4個(gè)月長隊(duì)的還貸做法是否合理?

        邏輯上,平等的金融交易關(guān)系決定了銀行與客戶的關(guān)系。既然在提前還貸問題上雙方都有其合理性,那么就應(yīng)該秉持公平合理、互惠互利的原則。至少應(yīng)該有一個(gè)雙方協(xié)商的過程和空間,而不是完全由一方說了算。更重要的是,按照“金融為民”理念,金融機(jī)構(gòu)應(yīng)主動(dòng)、充分維護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益,而不是以我為主,憑借格式化條款維護(hù)一己之利益。

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