李青

2021年3月，原告江某在被告宏陽公司處租賃一處房屋并簽訂合同，約定租金每月1100元，押一付三，江某共向宏陽公司支付了4400元。合同簽訂后，江某和妻子即入住。

不料，4月開始，江某妻子（已懷孕）出現(xiàn)身體不適，至醫(yī)院檢查，被診斷為慢性腎小球腎炎。江某認為與室內(nèi)甲醛超標有關(guān)，自行購買檢測試紙檢測，結(jié)果超標。江某聯(lián)系公司要求退租，雙方協(xié)商多次未果。后來，江某自行委托智然檢測公司對房屋內(nèi)的空氣質(zhì)量進行檢測。6月7日，智然公司出具檢測報告，結(jié)果為甲醛檢測值0.213毫克/立方米，苯檢測值0.035毫克/立方米，甲苯檢測值0.062毫克/立方米，二甲苯檢測值0.085毫克/立方米，總揮發(fā)性有機物TVOC檢測值0.863毫克/立方米，甲醛、總揮發(fā)性有機物TVOC不合格。江某獲取檢測報告后，即搬出房屋、告知宏陽公司并將鑰匙寄回。

7月，江某提起訴訟，要求解除與宏陽公司之間的租賃合同，并要求公司退還租金、押金及物業(yè)管理費共計6556元。

法院認為，出租人向承租人提供的租賃物應(yīng)當符合租賃用途。宏陽公司作為經(jīng)營房屋租賃業(yè)務(wù)的出租人，應(yīng)當對室內(nèi)空氣質(zhì)量進行檢測、治理，使之符合國家環(huán)保標準。而事實上，宏陽公司既未主動對室內(nèi)空氣質(zhì)量進行檢測，也拒絕配合承租人進行檢測。此時，原告江某有權(quán)自行委托有資質(zhì)的檢測機構(gòu)進行檢測。被告僅以原告單方檢測為由拒絕承認檢測結(jié)果，該理由不能成立。根據(jù)檢測報告，宏陽公司提供的租賃房屋中有害氣體超標，侵害承租人的生命健康安全，屬于《中華人民共和國民法典》第563條第4項規(guī)定的“違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的”，江某有權(quán)要求解除合同。

法院經(jīng)審理，支持了原告的訴訟請求，判決雙方租賃合同解除，被告退還原告全部款項6556元。

【以案說法】

房屋租賃屬于持續(xù)性合同，一般來說，這類合同解除的效力“向后發(fā)生”，對合同解除前的行為不具有溯及力。換言之，一般來說，租賃合同解除后，尚未產(chǎn)生的租賃費用不再發(fā)生，但出租人有權(quán)主張已經(jīng)產(chǎn)生的租賃費用。但本案特殊之處在于，出租的房屋空氣質(zhì)量不合格，侵害了承租人以安全健康為內(nèi)容的人格權(quán)。《中華人民共和國民法典》第七百零八條規(guī)定：“出租人應(yīng)當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途?！焙觋柟咎峁┑姆课荽嬖谇趾Τ凶馊巳烁駲?quán)的重大缺陷，故不滿足租賃用途要求，無權(quán)收取使用費，江某有權(quán)要求退還已支付費用。

（來源：南京市江寧區(qū)人民法院湯山人民法庭）

編輯 王冬艷 437408345@qq.com